仲介手数料の計算方法と知っておきたい注意点

2024年11月6日

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不動産購入時には住宅ローンに関する費用や登記費用、税金や火災保険といった様々な諸費用がかかります。そしてその中に不動産仲介手数料がありますが、そもそも不動産仲介手数料とはどのような費用なのでしょうか。

「不動産仲介手数料って何の費用？」

「物件価格の3%プラス6万円っていわれたけど、どういう計算式なの？」

このように不動産仲介会社に支払う不動産仲介手数料の存在や計算方法に疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では不動産仲介手数料がいったい何の費用なのか、そしてどのように算出されるのかを解説していいます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産仲介会社に対して支払うサービスの対価のことです。

住宅購入時に不動産会社に依頼して家を探す場合、不動産会社の担当が不動産購入に関する様々な手続きを一緒になって進めてくれます。

不動産手続きでは以下のようなプロセスを踏んで、手続きを行っていくのが通常です。

物件紹介
物件案内
購入申し込み
住宅ローン手続き
不動産売買契約手続き
引渡し・決済手続き

不動産を購入する時に物件を紹介してくれたり、内覧の手配や住宅ローンの審査手続き、契約から引き渡しまで全ての手続きを一緒になってしてくれるのが不動産仲介会社の役目です。

売主が不動産会社である場合は、不動産仲介会社を通さずに直接その物件を購入することもできますが、その場合は不動産のプロである売主と交渉や契約、手続きを進めていくことになります。

つまり仲介会社という間に立ってくれる存在がいないため、交渉や契約が売主側優位に進んでしまう可能性もあるのです。

また、最近では仲介手数料無料という不動産仲介会社もでてきていますが、その場合には以下の点に注意が必要です。

紹介される物件が限定される
きちんとしたサービスが受けられない可能性も

不動産仲介会社の収入源は仲介手数料のみです。では仲介手数料無料の不動産会社はどこから収入を得ているかというと、売主側からもらう手数料で運営していることになります。

つまりその仲介会社が売主側から仲介手数料をもらえる物件、限られた物件しか紹介してもらえないことになってしまうのです。

そのため本来であれば探すことのできた理想の物件を、みすみす見逃してしまう可能性もあります。

また、仲介手数料がないことにより、十分なサービスを受けられないというケースもあるので、より確実に安心した取引をするのであれば、仲介手数料を支払う不動産会社にしたほうがいいでしょう。

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仲介手数料の計算の仕方

仲介手数料の金額には決められた計算方法があります。

「物件価格×3％＋6万円に消費税をかけた金額」というのが仲介手数料の算出式です。

例えば2,000万円の物件の場合は（2,000万円×3％）＋6万円×消費税10％なので、合計で66万円に消費税をかけた金額が仲介手数料となります。

しかしこの算出式は物件価格によって変わります。

物件価格が200万円超え～400万円以下の場合は「物件価格×4％＋2万円に消費税」という算出式になるのです。

また、物件価格が200万円以下の場合は「物件価格×5％に消費税」という算出式になります。

物件価格に応じて、仲介手数料のパーセンテージや算出方法が変わってくるのです。

プラス６万円ってなに？

上記の式をみていると気になるのが「＋６万円」という不思議な数字だと思います。

ではこの6万円とは何なのでしょうか。

結論からいうとこの6万円は、仲介手数料の計算を簡易にするためだけにつくられた計算式なのです。

例えば先ほどの物件価格2,000万円を算出する際、本来はこの金額を3つの部分にわけて、それぞれ計算しなければいけません。

200万円以下の部分、200万円超から400万円以下、400万円超の部分という３つにわけ、それぞれに対して決められた計算をする必要があるのです。

200万円以下の部分	200万円超400万円以下	400万円超の部分
200万円×5％＝10万円	200万円×4％＝8万円	1,600万円×3％＝48万円

この3つの合計が66万円となり、これに消費税をかけた金額が仲介手数料の金額となります。

実は、本来上記のように計算しなければいけないのですが、毎回このように計算してくのが大変なので、簡易的な式にするために6万円を足しているだけなのです。

2,000万円の物件価格に3%をかけただけだと、この場合60万円となってしまいます。

しかしそこに6万円を足すと66万円となり、金額を分けて計算した時と同じ金額になります。

6万円に意味があるわけではなく、あくまで計算を簡便にするだけのための金額なのです。