中古住宅・中古戸建ての引渡し後に多いトラブルとその対策

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マイホームとして中古住宅・中古戸建ての購入を検討している人が昔に比べて増えてきています。自分や家族の暮らすマイホームですから、購入後は何事もなく生活したいですよね。

しかし、中古住宅・中古戸建ての引渡し後のトラブルが心配で、敬遠されたり、また実際にそういったトラブルが起こってしまうケースもあります。そこで今回は、中古住宅・中古戸建ての引渡し後に多いトラブルとその対策について解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古住宅・中古戸建てのメリットとして、新築よりも安い価格で条件の良い物件を見つけやすいという点が挙げられます。探している立地に新築がなかったとしても、中古住宅であれば立地の希望が叶えられることがあるのです。

また、多くの場合は中古住宅の方が新築よりも価格を抑えて購入することが可能です。中古住宅購入後、自分や家族好みにリフォーム工事を行う人も多くいます。このように、中古住宅には新築にはない様々なメリットがあるのです。

中古住宅・中古戸建ての引渡し後にトラブルが起きることがあります。ここでは、引渡し後によくあるトラブルについてご紹介します。

中古住宅・中古戸建ての引渡し後によくあるトラブルの1つとして、付帯設備の故障が挙げられます。付帯設備とは、給湯設備や水回り設備など建物に付随している設備のことを言います。

引渡し後に住み始めてから、水漏れが発生したり、給湯設備が不調でお湯が出なくなったりするなど、付帯設備の故障が起こることがあります。

後述する瑕疵担保（かしたんぽ）責任の対象に付帯設備は含まれないことが一般的です。通常の契約書のひな形であれば、契約条項で付帯設備は対象にならないとされています。

契約書の付随される付随設備表という設備の内容や、故障の有無が記載された用紙をしっかり確認して、初期不良には対応してもらえるように、引渡しから1週間のみ瑕疵の対象とすることなどを、契約内容に記載してもらうことでトラブルは減らせます。

特に中古戸建ての引渡し後に起こることがあるのが、シロアリの被害。シロアリは住宅の木材を食べてしまう虫であり、柱などの主要構造部分を壊すことから、木造住宅の敵といえます。

構造部分は室内の内見だけでは判断できないことが多いため、引渡し後にシロアリ被害を発見し、修繕が必要となるケースがあります。

所有者に修繕履歴を確認して、防蟻工事をしばらくしていないのであれば、防蟻工事もはじめからリフォーム費用として予算を取っておいた方がいいかもしれません。

中古住宅・中古戸建ての引渡し後に起こるトラブルの中には、雨漏りがあります。雨漏りを放置していると見た目が悪くなるだけではなく、木材が腐って住宅の強度が低下する恐れがあります。

雨漏りや外壁に亀裂が入っていないか、室内の壁紙に雨染みがないかどうかをしっかり確認するようにしましょう。また所有者にも雨漏りの有無や履歴についてはしっかりヒアリングするようにしてください。

給排水管のトラブルも引渡し後に比較的起こりやすいトラブルのひとつです。築年数が相当経過していると、配管自体が痛んでいる可能性があるからです。

また戸建ての場合、古い物件ですと給水管の口径が13mmのものがあります。現在は20～25mmが主流ですから、13mmのままだと家族の人数が多い場合、やや物足りなさを感じてしまうかもしれません。

水道局などから水漏れの可能性を指摘されていないかどうかを売主にしっかり確認するようにしましょう。

築年数が相当経過している物件の場合、そもそも建築当時の断熱材工事が不十分であった可能性があります。断熱材は住宅のエネルギー消費量に関わりますので、引渡し後の暮らしに大きな影響を与えます。

室内の内見からはわからない部分ですから、引渡し後に冷暖房の効きが悪く、過ごしにくさを感じてしまうかもしれません。

住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、一定の条件を満たすと住宅ローン減税が利用できます。住宅ローン減税とは、最大10年間（消費税10％適用住宅は2020年12月31日まで13年間）毎年の住宅ローン残高の1%が所得税の額から控除される制度です。

新築だけでなく中古住宅でも要件を満たせば利用できる制度であり、中古住宅の場合は新築住宅の条件に加えて築年数や耐震基準を満たすことなどの条件があります。

築年数要件を満たしていて、何もしなくても控除の対象になる中古住宅・中古戸建てであれば問題になりませんが、築年数の要件を満たさない場合、物件ごとに判断していき、準備が必要です。しかし、そのような準備をしなかったばかりに、引渡し後に住宅ローン減税が利用できないことが発覚しトラブルとなるケースがあります。

このトラブルは不動産仲介業者のスキルや経験不足によって発生してしまいがちなミスであることがほとんどです。中古住宅・中古戸建ての取引実績が豊富な不動産エージェントに仲介を依頼するようにしましょう。

新しく宅地分譲された土地であればきちんと測量されて境界が明確であることが多いのですが、古くからある土地の場合、境界が曖昧であるケースがあります。

特に、祖父母世代・親世代は隣近所との口約束で成り立っていたので問題はなかったけれど、世代交代や人の入れ替わりによって問題が浮上してしまうケースがあります。

引渡しまでに確定測量を行うことで、境界を確定することで無用なトラブルを回避することができます。また隣地のトラブルが発生した場合は無条件解約が出来るような条件を契約書につけてもらうようにしてください。

あなたは「瑕疵担保責任」についてご存じでしょうか？「瑕疵」とは、雨漏りや土壌汚染など物件における目に見えない物件の欠陥のことです。そして瑕疵担保責任とは、住宅の隠れた瑕疵（欠陥）について売主が保証する責任ということになります。

不動産会社などの宅建業者が売主の場合、宅建業法によって「瑕疵担保責任を負う期間を2年以上とする」ことが決められています。しかし、売主が個人の場合はこのような規定がありません。したがって、「瑕疵担保責任を免責する」という特約の記載があった場合、有効となります。

値段交渉の過程で、安くする代わりに瑕疵担保責任を免責にするといった交渉をすることもありますが、基本的には瑕疵担保責任は、売主が個人の場合であったとしても、3カ月程度はみてもらえるようにしてください。

万が一欠陥を見つけたら、売買契約書の内容を確認した上で売主、もしくは不動産仲介業者に連絡しましょう。売主が個人でやり取りが難しいときは、仲介に入った不動産会社にも相談してみると良いでしょう。

また注意が必要なのは、修理をするタイミングです。大原則として、欠陥があった場合は売主と立ち合い確認をした上で修繕に入ることとなっています。

たまに最初に自分でなおして、後から請求をもってくる方もいらっしゃいますが、そのやり方では保証の対象とならないので、緊急を要する場合以外は、欠陥を見つけたらすぐに直さず、売主もしくは不動産仲介業者に連絡をしてください。

せっかく購入した住宅ですから、引渡し後に起きそうなトラブルは未然に防ぎたいですよね。ここでは、中古住宅の引渡し後のトラブル対策についてご紹介します。

ホームインスペクションとは、建築士など住宅に詳しい専門家が調査・検査を行い、住宅の現況や欠陥の有無などを診断することをいいます。

現在、宅建業法では、既存住宅（中古住宅）の重要事項説明を行う際、買主にホームインスペクションの有無や調査の概要などを説明することが義務付けられています。

このホームインスペクションを行うことで、一般の人が見ただけでは分からない欠陥が分かるようになります。非破壊検査なので、完ぺきではありませんが、やった方がはるかにトラブルを軽減することができます。

また費用については売主・買主のどちらが負担するか決まりはありません。一般的には買主の費用負担で行うことが多いです。

その他、インスペクションを行うタイミングですが、出来れば契約前に行うようにしてください。ただし人気物件などで競争相手が存在する場合は、契約後などに行うこともありますが、契約後のインスペクションの結果を原因とした解除はできないので注意が必要です。

中古住宅を購入したときに瑕疵が見つかったら…と思うと、購入自体を躊躇してしまう人がいるかもしれません。実は、中古住宅の売買後に隠れた瑕疵が発見された場合に保証する保険が存在します。それが、「既存住宅瑕疵担保保険」です。

万が一隠れた瑕疵が発見されたとしても、保険に加入していて条件を満たしていれば保険金が支払われます。可能であれば、既存住宅瑕疵担保保険に加入すると良いでしょう。

また売主が不動産会社で、なおかつ既存住宅瑕疵保険に加入していると「住まいの給付金」が利用できるようになります。

注意点としては、保険会社が何かあった時に費用を補てんすることから、保険会社独自の検査が必要で、通常のインスペクションでは対応ができません。また保険加入自体の要件が厳しく、あまり中古住宅・中古戸建てでは利用されていないのが現状です。

先にも少し触れましたが、不動産売買契約の際には、付帯設備表・物件状況告知書という書類が取り交わされます。付帯設備表には、住宅内に設置されている給湯設備や水回り・空調などの設備について記されています。

物件状況告知書には、建物のこれまでの雨漏り・シロアリ被害の有無や修繕・増改築の履歴、土地の現況や周辺環境について記されています。どちらの書類も物件を知る上で大切な書類です。付帯設備表・物件状況告知書をしっかり確認し、建物に付帯されている設備や現況で気になる点があれば必ず質問しましょう。

この書類に告知されていないものが基本的には瑕疵（見えない部分の欠陥）として取り扱われることになります。

不動産売買契約書の中には、売主が負う瑕疵担保責任の対象や期間が記されています。今後のトラブルを避けるためにも、不動産売買契約書の条項や特約に記された内容をきちんと把握した上で契約を締結するようにしてください。

中古住宅・中古戸建ては、個別性が非常に高く、取り扱い難易度が高いと言われる物件種別になります。不動産のプロと言っても、中古住宅・中古戸建ての取り扱いの経験やスキルのない業者もたくさん存在しています。

それだけに、中古住宅・中古戸建ての購入を検討するのであれば、取り扱い実績が豊富な不動産エージェントを選ぶことが何よりも大事です。経験やスキルのある不動産エージェントを選べば、ここで説明したようなトラブルをなるべく回避するように動いてくれます。

さらに、リスクを抑えたうえで、掘り出し物が見つかりやすいという、中古住宅・中古戸建てのメリットを享受できる可能性も高くなります。

中古住宅・中古戸建ての購入を検討するのであれば、ぜひ不動産エージェント選びについては慎重に行うようにしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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