中古マンションを購入するときの手付金について知っておきたいこと

中古マンションを購入する際、売主と買主とで不動産売買契約を結びます。契約の際に手付金が設定されることがほとんどですが、皆様は手付金の性質やルールについてはご存知でしょうか？不動産売買契約に記載されている項目の中でも重要な存在である「手付金」。今回は、中古マンションを購入するときの手付金について知っておきたいことについて解説します。

契約書における注意点は別記事「中古マンションは契約書でトラブルを回避！その注意点とは？」も合わせて参照ください。

不動産売買契約での手付金は、不動産の売買契約を結ぶ際に買主から売主に支払うお金です。この手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」と呼ばれる3つの意味が含まれています。

3つの意味については後程解説しますが、手付金と混同されがちな性質のものとして申込金が挙げられます。申込金はその名の通り不動産購入の申し込み時に支払うお金ですが、何らかの理由で申し込みがキャンセルとなった場合は返還される性質を持っています。

しかし、手付金は預り金ではありません。不動産売買においては、日常生活では考えられない大きな金額が動くため、不動産売買契約という約束事が非常に大切になります。そのため、「手付金」というものを設定して契約後における様々な事態に対応できるようにしているのです。それでは、手付金の3つの意味についてご紹介します。

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証約手付とは、不動産売買契約が締結されたことの証拠という意味が込められた手付のこと。契約成立の証拠として、買主から売主に手付金が支払われます。

民法では、買主は手付金を放棄・売主は買主に手付金の2倍の金額を支払うことによって契約が解除できるとされています。ただし、手付金による解除は「相手方が契約の履行に着手するまで」と決められているので注意が必要です。

万が一、売主・買主どちらかに債務不履行があった場合に、手付金＝違約金として相手方に支払われるとする内容を定めることがあります。この場合は、相手方への損害賠償とは別に違約手付を支払うことになります。

通常、不動産売買契約における手付金は、契約の当日に現金でやり取りされます。というのも、手付金の支払いは「契約と同時に履行されること」が原則としてあるからです。

宅建業法では、不動産会社など宅地建物取引業者が売主の場合に信用の供与による契約を禁止しています。例えば、不動産会社が買主に手付金を貸し付けたり、手付金の分割支払いを認めたり、手付金の支払いを猶予したりすることで契約を誘引することが禁止とされているのです。したがって、契約後に振込とする場合は、手付金の支払いを猶予しているとみなされる可能性があります。

しかし、不動産売買契約における手付金は数十万円～数百万円という高額になることが多く、契約前に振込をするというケースがあります。契約前に振り込まれたお金は預り金として処理され、契約を締結したときに「手付金」という性質のお金に変わるということになります。

それでは、中古マンションを購入するときの手付金はいくらくらいになるのでしょうか。売主が個人・不動産会社などによって多少異なりますが、売買金額の5～10%に設定されることが多いです。

例えば、3,000万円の中古マンションであれば手付金が150～300万円程度となる計算です。これはあくまで目安ですので、売主・買主双方が納得できる金額を設定しましょう。

不動産会社など宅地建物取引業者が売主の場合には、宅建業法によって手付金にルールが設けられています。

宅建業者が売主の場合には、売買代金の20％を超える手付金を受け取ることができません。したがって、20％を超える部分は手付金として取り扱われません。

手付金は解約手付という意味合いのものになります。宅建業者が売主の場合、手付解除のできる期限を設けるなど買主の解除権を阻む契約はできません。

宅建業者が売主の場合、手付金額が一定以上を超えると手付金の保全措置を講じる必要があります。金額については下記の表をご覧ください。

未完成物件（造成中・建築中など）	売買代金の5%または1,000万円を超える場合
完成物件	売買代金の10%または1,000万円を超える場合

中古マンションの場合は「完成物件」に該当します。ちなみに「保全措置」とは、銀行などによる保証や保険会社などによる保険のことをいいます。

手付金の金額が大きくなると、万が一売主である不動産会社などが倒産した場合にリスクがあります。しかし、保全措置を講じていれば、万が一倒産などが起こったとしても手付金が返還されるのです。宅建業法では万が一の状況に備えて、一定金額以上の手付金を受領する場合は保全措置を講じることを命じているのです。

中古マンション購入の契約を結ぶ際、手付金を支払うでしょう。一般的に、不動産売買契約における手付金は解約手付の性質を有していますので、手付金による解除が認められます。

手付金による契約の解除を行う場合、売主は手付金の2倍を買主に返還・買主は手付金を放棄することが条件となっています。ただし、手付解除を行う場合は「相手方が契約の履行に着手するまで」と民法で定められています。「契約の履行に着手する」例を挙げると、売主が所有権移転登記を行う・買主が残代金を売主に支払うことなどがあります。

また、売主が個人である場合は、手付解除に期限を設けることができます。この場合、売主・買主の双方が納得する期限を決めて、売買契約書に明記します。

手付金が戻ってくるケースは主に以下の通りです。

• 売主からの手付解除
• ローン特約による白紙撤回
• 引渡し日までの目的物の毀損・滅失などになる白紙撤回

ローン特約とは、契約後に申請する住宅ローンの本審査で、万が一買主の責任に帰さない理由で否認された場合、無条件解約が出来る特約です。

また引渡し日までの目的物の毀損・滅失などによる白紙撤回では、契約後から引渡し日までの間に天変地異などで物件が引渡しが出来る状態でなくなったときに、白紙撤回となる特約です。

ここまで解約するときの話として、「解除」と「白紙撤回」という二つの言葉を使ってきました。

「解除」はもともとあった契約を破棄すること。「白紙撤回」はそもそも契約がなかったことになるという違いがあります。

ちなみに不動産契約をすることで確定する支払債権があるのですが、それが「仲介手数料」です。つまり、「白紙撤回」の時は契約がなかったことになるので仲介手数料は発生しませんが、「解除」のときは仲介手数料の請求権は残ったままなので、仲介手数料も支払う必要があることに注意してください。

大きな金額の動く契約なので、分からないことを曖昧にせず、分からないことがあれば納得するまで説明を受けることが大切です。

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