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資産価値のある中古マンションの選び方とポイント


中古マンションを買おうか考えているとき、色々なことを考えると思います。立地、価格、間取り、築年数といった様々な条件に頭を悩ませる人も非常に多いですね。

しかしそんな中、「資産価値」をちゃんと意識して物件選びをしている方がここ最近増えてきているものの、まだまだ少ないように感じます。

これからのマンション選びには「資産価値」の観点が欠かせません。そこでなぜ資産価値を考慮して中古マンションを選ぶべきなのか、そして資産価値のある中古マンションの選び方について説明します。

この記事を読むことで、中古マンション選びの資産価値について理解が深まります。ポイントだけを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

中古マンションの資産価値を意識するべき理由

持ち家はただの住居ではなく、「資産」となります。これはよく賃貸と比較されることが多いのですが、住宅購入の大きなメリットとなります。

賃貸でお住まいの方の場合、毎月の賃料は全て費用として消えていきます。一方で住宅を購入した場合、住宅ローンとして支払っている金額はご自身の資産となります。

では住宅を購入し、毎月住宅ローンを払い続けることで着実に資産が増え続けるかというとそういうわけではありません。

一昔前までは、マンションに限らず不動産はすべて資産としてとらえられてきました。しかしこれから人口も減り、不動産があまる時代において、不動産のすべてが資産になるという時代は終わりました。

これからは数ある中古マンションの中から、資産価値がある中古マンションを自ら選んでいく時代なのです。

そして、あなたが購入するのが資産価値のある中古マンションなのか、資産価値のない中古マンションなのかで、あなたの人生の10年後、20年後が大きく変わってきます

例えば3000万円で購入した中古マンションを仮に10年後に売却した場合、今の市況やご時世を考えれば、3000万円で売却できる可能性は極めて低いです。

しかし、2500万円で売却できたらどうでしょうか。10年間の住居支出は500万円で済んだということになります。月々にすると4万円ちょっとです。実際は管理費などの支払いも考慮する必要はありますが、同じくらいのマンションを賃貸した場合、12万円かかるエリアであったらどちらが有利が、一目瞭然ですよね。

一方で、売却できた価格が1500万円だとしたらどうでしょうか。10年間の支出は1500万円です。月々にすると12万5千円です。管理費などの支払いを考慮すると賃貸の方が安上がりだったといことになります。

こうねってしまうと中古マンションを購入する意味はあまりありません。逆に住宅支出が安ければ、浮いた費用を他に回すことができるので、あなたの暮らしは豊かになります。

このような理由から、これからの不動産購入には資産価値を意識する視点が欠かせません。

 

これからの不動産の価値はこうなる

今まではベッドタウンに家を構えて都心の会社に通勤するスタイルが多かったですが、今後はリモートワークが増え、働き方や暮らし方自体が変わっていく時代がやってきます。そういった中で不動産の価値も変わってくるでしょう。これから不動産の価値はどう変化していくのでしょうか。

バブルの時代には、土地の価格があがり続け、不動産を購入すれば価格があがり全て資産となりました。しかしこれからの時代は違います。価格が上昇・もしくは現状維持のもの、売りたくても売れないもの、そしてだらだらと価格が下がるものの3つに分かれていくといわれています。

これからの不動産

  • 価格が上昇・もしくは現状維持…15%
  • だらだらと価格を下げる…70%
  • 売りたくても売れない…15%

都心の開発地などほんの一部では価格が上昇するものもありますが、多くの不動産はゆるやかに価格が下がっていく傾向にあります。そんな中でもなるべく下がり幅の小さい、資産価値を保つような不動産を選ぶ必要がでてきます。

また、中古住宅市場の不動産価値も今後変化をしていきます。現在国土交通省が中古市場の拡大にむけて計画を立てています。今までは中古物件の価値は築年数によって減少を続け、価値がゼロとみなされてしまう物件も多くありました。

しかし今後価値の基準が変われば、良質な住宅や、メンテナンスやリフォーム等によって資産価値を保つことができる時代がきます。そうなるとますます自分の目で、資産価値のある物件を選ばないといけなくなってきます。

 

中古マンションは9割が立地

資産価値のある中古マンションを購入するためには、中古マンションのどんな要素が最も資産価値につながるかを知っておかなければなりません。間取り、管理状態、部屋の向き、眺望など様々な条件がありますが、中古マンションの価値は立地が9割です。なぜなら立地に関しては絶対に変えることができない要素だからです。

不動産の資産価値に与える項目 カンテイ調べ

広域の立地…60%

境域の立地…30%

設備や間取り…5%

物件の個別性…5%

広域の立地とは、ずばり「どの街に住むか」です。これから人口が減少する中で破綻する自治体が出てきます。

破綻した自治体として有名なのが北海道の夕張市ですが、自治体が破綻するということは借金が多くなって返せなくなっている状態ですので、公共サービスの質は低下し、税金負担が増えます。

そうなると、引っ越すことができる現役世代は街をでていき、ますます負のスパイラルに陥っていきます。そんな街の不動産はいくら駅から近くても、いくら眺望がよくても、二束三文の価値にしかなりません。

物件選びで最も重要なのが、この街選びです

狭域の立地は駅からの距離や周辺環境のことです。多くの方が重視している間取りや眺望などは実は全部を合わせても10%にもなりません。

関連記事「買ってはいけない中古マンションとは?」

 

資産価値のある中古マンションの選び方とポイント

ここからは資産価値のある中古マンションを選ぶにはどうすればいいのか、選びかたや注意するポイントなどについて説明していきます。

駅からの距離は近ければ近いほどいい

中古マンションは交通利便性によって大きく価値が変わります。そしてこれは駅からの距離によるといってもいいでしょう。

結論からいうと少しでも駅から近いほうがいいです。駅から6分よりも5分、5分よりも4分、4分よりも3分。中古マンションを買う人は駅からの利便性を第一に考えている人がとても多いからです。

実際にデータをみても、駅から近ければ近いほどリセールバリュー(再販価値)が高くなっています。

地域にもよりますが、一般的に7分や10分を境に価格が変わってくることが多いです。駅から10分を超える物件ですと、中々買い手が見つからないというケースもよくみられます。

築年数ではなく、建てられた時期で選ぶ

よく中古マンションを考えている方から、築年数何年以内の物件がいいでしょうかという質問を頂くことがあります。しかし大事なのは築年数ではなく、建てられた時期で選ぶことだと思います。

例えばバブルの時期に建てられた中古マンションと、バブル後に建てられたマンションでは建て方も内装も間取りも違います。建てられた時期の背景や時代によって求められていたものが違うからです。

バブルの頃は豪華絢爛で派手な外観や豪華な内装の物件が多くみられました。反対にバブル崩壊後は販売不振の影響などもあり、狭くて小さい物件が目立ちます。

このように建てられた時期によって物件の質が大きく違いますので、築年数ではなく、建てられた時期の時代背景や状況を知ったうえで物件を見ていくとより失敗しない物件選びができます。

関連記事「新築マンションは買ってはいけない?そう考えるこれだけの理由」

周辺に新築マンションがない、建ちそうにないエリア

中古マンションを将来売り出すときに、周辺のライバルは少ない方が有利です。その物件の希少性があがるからです。

しかし、再開発などで周辺に新築マンションが多くたっているエリアは、将来つねに物件が売りに出されているようなエリアになりますので、売却時に時間がかかたり、価格を下げなければいけないことも考えられます。

こういったエリアでは、よほど人気があるエリアでなければ、相場は常に下落圧力がかかります

そのため中古マンションの購入を考えているエリアの新築マンションについてもよく調べておきましょう。現在新築マンションが建っていなくても、今後建つ場合もあります。駅前や付近に広大な土地がある場合、マンションが建つ可能性は高いです。

しかしそういった不動産の情報は一般の方に出回るまで時間がかかりますので、不動産エージェントなどの不動産情報に精通した人を介して調べておくほうがいいでしょう。

管理状態が良好

マンションの管理がしっかりされているかどうかは、中古マンションの資産価値に大きく影響を与えます。外壁や内部を見て修繕工事がきちんとされているのか、そしてゴミ置き場や廊下まで清掃は行き届いているのかどうか。

また、マンションの長期修繕計画や、大規模修繕の実施、修繕積立金の積み立て状況などもしっかりと管理してあるのかの目安となります。書類についてはご自身で調べることは難しいので、不動産エージェントを通して、プロの目で管理状態を見てもらうことをおすすめします。

管理組合の財務状況が健全

マンションの外観や設備ではなく、マンションの管理組合の財務状況まで調べている方は少ないのではないでしょうか。しかし安心して、資産価値のあるマンションを選ぶ際には管理組合の財務状況もよく知っておく必要があります。

マンションは大体12~15年に一度くらいのペースで外壁や屋上などの修繕を行う「大規模修繕」工事があります。それにかかる費用はマンションの入居者から月々修繕積立金として徴収しており、それをもとに工事を行います。

しかしマンションによってはこの修繕積立金の徴収がうまくできておらず、当初の計画に比べて不足しているケースが実は多くみられます。不足している場合は入居者から一時金というかたちで不足分を補ったり、管理組合が借入金をして補うしかありません。

そうすると他の管理面にあてる金額を削ったり、月々の修繕積立金の値上げなども考えられます。このような状態のマンションに今後住みたいかといわれると、はいと答えるかたは少ないでしょう。

財務状況が悪いマンションは住みたい人も減り、結果として資産価値はみるみるうちに下落していきますので物件選びの際には注意が必要です。

 

資産価値のある中古マンション選びは、不動産エージェント選びから

一生に一度の大きな買い物である住宅選び。今後暮らし方や働き方は変わっていき、不動産の価値も大きく変化をしていく中で、しっかり資産価値が残るマンションを選ばないと将来後悔してしまうことになります。

立地や管理状態、建てられた時期など、ちゃんとポイントを押さえていれば、資産価値のある中古マンションを見つけることはできます。

しかし世の中には星の数ほど中古マンションもあり、その中から価値ある物件を選ぶのは簡単なことではありませんので、不動産のプロである不動産エージェントをうまく活用するほうがいいでしょう。

物件探しの前に、まずは信頼でき、不動産情報にも精通したプロのエージェントを探すところからはじめてはいかがでしょうか。物件も大切ですが、それを選ぶ目となるエージェントも同じくらい大切です。

いいエージェントを見つけ、資産価値のある中古マンションを一緒に探し、豊かな暮らしを実現していきましょう。

まとめ

最後に資産価値のある中古マンション選びのポイントをまとめておきます。

  • 中古マンションはすべてが資産になる時代ではない
  • 不動産の資産は、価格を上げる・現状維持が15%、だらだら下げるものが70%、価格がつかない「負」動産が15%にわかれていく
  • 広域の立地(街・エリア)選びで失敗したら他がよくてもダメ
  • 中古マンションの資産価値は駅からの距離
  • 築年数よりも建てられた時期を意識する
  • 周辺に新築が多いエリアは将来のライバルとなるため注意が必要
  • 管理状態や管理組合の財務状況を見極める
  • 資産価値を意識した買い物は、不動産エージェントの目利きが不可欠

これらのポイントをおさえたうえで、資産価値のある中古マンションを選んでいただき、豊かな暮らしを実現してください。

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