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中古マンション・中古住宅に消費税はかかるの?


2019年10月に消費税が8%から10%に変わりました。テレビやネットでも大きく取り上げられていましたね。

消費税増税前のかけこみなど、様々な商品やサービスにおいてその影響がみられましたが不動産においてはどのような影響が出るのでしょうか。

そもそも中古住宅や中古マンションを買う時に消費税がかかるのでしょうか。この記事では消費税と中古マンションの関係と、増税により何が変わったのかをわかりやすく解説していきます。

ポイントだけを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

消費税がかかるものとかからないもの

そもそも消費税とはどのようなものに対してかかる税金なのでしょうか。まずは消費税がどのような場合にかかり、どのような場合だとかからないのかをひも解いていきましょう。

消費税とは物やサービスを購入したり、利用する際に支払う税金です。スーパーで商品を買ったり、エステやヘアーサロンでサービスを受けたりした際に、料金に上乗せして支払っています。

そしてこの消費税は間接税と呼ばれる税金になります。この間接税とは何かというと、納税する人と負担する人が違う税金になります。

みなさん消費税込みで物やサービスの支払をしているので、直接支払っていると思いがちですが、実際に消費税を納めているのはそれを販売している課税事業者です。

課税事業者は消費税込みの金額を消費者からもらい、その年度の消費税をまとめて税務署に申告し、納付しています。

それでは不動産の場合、消費税はかかるのでしょうか。結論からいうと、かかるものとかからないものがあります。

実は土地の売買や貸付などに対しては消費税がかかりません。それはなぜかというと、土地は消費されるものではなく資本が移転しているものと考えられているからです。

一方で建物の消費税は新築か中古かによって変わってきます。新築の場合は不動産業者から購入することになるので、売主は課税事業者です。そのため消費税が必ずかかります。

しかし中古物件で売主が個人の場合、課税事業者ではないので消費税はかかりません。これはマンションも一戸建ても同じ条件になります。

その他にも不動産取引にいては消費税がかかるものとかからないものが混在しているので、以下の表にまとめておきます。

消費税がかかるもの 消費税がかからないもの
  • 新築住宅(建物のみ)
  • 売主が法人の中古住宅(建物のみ)
  • リフォーム代金
  • 建築請負代金(注文住宅)
  • 仲介手数料
  • 司法書士への手数料
  • 銀行への事務手数料
  • 土地
  • 個人が売主の中古住宅
  • 収入印紙
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 住宅ローンの保証料
  • 火災保険、地震保険料

 

中古マンション・中古住宅は消費税がかかる物件とそうでない物件が混在する

新築マンションや新築戸建ての場合、例外なく全ての物件に消費税がかかります。しかし中古マンションの場合、消費税のかかる物件とかからない物件があります。

まず消費税がかかる物件というのは、売主が課税事業者の場合になります。では中古マンションで売主が課税事業者かどうかを判断するのにはどうすればいいのでしょうか。

中古マンションを探している時に、「リフォーム済み」や「リノベーション済み」という広告を目にしたことがあると思います。こういった物件は売主が課税事業者である可能性が高いです。

自社で不動産を買い取りをする買取不動産会社は、買い取った後に再度販売することが収益につながります。つまり中古マンションや中古戸建を買い取って、そのまま何もせずに販売するのでは儲けがでない仕組みになっています。

そこで多くの場合は自社でリフォームやリノベーションを済ませ、きれいにした状態で価格を上乗せして販売します。

もちろん個人でリフォームをしてから中古マンションを売り出す人もいますので、必ず全部が課税事業者の物件というわけではありませんが、そういったケースはまれです。

消費税は価格表示に含まれている

消費税のかかる中古マンションを買う際に、消費税の表記が見当たらないケースがあります。実はそれはすでに価格表示の中に消費税が含まれているからです。

不動産契約時に、消費税の内訳の金額についてはもちろん説明があります。そして消費税がいくらかかったのかがわかれば、建物と土地それぞれの金額を判断することも可能です。

例えば3000万円の中古マンションを買う場合、この中には土地代・建物代・消費税が全て含まれていることになります。

消費税が150万円かかったとすると、150万円÷10%=1500万円が建物の金額になります。

そして残りの1500万円が土地の金額と判断することができます。

 

消費税がかかると何が変わる?

ここまで消費税がかかる場合とかからない場合をお伝えしていきましたが、実際消費税がかかるとどんな影響がでてくるのでしょうか。ここからは、税金や助成金などの制度を含めてお伝えしていきます。

住宅ローン減税

住宅ローンを使い住居を購入した方が受けられる住宅ローン減税。こちらにも消費税の影響があります。

そもそも住宅ローン減税とは何かというと、住宅ローンを利用して住宅を購入する際に税金の控除が受けられるという制度です。

住宅ローン減税は、年末時点での住宅ローン残高の1%を所得税から控除できるという仕組みになっており、10年間にわたって最大400万円(個人が売主となる非課税物件の場合は10年間で200万円)を控除できるというものです。

消費税改定前までは10年間という期間が定められていましたが、消費税改定後は11年目から13年目までも控除が受けられるようになりました。

ただし購入する物件が消費税の課税対象になることや、居住の用に供する時期が2020年12月31日までとなります。増税後もずっと続くわけではないので、注意が必要となります。

関連記事「中古マンション購入で住宅ローン減税を利用する際の注意点」

居住の用に供した 適用される消費税率 年末時点での住宅ローン残債額限度 最初の10年間の住宅ローン減税 11年目から13年目までの住宅ローン減税
2019年9月30日以前 8% 4,000万円(認定住宅等5,000万円)
非課税の住宅(売主個人)は2,000万円
1% 11年目以降の住宅ローン減税は無
2019年10月1日~2020年12月31日* 10% 1% 「住宅ローンの年末残高×1%」か「建物価格×2%÷3」の低い方

住まいの給付金

住まいの給付金とは、住宅を購入した人が収入に応じて給付金がもらえる制度になります。消費税改定により、給付額が増えたことと、給付を受けられ人の範囲が広くなりました。

消費税8%

収入の目安 給付額
425万円以下 30万円
~475万円 20万円
~510万円 10万円

消費税10%

収入の目安 給付額
450万円 50万円
~525万円以下 40万円
~600万円以下 30万円
~675万円以下 20万円
~775万円以下 10万円

例えば収入425万円以下の方は、消費税8%時だと最大30万円でした。消費税10%だと最大50万円まで給付を受けられるようになりました。

また、以前は収入510万円までの方しか受けられませんでしたが、現行では収入775万円以下の方までと範囲が広がりました。

ただし給付金をうけるために住宅性能評価書や住宅瑕疵保険への加入などの条件があります。すべての物件がその対象とならないことに注意してください。

住宅取得時の贈与税の非課税枠

住宅取得時の贈与税の非課税枠とは、父母や祖父母などから住宅資金の贈与を受けた場合に、一定金額まで非課税になるという制度です。こちらも消費税8%だと最大700万円が限度額でしたが、消費税10%だと最大2500万円まで拡大されます。

住宅取得資金贈与

家屋の取得日に関する契約日 省エネ等住宅 一般住宅
消費税率10% それ以外 消費税率10% それ以外
2016年1月1日~19年3月31日 1,200万円 700万円
~2020年3月31日 3,000万円 1,200万円 2,500万円 700万円
~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円 1,000万円 500万円
~2021年12月31日 1,200万円 800万円 700万円 300万円

ただし細かい条件があり、贈与を受ける人の年齢や合計所得、物件についての制限等があります。また、こちらの拡大の期限も家屋取得日に関する契約日が2020年3月31日までになります。もし利用する場合は早めに非課税枠を使うほうが、お得になります。

 

中古マンション・中古住宅を探すときは、そこまで消費税は意識しなくても大丈夫

消費税が10%になり、不安になる方も多いでしょうがそこまで心配しなくても大丈夫です。物件によっては消費税がかからないものもありますし、かかる場合も大きな変化はありません。

ただし税金や給付金等において変わる部分もありますので、お得に住宅を購入したいという方はそういった面にも詳しい不動産エージェントを選びましょう。特に税金や控除、給付金についての制度は日々変わりますので、安心して利用するためにも不動産エージェントを活用しましょう。

一生に一度の大切な住まい選び。小さな不安や疑問も全て解決していきながら、安心して住まい探しをしていきましょう。

 

まとめ

最後に、中古マンションや中古住宅で消費税がかかる取引とそうでないもの、そして課税物件とそうでない物件で何が変わるのかをまとめておきます。

  • 土地に消費税はかからない
  • 建物は売主が不動産会社であれば消費税がかかるが、個人の場合はかからない
  • 中古ではリフォーム済みのものが課税物件である場合が多い
  • 消費税は表示価格に含まれている
  • 課税物件とそうでない物件は、住宅ローン減税や贈与の非課税枠に違いがある
  • 住まいの給付金の対象となるのは課税物件のみ
  • 制度が複雑化してきているので、経験や知識が豊富な不動産エージェントを選ぼう

これらのポイントを押さえて、中古マンション・中古住宅を探すようにしてください。

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