住宅を購入するときに、マンションなのか、戸建にするのかで迷う方もいらっしゃると思います。
実際、私の元にもそのような相談は数多くいただいております。
最終的には購入者とそのご家族の価値観やライフスタイルによるところが大きいのですが、何を基準に判断していけばいいのか、迷う方が多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産業界で15年以上、第一線で住宅購入希望者の相談やお手伝いをしてきた筆者が、様々な視点で見た時のマンションと戸建の違いや優れている点などについてお伝えしていきます。
これから住宅を購入しようと思っていて、マンションか戸建か迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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マンションVS一戸建て、どっちがお得？
それでは、まずマンションと戸建てを比較したときに、どちらが得になるのか？
様々な視点から比較していきます。
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マンションと一戸建て、どちらの資産価値が高い？
マンションと一戸建てのどちらが資産価値は高いのでしょうか？
こちらのチャートを見てください。
※参照：参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」
このチャートはレインズの築年数別ごとの成約価格のデータをもとにしたものです。
成約価格であって平米単価ではないので、正確な成約データとは少し誤差が出るかもしれませんが、おおよその目安にはできます。
このチャートを見ると、最初の頃はマンションの方が価格が高いものの、最終的に戸建てに逆転されているのが分かると思います。
これは、マンションと比較して一戸建ての方が土地の価値が多く残っているからと考えられます。
マンションは、新築の時から築30年までの値下がり率は約６３％にもなります。
一方で一戸建ては、新築の時から築30年までの値下がり率は約３６％です。
資産価値の考え方は、ものの値段よりも、買った時と売った時との差と考えるため、このデータを見る限りは一戸建ての方が資産価値が高いと言えます。
もちろん築年数にもよりますし、マンションの方が流動性が高いこと、そして最終的な物件の個別性によって結果は変わりますが、データの平均で言えば、一戸建ての方が資産価値は高いと考えられます。
マンションと一戸建て、どっちが安い？
マンションと一戸建てのどちらが安いかといえば、先ほどのチャートのデータで言えば、一戸建ての方が安いと言えます。
ただし、あくまで首都圏という広い範囲なので、もし同じ立地で考えた時、土地の価格が大きくなる分、戸建ての方が価格自体は高くなると考えられます。
しかし、管理費や修繕積立金・駐車場代などのランニングコストを考慮すると、物件によっては高い安いが変わる可能性があります。
| 管理費等合計 | |
|---|---|
| 毎月 | 45,000円 |
| 10年 | 5,400,000円 |
| 20年 | 10,800,000円 |
| 30年 | 16,200,000円 |
この表は、毎月の管理費と修繕積立金、そして駐車場１台分をそれぞれ15,000円と仮定して計算した時のランニングコストの合計です。
これを見ると、マンションのランニングコストが余分にかかる分、戸建ての方が予算が大きくできることが分かると思います。
しかしただ単に高い安いとか、資産価値が高い安いだけでなく、この後解説していく、それぞれのメリット・デメリット、そしてライフスタイルや価値観を総合的に加味して、どちらがいいのかを判断していくようにしましょう。
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「マンション」と「一戸建て」の違いとメリット・デメリット
最初に、マンションと一戸建ての根本的な違いについて解説していきます。
マンションは大きなコンクリートの箱の中に、たくさんの部屋が入っており、土地や建物をその部屋の所有者で共有している状態となります。
所有者は、建物や土地に対して所有権を持ちますが、持分があるものの全てを所有しているわけではないというのがマンションの大きな特徴となります。
そして戸建ては、基本的には土地や建物は所有者が単独で所有しています。
共有で土地と建物を所有しているか、単独で土地と建物を所有するか、これがマンションと戸建ての根本的な違いになります。
単純な話ではあるものの、これから解説していくすべての話に通じてくる内容となります。
例外的なマンションや一戸建て
マンションや戸建ての中には、土地の部分が所有権ではなく「借地権」となっている物件もあります。これは他人の土地を借りて建物を借りている状況ですが、例外的な扱いとして、本記事では取り扱いません。
また戸建てにも連棟式と呼ばれる、建物が繋がっている物件もありますが、これも例外的な物件として本記事では取り扱いません。
マンションにあって一戸建てにない魅力・メリット
マンションにあって一戸建てにないもの。
それは「スケールメリット」です。
スケールメリットは和製英語となるのですが、その意味は「同種のものを多く集めることによって、単体よりも大きな結果が出せること」を指します。
つまり１世帯では難しくても、複数世帯が集まることによって、１世帯では叶わないような駅から近い好立地や、豪華なエントランス・共用施設などを持つことが可能になることです。
マンションのような立地や施設を備えた一戸建ては、高額すぎてなかなか現実的ではありません。
また清掃や普段の管理業務を管理会社が請け負ってくれるのも、魅力的です。
他にも戸建てでは２階建て以上の物件が多く、縦の動線が多いですが、マンションでは基本エレベーターが備えられており、室内も１階建てのものが多く、バリアフリー性に優れていると言われています。
老後は一戸建てよりマンションを選ぶ人が増えてきているように、利便性やバリアフリー性において、マンションの方が有利な側面と言えるでしょう。
その他にも、マンションにもよりますが、オートロックや防犯カメラなど、セキュリティ面の安心感もマンションのメリットと言えるでしょう。
一戸建てにあってマンションにない魅力・メリット
一方で、一戸建てにあってマンションにはない魅力とはなんでしょうか？
それは、単独で所有することによる自由度の高さではないでしょうか。
庭を自由にいじったり、リフォームや建て替えも所有者のさじ加減一つで自由に行うことができます。
また１軒１軒が離れていますので、マンションにはないプライベート感があります。
駐車場などのスペースがあれば、駐車場代もかかりませんので、車の所有台数が多くなればなるほど費用も抑えられます。
マンションの一戸建てにはないデメリット
次にマンションの一戸建てにはないデメリットについて考えていきます。
それは管理費や修繕積立金、駐車場代などのランニングコストがかかることです。
戸建てにも修繕費用はかかってきますが、マンションのように強制的に徴収されるようなことはありません。
マンションによって月数万円かかる物件が大半で、この費用は蓄積すると大きな支出となります。
これらの費用を滞納した場合、管理組合は競売などの強制執行をかける権利を有しており、長期で遅滞すると自らの居住が脅かされるリスクもあります。
また冒頭で触れましたが、マンションはたくさんの所有者で共有している財産となります。
なので、基本的に物事を決めていくときは多数決で決まっていきます。
多数決というのは、何かを大人数の中で決めるときに合理的な手法とされていますが、少数派の意見は反映されないデメリットもあります。
もしあなたが少数派となってしまった場合、マンションの運営そのものに不満を持つかもしれません。
一戸建てのマンションにはないデメリット
一方で一戸建てにもデメリットは存在します。
それはすべて自分で管理・維持保全を行わなければいけないこと。
庭の草むしりや掃き掃除、そして定期的な建物のメンテナンス活動。
マンションであれば管理人がやってくれますし、一戸建てで清掃スタッフに依頼しようものならマンションよりも割高な費用を請求されることが多いです。
理由はマンションは管理費などもスケールメリットが効いているから、一部屋あたりの負担は軽くなるからです。
そして立地面でマンションと比較すると、どうしても駅から遠く離れたり不便になることが多いことです。
また一戸建ては、土地の所有権をすべて保有することになりますので、マンションに比べて土地の購入価格が高くなりがちで、駅近に一戸建てを買おうとすると相対的に価格が高くなります。
他にも火災保険も、マンションであれば専有部分だけで済みますが（共用部は管理組合で加入）、一戸建てはすべての建物評価で加入しますので、マンションと比較して高くなります。
またマンションのコンクリート造と、一戸建てに多い木造では、保険料率もかなり違いますので、一戸建ての火災保険はマンションと比較して内容によっては１０倍近く保険料が開くこともあります。
条件やライフプランで選ぶ！マンションと一戸建ての価値観
マンションであっても一戸建てであっても、それぞれに一長一短があります。
どちらを選ぶかは、損得勘定もあると思いますが、まず一番重要なのは「ライフスタイルや価値観にどちらが合うか」です。
損得勘定は理性的な感情ですが、住宅購入は直感的な感情を重視した方がうまくいくことが多いように感じます。
もちろん今の日本の不動産市場には、買ってはいけない物件も存在するので、そのような物件は避けた上での話ですが。
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マンションが合う人は、時間がお金よりも大切というタイムイズマネーの感覚を持ち合わせている人です。
多少ランニングコストがかかっても移動にかかる時間を短縮させたい、管理や清掃は誰かにやってほしい、そんな考え方を持つ方です。
またバリアフリー性や利便性を求める世代にも向いております。
一方で一戸建ては、家族人数が多かったり、多少不便でも広さと価格のバランスを求める方などが向いています。
自動車の保有台数が２台以上となる家庭も一戸建ての方が向いているのではないでしょうか。
マンションと一戸建ての比較：メリット・デメリットを徹底解説
ここからは、マンションと一戸建ての違いやメリット・デメリットをより深掘りしていきたいと思います。
マンションのメリット・デメリット：リフォームの自由度は？
自由にリフォームや建て替えができる一戸建てと違い、マンションはたくさんの所有者で共有しているため、それぞれの所有者がリフォームできる箇所は部屋の内部（専有部）に限られます。
しかも、構造躯体部分や玄関扉、窓ガラスなどは管理組合の所有物とされていて、勝手にリフォームをして交換することや、エアコンの穴あけをすることはできません。
ですから、マンションのリフォームは部屋の内部だけですので、自由度が高いとは言えません。
それでも部屋の内部をスケルトンリフォームをするなど、間取りを一から作り直すことはできます。
もちろん、構造によって部屋の内部にも構造上主要な壁などが配置されている物件もありますが、限られた中で創造性を発揮するのも面白いのではないでしょうか。
一戸建てのメリット・デメリット：トラブルや維持費の負担は？
マンションでは、隣の住戸が壁一枚で分け隔てられているだけなので、音のトラブルなどが起こりやすいです。
しかし一戸建てでは、それぞれが独立しているため、音のトラブルのリスクは低いと考えられます。
しかし、最近都心部で増えてきている狭小地の戸建てなどでは、隣と隣の隙間が狭く、一般的な一戸建てと比較すると音の問題は発生しやすくなっています。
維持費についても、マンションでは修繕積立金が強制的に徴収され、マンションの維持活動に利用されます。
一方で、戸建てでも強制的な徴収はないにしろ、修繕工事にかかる費用はかかってきます。
ご自身で管理するしかないものの、定期的に外壁や防水をしなければ建物の寿命を縮めることになります。
マンションと一戸建ての修繕費の比較
それでは修繕の費用面について、マンションと戸建てで比較をしてみます。
まずマンションの大規模修繕費用は、一住戸当たりどのぐらいの金額なのでしょうか。
東京都の資料によれば、マンションの実態を調査したところ、およそ90万前後から120万円辺りがマンションの大規模修繕費用のボリュームゾーンといえそうです。
（出典：東京都マンション実態調査結果 2013（平成25）年3月）
もちろん総戸数や、地方になるとこれより安くなるかもしれませんが、それでも90～120万円が一つの目安と考えられそうです。
ただし2013年時の資料ですので、今の建築費用を考えるともう少し上がると思います。
一方戸建て住宅だと、屋根・外壁（バルコニー込み）塗装とサイディング取り合いのコーキングの打ち直し工事を一斉に行なった場合、一戸当たり大体150万円ぐらい掛かると言われています。
そう考えると一戸建てとマンションの修繕費用の比較は、マンションの方がややお得だと考えられます。
ただ戸建住宅は一度メンテナス工事を行うと、その後は再び同様のメンテナンスは不要となる程、住宅の持ちが安定してきます。
しかしマンションではエレベーターや機械式駐車場などの共用設備に対する修繕費用も掛かってきます。
そのため最初の大規模修繕工事以降（12年から15年目以降）、一戸建てとマンションの修繕に掛かる費用は逆転すると考えられています。
マンションと一戸建ての選び方
次からは、マンションと一戸建ての選び方について解説していきます。
マンションと一戸建て、どちらの生活が快適？
まずマンションと一戸建ての、どちらの生活が快適か。
個人の価値観によるところもありますが、基本的にはマンションの方が生活は快適とされています。
機密性であったり、立地であったり、費用はかかるものの管理業務を委託できることなど、一戸建てにはない利便性がたくさん得られるのがマンションです。
もし一戸建てでマンションと同じ利便性を得ようとすると、費用がかなり高額になってしまいますが、スケールメリットを活かしたマンションであれば、その利便性が手に入ります。
選択肢が多いマンションと一戸建て、どう選ぶ？
最終的にマンションと戸建てを選ぶときは、その人のライフスタイル、価値観、そして費用に対する考え方などで決めていくと良いでしょう。
家族の人数が多かったり、車の保有台数が多ければ一戸建ての方が向きます。
家族の人数が夫婦だけであったり、老後の住宅購入であればマンションの方が向きます。
実際、高齢のご夫婦が一戸建てを売却して、その資金で街中の利便性の高いマンションへ住み替える事例はたくさんあります。
マンションと一戸建てを購入するときの最重要ポイント
ここまで、マンションと一戸建ての費用面や資産価値の比較、またメリット・デメリットの深掘りなど、さまざまな解説をしてきましたが、あなたに合いそうな住宅のイメージはできましたでしょうか？
最後に、マンションにしろ一戸建てを選択するにしろ、家を買う上で最も重要なポイントについてお伝えします。
それは家を買う時の担当者選びです。
マンションにしろ一戸建てにしろ、全ての物件が快適に過ごせるものではありません。
物件によって快適に過ごせるものもあれば、そうでないものが混在しているのが現在の住宅市場です。
例えば戸建てであれば、探すときに目利き力がなければ、欠陥住宅を買ってしまうこともありますし、マンションであれば修繕積立金が大幅な値上げや一時金の発生、また管理組合内でのトラブルに悩まされることもあります。
買ってはいけない物件を見極めるためには、普段からたくさんの物件を取り扱いをしており、経験や知識が豊富で倫理観が高い担当者の介在が絶対条件になります。
優良な担当者であれば、あなたにとって最適な住まいが何なのかという根本的な悩みから相談に乗って最適なアドバイスを受けることも可能です。
やはり経験豊富な担当者は、一般の方と比べてかなり高い視座で物事を俯瞰できるので、ぜひ活用すべきでしょう。
筆者が企画運営をしているハウスクローバーでは全国の優良な担当者が探せる唯一のサービスです。
ぜひ家の購入を考え始めたら、まずはお気に入りの担当者を探して色々と相談するところから始めてみましょう。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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