住宅ローンは何年で借りるのがベスト？平均借入期間と完済年齢から決め方を解説

この記事で分かること

戸建てやマンションを購入する際、住宅ローンを借り入れる人が多くいらっしゃると思います。住宅ローンは借り入れですから、毎月決まった金額を返済していかなければなりません。

しかし、借りるときに何年くらいで借りるのがベストなのか、迷う方もいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、住宅ローンの借り入れ年数について解説します。この記事を読むことで、借り入れ年数の注意点などについての知識が深まるでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

住宅ローンの完済年齢

国土交通省の公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、「融資の際に考慮する項目」において最も順位が高かったのが「完済時年齢」でした。

金融機関が重要視しているように、住宅ローンの完済年齢というのは非常に大切な項目です。

例えば、ローンの申し込み時の年齢が40歳で35年ローンを組んだと仮定しましょう。繰り上げ返済などを行わなければ、ローンの完済は75歳ということになります。

60歳の定年を迎えてから15年も支払わなければならない計算ですね。

ローン返済の資金源をどうするのかなど、借りるときにある程度将来のことも考える必要があります。住宅ローンを借りる際には、完済時の年齢も考慮しながら借入年数を決めていくようにしましょう。

住宅ローンは何年まで借りられる？平均借入期間と完済年齢の上限

借入年数を考える前に、そもそも「何年まで借りられるのか」という上限を知っておきましょう。ここには2つの上限があります。

ひとつは借入期間そのものの上限です。多くの金融機関では最長35年が主流ですが、近年はネット銀行を中心に、40年・50年といった超長期の住宅ローンを扱うところも増えてきました。

もうひとつが完済時年齢の上限です。多くの金融機関では「完済時に80歳未満」を条件としています。これは住宅ローンに付帯する団体信用生命保険（団信）の加入可能年齢に連動しているためです。さらに申込時の年齢にも上限（おおむね70歳未満など）が設けられていることが一般的です。

つまり、何歳で借りるかによって、実際に組める年数は変わってきます。たとえば50歳で完済時80歳未満という条件であれば、組めるのは最長でも30年ということになります。若いうちは35年フルで組めても、年齢が上がるほど選べる年数は短くなっていく、という点を押さえておきましょう。

では、実際にはみなさん何年で借りているのでしょうか。住宅金融支援機構が毎年公表している「フラット35利用者調査」を見ると、新築住宅の平均的な借入期間は30年強、中古住宅ではそれより短めという傾向が読み取れます。また、各種調査では完済予定年齢の平均が70代前半に達しているというデータもあり、多くの人が定年後も返済が続く前提で借りているのが実情です。

ここで大事なのは、「みんなが長く借りているから安心」ではなく、「定年後も返済が残る人がそれだけ多い」という事実を、自分ごととして捉えることです。平均借入期間や完済年齢の最新の数値は年によって変わりますので、検討する際は住宅金融支援機構の公表データで確認するようにしてください（出典：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」）。

定年後まで続く借入年数には注意が必要

定年後まで続く借入年数には注意が必要です。住宅ローンは長期的な返済となることがほとんど。

住宅ローンを借り入れた当初は無理なく返済できる金額であっても、子どもの教育費や老後資金などが想定以上にかかってしまい、返済が苦しくなってしまうケースがあります。

将来のことをすべて見通すのは難しいですが、住宅ローンのように長期の借り入れを行う場合は余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

ここ最近、定年後は60歳から65歳に移行し、70歳まで延長されるという話も出ています。お勤めの会社の定年や方向性などを見極めながら決めていくようにしてください。

定年後に返済を残さないための対策

先ほど触れたとおり、完済予定年齢の平均は70代前半に達しており、定年後も返済が続く人は決して少なくありません。問題は、定年後は多くの場合、現役時代より収入が下がるという点です。

現役時代と同じ返済額を、年金や再雇用の収入だけで払い続けるのは、家計にとって大きな負担になります。退職金で一括返済すればよいと考える方もいますが、退職金は老後の生活資金や医療・介護の備えでもあるため、住宅ローンの返済に充ててしまうと、肝心の老後資金が不足するリスクがあります。

そこで、定年後に返済を残さない、あるいは残しても無理のない範囲に収めるための対策を考えておきましょう。具体的には、次のような方法があります。

• 現役のうちに完済できる借入年数で組む（たとえば65歳完済を目安に逆算する）
• 長めに借りておき、収入に余裕がある時期に期間短縮型の繰り上げ返済を計画的に行う
• 退職金をあてにしすぎず、繰り上げ返済の原資を毎月の家計から少しずつ準備しておく

大切なのは、「定年後にいくら返済が残り、その時の収入で無理なく払えるか」を、借りる前にシミュレーションしておくことです。借入年数は、現役時代の返済のしやすさだけでなく、定年後の生活まで見据えて決めるようにしましょう。

あえて長く借りるのはあり？

住宅ローンの借入期間を長くすると、月々の返済金額を少なくすることができます。しかし、借入期間を長くするということは、その分支払総額が大きくなるということです。

先ほども解説したように、住宅ローンを借り入れするときには余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

初めから返済期間を短く設定して、あとから月々の返済金額を減らすことは難しいですが、あえて長く借りておいて余裕があるときに繰り上げ返済をすることは可能です。

余裕を持った返済のため、何かあった時の余裕も考えて、あえて長く借りるというのも1つの方法でしょう。

短く借りる場合と長く借りる場合のメリット・デメリット

借入年数を決めるときは、長く借りる場合と短く借りる場合の、それぞれの良し悪しを理解しておくことが大切です。

長く借りる（例：35年）場合のメリットは、毎月の返済額が抑えられて家計にゆとりが生まれること、そして審査上の借入可能額が増えることです。一方のデメリットは、返済期間が長い分だけ総利息が増えること、そして完済年齢が上がって定年後にも返済が残りやすいことです。

短く借りる（例：25年）場合は、これが逆になります。総利息を抑えられて早く完済できる代わりに、毎月の返済額が重くなります。

借入年数で総返済額はどれくらい変わるか

言葉だけではイメージしにくいので、具体的な数字で見てみましょう。借入3,000万円を、全期間固定・金利1.5%・元利均等返済（ボーナス払いなし）で借りた場合の概算は、次のようになります。

• 25年：毎月の返済額 約12.0万円／総返済額 約3,600万円（利息は約600万円）
• 30年：毎月の返済額 約10.4万円／総返済額 約3,728万円（利息は約728万円）
• 35年：毎月の返済額 約9.2万円／総返済額 約3,858万円（利息は約858万円）

35年と25年を比べると、毎月の返済額は35年の方が約2.8万円軽くなりますが、総利息は約258万円多く払う計算になります。

ここから言えるのは、「何年で返すのが得か」という問いには、純粋に支払う総額だけで見れば短く借りるほど得、という答えになるということです。ただし、毎月の返済が重すぎて家計が苦しくなっては元も子もありません。あくまで概算であり、金利や返済方法によって金額は変わりますので、実際の数字はご自身の条件でシミュレーションして確認してください。

借入年数は後から調整できる（繰り上げ返済・借り換え）

「短く借りると毎月が重い、でも長く借りると総利息が増える」というジレンマに対する一つの答えが、借入年数は後から調整できるという事実です。

まず代表的なのが繰り上げ返済です。繰り上げ返済には2つのタイプがあります。

• 期間短縮型：毎月の返済額は変えずに、返済期間を縮める方法。総利息を減らす効果が大きい
• 返済額軽減型：返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす方法。家計の負担を軽くする効果がある

総利息を減らしたいなら期間短縮型が有利です。つまり、最初はゆとりを持って長めに借りておき、余裕ができたときに期間短縮型の繰り上げ返済をすれば、「毎月の負担を抑える」と「総利息を抑える」の両取りを狙えるわけです。

また、すでに借りている人でも、借り換えによって返済期間を組み直したり、金融機関と交渉して期間を変更できる場合があります。

35年を超えて借りたいときの方法

年齢の関係で長期のローンが組みにくい場合や、より長く借りたい場合には、親子リレーローン（親子で返済を引き継ぐ）やペアローン・収入合算（夫婦などで借りる）といった方法もあります。ただし、いずれも返済義務や団信の扱いが複雑になるため、利用する際は仕組みをよく理解しておく必要があります。

住宅ローン控除と借入年数の関係

借入年数を決めるときに見落としがちなのが、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との関係です。住宅ローン控除は、返済期間が10年以上あることが適用の要件になっています。総利息を抑えたいからと極端に短く借りて返済期間が10年未満になると、控除そのものが使えなくなるため注意が必要です（出典：国税庁 タックスアンサーNo.1225「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」）。

年齢別に見る借入年数の決め方の目安

借入年数は年齢によって考え方が変わります。完済時年齢の上限があるため、何歳で借りるかによって組める年数も、無理のない返し方も違ってくるからです。年代別の目安を整理しておきます。

20代・30代前半

完済時年齢に余裕があるため、35年など長めのローンも選びやすい年代です。毎月の返済を抑えて教育費や貯蓄に回しつつ、収入が上がってきたら繰り上げ返済で期間を縮める、という戦略が取りやすいのが強みです。ただし、若いうちは収入も伸びしろがある分、借りすぎには注意しましょう。

30代後半・40代

最も住宅購入が多い年代ですが、35年で組むと完済が70代になります。この年代からは、定年（65歳前後）までに完済できるかを意識し、難しい場合は繰り上げ返済の計画とセットで借入年数を決めるのが現実的です。

50代

完済時年齢の上限の関係で、組める年数そのものが短くなります。借入年数を伸ばして毎月を軽くするより、頭金を厚めにして借入額そのものを抑える、自己資金と返済計画のバランスで考える年代です。退職金を返済に充てる前提にしすぎないことも重要です。

年代が上がるほど、「長く借りて毎月を軽くする」という選択肢は取りにくくなり、「借入額を抑える」「現役のうちに返し切る」方向にシフトしていく、と覚えておくとよいでしょう。

最も危険なのは、借入価格を増やすための借入年数

先ほど「あえて長く借りるのも1つの方法」と解説しましたが、長く借りる目的が「借入価格を増やすため」の場合は要注意です。

長く借りることで借入価格が増やせて、希望の物件が手に入るかもしれません。しかし、何度も言うように住宅ローンでは余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

借入価格が増えるということは、返済額がその分増えるということ。借り入れできる最大金額と無理なく返済できる金額は異なりますので、ご自身の今後のライフプラン等も考えながら決めることをおすすめします。

住宅ローンの借入年数を決める前のチェックリスト

最後に、借入年数を決める前に確認しておきたいポイントをまとめておきます。

• 完済時の年齢が、収入が安定している現役のうち（目安は定年65歳前後）に収まっているか
• 毎月の返済額が、無理のない返済負担率（手取り収入の20〜25%程度）に収まっているか
• 借入年数を長くした理由が「借入額を増やすため」になっていないか
• 長めに借りる場合、繰り上げ返済（期間短縮型）の計画を立てているか
• 定年後に返済が残る場合、その時の収入で無理なく払える金額か
• 返済期間が住宅ローン控除の要件（10年以上）を満たしているか
• 借入年数を含めた資金計画を、ライフプランから逆算して立てているか

ライフプランニングをして戦略をたてよう

住宅を購入する際、みなさんが気になるのは「物件」と「お金」のことでしょう。お金に不安を抱えている人の多くは、将来にかかるお金など今後のことがわからないので不安に感じているのではないでしょうか。

この解決策として、ファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。ファイナンシャルプランナーに相談することで、住宅ローンを無理なく返済できる金額を知ることができたり、住宅購入を含めた将来設計を考えることができたりするからです。

同じ収入の家族であったとしても、教育などへの考え方や生活スタイルなどによって収支シミュレーションが異なります。ぜひ、ファイナンシャルプランナーという専門家にライフプランの相談をして、お金の戦略を立てて住宅購入にのぞむようにしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

よくある質問

Q1：住宅ローンは最長何年まで借りられますか？

多くの金融機関では最長35年が主流ですが、近年はネット銀行を中心に40年・50年の超長期ローンも登場しています。ただし「完済時80歳未満」という年齢の上限があるため、借りる年齢によって実際に組める年数は短くなります。

Q2：住宅ローンの平均借入期間は何年ですか？

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査では、新築住宅で平均30年強、中古住宅はそれより短めという傾向です。完済予定年齢の平均は70代前半というデータもあり、多くの人が定年後も返済が続く前提で借りているのが実情です。

Q3：住宅ローンは何年で返すのが一番得ですか？

支払う総額（総利息）だけで見れば、短く借りるほど得です。借入3,000万円・金利1.5%の概算では、35年と25年で総利息に約258万円の差が出ます。ただし毎月の返済が重くなりすぎないことが前提で、長めに借りて繰り上げ返済する方法も有効です。

Q4：完済年齢は何歳までにすべきですか？

金融機関の条件上は完済時80歳未満が一般的ですが、安心なのは収入が安定している現役のうち、つまり定年（65歳前後）までに完済できる計画です。定年後も返済が残る場合は、繰り上げ返済や退職金の活用をあらかじめ織り込んでおきましょう。

Q5：借入期間は後から変更できますか？

できます。繰り上げ返済の「期間短縮型」で期間を縮めたり、借り換えや金融機関との交渉で期間を組み直すことが可能です。逆に最初から短くしすぎると後で延ばすのは難しいため、迷ったら長めに借りて繰り上げ返済する方が柔軟です。