中古住宅・中古戸建て購入にかかる諸費用と支払うタイミングは？

中古住宅や中古戸建てを購入する際には、物件の購入価格以外にも様々な諸費用が発生します。不動産の広告には主に物件価格しか載せていませんので、諸費用の項目や支払いの流れを把握していないという人が多いのではないでしょうか。

そこで今回は、中古住宅・中古戸建ての購入にかかる諸費用と支払うタイミングについて解説します。この記事を読むことで、不動産を購入するときの諸費用についての理解が深まるでしょう。

中古住宅・中古戸建て購入にかかる諸費用と支払うタイミングをおさえておこう

中古住宅・中古戸建ての購入を検討するとき、ほとんどの人は予算を考えて物件を探しているかと思います。不動産を購入する際には、物件の購入価格以外にも諸費用がかかります。不動産売買契約時、残金決済・引渡し時、引渡し後においてかかる費用項目は様々です。

「自己資金としては、頭金のことしか考えていなかった」「諸費用を入れて計算していなかったので予算オーバー」ということにならないよう、中古住宅・中古戸建てを購入する前に諸費用項目と支払うタイミングについて押さえておきましょう。

中古住宅・中古戸建ての契約時にかかる諸費用

購入したい中古住宅・中古戸建てが決まったら、まずは買付証明書を入れます。その後、売主と不動産売買契約を結ぶという流れになります。ここでは、中古住宅・中古戸建ての契約時にかかる諸費用についてご紹介しましょう。

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売買契約書に貼る収入印紙

不動産売買契約では、売買金額に応じて印紙税を納めることが決められています。具体的に言えば、売買契約書に収入印紙を貼るという作業です。

不動産売買契約においては通常、売主・買主それぞれの控えとして2部作成しますから、それぞれ自分の控え分の収入印紙を購入して貼付します。納める印紙税については以下の通りです。

不動産契約書に記載の売買価格	印紙税
1万円未満	非課税
50万円以下	200円
100万円以下	500円
500万円以下	1,000円
1,000万円以下	5,000円
5,000万円以下	10,000円
1億円以下	30,000円
5億円以下	60,000円
10億円以下	160,000円
50億円以下	320,000円
50億円超	480,000円

※上記印紙税は軽減適用後の金額です。軽減は、2020年3月31日までの適用です。なお、収入印紙は郵便局や法務局などで購入することができます。

売主に支払う手付金

諸費用というよりは、売買代金の一部になるのですが、契約時に必要になる金銭ということで紹介します。

不動産売買契約時には、契約と同時に売主へ手付金を支払います。手付金は不動産売買契約書に記載がありますが、売買価格の5～10%程度が相場となることがおおいです。

売主が不動産会社など宅建業者の場合は手付金を売買価格の20%以下としなければならない、完成物件では10%・未完成物件では5%を超えると預かった手付金の保全措置を講じなければならないと宅建業法で決められています。

実際のところ、手付金は売主と買主が合意するものになりますので、支払える手付金の金額については、契約前に不動産会社に相談するようにしましょう。

関連動画「不動産購入時の手付金についてよく誤解されがちなこと」（動画）

仲介手数料

売主と買主の仲介として不動産会社を入れる場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。買主側の仲介手数料の上限額の計算式は下記の通りです。

不動産売買価格	仲介手数料の計算式
200万円以下の部分	5%＋消費税
200万円超～400万円以下の部分	4%＋消費税
400万円超の部分	3%＋消費税

つまり、売買価格を3つの区分に分けて計算し、最終的に足し算をすることで求められるということですね。

また、仲介手数料は速算式によって求めることもできます。

• 売買価格200万円以下…（売買価格×5%）＋消費税
• 売買価格200万円超～400万円以下…（売買価格×4%＋2万円）＋消費税
• 売買価格400万円超…（売買価格×3%＋6万円）＋消費税

なお、ご紹介した仲介手数料の計算式は「上限額」です。また全額ではなく半金となる会社が多いようです。

関連動画「売買仲介手数料　物件価格の３％＋６万円の「６万円」って何？」（動画）

インスペクション費用

中古住宅・中古戸建ての売買契約を結ぶ前に受ける重要事項説明において、インスペクションの有無を説明することが義務付けられました。

インスペクションとは建物状況調査のことで、建築の設計などに詳しい専門家が対象の既存住宅を検査・調査することをいいます。

中古住宅・中古戸建てを購入する際、建物の不具合について不安に思っている人がいるのではないでしょうか。インスペクションを行うことで、建物の劣化・欠陥などがわかるので、修繕の目安などを知ることができます。

中古住宅・中古戸建てを購入する場合は、インスペクションの費用も見積もっておいた方が良いでしょう。金額は依頼する会社によって異なりますので、不動産会社に相談してみてください。

 

残金決済・引渡し時にかかる諸費用

不動産売買契約を結んだあとは、金融機関のローン本審査に入ります。審査に通れば金融機関と金銭消費貸借契約を結び、残金決済・引渡しという流れになります。ここでは、残金決済・引渡し時にかかる諸費用の項目について解説しましょう。

物件代金の残代金

不動産売買契約時に支払った手付金は、売買価格の一部に充当されます。手付金・中間金（支払っていれば）を除いた残代金を売主へ支払います。住宅ローンを借りる場合は、金融機関から実行されます。

固定資産税等の精算金

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の請求がされています。そのため、不動産売買契約においては固定資産税等について、引渡し日を基準に日割り計算して精算することが多くあります。

契約によって日割り計算されます。固定資産税等の精算金は、物件代金の残代金と一緒に売主へ支払うことが一般的です。

住宅ローン取扱い事務手数料

金融機関によっては、金額は変動しますが、住宅ローンの取扱い事務手数料がかかります。金額などについては金融機関や商品によって様々です。

一般的には実行される住宅ローンと相殺されることがほとんどです。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、万が一住宅ローンの返済が滞ったときに保証する保証会社に支払う料金です。住宅ローンの保証料は初回に一括で支払う場合や、金利に上乗せされる場合などの支払い方法があります。

こちらも一括で支払う時は住宅ローンと相殺されることがほとんどです。

住宅ローン契約収入印紙

住宅ローンの契約を結ぶ際、金銭消費貸借契約書という書類を交わします。不動産売買契約時と同じように、契約書に記載された金額によって印紙税を納めなければなりません。納める印紙税については下記の通りです。

契約書に記載された金額	印紙税
1万円未満	非課税
10万円以下	200円
50万円以下	400円
100万円以下	1,000円
500万円以下	2,000円
1,000万円以下	10,000円
5,000万円以下	20,000円
1億円以下	60,000円
5億円以下	100,000円
10億円以下	200,000円
50億円以下	400,000円
50億円超	600,000円

登記費用

残代金の決済・引渡しにあたり、不動産の所有権を売主から買主へ移転させます。また、住宅ローンを借りる場合は物件に抵当権を設定する必要があります。

内訳は登録免許税と、依頼する司法書士に支払う報酬となります。登録免許税は、物件の評価額や減税が使えるか、住宅ローンの借入額などによって金額が決まります。

仲介手数料の残金

仲介手数料の支払いが一部であった場合は、残代金の決済・引渡し時に残りを仲介会社へ支払います。

火災保険料

不動産は大きな金額の買い物のため、様々なリスクに備える必要があります。その1つが火災保険。日本は災害大国ですから、火災保険料も資金計画に組み込んでおきましょう。

フラット35を利用する場合は適合証明書の発行手数料

住宅ローンにフラット35を利用する場合は、建物の適合証明書が必要です。フラット35の条件の中に、住宅金融支援機構の基準に適合する建物でなければならないことがあるからです。

適合証明書には手数料がかかりますが、検査機関などによって金額が異なります。フラット35を利用したい場合は、適合証明書を含め不動産会社に相談してみましょう。

 

残金決済・引渡し後にかかる諸費用

ここでは、残金決済・引渡し後にかかる諸費用についてまとめました。

リフォーム・リノベーション代金

中古住宅・中古戸建てを購入後にリフォーム・リノベーションを行うことがあります。リフォーム・リノベーションの工事内容や費用は人それぞれですが、物件価格だけでなくリフォーム・リノベーションも含めた資金計画を立てることをおすすめします。

ハウスクリーニング代金

中古住宅・中古戸建ての場合、前の所有者が出て行った後そのままの状態で引渡しということが多くあります。引き渡し後、生活し始める前にハウスクリーニングを行う場合は、ハウスクリーニング代金がかかります。

引っ越し費用

引越し業者を利用する場合は、現在住んでいる物件から新しい住宅への引っ越し費用がかかります。荷物の量や距離、業者によって料金は様々です。

不動産会社によっては引越し業者と提携していて割引などを受けられることがありますので、相談してみると良いでしょう。

不動産取得税

不動産を取得すると、不動産取得税という税金がかかります。自治体によって請求時期は異なりますが、半年後くらいに請求があることが多いようです。

購入から時間が経ち、忘れた頃に支払いがあります。なお、物件によっては不動産取得税の軽減が受けられる場合があります。条件を満たしていても申請しなければ軽減が受けられませんので、早めに確認しておきましょう。

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諸費用の目安は中古住宅・中古戸建ての場合、物件価格の約1割前後

今回解説したように、諸費用には様々な項目があります。契約内容や金融機関などによって、かかる費用・項目が異なります。諸費用の目安としては、中古住宅・中古戸建ての場合、物件価格の約1割前後と考えておくと良いでしょう。

中古住宅・中古戸建て探しは、信頼できる不動産エージェントを見つけることが1番の近道です。複数の不動産エージェントを比較検討し、資金計画を含め、相談することをおすすめします。