住宅ローンでフラット３５を利用するときのメリットとデメリット

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住宅ローンを探すうえで、フラット35という言葉は、おそらくみなさんも一度は聞いたことがあると思います。しかし名前は聞いたことはあるものの、詳しく理解されている方は少ないかもしれません。

そこで、このフラット35にはどのような魅力があり、反対にどのような点に気を付けなければならないのでしょうか。この記事では、フラット35の魅力であるメリットやデメリットについてお伝えしていきます。

フラット35のポイントを素早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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人に貸す銀行と物件に貸すフラット35

通常の銀行の住宅ローンと、フラット35にはそもそもの仕組みの違いがあります。

銀行の住宅ローン審査で見られるのはその人の年収や勤務先といった「人」に関する部分が一番大きい割合を占めています。

そのため大企業や公務員の方、年収が高い方は審査に通りやすく、反対に非正規雇用の方や自営業の方に対しては厳しく審査する傾向にあります。

一方でフラット35の審査では融資する「物件」に関する部分が一番重要となってきます。

物件に対しての条件は多くあるのが特徴ですが、反対に人の属性に対しては比較的寛容であり、非正規雇用の方や自営業の方でも審査に通りやすい傾向にあります。

35年借りなければいけないわけではない

実際の営業の現場で、たまに勘違いされている方がいらっしゃるのですが、フラット「35」と数字がついていますが、必ず35年借りなければいけないわけではありません。

それよりも短くても大丈夫ですし、親子リレーで最長50年借りることもできます。また20年以内の借入だと金利が安くなります。

フラット35のメリット

親の世代から親しまれているフラット35。長年、幅広い世代の方に利用されているには理由があります。ここではそのメリットについて解説していきます。

全期間固定で安心

住宅ローンには変動金利と固定金利という二つの種類があります。そしてフラット35は全ての期間で金利が変わらない「全期間固定金利」の商品となっています。つまり住宅ローンを契約した当初から、返済期日まで金利が変動することがない安心感があります。

通常固定金利は変動金利に比べてリスクが少ないため、その分金利が高くなります。ひと昔前はフラット35の金利も3％～4％程ありましたが、現在では1％～2％の間で利用することができ、多くの方から選ばれている商品でもあります。

非正規雇用でも借りられる

通常銀行の住宅ローンにおいて、正社員以外の非正規雇用の方は審査が厳しくなる傾向にあります。しかしフラット35の場合は違います。

多くの金融機関では非正規雇用について将来性や安定性といった部分を厳しく審査されるため、住宅ローンを組むこと自体が難しい場合が多くあります。

しかしはじめにお伝えした通り、フラット35は人よりも物件に重点を置いた審査が行われます。そのため正社員以外の非正規雇用の人たちにも借入のチャンスがあります。

自営業でも借りやすい

金融機関の審査の中でも厳しく見られてしまうのが自営業の方です。そもそも自営業の方は会社員の方を見られる審査のポイントが違います。

通常会社員の方であれば給与収入をみられますが、自営業方は所得をみられることになります。所得とは売上から経費を引いた数字になります。

そのため実際の売上や収入がたくさんあったとしても経費計上によって所得が少なくなってしまい、金融機関の審査が通らないケースが多くあります。

また、会社員の方であれば会社が存続する限り安定的な収入が入りますが、自営業の方ですとそうはいきません。ご自身の頑張り次第とみなされてしまうので、金融機関から安定性という面で審査が厳しくみられてしまいます。

しかしフラット35の場合ですと職業が自営業の方でも審査上で厳しくみられるということはありません。

多少の遅延があっても通ることも

既存の借り入れに対して一度でも遅延があると、住宅ローンを組むのはかなり難しくなってしまいます。

銀行の住宅ローン審査の際に、信用情報調査という調査があります。これは既存の借り入れやクレジットカード等において返済が遅延した過去があったり、延滞している金額はないか、個人の信用情報を確かめる調査になります。

通常一回でも遅延があると、銀行の住宅ローン審査は厳しくなります。

しかしフラット35の場合は基準が銀行ほど厳しくないため、審査が通るケースもあります。もちろん遅延回数の頻度や、期間にもよりますし、確実に通るわけではありませんが可能性としてはゼロではありません。

自己資金が多く出せる人は金利が安くなる

フラット35は全期間固定金利のため、変動金利や「〇年固定」といった固定金利選択型の商品と比べると、少し金利が高く設定されています。しかし金利が少し安くなるケースもあります。

取り扱い窓口にもよりますが、自己資金が多く出せる人に対して優遇金利を用意しているところもあります。

全期間を通して金利が安くなりますので、もし可能であれば自己資金を少し織り交ぜて金利を安くすると、将来的に支払う利息を抑えることができます。

物件の要件を満たせば、金利が一定期間安くなる

物件がある一定の条件を満たすと、フラット35の金利がさらに安くなる制度があります。

この制度は新築・中古住宅ともに対象となりますが、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性等が認められる物件の場合は通常よりも安い金利のフラット35Sを利用することができます。

適用となった場合は5年～10年の間通常の金利よりも安い金利で借入をすることができます。

フラット35を検討する際には、物件がフラット35Sに該当するかどうかも確認しておきたいところですね。

団体信用生命保険に加入しなくてもいい

銀行の住宅ローンを組む場合、必須なのが団体信用生命保険への加入です。しかしフラット35では加入しなくても利用できるという利点があります。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ方に返済中万が一のことがあった場合に保険金により住宅ローンが全額返済される保障制度のことです。

銀行の住宅ローンの審査には、団体信用生命保険の審査があります。これは身体の状況を告知し、現状健康であるかどうかが審査されるのですが、意外とこの審査で引っかかる人が多くいます。

現状で持病がある方はいくら勤務先や年収等の属性が良くても、この団体信用生命保険への加入が認められない限り、銀行で住宅ローンを組むことができません。

そういった方には団体信用生命保険への加入が任意であるフラット35は大きな魅力となるでしょう。団体信用生命保険の内容も、時間とともにグレードアップされています。

フラット35のデメリット

ここまでフラット35の魅力あるメリットをお伝えしてきましたが、もちろん通常の住宅ローンに比べてデメリットとなる部分もあります。ここではそういった注意しなければいけないポイントについて解説していきます。

物件の要件が厳しい

銀行の住宅ローンは人に対しての審査が厳しくなっていますが、フラット35の場合は物件に対しての要件が厳しく設定されている傾向にあります。

例えば床面積の広さや、接道や住宅の構造、耐震性等様々な条件があります。また、フラット35を利用する際に必要となってくるのが適合証明書という書類です。

この適合証明書とは建物の耐震性や安全性等を検査し、証明する書類ですが、指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関の調査が必要になります。

このように銀行の住宅ローンと比べて物件審査が厳しいといわれています。そのため購入を検討している段階で、要件を満たしている物件なのかを判断しておく必要があります。

旧耐震の物件は出にくくなる

旧耐震とよばれる建築物に対して、フラット35の審査がおりにくくなっています。

1981年6月に建築基準法の改正があり、その前後において耐震に対しての基準が変わりました。それ以前の物件は旧耐震物件と呼ばれ、現行で定める耐震基準を満たしていないものとされています。

旧耐震の物件は、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していることが必要となります。その評価基準を満たしていればフラット35も利用が可能となっています。

中古マンションの場合、接道や構造の条件をそもそも満たしている場合がありますが、中古戸建の場合は現状では基準を満たしていない場合が多いです。

こういった場合は建物に事前にインスペクションを実施したり、改修工事をしなければならなくなります。

しかし売主に所有権がある状況でこういった手続きを進めなければならないので、売主の許可やスケジュール等、中々現実的には難易度の高い進めかたになります。

自己資金を出さない人は、金利が高くなることも

先ほど自己資金を出せる人に対しては金利が安くなる場合があるとご説明しましたが、その反対で自己資金を出さない人に対しては金利が高くなることもあります。

通常フラット35を頭金なしで借入する場合9割の部分と残り1割の部分での融資条件が違います。そしてこの1割の部分への融資に対しては、金利が2％～3％となる場合がほとんどとなっています。

また諸費用まで借りるときは、取り扱い金融機関の独自のローンを使うので、こちらも金利が高くなります。

もし少しでも余裕があるのであれば、自己資金部分を出すことをおすすめしますが、今後の生活をよく考えてから資金計画をたてることが大切です。

適合証明書の発行に費用がかかる

フラット35を利用する際に必ず必要となるのが適合証明書の発行です。しかしこの適合証明書の発行には時間と費用がかかります。

そもそも適合証明書を取得するためには検査機関に依頼しなければなりません。その後現地や書類等の検査が完了した後に、証明書が発行されます。

そしてこの証明書発行にかかる費用はもちろん買主の負担となります。依頼する機関ごとに違いますが、通常3万円～8万円程度が相場となっています。

フラットもぜひ住宅ローンの選択肢の一つに

銀行の住宅ローン商品の中にも固定金利で、かつ低い金利を提供している商品も多くあります。また、変動金利の商品でとても低い金利のものや、様々な特典がついてくる商品等もあります。

しかし通常の金融機関で厳しいと言われてしまった方や、自営業の方、非正規雇用の方等に対してフラット35はとても魅力的な商品の一つとなっています。そうでない方でも、安心の全期間固定金利というのは選択肢の一つに入れてみてもいいのではないでしょうか。

そのためにはフラット35が適応できるのか、物件の検討段階で入念に調査しておく必要があります。

ギリギリになってフラット35が利用できない物件であることが発覚する、という失敗をしないためにも、住宅ローンに詳しい不動産エージェントに調査をしてもらい、安心してフラット35を組めるような、そんなお住まい探しをしてみてはいかがでしょうか。

まとめ

最後にフラット35のメリット・デメリットについてまとめておきます。

この低金利時代において、今後何があっても金利があがらないフラット35は非常に魅力的な商品だといえます。ぜひフラット35も選択肢のひとつとして考えてみてはいかがでしょうか。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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