あなたは大丈夫⁉中古マンション購入でありがちな13の失敗例と対策

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新築マンションが市場の主役だった時代は、今となっては遠い昔のことで、現在は中古マンションが住宅市場の中心となりました。

中古マンションの取引量が新築マンションを逆転してから久しいですが、それとともに増えてきたのが、中古マンションで失敗してしまう人たちです。

中古マンションは新築マンションと比較して流通量が多く、たくさんの物件数を比較検討しつつ、実際に現物を内覧して決めることができるメリットがあります。

しかも昨今は建築技術の発達により、良質な中古マンションが増えてきました。

また築年数が経過していても快適に住むことができる中古マンションもたくさん存在しますが、、その逆も然りです。

魅力的な中古マンションだからこそ、この記事では購入前にぜひ知っていただきたい、よく起こりがちな失敗例とその対策、また失敗しないための方法をご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンション購入の失敗リスク

中古マンションに限らず、不動産は同じ商品が二つとしてない、個別性が非常に強い商品と言われています。

個別性が強いということは、中古マンションによって良いもと悪いものがハッキリ分かれることもあるということです。

そして中古マンションは新築マンションより安いといえど、購入の際には多額の費用がかかり、人生の中でもかなり大きな買い物です。

それゆえ失敗は許されません。

中古マンション購入で失敗することを防ぐには、よくある失敗例と対策を知っておくことが何よりも重要です。

ここからは、中古マンションを購入した方が失敗したと後悔する13の例と、それぞれのリスクを回避する対策をご紹介します。

中古マンション購入の失敗例１
住宅ローンの支払いで生活が厳しい

住宅ローンを組んで中古マンションを購入しても、毎月の返済に追われて生活が厳しいというケースです。

フラット35を販売する住宅金融支援機構の調査によると、2018年度（平成30年度）に住宅ローンの返済ができなくなった方の割合は3.49％だったそうです。

※参照元：住宅金融支援機構 リスク管理債権 平成30年度
※元金残高－（破綻先債権額＋延滞債権額＋3か月以上延滞債権額＋貸出条件緩和債権額）から算出した割合

これは現在においても多少変動しているものの、大きくは変わっておりせん。

この数字だけで見ると少ないように思えるかもしれませんが、100人中3～4人は確実に住宅ローン返済不可の状態に陥っていると考えると、あまり楽観視できないでしょう。

住宅ローンは家庭の拠り所である家を買うためのローンなので、生活が苦しくても住宅ローンを優先して支払う家庭は多いと言われています。

100人に3〜4人という数字は、氷山の一角であり、返済不可とまではいかないまでも、住宅ローンの支払いが家計を圧迫している、破綻予備軍はかなり多いと推測されます。

対策：ライフプランニングで適正な予算を確認

住宅ローンの返済不可を回避するには、ライフプランニングがカギとなります。

ライフプランニングは家族が今後どういう人生を送るのか、ライフイベントを絡めながら今後の人生で何にどのくらいのお金がかかるのかを予測するものです。

このライフプランニングを行うと、いつどのタイミングでどのくらいのお金が必要なのか可視化できます。

特に人生の3大資金といわれる住居費・教育費・老後資金のバランスが明確になれば、中古マンション購入における適正予算が分かり、住宅ローン返済不可のリスクを負う心配がありません。

ハウスクローバーでは無料会員登録をすると、ライフプランニングシミュレーションを無料で利用できます。

詳細に入力するプランニングはもちろん、ナビゲーション機能を利用すると設問に答えていくだけで、あなたの考えている予算がライフプランにとって危険度が判定できる機能もついています。

結果をプロに無料でチェックしてもらえる機能もついていますので、ぜひ登録してあなたの予算の安全度を確認しましょう。

登録は以下からできます。無料で登録できます。

中古マンション購入の失敗例２
リフォーム費用が予算オーバー

中古マンションを購入後にリフォームすることを検討している方が陥りやすい失敗例です。

ご自分や家族の理想の住まいに近づけたい気持ちは分かりますが、あれもこれもと要望を詰め込みすぎるとどんどん費用が膨らんでしまいます。

また物件によっては、いざリフォームしようとしたら不具合が見つかり、それの修繕費用まで余分にかかった結果、予算オーバーになってしまうケースもあります。

対策：事前にリフォーム業者に見積もりを

リフォームの予算オーバーを防ぐには、事前にリフォーム業者へ見積もりを取ることがリスク回避のポイントです。

あらかじめ希望を伝えたうえで見積もりを作成してもらえれば、何にどのくらいのお金がかかるのか、削れそうなところはどこか把握できて予算内で収められるように調整できます。

注意点としては、中古マンションは早い者勝ちの側面もあるため、ある程度のやりたいことがあるのであれば、ざっくりとした見積もりを目安にすることをおすすめします。

特に人気物件の場合は、リフォームやリノベーションの見積もりを取っている間に他の人に取られないように、おおよその予算（多めに見積もっておくと良い）を想定した上で売買契約をして、その後に詳細な内容を打ち合わせしていくという進め方がいいかと思います。

中古マンション購入の失敗例３
修繕積立金の値上げや一時金が発生

中古マンションは築年数が経つと、古くなった共用設備の大規模修繕を行います。

そのためにマンション全体で負担するのが修繕積立金なのですが、この金額はずっと一定ではなく、築年数が増えていくごとに値上げがされていくことが多いです。

修繕積立金が値上げされること自体はこのマンションでもあり得ることなのですが、問題どこまで値上げされるかというのは物件ごとによって違うということです。

そこまで大幅な値上げをせずに修繕工事を進めていけるマンションもあれば、大幅な値上げや一時金の徴収をしなければ、しなければいけない大規模修繕工事を行えないマンションもあります。

これは似たような規模や築年数、そして例え同じ管理会社だったとしても物件によって違いが出るのです。

違いが出る理由は「管理組合の財務状況」です。

こちらの動画で管理組合と管理会社のよくある実態を解説した動画を紹介しますので、ぜひご覧ください。

この動画を見て、よく実際に中古マンションを購入されて「全くその通りだ」なんて励ましのお電話をいただいたこともあるくらいです。

修繕積立金の大幅な値上げや一時金が徴収されるような中古マンションはランニングコストが増えるため、住みやすさの価値も損なわれますし、売るとなった時に売りにくくなり、資産価値面でもマイナスとなります。

管理組合の財務状況を事前にチェック

修繕積立金の値上げや一時金の発生を予測するには、中古マンションの管理組合の財務状況を事前にチェックすることが重要です。

各世帯から徴収した修繕積立金の管理は管理組合が行いますが、ここがしっかり機能していないと財務状況がずさんになり、土壇場になって値上げや一時金の徴収が行われる可能性があります。

中古マンションの財務状況は、不動産エージェントを通じて管理会社に依頼すれば確認できますが、誰にでもできるわけではなく、調査にはそれに見合った知識と経験、また正直に教えてくれる誠実さが必要ですので、人選びの面で失敗しないようにしましょう。

マンションの管理組合の調査をしてくれる担当者は、ハウスクローバーで探すことができます。

またすでに他の不動産業者で内覧をしてしまっている場合や、購入する物件がある程度決まっている場合は、管理組合の調査サービスのみのご利用も可能です。

中古マンション購入の失敗例４
転勤のため売ろうとしたら、大幅に価格が下がっている

中古マンションを購入後、転勤が決まって売却することにしたものの、予想以上に安値でしか売れず後悔するケースです。

実は中古マンションは、築年数が古くなっても資産価値が上昇または現状維持できるケース・緩やかに下落するケース・大幅に下落するケースの3パターンに分かれます。

そして購入した中古マンションが、大幅に資産価値が下落するケースに当てはまっていた場合、いざ売ろうとしても購入時よりかなり価格を下げないとなかなか売れません。

対策：将来の資産価値を考慮して購入する

売る時に大幅な価格の下落リスクを回避するには、購入前の段階から中古マンションの将来の資産価値を考慮しましょう。

中古マンションの資産価値は、立地やマンションの管理状態などさまざまな要件が絡み合って決まります。

その要件をクリアする項目が多い中古マンションほど将来の資産価値が大幅に下落するリスクが小さくなり、転勤で売る時も価格を下げすぎずに済むでしょう。

中古マンション購入の失敗例５
近隣トラブル

中古マンションは新築マンションと違い、既にそこで生活している世帯います。

そのため住人全体の雰囲気や、共同住宅での生活に必要なルール・マナーを守っている方が多いかどうかもある程度分かります。

しかし中古マンション内覧時に住人のことをよくチェックしなかったため、購入してから予想していなかった近隣トラブルに巻き込まれ、嫌な思いをするケースは少なくありません。

対策：事前に所有者に確認

中古マンション購入後、近隣トラブルに巻き込まれることを防ぐには、所有者である売主に確認しましょう。

ずっとそのマンションに住んでいた方だからこそ分かる住人のことが聞けると、購入後のご近所付き合いの方針も決めやすいです。

基本的に売主の告知事項に近隣とのトラブルがあれば、事前に告知する義務がありますが、トラブルに発展するほどでないが、知っておいた方が良いレベルの内容もあります。

賃貸と違い、嫌なご近所さんがいても簡単に引っ越せない中古マンションだからこそ、近隣トラブルの有無の確認は大切なのです。

中古マンション購入の失敗例６
騒音問題

中古マンションは賃貸アパートやマンションと比べると音が漏れにくいとはいいますが、物件によってはそうともいえないケースがあります。

特に中古マンションは、両隣の壁から伝わる音より上下階から伝わる音に関するトラブルが多く聞かれます。

音漏れがひどいと生活するうえでストレスが溜まり、やがて近隣トラブルに発展する可能性も否めません。

対策：床のコンクリートの厚みを調べる

中古マンションの騒音問題を避けるには、床のコンクリートの厚みを調べる方法がおすすめです。

床の厚みをスラブ厚といいますが、このスラブ厚の数字が大きいほど遮音性が高くなるのです。

マンションの標準的なスラブ厚は150mmですが、遮音性が高められている中古マンションでは180～200mmで設計されているケースもあります。

なお、スラブ厚は設計図や竣工図などで確認できますので、不動産エージェントを通じて確認するといいでしょう。

中古マンション購入の失敗例７
結露問題

コンクリートが使われるマンションは木造住宅と比べると気密性が高く、結露が発生しやすい特徴があります。

結露は室内と室外の気温差によって生じる水蒸気で、放っておくとカビが生えて壁や床・家具などにシミを作って傷めてしまいます。

そして結露でできたカビを吸い込んでしまうと、アレルギーや喘息などの健康被害を引き起こしかねません。

対策：断熱性を上げるリフォームをする

中古マンションの結露問題は、断熱性を高めるリフォームによって抑制する方法がおすすめです。

たとえば窓の内側にもう一つ窓を取り付ける二重窓は、二層になった窓の間に空気の層が生まれ、室内と室外の気温差を小さくして結露を防ぐ効果があります。

内覧時に結露の跡が見られる場合は、二重窓にして断熱性を高めるリフォームを検討しましょう。

また1階の部屋も地面と直接接しているため、結露が発生しやすいと言えます。

中古マンション購入の失敗例８
給排水管トラブル

マンションの給排水管も他の設備と同じように寿命があり、劣化すると管内に錆が発生して濁った水が出るトラブルに見舞われます。

錆が混じった水は飲用水としても、生活用水としても使用できません。

給排水管の交換時期や管の種類を調べる

給排水管は目に見えない部分が多く劣化に気づきにくいため、購入前には必ず交換時期と管の種類を調べましょう。

給排水管は素材によって耐用年数が異なり、たとえば樹脂管なら約30年、硬質塩化ビニルライニング鋼管なら約20～25年です。

購入希望の中古マンションではどんな素材の給排水管が使用されているのか、最後に交換したのはいつなのか調べることで、次の交換時期の目安が分かっていれば、水に錆が混じるリスクを避けられます。

中古マンション購入の失敗例９
設備の故障トラブル

設備も耐用年数を超えると故障しやすくなります。

しかし事前に耐用年数があとどのくらい残っているのか確認せずに中古マンションを購入すると、買ってすぐに設備が壊れて余計な出費がかさむリスクがあります。

付帯設備表と告知書をしっかりチェック

設備の故障トラブルを避けるには、あらかじめ付帯設備表と告知書をチェックしておきましょう。

付帯設備表とは、購入予定の中古マンションに付いている設備の一覧表で、引き渡し時点での故障や不具合の有無などが記録されています。

そして告知書は、購入予定の中古マンションで過去に不具合があった箇所と症状・修繕履歴などを記録した書類です。

この2つの書類は売買契約時に用意されるので、必ず内容を確認して納得したうえで契約書に署名・捺印しましょう。

中古マンション購入の失敗例１０
目の前に建物がたって眺望が変わった

購入当時は眺望が良かったのに、しばらくすると目の前に高層ビルやマンションなどが建ったため眺望が悪くなったケースです。

眺望を気に入って中古マンションを購入した方ほど、このトラブルが起きる可能性が高くなります。

対策：バルコニー側の前面の土地に注目

眺望が悪くなるリスクへの対策は、バルコニー側の土地に注目することです。

もしバルコニー側に何も建っていないまとまった土地がある場合、将来そこにビルやマンションなどが建てられて眺望が悪くなる可能性があります。

逆に戸建がたくさん建っていたり、公園やお寺などの施設が建っている場合は、将来そこにマンションが建つようなことは考えにくいと言えます。

そしてもう一つ注目するポイントは、用途地域です。

用途地域とは、住居・商業・工業別に適した環境を保てるよう、土地の利用方法と建てられる建物が制限されるルールを指します。

用途地域は13種類あり、バルコニー側にある土地がどの分類に当てはまるかによって、将来建つかもしれない建物を予測できます。

用途地域の詳しい説明は、国土交通省の用途地域に関する説明図をご覧ください。

中古マンション購入の失敗例１１
エレベーター渋滞がひどい

戸数が多い中古マンションでよくある失敗例が、エレベーターの数が不十分で渋滞がひどいケースです。

急いでいるのになかなかエレベーターが来ず、ようやく来ても満員で乗れないまま次のエレベーターを待つことは、時間の無駄でありストレスにしかなりません。

対策：低層階や大規模マンションを避ける

中古マンションでのエレベーター問題に関するおすすめの対策は、高層階の部屋や大規模マンションを避けることです。

高層階になるほどエレベーターの待ち時間が長くなること、そして戸数が多い大規模マンションは一度に乗る人数も多く混雑しやすいことから、エレベーター問題が発生しやすくなります。

その点低層階であれば、エレベーターが来なくても階段を使って下りれば無駄な待ち時間をなくせますし、戸数が少ない中古マンションも混雑する心配がありません。

エレベーターの数は50戸に１つが適正と言われているので、この数字から推測をすることもできます。

中古マンション購入の失敗例１２
災害で資産価値が激減

いくら魅力的な中古マンションでも、周辺が地震や水害などの災害リスクが高いエリアだと、何らかの被害に遭うかもしれません。

そうした危険性がある中古マンションは、災害によって資産価値が下がりやすいリスクを負います。

実際、東日本大震災の時に発生した千葉県での大規模な液状化現象はその後しばらく、千葉県の相場は３割ほど下落しました。

ハザードマップで事前に災害リスクのチェックを

災害リスクの有無は、国や自治体が公表しているハザードマップを確認しましょう。

購入予定の中古マンション周辺ではどんな災害が起きる可能性があるのか、発生した場合はどのくらい被害を受けると想定されているか知ることで、災害リスクが高い物件の購入を避けられます。

中古マンション購入の失敗例１３
昼と夜の環境の変化が大きい

中古マンションが建つエリアによっては、昼夜の住環境が大きく変わるケースがあります。

あまり大きく変化する場合、購入後の生活に影響を与えるかもしれません。

内覧の時間帯と昼夜を変えて周辺をチェック

昼夜の環境の変化によるリスク対策は、内覧の時間帯を変えて確認することです。

昼間に見ると特に問題がなさそうに見える物件でも、夜になると繁華街の賑わいが聞こえたり、駅からマンションまでの道に街灯が少なかったりすることもあります。

中古マンションの内覧は日中に行われることが多いですが、ぜひ別の日に時間帯を変えてマンション周辺の夜の雰囲気を確かめましょう。

リスクが想定出来れば対策は出来る

理想は100％リスクがない中古マンションを購入することですが、あいにくそういう物件を見つけることはかなり難しいです。

しかしリスクを想定することは、同時に対策も考えられるという前向きな発想にもつながります。

気になっている中古マンションにはどんなリスクが考えられるのか、購入後のトラブル発生を避けるためにできる対策は何か考えながら、購入を検討しましょう。

プロの手助けを借りながら慎重に検討しよう

中古マンションは物件によって、潜んでいるリスクも対策も異なります。

そしてご自分で調べるには限界があり、なかなか購入に踏み切れないこともあるでしょう。

そんな時に頼れるのが、中古マンションの取り扱いに長けている不動産エージェントです。

豊富な知識と経験を持つ不動産エージェントの協力を得ながら、リスクが少ない物件選びと購入を慎重に検討しましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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