中古マンションを購入してリノベーションするときの注意点

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中古マンションを購入して、希望のリノベーションをして理想の住まいをつくりたいという方は年々増えています。しかし一方で「予算がたりなくなってしまった。」「希望していた間取り変更ができない。」というように希望するリノベーションができなかったというケースも増えています。

こうならないためにはどうすればいいのでしょうか。リノベーションの際の業者選びから注意点まで、わかりやすく説明していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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一般的にリフォームとリノベーションに明確な定義はなく、言葉の定義も曖昧なまま使われているケースが多いようです。というのも欧米では、日本でいうところのリフォーム工事はすべて「リノベーション」と呼ばれていて、「リフォーム」とは改革や改心といった意味合いの言葉で建築用語として使われることはほとんどないということが考えられます。

しかし、一般的にリフォームとリノベーションは工事の規模や、デザイナーがいるかいないかによって使い分けているケースが多いようです。そしてこの記事では、「リノベーション」を大規模な工事でデザイナーが参加するようなデザイン性のある工事を前提にお伝えしていきます。

リノベーションを考えている人の中にはとてもデザイン性があったり、独創的なアイディアをお持ちの方も多くいます。しかし希望とするリノベーションができないケースがあります。そうならないためにはどうすればいいのでしょうか。

リフォーム業者には得意・不得意な分野があります。例えばハウスメーカー系の業者だと自社メーカーの強みを生かしたリフォームができますが、独創性のあるアイディアや提案は少ないことが多いです。一方で設計事務所等であれば空間づくりやデザイン性の強い提案ができますが、実際の施工は工務店等に依頼するケースがあります。

つまりご自身の希望のリノベーションがデザイン性のあるものや、独創的なものである場合業者を先に選んでおかないと後々希望通りに進めることができないケースがあります。

インターネット上では様々な情報が掲載されており、リノベーション業者もたくさんあります。しかしネット上の情報だけでは不安な部分もあると思います。実際に利用者の声や業者の強み等をよく知っている不動産エージェントに相談したほうがより安全でしょう。

リノベーションを考えていくうちにあれもしたいこれもしたい…予算がどんどん増えてしまうケースが非常に多いです。そういった場合多くの方はその分の予算を物件費用から削っていきます。しかしやってはいけないのが「立地」で妥協して予算を抑えることです。ではなぜやってはいけないのでしょうか。

中古マンション購入後の悩みで一番多いのが、「通勤・通学」についてです。通勤や通学は毎日のことです。お住まいになるときにあまり気にせず物件を選んでしまい、毎日ストレスを抱えながら生活を送ることになってしまいます。

マンションの場合駅からの距離や立地で価格が大きく変わってきます。そのため駅から遠く、立地が悪くなればなるほど価格は安くなります。しかしそこで妥協してしまうと、肝心の「快適な生活」が満たされず、最悪の場合再度引っ越しを余儀なくされるケースもあります。

一度リノベーションの構想を建て始めるとあれもこれもと理想が膨らみ、予算がどんどん増えてしまいます。しかしリノベーションの予算の関係があるとしても、立地面で妥協するのはやめましょう。

また立地が良かったとしても、旧耐震と呼ばれる1981年6月以前に建築確認を受けたマンションもおススメしません。

いざ中古マンションを購入しリノベーションの打ち合わせを進めていく中で、「理想の間取りに変更しようとしたのにできない！」といったケースがあります。そこにはマンションの構造が関係していました。ではなぜマンションの構造に気を付けなければならないのでしょうか。

まず、マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」といった種類があります。後者の「壁式構造」の場合、壁で建物を支えているため壁を壊して間取りを変更することができないケースがあるのです。

もちろんこの構造は悪いところばかりではなく、部屋の中に柱などがないため広々とした空間を感じることができます。しかし間取りを変更する際の大きな枷になってしまうことは多々あります。

判別するには建物の図面を見るしかないので、あらかじめ図面を業者に確認してもらうか、不動産エージェントに確認しながら進めていきましょう。

「中古マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい、マンションの資産価値は管理状態により大きな影響を受けます。

マンションでは、所有者から強制的に管理費や修繕積立金を徴収して、マンションの維持管理を行っていきます。この中で特に修繕積立金については、大規模修繕工事など、マンションの資産価値に直結する修繕に関わる費用にあてます。

今は良くても十数年後に明らかに修繕積立金が足りなくなってしまうようなマンションでは、修繕積立金の大幅な値上げや一時金の徴収をされる可能性があります。また管理組合で話がまとまらなかった場合だと、適切な修繕が行われず劣化していくという負のサイクルに陥る可能性もあります。

あまり管理状態を確認して中古マンションを購入している人は少ないと思いますが、間違いなく近い将来、マンションごとに格差がでてきますので、必ず調査を怠らないようにしてくだいさい。

この調査は管理組合に対しての調査になるため、一般の方にはハードルが高いです。また不動産業者であっても、調査の仕方が分からなかったり、そもそも不都合な事実でもあるので、正直なことを教えてくれないということもあります。

大きな買い物で後から後悔しないためにも、ぜひ物件を購入する際のパートナー（不動産エージェント）選びは慎重に行うようにしてください。

リノベーションプレミアムという言葉は、おそらくほとんど聞いたことないと思います。それは筆者が作った言葉だからです。ではこのリノベーションプレミアムとは何なのかをご説明します。

新築マンションを買う際に「新築プレミアム」という言葉を耳にしたことがある方もいるかもしれません。これは新築マンションを買う場合、販売価格には、不動産会社の利益や宣伝費、広告費等が含まれており、中古マンションになった瞬間になくなる価値のことをそう呼んでいるようです。

同じように、リノベーションプレミアムとは中古マンションをリノベーションして新築のようにしたとしても、市場で売り出す際には新築のような価格にはならないということです。

例えば1000万円の中古マンションを購入して1000万円のリノベーションをしても、市場では2000万円の価値はなく、その価格で売り出すことはできないということです。

すべてのリノベーションで当てはまるわけでは決してありませんが、自分にとってのこだわりを追求したような、個性や独創性の強いリノベーションをした場合は余計にそのプレミアム部分が大きくなる傾向があります。

リノベーション業者はデザイン性や独創性をアピールして、おおがかりなリノベーションを進めてくる場合が多いですが、しっかりとご自身の物件の将来価値という部分にも目を向けたうえで進めていく方が良いでしょう。

リノベーション業者の中には不動産の選定からリノベーションまでをワンストップで行ってくれる業者もあります。ではこのようにリノベーション業者に全て任せる方法は果たしていいのでしょうか。

近年、リノベーション業者の中で物件選びからリノベーションまでを一括で行っている「ワンストップ型」の提案をしている業者が増えています。

メリットとしては物件選びの段階からリノベーション予算を含めて進めることができ、希望のリノベーションができる物件を選定できるという点があります。

しかしデメリットとしてはリノベーション業者が大きな工事を取りたいがために、物件価格が安い物件（＝資産価値が低い中古マンション）を提案されやすいということです。正直なところ不動産の仲介手数料より、リノベーション代金の方が利益は大きいのです。

またリノベーション業者によっては仲介手数料を無料にしているところもありますが、これも仲介手数料がリノベーションの利益に転嫁されているだけというところが多いです。

不動産会社とリノベーション業者、二つの担当とやりとりするのが大変という方にはおすすめできますが、信用できるリノベーション業者を見つけない限りは必ずしもいい選択とはいえないのが事実です。

中古マンションを購入してリノベーションをすることはとても魅力的です。ご自身の理想のお住まいを作り上げることができます。しかしその反面気を付けなければならない点もたくさんあります。

立地やリノベーション業者選び、マンションの構造といった点は、特に注意して選ばないといけません。そうでないと購入してから希望するリノベーションができなかったり、予算が足りなくなってしまいます。

そのためにもリノベーション知識のある不動産エージェントに相談し一緒になって準備をしていくことで、希望通りのリノベーションが予算内ででき、理想のお住まいに住むことができます。

リノベーションも考えて物件選びをしていくことは大変なことかもしれませんが、不動産エージェントの力をぜひとも借りて、素敵なお住まいを見つけてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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