築30年の中古マンションは後悔する⁉︎ 将来の資産価値や寿命、買っても大丈夫な物件を見極めよう

中古マンションの相場が上昇している中で、築年数が浅いものは価格が高く、なかなか手が届きにくくなっています。

そこで、狙うマンションの築年数を下げていき、築30年の中古マンションを検討する方が増えてきています。

その一方で、築30年という数字は、

• すでに30年が経っているマンションを購入して、後悔しないのか
• 築30年の中古マンションは、あと何年住めるのか
• 将来、売ろうと思った時に、売却ができるのか

などなど、様々な不安や疑問が浮かんで来るのではないでしょうか。

そこで、この記事では、築30年の中古マンションにおける後悔しやすいポイントや、寿命、将来の資産価値、そして買ってはいけない物件の見極め方などについて、詳しく解説していきます。

今現在、中古マンションの購入を検討していて、特に築30年のマンションも、検討の対象になっている方は、ぜひ最後までご覧いただければと思います。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

築30年の中古マンションは買っても大丈夫？

まず結論から申し上げると、築30年の中古マンションは買っても大丈夫です。

ただし、どの築年数でも言えることですが、物件によります。

つまり、買っても大丈夫な物件と、買ってはいけない物件とに分かれます。

しかしながら、ある程度築年数が経っている分、物件の見極めもしやすいので、後述する担当者選びなどを間違わなければ、基本的によほど失敗するリスクは低いと言えます。

実は人気のある築30年の中古マンション

築30年の中古マンションは、それなりに古いので、人気はないのではないかと考えるかもしれません。

しかし、実は築30年のマンションは、比較的人気があります。

その人気を表すデータがありますので、以下の表を見てください。

この表は、レインズデータ「首都圏中古マンション・築年帯別成約状況（2024年1〜3月）」の内容を図表したものになります。

こちらを見ていただくと、築年数が新しいものほど、前年度月比（％）の伸び率が高いことが分かります。

つまり市場では、築年数が新しいものほど、人気があることが分かるのですが、もう一つ注目していただきたいのが、「〜築30年」の伸び率です。

「〜築25年」「築30年〜」の伸び率は、どちらも一桁ですが、「〜築30年」の伸び率は二桁をキープしています。

このデータを見る限り、築30年と一言でいっても、築25〜30年であれば、市場で人気を保っていると言えることができます。

逆に築30年を超えると、一気に伸び率が下がります。

これは、旧耐震のマンションなどを含む、築40年や築50年も、この括りに含まれているためで、築30年前後は、比較的人気があることが分かります。

なぜ築30年の中古マンションは人気なのか？

それでは、なぜ築30年の中古マンションが人気なのか。

その理由は、築年数ごとの価格推移にヒントがあります。

以下のチャートをご覧ください。

こちらのチャートは、レインスデータの築年数帯別の平均売り出し価格と、成約価格を図表したものになります。

新築の時から、価格は下がっていき、築30年のところで、価格の下げ幅が急に緩かになることが、確認できると思います。

つまり、マンションは新築の時から価格を下げていき、築30年以降は、そこまで大きく、価格が下がらなくなるということが言えます。

このことから何がわかるのか。

築30年より古い築年数において、そこまでの価格差が、あまり見られなくなるということなので、築30年より古いものであれば、その中で一番新しい築30年が一番お得ということになります。

築30年より古いマンションを検討される方は、ある程度予算に制限があると考えられますが、築40年や築50年と比較したときに、質と価格から、築30年のマンションが比較的、お得に見えるのではないでしょうか。

実際、中古マンションを購入する方は、このようなデータを見ていないとは思いますが、色々な物件を比較検討する中で、このことが肌感覚的に分かるのではないかと、筆者は考えています。

築30年の中古マンションが建てられた時代背景

次に築30年の中古マンションが建てられた時代背景から、物件の質などを考えていきましょう。

筆者は、他の記事や動画など、様々なコンテンツにおいて、マンションは築年数で判断するのではなく、そのマンションが建てられた時代背景や、経済状況などで、そのマンションの本質が見えると申し上げてきました。

こちらの動画や記事も、合わせてご覧いただくと、それぞれの築年数ごとの本質が見えてくると思いますので、ご参照いただければと思います。

築30年のマンションは、この記事を執筆している2025年を基準にすると、およそ1995年頃に建てられたマンションとなります。

1995年といえば、バブル崩壊の最悪期を過ぎ、マンションにも変化の兆しが現れた頃になります。

変化とは、それまでのマンションと違い、天井が高くなったり、水道管に腐食しにくい新素材が使われるようになるなど、マンションの快適性が向上した時代です。

次の2000年以降になると、2000年6月に制定された住宅品質確保法によって、マンションをはじめとして住宅の質が一気に向上しました。

2000年以降のマンションは近代的なマンションの完成形とも考えられ、経済的にもドットコムバブルの崩壊後でもあったことから、比較的室内の面積が広い、高品質のマンションが多いため、築年数の割に価格が高いという特徴があります。

そのことから、価格が安く、築年数的にも、それより古いものよりも、お得感のある築30年の中古マンションに、人気が集まっていると考えることもできます。

築30年の中古マンションで、よく後悔することは？

それでは、次に築30年の中古マンションで、多くの人が後悔しやすいと考えられるポイントについて解説していきます。

建物や設備が古い感じがする

当然と言えば当然ですが、築30年の中古マンションは、それなりに築年数が経っているので、古さを感じる方が多いように感じます。

ちょうど2000年を境に、マンションの質が大きく向上しているので、2000年以降のマンションを内覧したことがある方だと、その差に驚く方もいらっしゃるかもしれません。

外観は修繕状況にもよりますが、室内に梁があって邪魔に感じたり、キッチンやお風呂・トイレなどの水回りが段差になっていたりと、今時のマンションではあまり見られないような特徴があります。

室内については、リフォーム・リノベーションをすることで、古さを無くすこともできますが、共用部も物件によっては古さを感じるところも、デメリットと言えるのではないでしょうか。

修繕積立金が不足している・購入後に大幅な値上げ

修繕積立金については、メリット・デメリットの両方があります。

まず、築30年というのは、2回目の大規模修繕工事が行われるタイミングとなりますが（一般的に大規模修繕工事は12〜15年周期で行う）、マンションの築30年という節目には、他にも様々な工事のタイミングが重なります。

例えば、エレベーターや、機械式駐車場、給排水関係設備など、どれもお金がかかるような設備が一気に、交換や大規模メンテナンスの時期を迎えるのです。

つまり、修繕積立金の過不足が最も表面化するのが、この築30年のタイミングなのです。

この側面がデメリットとなります。

その一方で、過去の工事実績が豊富にありますので、分かる人が調査をすれば、修繕積立金が不足するマンションか、そうでないかは分かります。

しかもその精度は、築年数が新しいものよりも、はるかに高くなります。

そういった面で言えば、調査がちゃんと行える担当者選びさえ、間違えなければ、そのようなハイリスクなマンション購入を、避けることができるというメリットにもなります。

思ったようなリノベーションができなかった

また築年数がそれなりに経っているマンションは、比較的価格も安いため、リノベーションも合わせて行い、自分好みの部屋にしたいと考える方も、購入を検討することが多いのではないでしょうか。

そこで落とし穴になりやすいのが、この思うようなリノベーションができなかったというものです。

思うようなリノベーションをするにあたり、古い築年数のマンションでネックになりやすいのが、水回りの自由度です。

古さを感じるというデメリットでも記載しましたが、2000年より前のマンションでは、水回りが一段高くなっている物件が多くあります。

これは、その水回りの下に配管を通しているからであって、例えばキッチンを移動させて、アイランドキッチンにしたいと考えていても、この給排水管をどのように設置するかがネックになり、希望の間取り変更が行えないことがあります。

リフォームで、部屋全体を二重床にするという方法もありますが、工事費が高くなる上に、天井高が低くなるというデメリットもあります。

大規模なリノベーションをお考えの方は、リフォーム・リノベーションに詳しい不動産業者や、建築業者に同行してもらうと良いでしょう。

築30年の中古マンションは、あと何年住むことができる？

実際に筆者は、不動産エージェントとして、数百件にも及ぶ中古マンションの売買をお手伝いしてきましたが、その中で、築年数が古いマンションを検討している方から、よく聞かれる質問があります。

それは、「このマンションはあと何年住めますか？」というものです。

その問いに対する、筆者の答えは「耐震基準によって変わります」です。

どういうことか、詳しく解説していきます。

耐震基準で、マンションの寿命が変わる？

マンションの寿命は鉄骨です。

鉄骨が錆びたりして、鉄骨の強度を失った時が、マンションの寿命です。

そして、その鉄骨を保護する役割となっているのが、コンクリートなのです。

酸性に弱い鉄骨は、アルカリ性のコンクリートに守られているのです。

しかし、酸性雨によって、アルカリ性も徐々に中性化していきます。

この中性化が鉄骨に達した時が、マンションの寿命と考えられ、大規模修繕工事による外壁工事は、この中性化を遅らせる意味もあるのです。

そして、この中性化が進むスピードは、コンクリートの厚みや質によって大きく変わります。

さらに、このコンクリートの質と厚みは、耐震基準と大きく関係しているのです。

この表は、コンクリートの強度を示す、設計基準強度と、コンクリートの大規模修繕不要期間の関係になります。

旧耐震基準のマンションは、「１８Ｎ／mm2」が多く採用されていました。

そして、新耐震基準以降のマンションは、「２４Ｎ／mm2」が多く採用されています。

実際に外壁の修繕を適切に行うことで、旧耐震は65年ほど、新耐震基準では100年以上、持つと言われているのです。

ですから、新耐震基準であれば、適切な修繕工事が実施されること、そしてその財源が不足しないことを条件に、「100年ー築年数」くらいは住むことができますよ、とお伝えしています。

築30年であれば、あと70年といったところでしょうか。

築30年の中古マンションは、将来売ることができない？

ここまで解説してきたように、築30年の中古マンションは、古さを感じはするものの、20年後になっても、まだ後50年は住むことができると推測ができますし、立地が良ければ、問題なく売ることができます。

ただし、修繕積立金が不足して、大幅に値上げされているようなマンションは、売ることに苦労することが考えられます。

立地が良ければ、価格を下げれば売ることはできますが、立地が悪い場合、値段を下げても売ることができない、ということも考えれますので、注意が必要です。

築30年の中古マンションの資産価値

また将来売るときの資産価値についてですが、こちらも、先ほどの築年数ごとの価格の推移でも見られたように、築30年以降は、マンションの価格の落ち幅が小さくなります。

ですので、立地と管理が特別悪くなければ、買った時とそこまで大きく変わらない価格で、売却ができる可能性があります。

もちろん、その時の物価情勢や、相場にも影響されます。

買った時と、売った時の差が小さければ小さいほど、住宅支出を安く抑えられることにもなりますので、築30年の中古マンションは、物件選びさえ間違えなければ、資産価値的には優れていると考えることができます。

築30年の中古マンションを探すなら、不動産業者の担当者選びから

築30年の中古マンションは、決して築年数が新しいものではないため、購入を検討したときに、将来のことを不安に感じる方もいらっしゃる方も多いかもしれません。

しかし、築30年の中古マンションは、物件選びさえ間違えなければ、ご自身の生活を豊かにしてくれるものにもなります。

しかも、築年数が新しいものよりも、リスク診断の精度が高く、買ってはいけないマンションの見極めがしやすいというメリットもあります。

このようなメリットを最大限、活用しつつ、後悔しない中古マンション購入には、経験や知識の豊富な担当者の存在が欠かせません。

どの築年数にも言えることですが、中古マンション購入の成功の是非は、担当者によって変わると言っても、決して過言ではありません。

物件探しも大事ですが、まずは担当者を探すところから始めましょう。

全国の優良な担当者が探せるハウスクローバーを活用しよう

では、どのようにして優良な担当者を探せばいいのでしょうか。

それは、ハウスクローバーを活用することです。

ハウスクローバーは、筆者が開発した独自のコンサルティングサービスを、全国のどなたでも利用できるようにした、不動産売買の次世代型プラットフォームです。

無理のない予算をシミュレーションしたり、物件探しを自動化させたり、全国の優良な担当者が探せます。

しかも、かかる費用は、実際に担当者に相談をして、物件が成約に至った場合に発生する仲介手数料のみです（※マンションの管理調査サービスは、ハウスクローバーのエージェントを利用しない場合のみ費用がかかります）

ぜひこのようなサービスを最大限活用して、あなたの中古マンション購入を成功させましょう。

ハウスクローバーの詳細や、無料会員登録は以下のリンクをご覧ください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎