格安物件は本当に買ってもいいか？格安物件の理由を教えます

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マイホーム購入はお金がかかるといえど、やはり少しでも安く買えたら嬉しいと考える方が多いでしょう。

実際、不動産物件を検索する時は「格安」や「安い」などお得感を感じるようなキーワードで調べる方も多く、安く購入できる物件のニーズの高さが分かります。

しかし、人生最大の買い物ともいえる不動産の格安物件は本当にあるのか、もしあるならどういう理由で格安で売り出されているのでしょうか？

今回はそんな不動産の格安物件についてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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格安物件は本当にあるのか？

まず、不動産の格安物件があるのかどうかという疑問についての答えですが、これは原則ありません。

なぜ不動産の格安物件が原則ないのか。

それは不動産という商品が相対取引（あいたいとりひき）によって価格が成立するものだからです。

相対取引とは、売主と買主の間で行われる交渉の末に売買価格が決まる方法で、株や外貨取引などでの経験がある方は聞き覚えがあるかもしれません。

不動産取引で格安物件がでない理由

不動産の相対取引で用いられるのは相場です。

通常、売主は相場を基に価格を設定しますが、少しでも高値で売れて利益が出てほしいと思うものです。

そのため、よほど早く売りたい事情がない限り、初めから相場より安い価格で売り出すことはまずありません。

まれに特別な事情があって、格安でいいから早急に不動産を売りたいという方もいらっしゃいますが、そうした物件情報は市場に出回る可能性が低く、それこそ不動産業者間で取引されます。

市場に出回らなければ当然見つけることは難しいでしょう。

つまり不動産取引で格安物件が出ない理由は、不動産は相場を基に価格交渉が行われる相対取引であることと、仮にあったとしても、訳ありな物件情報自体が市場に出回るケースがほぼないことが挙げられます。

格安物件になっている5つの理由

とはいっても、ごくたまに「これは格安物件では？」と思うような物件情報に出会うことがあります。

しかしどんな物件でもその価格が設定されているのには必ず理由があり、一見特に問題がないように思える格安物件でも、少し調べてみると相場より安い理由が分かります。

その理由とは、次の5つです。

そもそも需要がない（＝資産価値が低い）

1つ目の理由は、その物件自体の需要がないケースです。

立地や周辺環境など何かしらが原因で需要がない物件は、相場より安い価格を設定して購入希望者を募るしかありません。

そうした物件はおのずと資産価値も低くなり、もし将来売却しようとしても購入時よりさらに安い価格でしか売れなくなってしまいます。

そもそも需要がないので、格安で売り出しても購入希望者を見つけることは難しいでしょう。

市街化調整区域にある

2つ目の理由は、市街化調整区域にある物件のケースです。

市街化調整区域とは、その地域において市街地開発や街の活性化を抑制する区域のことで、自然が豊かだったり田畑が多かったりする点が特徴です。

市街地開発が抑制されるということは、普段の生活に欠かせない商業施設や公共施設・公共交通機関・道路の舗装・インフラの整備などが不十分なので、生活に支障をきたしてしまうでしょう。

また市街化調整区域にある物件は、原則として建て替え・増改築などに厳しい制限が設けられていることや、自治体の許可がなければ実行できないデメリットもあります。

市街化調整区域にある物件は、自然が豊かで都市計画税がかからないメリットはありますが、それ以上に厳しい条件が多いため格安で売るしかないのです。

マンションであれば管理不全やその予備軍

3つ目の理由は、管理不全やその予備軍である中古マンションのケースです。

マンションの専有部分は買主（区分所有者）の資産ですが、共用部分は区分所有者全員の資産です。

そのためいつまでも住みやすいマンションを保つために、区分所有者同士で管理組合を組織して健全なマンション運営を行わなければなりません。

しかし残念ながら、管理組合が十分に機能せず、築年数のわりにあちこちが劣化して住みにくくなっている管理不全のマンションが存在します。

また一見問題がなさそうに見えるマンションでも、管理費や修繕積立金の滞納者が多かったり、管理会社に任せっきりで区分所有者がマンション運営に消極的だったりする管理不全予備軍のケースもあります。

管理不全のマンションは物件の資産価値を下げる要因になるため、仮に購入しても不満が募ったり売却時に苦労したりするでしょう。

借地権物件

4つ目の理由は、借地権付きの物件であるケースです。

借地権とは、土地の所有者からその土地を期限付きで借りて家を建てられる（もしくは購入できる）権利で、土地と建物の所有権者が一致していません。

一般的に、家を買う時は土地と建物の権利もセットになっているため、物件価格も土地と建物を合算したものになっています。

しかし、借地権の場合は土地の所有権がなく建物価格のみで購入できるため、土地代込みの物件より格安となります。

そう聞くとお得に思えるかもしれませんが、借地権付きの土地は契約期間が終わると建物を取り壊して更地にして返さなければいけません。

また住宅ローンを申し込む時も、土地分の担保を確保できないため銀行から融資を断られやすいデメリットもあります。

なお、借地権付きの物件は一戸建てだけでなくマンションの場合もあるので、マンションの購入を希望の方も土地の所有権についてしっかり確認しましょう。

事故物件（告知事項あり）

5つ目の理由は、事故物件であるケースです。

事故物件といえば、過去に誰かが亡くなった物件だと思う方が多いと思いますが、実はそれ以外の理由でも事故物件に該当するケースがあります。

なお事故物件は、主に心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の3種類に分類されます。

（1）心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、事件や事故などが起きて誰かが亡くなった過去（自殺を含む）や、暴力団の事務所や強いにおいを発する施設や家が近所にあるなど、生活するうえで心理的不安を抱えやすい欠陥です。

また、昼夜を問わず大声や騒音を出す人や自宅の前に違法駐車を繰り返す人がいるなどの近隣トラブルも、心理的瑕疵に該当します。

ただし人が亡くなった過去があっても、事件や事故が理由ではない自然死や病死などは心理的瑕疵にあたりません。

（2）物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、シロアリの発生・雨漏り・建物の強度不足など、物件そのものの欠陥を指します。

（3）法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、建築基準法・都市計画法・消防法など、家を建てる際に守るべき法律に違反している欠陥のことです。

以上の瑕疵は、いずれも買主が知らずに購入すると生活に大きな支障が出てしまう恐れがあります。

自分に原因がないにも関わらず、生活に支障が出るくらい悩むような家をほしいと思う方はおそらくいないでしょうし、「こんな欠陥があると知っていたら買わなかった」と思うでしょう。

購入後のトラブルを避けるため、これらの瑕疵がある事故物件を売る売主や不動産会社は、あらかじめ買主に事実を伝える告知義務を負っています。

何らかの瑕疵に該当する物件を売り出す場合は、物件詳細に「告知事項あり」と記載して事故物件であることを示すことと、瑕疵にあたる理由を買主に説明しなければなりません。

もし格安物件を見つけて、そこに「告知事項あり」などの文言が記載されていたら、何らかの瑕疵がある物件です。

明らかに安い格安物件は要注意

どんな不動産物件も、その価格で売り出されているのにはきちんと理由があります。

本来は相場どおりで売りたいはずの物件が格安で売り出されている時は、安くせざるを得ない理由が必ずあり、それを知らず安易に購入を決めてしまうことはおすすめできません。

相場はざっくりしたものであれば個人でも調べることができますが、その時明らかに相場より格段に安い物件があれば要注意です。

本当にお得な不動産の買い方は、将来の資産価値がどう変動するのかを見極め、そのうえで問題ないと判断した物件を相場どおりで買うことです。

「格安」の文言に踊らされず、健全な不動産を見つけて購入するためにも、信頼できる不動産エージェントを味方につけた物件探しを行いましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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