タワーマンションはデメリットだらけ⁉︎ メリットだけでなく資産価値の視点からも徹底解説します

都心部を中心に増えているタワーマンション。

見るからに高級感があり、一度は住んでみたいと憧れを持つ方もいらっしゃるでしょう。

そんなタワーマンションですが、憧れだけで買ってしまうと後悔する可能性も否めません。

タワーマンションに対しては、肯定的な意見もあれば、否定的な意見もあり、何が本当なのか分からなくなることもあるかもしれません。

結論から言えば、タワーマンションの購入については、物件次第であることや保有期間によって、デメリットだらけになるのか、メリットを享受できるかが変わります。

この記事ではタワーマンションが本当に買っていい物件なのか、これまでの筆者が実際にタワーマンションに居住していた経験や、不動産エージェントとして、タワーマンションを含む、数々の管理組合の調査をしてきた経験を踏まえて、タワーマンションのメリットとデメリット、資産価値やリスクについてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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タワーマンション人気はいつまで続く？

高度経済成長期以降の日本は、郊外の戸建てや団地に住むことを選択する世帯も多かったですが、2000年代頃から都心回帰の傾向が顕著になるにつれてタワーマンションの建設も増えていきました。

現に東京23区では、2006年時点で完成予定のタワーマンションは8万戸以上、棟数にすると約230棟もあったそうです。

なお、同じく2006年以降に完成予定とされていたタワーマンションの数を首都圏全体で見ると12万戸以上（約340棟）、近畿圏では2万4,000戸以上（94棟）、全国では15万7,000戸以上（約500棟）でした。

これだけ多くのタワーマンションの建設が進んだ背景には、単にタワーマンションの販売が好調だっただけではありません。

2000年代以降、都心部に大規模な工場を保有していた企業が工場の閉鎖や移転に伴い、用地を手放すケースが増えました。

元々工場の規模が大きかっただけに用地の面積も広く、マンション建設に適していたのです。

そしてもう1つの理由は、駅周辺の再開発が進められているエリアが多いことです。

再開発は周辺エリアの生活利便性を向上させるチャンスであり、しかもそこに大規模な用地があるとなれば、タワーマンション建設にはうってつけの条件が揃います。

そうした背景から、タワーマンションの建設が進み、その人気は上昇していきました。

今もなお、タワーマンションは増え続け、年によって供給量は変わりますが、2028年には首都圏で42棟、戸数にして約19,000戸が市場に共有される予定となっております。

出典：不動産経済研究所「超高層マンション動向2024」

現在、タワーマンションの人気は高いと考えられますが、人口が減少していく中において、やや供給過剰の感も否めません。

また今後、築年数がそれなりに経過したタワーマンションも増えてくることから、後述するような、タワーマンションのデメリットが目立つようになってきた時に、昨今のタワマン人気がどこまで続くかは、購入前にじっくり検討する必要があると考えています。

次からは、実際にタワーマンションに住んだ経験と、数々のマンションの管理組合の調査をしてきた経験から、タワーマンションのメリットとデメリットについて、お伝えしていきます。

タワーマンションのメリット

人気のピークは過ぎているといっても、タワーマンションならではの住むメリットは変わりません。

続いては、タワーマンションに住んだ場合のメリットについてご紹介します。

利便性の高い立地

多くのタワーマンションは駅近くに建っているため、周辺にはスーパー・コンビニ・病院・銀行・学校など、生活に必要な施設が集中していて利便性が高いメリットがあります。

最近は、マンション低層階のテナント部分に保育園やクリニックなどが入居しているケースも見受けられるようになりました。

また駅近ということは、交通アクセスもいい点が特徴です。

利便性が高いエリアにあるタワーマンションは、歳をとって遠出するのが難しくなった時でも不自由のない暮らしを送りやすかったり、将来住み替えるために売る時も立地の良さがプラスになったりします。

共用設備が充実

フィットネスジムやゲストルーム・キッズルームなど、住人専用の共用設備が充実しているのもタワーマンションならではのメリットです。

実際に筆者もリモートワークをする機会が多く、マンション内にジムがあるのは、運動不足の解消という意味でも非常に重宝しました。

共用設備が充実しているタワーマンションなら、雨の日や真夏・真冬など外出が億劫になる日でも、外出せずにマンション内で必要な時に必要な設備を利用できて便利です。

その他にもフロアごとにゴミステーションがあったり、コンシェルジュが在中していることが多く、生活の利便性も非常に高いマンションが多いのもメリットです。

セキュリティが充実

一般的なマンションもセキュリティは戸建てと比較して充実していますが、大規模なタワーマンションともなると、防犯カメラはもちろん、24時間体制の防災室などを備えている物件もあります。

何かあった際にも、コンシェルジュ以外にも、すぐに相談ができる体制が整っているのも、大規模なタワーマンションならではのメリットと言えるでしょう。

高層階からの眺望と風通し・日当たりの良さ

タワーマンションは一般的なマンションより高さがあるため、高層階になるほど眺望がいい点も魅力です。

周辺に視界を遮る建物が少ない分、海・森林・川などの自然や都心の街明かりを一望できるため、眺める度に眼前に広がる景色に癒されるでしょう。

もちろん日当たりが良い部屋が多く、風通しの良さも感じることができます。

よく眺望は飽きるという話を聞くかもしれません。

確かに初めて見た時の感動は薄れていきますが、実際に眺望の良さは色褪せることなく、生活の風景となってくれます。

ステータス性が高い

タワーマンションは、羨望の対象となることも多く、ステータス性が高いというメリットもあります。

特に高層階ともなると、そのステータス性も大きくなります。

マンションにステータス性を求めない方もいますが、やはり「タワマンに住んでいる」というのは、一つのステータスにはなります。

高層階になると、ゴキブリや害虫にほとんど出会わない

通常のマンションでも変わりませんが、高層階ともなると、ゴキブリや害虫にはほとんど出会うことが無くなります。

たまに蚊などは、エレベーターに乗ってくることもありますが、タワーマンションともなると、幾つものエントランスやオートロックを通ることも多く、ほとんどありません。

現に筆者もタワーマンションに住んでいた頃に、蚊に刺された記憶はありません。

もちろんゴキブリを見たこともありませんでした。

筆者もタワーマンションに住んでいた経験がありますが、総じて住み心地は非常に良かったです。

特にリモートワークも多かったので、タワーマンションのメリットをたくさん享受できました。

住んでいる時の価値は非常に高いと感じています。

タワーマンションのデメリット

立地の良さ・共用設備の充実・眺望の良さがメリットであるタワーマンションですが、一方でこんなデメリットもあります。

エレベーター渋滞

タワーマンションは基本的に20階以上ある高層マンションで、マンション全体の戸数が300戸を超える物件も珍しくありません。

そして戸数が多いということはエレベーターを利用する方の数もそれだけ多く、エレベーター渋滞が起きやすくなります。

特に朝は通勤通学のためにエレベーターを利用する方が集中するため、エレベーター渋滞を考慮して早めに家を出るなどの対策が必要です。

ただし生活スタイルにもよります。

筆者の場合は通勤があまりなかったこともあり、たまにエレベーターが来るのに時間がかかるなと感じたことはありますが、不便を感じたことはありませんでした。

洗濯物が外に干せない

タワーマンションの中には、バルコニーに洗濯物や布団を干すことを禁止しているケースがあります。

これは外から見た時のタワーマンションの景観を守ることと、強風にあおられて洗濯物や布団が飛ばされてしまう危険性を防ぐことなどを目的に定められているルールです。

風は高層階になるほど強くなり、もし洗濯物や布団が飛ばされて落ちると通行人や車などに被害を与えてしまいかねません。

その他にも、そもそもバルコニーが存在しないマンションもあります。

この辺りは、タワーマンションごとに違いはあります。

災害時の階段の上り下り

地震・水害・台風など、大きな災害が発生してタワーマンション全体が停電してしまうと、エレベーターは自動的に停止します。

そして復旧までの間は階段を利用することになりますが、高層階になるほど上り下りがきつくとても大変です。

筆者も一度、昼間に自宅に戻った時に、共用部のメンテナンスで電気が止まっており、エレベーターを使うことができませんでした。

部屋は20階でしたが、階段で登ってみたところ、一度に上り切ることができずに、途中の階段で休憩をしていました。

災害ではなかったものの、エレベーターが止まってしまった時のことを実際に体験したことで、その大変さは理解できました。

妊娠中の奥様や乳幼児・高齢者など、家族の中に階段の上り下りに時間を要する方がいる場合は、避難する際のこともあらかじめ考えておいた方がいいでしょう。

共用設備の予約が取れない

便利な共用設備があるタワーマンションですが、あまりにも人気が高いと予約が取れない問題が発生します。

特に宿泊のできるゲストルームなどは、予約が週末に集中し、予約が取れないことも多々あります。

共用設備の維持管理には各戸から徴収した管理費が使われているため、誰でも平等に利用できる権利がありますが、必要な時に予約が取れず利用できない不平等さにストレスを感じるかもしれません。

出不精になりがち

高層階になるとマンションから出るのにもそれなりに時間がかかるようになります。

その結果、出不精になることも考えられます。

筆者も実はこのパターンでしたが、外食に行くのが面倒になり自炊をするようになったので、結果としてプラスだったかもしれません。

修繕積立金が高くなりやすい

どれだけ立派なタワーマンションでも、やがて経年劣化が生じ大規模修繕が必要な時期が訪れます。

建物を長く利用するためには、定期的な大規模修繕工事が欠かせません。

この大規模修繕工事を定期的に行うために、毎月徴収される費用が修繕積立金です。

新築時は購入してもらいやすいように安めに設定されますが、徐々に築年数が経つごとに値上げされていきます。

マンション全般において積立金の高い安いは違ってきますが、タワーマンションの場合、基本的に高額になりやすいという特徴があります。

その理由として、修繕費用が高額になるということが挙げられます。

タワーマンションは、高さがあり、一般的な修繕工事の手法（足場を立てて養生をする）では対応できないものが大半で、低層階は足場と養生で、高層階はドンドラを屋上から吊るして修繕工事をするという特殊なパターンが大半です。

また、風が強いとゴンドラでの作業は危険性が増すため、作業ができない日も多くなり、結果として工事期間が長く、その分コストも増して費用が高額になります。

その他にも、金食い虫と言われる機械式駐車場で、さらにタワー式の機械式駐車場となることから、メンテナンス費用が高くなります。

エレベーターについても、普通のマンションとは全く違いますし、給排水菅の交換も一苦労です。

マンションには戸数が多くなれば多くなるほど、スケールメリットが効いて、1戸あたりの負担額が低くなると言われることがありますが、タワーマンションに限ってはこの限りではありません。

タワーマンションの管理調査について

筆者は、マンションの管理組合の調査が高い精度で行える不動産エージェントとして、たくさんのお客様から引き合いをいただいておりますが、タワーマンションについては比較的歴史が浅く、大規模修繕工事の実績も少なかったことから調査は行えませんでした。

しかし、最近徐々に増えてきていることもあって、1階目の大規模修繕工事が終わっている物件も増えてきたことから、ある程度の調査はできるようになりました。

大規模修繕工事の履歴があるマンションとそうでないマンションは、調査の精度がかなり変わります。

特にタワマンのような特殊な構造を持つマンションは、前例が少ないため、特に調査が難しくなります。

そこで感じたことは、やはり修繕積立金はかなり高額になるマンションがかなり多いということです。

また１回目の大規模修繕工事よりも、２回目の大規模修繕工事のタイミングで、エレベーターの交換時期や、機械式駐車場の交換などのタイミングも重なるため、修繕積立金不足が本格化するのは、これからだと思います。

筆者が最もタワーマンションに対してリスクに感じることの一つが、この管理に関わる部分です。

様々な住民がいるため、意見がまとまりにくい

マンションの運営に関することは、住人全員で組織する管理組合での話し合いで方針が決まります。

しかし住人の数が多い分、価値観や考え方にバラつきが生じやすく、話し合いの場を設けてもなかなか意見が1つにまとまらないことがあります。

特に近年は、居住用ではなく投資目的でタワーマンションを所有している方もいて、投資家目線と住人目線での意見が対立するケースも聞かれます。

また一般的なマンションでは管理組合の役員が当番制になることも多いですが、タワーマンションは大規模であるが故に、役員が回ってこない人も多く、管理に興味を持ちにくいというデメリットにもなります。

基本的にマンションの管理運営は、マンションの所有者がどれだけ管理に興味を持って活動できるかによって大きく変わりますが、タワーマンションは、管理に興味を持ちにくい構造であるとも言えるので、長いスパンで見た時に、管理運営はどんどん難易度が上がっていくものと予想されます。

人体や子供の成長にもよくない？

あなたは「タワーマンションで暮らすと、人体や子どもの成長に良くない」という話を聞いたことがありますか？

初めて聞いた方はにわかに信じがたい話だと思いますが、過去には厚生省（現：厚生労働省）が行った調査で、高層階に住む妊婦ほど流産経験者の割合が高くなっていたというデータがあります。

※参照元：平成5年度 厚生省心身障害研究 生活環境が子どもの健康や心身の発達におよぼす影響に関する研究

タワーマンションで子育てをすることに疑念を持たないのは、先進国で日本だけと言われているくらいです。

なぜ高層階に住むほど人体へ影響が生じるのか、それには気圧とマンションの揺れが関係しているのではないかという説があります。

たとえばエレベーターに乗った時、急に上昇したり下降したりした時に耳鳴りや頭痛が生じた経験を持つ方もいるでしょう。

気圧は上にいくほど低く下にいくほど高くなりますが、エレベーターのように上昇・下降のスピードが速い住環境に居続けると、気圧差によって体に何らかの影響を及ぼす可能性が指摘されています。

そしてタワーマンションは高層階になるほど常に風にあおられ、体感することはありませんが、わずかに揺れていると言われています。

もちろん、タワーマンションの基礎や内部には揺れを軽減する装置が使われていますが、それでも100％揺れを抑えることはできません。

揺れに敏感な方であれば、日々揺れ続けるタワーマンションで暮らすうちに体調を崩してしまうケースもあります。

また他にも、高層階の住人が低層階の住人に対して冷たい態度をとるなどの問題が度々聞かれますが、それを見て育つ子ども同士の間でも同様のトラブルが発生する可能性が否めません。

出不精になりやすいことから、外に遊びに出かけることも減ってしまうことも考えられます。

タワーマンションに住む全ての方に人体や子どもの成長への影響が生じるとは限りませんが、できればそういうデメリットもあるのだということを覚えておいてください。

タワーマンションの資産価値は本当に高いか？

ここまで解説してきたように、タワーマンションは住みやすさの価値も高く、人気も高いことから、短期的には資産価値は高いと言えるのではないでしょうか。

しかし、災害時や築年数が経ってきたときに、デメリットの方が大きく注目されるようになります。

筆者の考え方ではありますが、5年から10年くらいの短いスパンであれば、資産価値は高いかもしれませんが、長いスパンで考えた時の資産価値は疑問を感じています。

つまり短期保有であれば住みやすさの価値なども享受でき、購入を検討してもいいが、15年以上の居住や永住を考えた場合は、かなり注意を要すると考えています。

特に築年数が経っているタワーマンションは、管理組合の調査を慎重に行うべきでしょう。

またタワーマンションは、投資マネーが流入しやすいという特徴もあるため、相場が上昇しているときはよく見えても、相場が下がった時に、資産価値が大きく目減りすることも考えられます。

タワーマンションはデメリットだらけではないものの、購入には慎重になるべき

ゴージャスで優雅な暮らしを送れそうなタワーマンションですが、購入を検討するときは、デメリットもしっかり理解した上で判断していくことが何よりも大切です。

またタワーマンションに限った話ではありませんが、マンションはその仕組み上、管理組合の運営が非常に大きなポイントになります。

「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい、管理の良し悪しが、将来的な資産価値にダイレクトに反映します。

管理の調査は、ただ単純に大規模修繕工事が定期的に行われているとか、清掃がしっかりされているとか、滞納がないとか、管理会社が大手とか、積立金が多いとか、戸数が少ないとか、そんなところで判断はしません。

管理のことを聞いた時に、担当者がこれらのことを答えてきたら、それは管理の調査ができないということです。

これまで筆者は数千棟に及ぶマンションの管理組合の調査をしてきていますが、正しく管理の調査ができる不動産業者は、限りなく少ないと認識してください。

その上で、タワーマンション選びで後悔しないためには、マンションの管理組合の正しい調査が欠かせません。

そこでハウスクローバーという筆者が企画運営をしているサービスの概要を少しだけ最後にご紹介させてください。

全国の優良な担当者が探せるサイト「ハウスクローバー」とは？

ハウスクローバーは、全国の優良な担当者（不動産エージェント）が探せるサイトです。

基本的に、物件情報サイトに出ている物件は、どの不動産会社でも取扱ができる仕組みになっています。

そして、今のマンション市場は、買っていいものもあれば、買ってはいけない物件も多数存在しています。

つまり、買ってはいけないマンションを避けるために、担当者のスキルや経験が非常に重要になってきます。

ただこれまで日本には、担当者を探す文化がなかったため、担当者を探すサービスはありませんでした。

そこで筆者が立ち上げたのが、担当者が探せるサイト「ハウスクローバー」です。

ハウスクローバーには、経験豊富な担当者が揃っていますが、それだけでなく、筆者がこれまでマンションの管理調査をしてきたノウハウをシステム化し、誰でも同じ水準で調査ができるシステムを搭載しています。

管理組合へのヒアリングなども含まれるため、不動産エージェント向けのシステムとなっておりますが、ハウスクローバーに掲載されている不動産エージェントであれば、筆者のノウハウを利用してマンション調査が行えるので、ぜひご活用ください。

その他にも、無理のない予算をシミュレーションできる機能や、物件探しを自動化できるシステムも搭載されており、物件が契約に至った時に発生する仲介手数料以外は、全て無料で利用できます。

会員登録ももちろん無料ですので、あなたのマンション探しにぜひご活用ください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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