新築住宅でも欠陥はある？よくある事例・保証制度・見つかったときの対処法

この記事で分かること

マイホームを買うなら、まだ誰も住んだことがなく、家も設備も全てがピカピカの新築住宅がいいと考える方もいるでしょう。

また新築住宅は、中古住宅と比べて新しい分、欠陥などなく安心だと考える方もいるかもしれません。

しかし新築住宅でも欠陥が発覚するケースはあり、家を買ってからトラブルに見舞われる方もいるのです。

なぜ新築住宅でも欠陥が発生するのか、購入後にトラブルとならないためにできることは何でしょうか？

この記事では、その理由や対策について解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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新築住宅でも欠陥が発生する理由

新築住宅でも欠陥が発生する理由としては、次の2つが挙げられます。

現場監督が管理する棟数が多すぎる

1つ目の理由は、一人の現場監督が管理する新築住宅の数が多すぎる点です。

現場監督とは、予算内で設計通りかつ安全・効率よく家を建てるために、建築現場での作業工程の確認・指示、建築材料の発注、作業をしてもらう職人の手配などを行う存在です。

「現場」という文字がついているので、家を建ててくれる職人さんと同じように作業をするイメージを持たれている方もいるかと思いますが、現場監督は作業を行いません。

テレビや実際の建築現場などで、ヘルメットを被ってバインダーを持っているスーツ姿や作業着姿の人物を見たことがあるかと思いますが、それが現場監督です。

現場監督はあくまで「現場がスムーズに作業できて、安全な家を建てられるようにマネジメントする」立場です。

マネジメントする人物の能力や采配次第で現場の流れが変わるため、現場監督の存在はとても重要で欠かせません。

しかし一度に建てる棟数が多いと、その分1人の現場監督が見なければいけない現場の数も増えて、細部にまで目が行き届かない物件が増えてしまうのです。

実際、1人の現場監督が20～30棟も見なければいけないケースもあります。

それでは大手の施工会社なら人手も多くなるのではないかというと、そうとも限りません。

人手不足で現場監督が不在だと現場の流れが滞り、作業に支障が出た結果、欠陥住宅ができてしまうケースがあるのです。

材料の不良品

2つ目の理由は、建築材料に不良品が混じっていることがある点です。

住宅建築に使用する材料は品質がきちんとしているものが基本ですが、稀に何らかの理由で規格を満たしていない不良品が混じるケースがあります。

もし不良品の木材が使用されていると、やがてキクイムシなどの害虫が発生する可能性もあるのです。

キクイムシとは、シロアリと同じように木材に寄生し木材を食い散らかしてしまう害虫で、単にキクイムシというとヒラタキクイムシを指すケースが一般的です。

キクイムシは主に輸入木材の内部に棲み付き、そこにメスが卵を産んで孵化した幼虫が育ちます。

孵化した幼虫は木材の内部を食い散らかして成長し、成虫になると木材に穴を開けて飛び立ちます。

食い散らかされた木材は強度が弱まるため、いずれ家の耐久性に影響が生じるでしょう。

そしてこのキクイムシは、実はシロアリよりも駆除が難しいという厄介な特徴もあるのです。

なぜならキクイムシの卵や幼虫は木材の奥深くに潜んでいるため、駆除剤を噴霧しても内部まで薬剤が浸透しにくく、害虫駆除のプロですら完全駆除が難しいといわれています。

そのためキクイムシの駆除は、何度も根気よく駆除剤を噴霧するくらいしか対処法がありません。

なお、キクイムシが成虫して巣穴を飛び立つ際に穴を開けると、その周辺には細かい木くずが落ちています。

もし新築住宅で、壁や床に妙な穴が開いていて周辺に木くずが落ちていたら、そこにキクイムシが潜んでいる可能性があるのでご注意ください。

新築住宅によくある欠陥・施工不良の事例

新築でも欠陥が起こると言われても、具体的にどんな欠陥があるのかイメージしにくいかもしれません。

実際に見つかりやすい欠陥や施工不良には、次のようなものがあります。

一つ目は、基礎や外壁のひび割れです。

小さなひびでも、放置すると雨水が入り込み、鉄筋のさびや構造の劣化につながることがあります。

二つ目は、雨漏りや防水処理の不具合です。

屋根やベランダ、窓まわりの防水がうまくできていないと、数年後に雨漏りが起こることがあります。

三つ目は、配管の接続不良や勾配のミスです。

排水がうまく流れず、水が逆流したり詰まったりする原因になります。

四つ目は、断熱材の施工不良です。

断熱材がずれていたり隙間があったりすると、結露やカビ、光熱費の増加につながります。

五つ目は、構造を支える金物の取り付け不足です。

見えない部分だからこそ、地震などのときに本来の強度を発揮できない心配があります。

これらの多くは、壁や床が仕上がると見えなくなってしまうため、工事の途中や引き渡し前に確認しておくことが大切です。

役所の完了検査に合格しても、安心ではない理由

新築住宅が完成すると、自治体による検査（完了検査）を受けて検査済証を発行してもらいます。

本来は役所の完了検査をクリアすれば安心できるはずですが、そうとも限らないケースもあります。

そもそも完了検査の実施目的は、新築住宅を建てる前に申請された建築確認申請の内容どおり、法令に違反していない家を建てたかどうかを確認することです。

しかし検査項目には、床下や天井裏など見えない部分に欠陥があるかどうかまでチェックする項目は含まれていません。

万が一そうした見えない部分に問題があっても、家が設計図どおりで建築基準法にも違反していなければ合格となり、検査済証が発行されます。

これが、役所の完了検査に合格しても安心できない理由なのです。

欠陥住宅を購入してしまう前にインスペクションを

役所の完了検査は、検査済証が住宅ローン申し込み時に提出を求められることもあるなど、新築住宅購入に欠かせない工程です。

しかし先述のように、新築住宅の品質は完了検査だけで100％証明することはできません。

そこでおすすめなのが、インスペクションの実施です。

インスペクションとは簡単にいえば第三者のプロによる住宅検査のことで、法律用語では「建物状況調査」といいます。

日本でもここ数年徐々に認知度が高まってきている専門用語なので、なんとなく聞き覚えがある方もいらっしゃるでしょう。

インスペクションのメリットは、見えない部分までしっかり検査を行うので建物の状況が把握しやすい点です。

調査を行う際は目視だけでなく専用の道具なども用いて行われるため、見えない部分に対する不安を取り除くことができます。

もちろん、インスペクションの実施にはそれなりに費用がかかりますが、購入希望の新築住宅に欠陥がないと分かれば安心して買えますし、購入後のトラブルも防ぎやすくなります。

不安が残る新築住宅を購入するより確実に安心できる物件を選んで買うことができる分、インスペクションの実施は費用対効果が高いといえるでしょう。

インスペクションを行うタイミング

安心して新築住宅を購入するためにおすすめのインスペクションですが、実施するならいつ頃がいいのでしょうか？

インスペクションを実施する理想のタイミングは、売買契約を結ぶ前です。

売買契約を結ぶ前に行えば、インスペクションをして欠陥が見つかってもまだ契約していないので、購入をキャンセルすることができます。

しかし売買契約を結ぶ前の状態は、裏を返せばまだ正式にあなたの家になっていないため、インスペクションを行うまでの間に他の方が売買契約を結んでしまう可能性も否めません。

そうしたリスクを避けるため、売買契約後にインスペクションを実施するケースも多々あります。

ただし売買契約後にインスペクションを実施する場合は、仮に不具合が見つかったら手直しをしてもらうよう売買契約書に盛り込みましょう。

そうすれば不具合が見つかった時の責任の所在が明らかになりやすく、手直ししてもらってから安心して新生活を始めることができます。

なお、売買契約後のインスペクション実施に関する手直しの特約については、あらかじめ新築住宅を販売する建売業者から承諾を得てから盛り込んでください。

新築住宅の保証制度（品確法10年・住宅瑕疵担保履行法）

新築住宅には、万一の欠陥に備えた保証制度が法律で定められています。

まず、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）によって、新築住宅の売主や施工会社は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、引き渡しから10年間の保証（瑕疵担保責任）を負うことが義務づけられています。（出典：国土交通省・住宅品質確保法）

さらに、2009年10月以降に引き渡される新築住宅では、住宅瑕疵担保履行法により、売主や建設会社が保険への加入または供託によって、この10年間の保証を確実に果たすための資力を確保することが義務づけられています。（出典：国土交通省・住宅瑕疵担保履行法）

そのため、万一その会社が倒産していても、保険などから補修費用が支払われる仕組みになっています。

なお、10年間の対象は構造と雨水に関する部分で、それ以外の設備などの保証内容は会社ごとに異なるため、契約前に確認しておきましょう。

新築住宅で欠陥が見つかったときの対処法

もし欠陥や不具合が見つかった場合は、あわてず順を追って対応しましょう。

まず、気になる箇所は写真や動画で記録し、いつ・どこに・どんな症状が出たかをメモしておきます。

次に、売主や施工会社に連絡し、補修を求めます。

2020年4月の民法改正後は、引き渡された住宅が契約の内容に適合しない場合、買主は補修などの追完請求や損害賠償などを求めることができます。（出典：法務省・民法改正）

会社が対応してくれない、判断が難しいといったときは、第三者の建築士やホームインスペクションで状態を確認してもらうと安心です。

さらに、指定住宅紛争処理機関や住宅リフォーム・紛争処理支援センターなどの公的な相談窓口も利用できます。（出典：国土交通省）

欠陥住宅をつかまないためのチェックリスト

• 施工中や引き渡し前に、見えなくなる部分を確認した
• 第三者のホームインスペクションを検討した
• 基礎や外壁のひび割れ、建具の建て付けを見た
• 雨染みやカビ、水まわりの状態を確認した
• 保証の内容と期間（構造・雨水は10年）を確認した
• 施工会社の実績や評判、アフター対応を確認した
• 気になる点は担当者に質問し、記録を残した

夢の新築が悪夢になってしまわないために

新築住宅の購入は夢が膨らんでワクワクしますが、一方で欠陥があるケースも珍しくありません。

しかもほとんどは一般の方には分からないような欠陥で、実際に住み始めてから欠陥に気づいて建売業者や施工業者とトラブルになることがあります。

そんな事態になれば、夢いっぱいだったはずの新築住宅での暮らしがたちまち悪夢になってしまい、ストレスが溜まってしまうでしょう。

そんな不運を避けるためにも「新築住宅だから大丈夫」と過信せず、しっかりインスペクションを行うことをおすすめします。

実施には費用がかかりますが、インスペクションをせずに新築住宅を購入してから欠陥が発覚すると、トラブル処理に相当な手間がかかって疲弊してしまいかねません。

先々のいらぬ不安を払拭し、家族で安心して夢の新築住宅で暮らすためにも、ぜひインスペクションを行うようにしましょう。

よくある質問

新築住宅でも欠陥はあるのですか？

残念ながら、新築でも施工不良などによる欠陥が起こることはあります。

基礎のひび割れ、雨漏り、配管や断熱材の施工不良などが代表的で、壁や床が仕上がると見えなくなるため引き渡し前の確認が大切です。

新築住宅の保証は何年ですか？

品確法により、新築住宅は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、引き渡しから10年間の保証が義務づけられています。

それ以外の設備などの保証は会社ごとに異なります。（出典：国土交通省）

完了検査に合格していれば欠陥はないのですか？

役所の完了検査は建築基準法に適合しているかの確認が中心で、施工の細かな品質までは見ていません。

合格していても施工不良が残っていることはあるため、別途チェックが必要です。

欠陥が見つかったらどうすればいいですか？

まず写真などで記録し、売主や施工会社に補修を求めます。

対応が難しい場合は、第三者の建築士やホームインスペクション、指定住宅紛争処理機関などの相談窓口を利用しましょう。

ホームインスペクション（住宅診断）の費用はどれくらいですか？

一般的には、目視を中心とした基本的な調査で5万円前後からが目安とされることが多いです。

調査の範囲や機材によって変わるため、依頼先に確認してください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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