狭小地の戸建ては買ってはいけない？売れない・後悔の真相と注意点をプロが解説

この記事で分かること

戸建てといえば広い土地に建つ家とイメージされる方もいるかもしれませんが、近年は狭い土地、いわゆる狭小地に建つ戸建ても増えてきました。

一見すると特に問題がないように思える物件かと思いますが、狭小地の戸建ての購入を検討する際はメリット・デメリットをしっかり考えないと、買ってから後悔する可能性があります。

そこでこの記事では、狭小地の戸建てについてのメリット・デメリットをご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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狭小地とは何坪くらいの土地か？

狭小地の戸建てのメリット・デメリットについて話す前に、まずは狭小地のことについてご紹介しましょう。

狭小地とは文字どおり、「狭く小さい土地」を意味します。

何坪以下を狭小地と呼ぶのか明確な定義はありませんが、だいたい15坪〜20坪以下の土地を狭小地と呼ぶケースが多いです。

㎡数に換算すると、約49.59㎡〜66.12㎡となります。

※1坪＝約3.3㎡で計算。

なお、一般的な戸建てを建てる土地の平均坪数は30坪〜40坪くらいですので、平均より半分以下の面積の土地は狭小地と考えて良いでしょう。

狭小地の戸建てのメリット

続いては、狭小地の戸建てに関するメリットをご紹介します。

駅近の立地でも比較的安く手に入る

駅近物件は交通利便性や生活利便性が高い分、物件の販売価格も高くなります。

しかし狭小地の戸建ては、土地や家の面積が小さい分、販売価格も比較的安いのが特徴です。

立地がいい場所で戸建てを買いたいと考える方には、駅近の狭小地の戸建ては便利で住みやすい街での暮らしを叶えられる物件といえるでしょう。

固定資産税が安い

狭小地の戸建てを買うもう1つのメリットは、固定資産税が安く済むことです。

土地や家の面積が広ければ広いほど固定資産税は高くなりますが、狭小地の戸建てなら節税することができます。

固定資産税の負担は意外と大きく、不動産を所有し続けている限り毎年支払わなければならないため、少しでも節税できれば家計への負担も軽減できます。

狭小地の戸建てのデメリット

立地がいい場所に住めたり、毎年の固定資産税を節税できたりできる点が魅力の狭小地の戸建てですが、その一方で以下のようなデメリットもあります。

縦の動線が長くなり、老後に不安

狭小地の戸建ては横に広く家を建てられない分、縦に空間を広げて建てるのが一般的です。

そのため生活動線も縦に長くなるため、徐々に生活のしにくさを実感する方も少なくありません。

特にリビングやバルコニーが2階以上にあると、買い物後の荷物や洗濯物を持って2階まで上がるのが大変とおっしゃる方もいます。

乳幼児がいるご家庭なら、子どもを抱っこしたまま階段を上り下りするのも辛いでしょう。

また狭小地の戸建ては縦に生活空間を広げるといっても、一つ一つの部屋はさほど広くありません。

内覧の際は物が一切ない空間を見るためピンとこないかもしれませんが、実際に荷物を入れると内覧時より狭く感じるでしょう。

新居への引っ越し時も、階段の上り下りが多い分荷物の搬入に時間がかかります。

そして何より、階段の上り下りが多いと足腰が弱る老後の生活に支障が出る可能性が高くなります。

老後も同じ家に住み続ける予定であれば、その点も考慮して狭小地の戸建てを購入するかどうか検討しましょう。

狭い土地は資産価値が低い

戸建ての場合、資産価値を左右するポイントに土地の広さも含まれます。

戸建ては建物が古くなって価値が無くなったとしても、土地が残るので、資産価値は維持されやすい傾向があります。

しかし、はじめから土地が狭く小さい戸建ては、実は資産価値がほとんど残りません。

元々不動産業界では、狭小地は有効的な使い道がない物件で、資産価値もほとんどないものと考えられています。

今でこそ建築技術が向上し、これまで2階建てが主流だった戸建てを3階建てにできるようになってからは狭小地でも戸建てを建てられるようになりましたが、土地が狭く小さい以上は資産価値もあまり変わりません。

土地の広さによっては住宅ローンの対象外となることも

住宅ローンの借り入れ要件には、購入予定の土地の面積が何㎡以上でないといけないという規定を設けているケースがあります。

実際の広さに関しては、金融機関によって様々で、40㎡以下としているところもあれば、50㎡以下は対象外としているところもあります。

なぜ土地の広さに制限をかけているかというと、金融機関もお金を貸す以上、何かあった時に弁済できるように担保をとります。（これを抵当権といいます）

担保を取る以上、何かあった時に売れなければ意味がありません。

このことから、金融機関も同じように一定の面積以下の狭小地に関しては、資産価値がないと考えていることがわかります。

隣との距離が狭く、音のトラブルになりやすい

戸建てのメリットの一つには、隣家との距離があるため騒音トラブルになりにくい点があり、小さい子どもがいて生活音が大きくなりやすいご家庭だとそれを理由に戸建てを選ぶケースがあります。

しかし、狭小地の戸建ては平均的な広さの戸建てと比べると隣家との距離が近く、生活音が漏れやすいデメリットが生じます。

元々壁一枚を隔てて接するマンションは、あらかじめ防音効果が高い構造で建てられますが、戸建てはマンションほど壁が厚くありません。

そのため状況次第ではマンションより周辺の家に音が伝わりやすく、ご近所と騒音トラブルに発展してしまう可能性があることに注意しましょう。

隣との距離が狭く、メンテナンス性に不安

隣家との距離の近さで生じるのは、音に関する問題だけではありません。

実は狭小地の戸建ては、メンテナンス性でもデメリットが考えられるのです。

外壁や屋根などは常に日光や風雨にさらされている分、年数が経てば徐々に劣化が生じてメンテナンスが必要になります。

メンテナンスはいろいろな機械や道具を使って行うため、隣家との距離がとれている戸建てであればスムーズに作業が進められます。

しかし隣家との距離が近い狭小地の戸建ては、十分な作業スペースが確保しにくく適切な時期に必要なメンテナンスを行えないかもしれません。

メンテナンスができなければ雨漏りなどが起きて、やがて住めなくなる可能性だってあります。

物件を探している時に将来のメンテナンス性まで考えることは少ないかもしれませんが、これは家族の暮らしや家の資産価値にも影響する重要なポイントです。

バランスによる耐震性への不安

戸建てには駐車スペースが欠かせませんが、狭小地の戸建ての場合は1階部分を駐車スペースにして建てているケースがほとんどです。

一見すると狭い土地を有効的に活用したいいアイディアですが、裏を返せば耐震性に不安が残る住宅でもあります。

1階部分が駐車スペースになっている戸建ては、その部分のみ壁が少なくいびつな形の家となり、建物全体のバランスの悪さから耐震性に影響を及ぼします。

また建物は高いところほど揺れが大きくなるため、3階建ての戸建ては2階建ての物件以上に建物の強度を高めなければいけません。

もちろん狭小地の戸建てでも現在の耐震基準をクリアしたうえで建てられていますが、建物の1階部分が駐車スペースになっていない戸建てと比べると、大きな地震が起きた時は耐震性に不安を感じるでしょう。

狭小地の戸建ては「買ってはいけない」「やめとけ」と言われるのはなぜか

「狭小住宅 買ってはいけない」「狭小地 戸建て やめとけ」といった言葉をインターネットで見かけて、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

こうした意見が出てくるのは、ここまでお伝えしてきたとおり、狭小地の戸建てには資産価値が残りにくい、住宅ローンが組みにくい場合がある、将来売りにくいといった、見落とすと後悔につながるポイントがいくつもあるからです。

ただ、私は不動産エージェントとして17年、たくさんの住宅購入のご相談を受けてきましたが、狭小地の戸建てが一律に「買ってはいけない物件」だとは考えていません。

駅から近く利便性の高い立地に、手の届く価格で一戸建てを持てるというのは、人によっては大きな魅力です。問題なのは、メリットだけを見て、デメリットや将来の売却を考えずに購入してしまうことです。

大切なのは、「買ってはいけない」かどうかを一般論で決めるのではなく、その物件が自分の暮らし方とお金の計画に合っているかを冷静に見極めることです。次から、特にご相談の多い「将来売れるのか」という点と、購入前に必ず確認してほしいポイントを順番にお伝えします。

狭小地・狭小住宅は売れないって本当？将来の売却で気をつけること

狭小地の戸建てを検討している方から、「将来きちんと売れるのか」というご相談をよくいただきます。実際に「狭小住宅 売れない」「駅近 狭小住宅 売れない」と検索される方も多く、ここは購入前にいちばん気にしておいてほしいポイントです。

狭小地の戸建てが売りにくいと言われるのには、いくつか理由があります。まず、先ほどお伝えしたとおり土地そのものの資産価値が残りにくいこと。次に、土地の面積が小さいと住宅ローンの対象外になる金融機関があり、買い手が住宅ローンを使えないと購入をあきらめてしまうケースがあること。さらに、3階建てで生活動線が縦に長い、隣家との距離が近いといった住みにくさが敬遠され、買い手の対象が狭くなることです。

ただし、「狭小地だから絶対に売れない」というわけではありません。私の経験上、売れるかどうかを大きく左右するのは、やはり立地です。駅から近い、都心に出やすいなど、土地の狭さを補って余りある利便性があれば、価格を適正に設定することで買い手は見つかります。逆に、駅から遠い狭小地は、狭さのデメリットだけが残ってしまうため、特に売りにくくなります。

将来の売りやすさまで考えるなら、購入の段階で「自分が売るときに、次に買う人はこの物件のどこに価値を感じるか」をイメージしておくことが大切です。立地の良さで選んだ物件なら売却時も強く、価格の安さだけで選んだ物件は出口で苦労しやすい、と考えておくとよいでしょう。

中古・建売の狭小地の戸建てを買うときに必ず確認したいポイント

ここまでのデメリットを踏まえたうえで、実際に中古や建売の狭小地の戸建てを購入するなら、契約の前に必ず確認してほしいポイントがあります。

再建築できる土地かどうか（接道義務）

道路に2m以上接していない土地は「再建築不可」となり、今の建物を取り壊すと新しく建て直せません。狭小地ではこの再建築不可の物件が紛れていることがあり、その場合は住宅ローンも極端に組みにくく、価格が安くても基本的に手を出すべきではありません。購入前に、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しているか（接道義務を満たしているか）を必ず確認しましょう。

建ぺい率・容積率と「既存不適格」

建てられた当時は合法でも、その後の法改正などで現在の基準では建ぺい率・容積率をオーバーしている「既存不適格」の物件があります。この場合、建て替えると今より小さい家しか建てられないことがあります。将来の建て替えやリフォームを考えるなら、建ぺい率・容積率と現在の建物の状況を確認しておきましょう。

土地・建物の面積と住宅ローンの組みやすさ

先ほどお伝えしたとおり、金融機関によっては土地や床面積が40〜50㎡以下だと住宅ローンの対象外になることがあります。事前に複数の金融機関の条件を調べ、自分が使えるローンがあるかを確認しておきましょう。全期間固定金利のフラット35も、一戸建ては床面積70㎡以上が要件のため、狭小住宅では使えないことがある点も知っておくと安心です。

日当たり・採光と3階建ての負担

狭小地の戸建ては隣家が近く、低層階は日当たりや風通しが悪くなりがちです。内覧は晴れた日中の一度だけでなく、できれば時間帯を変えて光の入り方を確認しましょう。また3階建ては階段の上り下りが多く、老後の負担や冷暖房効率（光熱費）にも影響します。今だけでなく10年、20年先の暮らしを想像して判断することが大切です。

狭小地の戸建てが向いている人・避けたほうがいい人

ここまでの内容を踏まえて、狭小地の戸建てがどんな方に向いているのか、逆にどんな方は慎重になったほうがいいのかを整理しておきます。

向いている人

• 立地最優先で利便性を重視する人：土地の広さより駅近の暮らしやすさに価値を感じる
• 予算を抑えて都市部に一戸建てを持ちたい人：マンションの管理費や駐車場代をかけずに戸建てを持ちたい
• 長く住み続ける前提の人：将来の売却より、今の暮らしの満足を優先できる

避けたほうがいい人

• 資産として価値の残る家を求める人：将来の売却や担保価値を重視する
• 老後も同じ家に住み続けたい高齢の世帯：階段中心の生活が負担になりやすい
• 住宅ローンをできるだけ多く借りたい人：土地・建物の面積要件でローンが組みにくい場合がある

狭小地の戸建て購入チェックリスト

実際に狭小地の戸建てを検討するときは、次の項目を確認しておきましょう。

• 敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接し、再建築が可能か確認したか
• 建ぺい率・容積率に違反した既存不適格の物件でないか確認したか
• 自分が使える住宅ローンがあるか（土地・建物の面積要件）を複数の金融機関で確認したか
• 1階が駐車場のビルトインガレージの場合、耐震性に問題がないか確認したか
• 隣地との境界が確定し、外壁メンテナンスのスペースがあるか確認したか
• 日当たり・風通しを時間帯を変えて確認したか
• 駅からの距離など、将来売るときにも通用する立地の強みがあるか考えたか

利便性は高いが、デメリットもかなりあるので注意が必要

狭小地の戸建ては、交通・生活面の利便性や物件価格・固定資産税などの面でメリットがある物件で、小さくてもいいから戸建てがほしいとこだわる方には選択肢の一つとなるでしょう。

しかし利便性が高い反面、生活動線の悪さ・資産価値の低さ・隣家との距離の近さによる音のトラブルとメンテナンスのしにくさ・耐震性など、実際に暮らすと不便に感じるデメリットも多数あります。

デメリットが多い物件は、将来売ろうと思った時もなかなか売れない可能性があるということです。

そうした点を踏まえたうえで、狭小地の戸建てを買ってもいいかどうか慎重に検討して判断することをおすすめします。

そして狭小地の戸建てを購入するかどうか検討する際は、狭小地の戸建てについて詳しい不動産エージェントにご相談ください。

プロの意見を聞くことで、本当に買っていいかどうか判断しやすくなります。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1：狭小地・狭小住宅は何坪からですか？

明確な法的定義はありませんが、一般的には15〜20坪（約50〜66㎡）以下の土地を狭小地と呼ぶことが多いです。一般的な戸建ての土地が30〜40坪程度なので、その半分以下が一つの目安になります。

Q2：狭小地の戸建ては「買ってはいけない」というのは本当ですか？

一律に買ってはいけないわけではありません。駅近など立地の良さは大きな魅力です。ただし資産価値が残りにくい、住宅ローンが組みにくい、将来売りにくいといったデメリットがあるため、メリットだけで判断せず慎重に見極めることが大切です。

Q3：狭小地の戸建ては本当に売れないのですか？

売りにくい傾向はありますが、絶対に売れないわけではありません。売れるかどうかは立地で大きく変わります。駅近など利便性の高い物件は適正価格なら買い手が見つかりますが、駅から遠い狭小地は特に売りにくくなります。

Q4：狭小地の戸建てで住宅ローンは組めますか？

組める場合が多いですが、金融機関によっては土地や床面積が40〜50㎡以下だと対象外になることがあります。フラット35も一戸建ては床面積70㎡以上が要件のため使えないことがあります。事前に複数の金融機関で条件を確認しましょう。

Q5：狭小地の戸建てを買うとき、いちばん気をつけることは何ですか？

再建築が可能か（接道義務を満たすか）と、将来売るときにも通用する立地かどうかです。価格の安さだけで選ぶと出口で苦労しやすいため、利便性などの強みがある物件を選ぶことをおすすめします。