勤続年数が短いと住宅ローンは借りられない？1年未満・転職直後の審査と対策を業界17年が解説

この記事で分かること

住宅ローンの審査を受ける時には年収、雇用形態、健康状態といった様々な部分を審査されることになります。

その中で、「勤続年数が短いと住宅ローンが借りられない」という話を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。

実際勤続年数が短いと、銀行側の審査の目は厳しくなり、中々思うように審査の承認がおりない場合はあります。

しかし決して住宅ローンが借りられないというわけではなく、条件を満たしていれば勤続年数が短くても借入することができます。

そんな住宅ローンの勤続年数に関する正しい知識を、こちらで解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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銀行は何を重要視しているか

住宅ローンの審査において、銀行が一番重視しているポイントはどこなのでしょうか。

多くの方が年収や勤務先、雇用形態等だと考えると思いますが、実際には完済時年齢や健康状態、年齢といった部分を一番に考慮しているのです。

銀行は「将来にわたって安定的に返済できるかどうか」を住宅ローン審査で判断するのですが、その中において勤続年数よりも、年齢や健康状態といった借入者の物理的な面を第一にみています。

しかしもちろん雇用形態や勤続年数も審査でみられるポイントですので、各銀行が満たす要件をクリアしていかないといけません。

住宅ローンで勤続年数が重視される理由

勤続年数によって、銀行側は一体何を審査しているのでしょうか。

それは将来的に安定した収入源が確保できるのかどうかという点です。

勤続年数が長い場合は、昇給による給与アップ等年収が高くなる可能性も見込めるため、安定した収入があるとみなされます。しかし一方で勤続年数が短い場合は、収入の安定性が低く、現時点では収入の増加を想定することが難しくなります。

転職したばかりだと住宅ローンが難しいといわれるのも、安定した収入が見込めないと判断されてしまうからなのです。

勤続年数の目安は？

ではどのくらいの勤続年数があれば、住宅ローンの審査承認を受けやすくなるのでしょうか。

これについては絶対的な年数は存在しておらず、各金融機関によって定められている基準が違います。

国土交通省が全国の金融機関に行った調査によると、勤続年数3年以上としている金融機関が約25%、2年以上が5%、1年以上が50%という結果がでています。

つまり多くの金融機関では1年以上の勤続年数があれば審査対象になると答えています。

勤続年数が短い場合は、他の部分で収入の安定性を示すことになるので、ファイナンスの知識がある方と事前に打ち合わせをして、どの金融機関にどのようなアプローチをするか決めておくといいでしょう。

自営業者は3年以上が目安

自営業者の場合は、給与所得ではなく直近3年の確定申告書をベースに審査が行われます。

そのため目安は3年以上事業を継続していることが、一つのポイントとなってきます。

しかし自営業者に対する審査内容も、各金融機関によって大きく異なります。

直近3年間の所得を平均して判断する金融機関や、過去3年間で一番低かった所得を基準として審査する金融機関もあります。

どの金融機関で審査するのかによって、あらかじめ準備しておく対策が変わってきますので注意が必要です。

勤続年数1年未満や転職直後でも住宅ローンは組めるのか

「勤続年数が1年未満だから無理だろう」と、住宅購入そのものを諦めてしまう方がいますが、それは早計です。

結論からお伝えすると、勤続1年未満や転職直後でも、住宅ローンを組めるケースは十分にあります。実際に私がサポートしてきた中にも、転職して半年ほどで住宅ローンを通した方は何人もいます。

ポイントは、勤続年数の長さそのものよりも、安定して収入が続く見込みがあるかどうかです。後ほど解説する転職理由や、年収、他の借入の状況、頭金の有無といった全体のバランスで判断されます。勤続年数が短いという一点だけで、最初から諦める必要はありません。

勤続年数を問わない銀行が増えている

かつては「勤続3年以上」を条件とする金融機関が一般的でしたが、近年はこの基準が大きく緩和されています。

特にネット銀行を中心に、勤続年数の条件を設けず、「申込時に在籍していればよい」「勤続1年未満でも申し込める」とする銀行が増えてきました。転職が当たり前になった時代の流れを反映した動きです。

そのため、ある銀行で勤続年数を理由に断られても、別の銀行では問題なく通る、ということが実際に起こります。勤続年数に不安がある方は、一つの金融機関の結果だけで判断せず、勤続年数の条件が緩い銀行も含めて複数を検討することが大切です。

転職理由によって審査の見られ方が変わる

勤続年数が短い場合、銀行はその「転職の理由」を気にします。同じ勤続1年でも、理由によって見られ方が大きく変わります。

審査で有利になりやすいのは、同業種へのキャリアアップ転職や、年収が上がった転職、専門資格を活かした転職です。これらは「収入がより安定した・増えた」と評価されやすいためです。

逆に不利になりやすいのは、異業種への転職で収入が下がったケース、転職回数が極端に多いケース、まだ試用期間中のケースです。

転職して間もない方は、転職によって収入が安定・向上したことを、源泉徴収票や雇用契約書などで示せると、審査を有利に進めやすくなります。

本審査後の転職には注意

意外と知られていませんが、住宅ローンの本審査に通った後、融資が実行される前に転職してしまうと、審査をやり直しになったり、最悪の場合は融資そのものが受けられなくなったりするリスクがあります。

住宅ローンは、審査時点の勤務先・収入を前提に承認されているためです。

もし転職を考えているなら、住宅ローンの融資が実行され、物件の引き渡しが完了してから動くのが安全です。購入と転職のタイミングが重なりそうな場合は、必ず事前に不動産エージェントや金融機関に相談してください。

勤続年数で住宅ローンに不安があるときの確認リスト

勤続年数が短いまま住宅ローンに臨む前に、次の項目を確認しておきましょう。

• 転職理由を「収入が安定・向上した」と説明できるか
• 源泉徴収票や雇用契約書など、収入を示す書類を用意できるか
• 自動車ローンやカードローンなど、他の借入を把握しているか
• 勤続年数の条件が緩い銀行やフラット35も候補に入れているか
• 住宅ローンの実行前に転職する予定がないか
• 勤続年数に不安があるときに相談できる不動産エージェントがいるか

勤続年数が短ければフラット35も検討しよう

フラット35の審査では人の属性よりも物件の担保評価を重視します。

そのため、たとえ勤続年数が1年未満だったとしても、借入することができるケースはあります。

フラット35を利用する場合は物件の担保評価、つまり資産価値がある物件を選ぶことが大前提となってきますので、物件の見極めが非常に大事です。

そういった時は不動産知識と経験に富んだ不動産エージェントをうまく活用して、より資産価値の高い物件探しを手伝ってもらうようにしましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1：勤続年数が短いと住宅ローンは借りられないのですか？

借りられないわけではありません。勤続年数が短いと審査は慎重になりますが、条件を満たせば勤続1年未満でも借入は可能です。勤続年数の長さそのものより、収入が安定して続く見込みがあるかが重視されます。

Q2：勤続1年未満でも住宅ローンは組めますか？

組めるケースは十分にあります。近年はネット銀行を中心に勤続年数を問わない銀行が増えており、申込時に在籍していれば申し込める金融機関もあります。転職理由や年収、他の借入の状況などの全体のバランスで判断されます。

Q3：勤続年数を問わない銀行はありますか？

あります。かつては勤続3年以上が一般的でしたが、現在はネット銀行を中心に勤続年数の条件を設けない銀行が増えています。一つの銀行で断られても別の銀行では通ることがあるため、勤続年数の条件が緩い金融機関も含めて複数を検討するのがおすすめです。

Q4：転職直後でも住宅ローンの審査に通りますか？

通ることはあります。特に同業種へのキャリアアップ転職や年収が上がった転職は有利に見られやすいです。逆に異業種で収入が下がった場合や試用期間中は慎重に見られます。転職で収入が安定・向上したことを書類で示せると有利です。

Q5：住宅ローンの本審査後に転職してもいいですか？

おすすめしません。本審査は審査時点の勤務先・収入を前提に承認されているため、融資実行前に転職すると審査のやり直しや融資不可のリスクがあります。転職は住宅ローンの融資実行と物件の引き渡しが完了してからにするのが安全です。