新築マンションと中古マンションはどっちがいい？

マンション選びにおいて、新築マンションか中古マンションで悩む方も多いと思います。しかし新築マンションと中古マンションの違いは未使用であることや、価格の違いだけではないことをご存じでしょうか。

そこでこの記事では、不動産のプロからみたそれぞれの特徴をお伝えします。この記事を読めばそれぞれのメリット・デメリットがわかり、よりよい物件探しができます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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新築マンションのメリット・デメリット

夢のお住まいとして、絶対に新築がいいと考えている人はよく見聞します。日本では新築神話がありましたが、まだまだ人気は健在です。それではまず新築マンションのメリット・デメリットについてみていきましょう。

新築マンションのメリット

新築マンションを選ぶうえで、どのような点がメリットとなるのでしょうか。

新築であること

誰も使用したことがない、まっさらな新築はとても気持ちがいいです。誰も使用していない未使用感は新築ならではの魅力です。

最新の設備が備えられている

新築マンションには最新の設備が付いています。最近では浴室乾燥機にミストサウナが付いていたり、ディスポーザーや食洗機などは標準設備としてついています。こういった最新の設備に囲まれた、快適な生活が送れるのも魅力の一つです。

駐車場が確保しやすい

実はマンションにお住まいの方で、駐車場がなくて困っているという話はよく聞きます。

中古マンションの場合、駐車場が既に満杯であることが多く、入居したはいいが駐車場がなく近くの月極駐車場を探すことを余儀なくされることもあります。

一方で新築マンションの場合はまだ駐車場が確定していないため、たとえ抽選だとしても確保できる可能性は高くなります。

住人とのコミュニティが形成しやすい

新居での隣人関係はとても大事ですね。マンションにおいては特にマンション内でのコミュニティにうまく馴染めるかがポイントになります。

新築マンションではすべての入居者が新しく、まだコミュニティが作られていません。したがって住人との関係を新しく構築することができます。古いしがらみに縛られるという事態ももちろんありません。

新築マンションのデメリット

ではここからは新築マンションのデメリットや、注意すべき点についてみていきましょう。

価格が高い

首都圏において新築マンションの平均相場は約5600万円。一方で中古マンション相場は約3300万円程。地域によって違いはあるものの、やはり中古マンションに比べて大きな価格の差があります。

住宅ローンを利用する場合は価格の高さ=借入金額の大きさにつながってきますので、結果として月々の返済負担が大きくなります。

価格の落ち幅が大きい

仮に新築マンションを購入して3年後に売却したとすると、どのくらいの価格になるのでしょうか。実は市場では1割～2割ほど下がった価格になることが多いです。

試しに現在中古マンションとして売り出しされている物件の価格と、新築時の価格を比べてみてください。おそらくその差は一目瞭然だと思います。たとえそれが20年や30年という長期間ではなく、5年～10年だとしてもそこには大きなひらきがあります。

これは新築の価格に、市場価値プラス販売会社や施工会社の利益が上乗せされて販売されているからです。そのため購入からわずか数年で大きく資産価値が下がることになります。

選択肢が少ない

毎年様々なエリアで新築マンションが建設されてはいますが、その数は限定されています。つまり限られた中から選ばなければなりません。

限られた予算の中で新築、立地がいい物件となると選択肢はかなり絞られてきます。

管理組合の状況が分からない

将来的に安心して住むことができるのかどうかは、マンションの管理組合にかかっているといっても過言ではありません。

外壁や共用部分などの目にみえる部分の管理と、マンションの資産状況等の目に見えない部分の管理、どちらもとても大事です。マンションは管理を見て買えというくらい重要なポイントです。

しかし新築マンションの場合、年数が経たないとその管理状態が適切なのかどうなのかを判断することができません。

そのため購入前の段階ではあくまで予想することでしか判断できないのがデメリットです。

実際の部屋を見ずに決めなければいけない

新築マンションは実際に物件が完成する前に、モデルルーム等を見て購入することになります。しかし実際に住むお部屋とモデルルームとでは違う部分が多く、思っていたのと違ったという話もよくききます。

欠陥のリスク

今まで住んでいた人がいた中古マンションならば、何か欠陥があったとしても判明していることになります。ですが新品がゆえに何か欠陥があるかどうかは購入時にはわかりません。

特に欠陥部分は住み始めて時間が経ってから発覚するケースがほとんどです。そうなった場合、どのような対応がとられるのかも購入段階ではわからないのが事実です。

どんな人が住むか分からない

お隣に住む人や、上下階に住む人、そして同じフロアに住む人もみんな同時期に住み始める人になります。つまり実際に住み始めるまで、周りにどんな人が住むのかわかりません。

隣人トラブルも多い昨今では、ご近所との関係は長く住み続けるうえでとても大切です。できるだけ住み始める前に確認しておきたいポイントではありますが、新築の場合はそれができません。

中古マンションのメリット・デメリット

近年中古マンションの人気は高まっています。新築にこだわらない人やリフォームをして住む人なども増えているのが、この中古マンション人気につながっています。ではそんな中古マンションのメリット・デメリットをみていきましょう。

中古マンションのメリット

まずは中古マンションのメリット、新築に比べてどのような点が優れているかをみていきましょう。

価格が新築に比べて安い

中古マンションを選ぶ方の多くが、この価格帯に魅力を感じて中古マンションを選択肢として入れるようになってきました。

価格で抑えた分、将来の貯蓄にまわしたり、リフォームで自分の好きなお部屋を作り上げたり、暮らしの豊かさを持つことができます。

価格の落ち幅が小さい

中古マンションを購入し、数年後に売却した場合。新築マンションに比べ価格の下落が低いことをご存じでしょうか。それはそもそもの物件価格が市場にあわせた価格になっているからです。

またマンションの価格は新築の時が高くそこから築21～25年ごろまで徐々に価格を下げていきます。

（出典：出典：財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場」）

このデータを見ると新築の時から価格が下げ止まるところまで、およそ１/３まで下がります。新築の価格の下げ幅が大きいというのはこのためです。

逆に中古マンションであれば、ある程度価格が下がっている築年数のものであれば、買った時と売った時の差が開きにくくなります。

家の本当の値段は「買った時と売った時の差」と言い換えることもできるので、価格の落ち幅が少ない中古マンションはただ単に安いというだけでなく、住宅支出が安く済む分、暮らしが豊かになるといえるのではないでしょうか。

管理状態が確認できる

中古マンションの場合、既に管理組合による維持管理が行われています。つまり今までマンションがどのように修繕され、管理されてきたのかを知ったうえで購入を検討できます。

目で見える部分として、共用部分である廊下や駐輪場、ゴミ捨て場等などをみるだけでもそのマンションの管理状態がわかります。

一方マンションの資産状況など目に見えない部分については、管理組合に確認することができます。これはマンションを選ぶうえでとても重要です。

なぜかというと、中には経営状態が悪く修繕積立金が計画通りに準備されていないマンションもあります。そうすると必要な修繕や改修工事が行われなかったり、必要資金の調達のため住民から一時金を請求したりすることにもつながります。

そういったマンションに新しく住みたい人は少ないですよね。つまり将来的に市場価値も下がってしまうマンションなのです。

実際の部屋や眺望を確認して購入できる

新築マンションとは違い、実際にマンション内に入り、部屋を見学して選ぶことができます。部屋に入ることで日当たりや眺望、間取りなどを確認することができます。

モデルルームとは違い実際の部屋を見ることができますので、住み始めた時のギャップをなくすことができます。

時間帯によって日当たりや騒音、周辺環境は違います。できれば午前中、昼時、夜など様々な時間帯で物件を見ておくとより安心できます。

選択肢が多い

新築マンションも次々と建設が続いているため、物件数としては一定数あります。しかし中古市場程のバラエティに富んだラインナップはありません。

中古マンションはあらゆる立地に点在していますし、一つ一つの部屋の状況が全て違います。様々なエリア、そして様々なお部屋から自分にあった物件を探すことができます。

立地の良い物件も多い

今建設されている新築マンションの多くは、立地のあまりよくない場所にあることが多いです。それはいい立地にはすでに建物が建てられているからです。

一方で中古マンションは立地のいい土地に既に建てられていることが多いので、物件を探していくととてもいい立地のマンションに出会える確率が高いです。

また、いい立地のマンションは資産価値としても高く維持されます。マンションの資産価値は立地で決まるといっても過言ではないほど、重要なポイントとしてみられています。

どんな人が住んでいるか確認できる

両隣や上下階の方、同じフロアの方がどんな人なのか確認できるのは、長く住み続けるうえでとても大切なことです。ご近所関係や、隣人トラブルがないかどうかなど、事前によく確認しておきましょう。

マンションに欠陥があればすでに表に出ている

マンションが建設されてから現在まで、実際にマンション運営がされてきた履歴があります。つまりなにか欠陥があった場合、既に問題として取り上げられているか、改善されている場合がほとんどです。

新築とは違い過去をよく知ったうえで、安全かどうか見極められるのはいいポイントです。

しかしまだ明るみになっていないリスクが潜んでいる場合ももちろんありますので、管理組合への調査は事前によく行ってから判断しなければなりません。

中古マンションのデメリット

様々ないい部分がある中古マンションですが、もちろんデメリットとなる部分もあります。ここからは中古マンションのデメリットをみていきましょう。

リフォームが必要になることも

価格が安いからといって安易に決めてしまうと、後々リフォームが必要になり、結局割高になってしまうケースも多々あります。

なかには主要設備が破損している物件などもあり、そのリフォームに数百万円かかってしまったケースなどもあります。

中古だからこそ、前住人の維持管理によって設備の状況は全て違います。設備などのチェックもよく行い、そのうえで判断をしていきましょう。

年代によっては性能が低い

マンションは建てられた年代によって性能や造りが全然違います。同じエリアであまり築年数に差がなくても、建てられた年代の背景によって大きな違いがでます。

例えばバブル期のマンションは豪華絢爛な造りをしてはいますが、遮音性や断熱性などがあまり整備されていない物件も多くあります。

各年代の特徴をよく把握しておくことで、より賢い物件選びができます。

設備や共用施設が充実していない物件も

最近のマンションでは共用施設としてプールやジム、共用スペースなど、施設や設備が充実しているものが多いです。しかしひと昔前のマンションですとそういった部分がほとんどないマンションも多くあります。

例えば宅配ボックスや、ディスポーザーなどは便利な設備として人気が高いですが、全てのマンションにあるわけではありません。

物件選びの際には共用部分や室内の細かい設備などもよくチェックして、あるものとないものをよく確認しておきましょう。

コミュニティがすでに出来上がっている

今あるコミュニティを知ることができるのがメリットの一つですが、逆を返せば形成されているコミュニティに入っていかなければなりません。

すでに出来上がっているコミュニティに入るのが苦手な方にとっては、ここはマイナスのポイントとなるでしょう。

欧米ではリスクが高いとされる新築マンション

欧米ではマンションは住まいというより資産としての見方をされています。そのため資産価値として新築マンションよりも中古マンションを選ぶ人の方が多くなっています。

実際どれくらい多いのかというと、中古住宅の流通戸数はアメリカで約70％～80％、イギリスでは約80％～90％となっています。一方で日本は約30％～40％となっており違いは歴然としています。

もちろん建物に対しての文化的な背景は違いますが、欧米では中古のほうが資産価値が高いことをみな理解し購入しています。新築マンションは今までの歴史がなく運営状況が不透明なことや、販売時の価格の高さなどのリスクがあると嫌煙する方が多いからです。

資産価値の観点から言えば中古マンション

新築のほうが中古よりも資産価値があると考えてしまう人もたくさんいると思いますが、実は違います。新築マンションと中古マンションを資産価値としてみると、中古マンションのほうがより資産価値があります。

新築マンションとは違い、市場価格に沿った価格で販売されており、今後売却する時にも資産として価値が残っているからです。これからの時代、リセールバリューをよく考えたうえで資産価値のあるマンション選びをしていくことが大切になってきます。

あなたの価値観に合ったマンション選びを

今までは新築一辺倒であった日本社会も、今は中古マンション人気が高まっています。価格帯が安いのはもちろん、リフォームすることで新築同様の暮らしを実現できたり、マンションを資産として考え始めた方が増えたことがその理由の一つともいえるでしょう。

どちらにせよ、あなたの価値観にあうのが新築マンションなのか中古マンションなのかをよく理解したうえで物件探しを進めていくことが大切です。

もしまだどちらがあうのかわからない場合は、不動産のプロであるエージェントに相談してみるのもいいでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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