中古マンションのデメリットと勘違いされがちな５つのこと

あなた中古マンションについて、こんな「勘違い」していませんか？

• 中古だと性能や建物も古くて心配…
• 中古だし、資産価値が低そう

このような意見をよく耳にします。しかし実はそのデメリット、あなたの「勘違い」の可能性があります。

中古マンションを選ぶべき人が、ちょっとした勘違いでその機会を逃しているかもしれません。

この記事を読めば中古マンションのデメリットと「勘違い」されていることが明らかになり、中古マンションを「選ぶべき理由」がわかります。

ポイントを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

中古マンションのデメリットには勘違いされているものがある？

日本の中古住宅市場は世界的にみても小さく、まだまだ新築信仰の風潮はあります。

近年では、中古マンションの流通量が多くなってきているものの、これまでの新築信仰の影響もあるせいか、中古マーケットに対する誤った情報が流れていたり、正しい情報が不足しているケースが散見されます。

日本とは逆に、アメリカやイギリスではほとんどの方が中古物件を選んでいます。それには中古を「選ぶべき理由」があるからです。

世に出回っている誤った情報や思い込みで中古マンションを住まいの選択肢から外してしまうのは、非常にもったいないことです

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中古マンションの勘違いされがちな５つのデメリット

ここではよく勘違いされてしまう「5つのデメリット」について解説します。よく理解することで中古マンションを知ることができ、あなたの住まい選びの幅が大きく広がることになります。

仲介手数料が余分にかかる

「仲介手数料がかかるんでしょ？」「色々な費用がかかるって聞いたからあんまりお得じゃないかなって…」

たしかに中古マンション購入の場合仲介手数料はかかります。ではその分新築マンションより費用面でデメリットがあるのでしょうか。

よくネット上で「中古マンションは仲介手数料がかかるから初期費用が高い」という情報を目にします。たしかに新築マンションは仲介手数料はかかりません。

中古マンションにかかる仲介手数料は、仲介業者の販促費用（広告宣伝費や人件費など）になります。一方、新築マンションの場合は、販売経費は新築マンションの「建物価格」に含まれています。

つまり総額でいえば、どちらも変わらないのです。

また、新築マンションの場合「修繕積立金の一時金」という費用がかかる場合があります。

これは分譲時に修繕積立金を入居者から集めることにより、月々の修繕積立金・管理費を抑える役目もあります。

多いケースでは一時金として40万円～50万円ほどかかる場合もあります。

しかし新築時の物件価格と比較すると金額の大きさに気づかず、あまり気にしない人が多いのも事実です。

また、消費税に関してはどうでしょうか。売主が個人である中古マンションの場合、物件価格には消費税がかかりません。かかるのは仲介手数料の価格に対してのみです。

一方で新築マンションは価格全体に消費税がかかります。物件価格としてあわせてしまうと気づきませんが、分けて考えるとかなり大きな費用です。

こうやって考えると、中古マンションには仲介手数用がかかるとはいえ、新築マンションと比べると一概に諸費用が高くつくとは言い切れないですね。むしろ総合的に判断すると新築マンションのほうが圧倒的に諸費用がかかっていることが多いです。

耐震性が劣る

「中古マンションは古いから、耐震性が不安。」こういった意見もよく聞きますが、これも実は勘違いであることが多いです。

結論からいうと、1981年6月以降のマンションなら耐震性は変わりません。

なぜならマンションは耐震性を定めた「耐震基準」に基づいて建設されています。そしてその耐震基準は1981年6月以降大きく変わっていないからです。

しかし例外もあります。それは制振や免振技術を搭載したマンションです。

古いマンションですとそういった技術が使用されていないものもあります。ですがこれは新築マンションも同じ。新築マンションだからといって全てが制振・免振技術を使用しているわけではありませんので注意しましょう。

性能が劣る

「中古マンションは性能が古いんでしょ。」「住みやすさが劣るんじゃないかな。」

こちらも中古マンションだからと一概にいうことはできません。それは建てられた時期によります。なぜなら建てられた時期によっては今の新築よりも高性能な物件があるからです。

例えば2011年～2013年の東日本大震災後に建てられた物件の場合。耐震性への注目が世間的にも集まり、制振性・免振性に優れたマンションが多くみられます。

また、建築資材や人件費が今のように高騰しておらず、質の良いマンションが建てられていました。

一方で2014年以降は建築資材や人件費などの建築コストが高騰しました。マンションの販売業者は少しでもコストを抑えようとしたため、マンション自体の質は、そういった時代のものと比べると低くなっています。

マンションの性能は建てられた時期によって変わります。建設時の時代背景や建築コストの変化によって質が変わってきます。

そのため土地相場や建築コストが非常に高騰している現在の新築マンションと、土地相場や建築費が安く、質にこだわって建てることができた時代の中古マンションとでは性能が同じ、もしくは中古マンションのほうが性能が高いことも十分にありえます。

資産価値が低い、値下がりしそう

「中古マンションは資産価値が低いのでは？」「中古だから価格の値下がりが心配…」

中古マンションにおける資産価値を誤解している可能性があります。なぜなら買った時と売った時の値段の差を考えると、新築マンションの方がはるかに値下がり幅が大きいのです。

というのも新築マンションの販売価格には「資産価値以上」の値段がついているからです。

販売会社の広告費・宣伝費・利益などといった様々な金額が、販売価格に含まれています。結果どうなるかというと、売却する時と購入時の価格の差に大きな開きができます。この差のことは、新築プレミアムと呼ばれています。

一方中古マンションは販売価格が市場の相場、つまり資産価値に基づいて販売されています。そのため将来的に売却する場合にも、購入時からの値下がり幅は少なくすみます。

住宅ローンを組んで購入する場合、特にこの資産価値は重要になります。

将来的に売却する際に住宅ローンが残っている場合。売却した金額で住宅ローンを抹消することになります。

しかし購入時と売却時の金額が大きく違うと、売却時に住宅ローン残債をまかなうことができず、手持ち資金から充当することになってしまいます。

将来的な資産価値という観点からみると、中古マンションの方がお得といえるでしょう。

ランニングコストが高い

新築マンションの場合、修繕積立金や管理費が中古マンションに比べて安く設定されています。それは初期費用を抑え、販売をしやすくするためなのです。

しかし新築当初の修繕積立金や管理費が安いことはリスクでもあります。それは修繕積立金が将来「不足」する可能性があるからです。

マンションではその状態を維持するために12～15年くらいに1度ぐらいのペースで「大規模修繕工事」をします。

その時に必要となるのが居住者から集めてきた修繕積立金です。しかし、この金額が不足していると必要な工事ができない可能性があります。

その場合は居住者から「一時金」として徴求することになり、月々の修繕積立金も急に値上がりすることもあります。急に数十万円の一時金を支払い、月々の修繕積立金が1万円あがったら大変ですね。

一方中古マンションは新築時から今までの管理の履歴がみれます。修繕積立金の値上げがあったのか、大規模修繕工事はきちんと行われていたのか、管理組合の経営状況は良好なのか。管理がしっかりされているか確認してから購入できるで、むしろ安心だと思います。

欧米で新築マンションよりも中古マンションの方が好まれるのも、実は新築マンションは後でになってからでないと分からないリスクがあると考えられているからなのです。

 

新築至上主義から合理的な観点で選ぶ時代へ

今までのように「絶対買うなら新築」という時代は終わりました。今の時代、あなたにあった物件を見つけることのほうが重要なのです。

今の日本は超高齢化社会への道をすすんでおり、長寿化が加速しています。

最近シニア層が地方の戸建を引き払い、都心近くのマンションに引っ越すケースが多くあります。

「病院や公共施設が近いところのほうがいい。」「息子夫婦の近くに住みたい。」といった意見も多くあり、シニア層のライフスタイルも変わってきています。しかし新築で探すとエリアは限定的であり、探す物件の幅は狭くなってしまいます。

そこで住む「場所」を優先し、中古マンションにも目を向ける人が非常に増えています。

ひと昔前までは「中古は不安」「新築じゃないと」といった新築市場主義でしたが、今は優良で質の良い中古マンションが市場に出回っています。

そういった良質な中古マンションを市場から見つけることが、より賢い住まい選びにつながります。よりあなたに合った、理想の住まいを実現する物件を探してみてはいかがでしょうか。

 

まとめ

中古マンションのデメリットと勘違いされている項目は以下の5つです。

1. 仲介手数料が余分にかかる　⇒　新築では販促費として物件価格に計上されていて、総額としては変わらない
2. 耐震性が劣る　⇒　1981年6月の建築基準法以降、耐震性能は変わっていない
3. 性能が劣る　⇒　土地相場・建築費用が高い現代の新築マンションよりも、土地相場・建築費が安い時期の中古マンションの方が逆に質がいい物件も
4. 資産価値が低い、値下がりしそう　⇒　購入する価格が資産価値ではなく、あくまで今売る時の価格が資産価値。新築はこの差が大きくなりがち
5. ランニングコストが高い　⇒　新築時は売りやすいように低く抑えられているだけ。むしろ管理組合の財務状況が確認できる中古マンションはメリットが大きい

ぜひ正しい知識を身につけたうえで、どちらがあなたにとって相応しいか、よく考えて購入するようにしましょう。