中古マンションの築年数と住宅ローンの関係

中古マンションの築年数は住宅ローンを組む際に大きなポイントとなるのをご存じでしょうか。中古というくくりで単純に考えてしまうと、いざ住宅ローンの審査を出したら承認が中々下りないことや、希望とする条件で組めないこともあります。

中古マンションを買う際に気を付けるべきマンションの築年数とそれに対する住宅ローンの注意点をこちらで解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションの築年数と住宅ローン

中古マンションを購入する際に多くの方が住宅ローンを利用されると思いますが、組める住宅ローンの期間が築年数によって大きく左右されます。

住宅ローンを考える時に大事なのは月々の返済金額です。ほしい物件があり、借入可能額目いっぱいを使って住宅ローンを組んでしまうと、月々の返済が苦しくなりつらい生活を強いられることになってしまいます。

月々の返済額を決める重要な要素として「借入期間」をどのように設定するかがあります。そこで大きく関わってくるのが中古マンションの「築年数」です。

では築年数が住宅ローンの借入期間にどのような影響を与えるのか、こちらで説明していきます。

新耐震基準は一律最長35年

金融機関の審査では、建物の担保評価としての価値があるかをみます。住宅ローンを借り入れする時には必ず物件に抵当権を設定し、金融機関の担保としていれます。

もし債務者が返済不能になった時、建物が古くて質も悪く評価もほとんどない場合は貸出金を回収することができなくなってしまいます。そのための物件審査基準の一つとなっているのが新耐震基準です。

1981年6月1日から耐震基準が改正され、新耐震基準へと変わりました。

これにより、この日付以前の建物と以降の建物で耐震性が大きく変わることとなりました。

この新耐震基準を満たしていれば、中古マンションは物件としての質が認められ、住宅ローン借入も最長35年まで組むことができます。

「50年－築年数」

金融機関の中には中古マンションの借入期間に対して、このような算式を目安にしているところもあります。

築年数が30年だった場合は、50年－30年で借入可能期間が20年となる計算です。

この基準は金融機関によっても異なり、60年や55年などの基準を設定している金融機関もあります。

しかし新耐震基準を満たしているのであれば、あまりこちらの算式は重要とはなりませんので安心してください。

旧耐震基準の中古マンションは取り扱わないところも

先ほど新耐震基準についてご説明しましたが、新耐震基準より前のものは旧耐震基準とよばれています。

旧耐震基準に対しては金融機関の審査も厳格化していて、中には旧耐震基準の中古マンションは取り扱いができないという金融機関もあります。

取り扱いが可能な場合でも、様々な条件が付加されるケースが多く、住宅ローンをすんなりと組めない場合がほとんどです。

各金融機関によって取り扱いが違うので、様々な金融機関から情報を集める必要がでてきます。

ただし、旧耐震の中古マンションであっても、現行の耐震基準を満たすと証明されたものについては、新耐震基準の中古マンションと同じ扱いを受けることができます。

そもそも旧耐震の中古マンションはお勧めできない

今後南海トラフ地震なども懸念されている中、旧耐震基準の物件はその安全性が疑問視されています。

また、安全性という面だけでなく住宅ローンが利用できない物件については将来的な資産価値も心配です。

今後もし売却することがあると、住宅ローンが利用できない物件は市場としての評価がどうしても低くなってしまいます。購入者は住宅ローン利用して買う方がほとんどなので、なかなか買い手が見つからないことが想定されます。

ライフスタイルも変わり、住まいに求めるものも変化しています。理想の暮らしを実現するのはもちろんのこと、将来的な資産価値として残る住まいを選ぶことが今後の豊かな暮らしにつながります。

そのためにも良質な中古マンションを見極めることが一番重要であり、知識と経験を兼ね備えたパートナーを味方につけることでより賢く物件選びができるようになります。

まずは経験豊富な不動産パートナーをよく吟味して選ぶところからはじめてみてはいかがでしょうか。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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