中古住宅・中古戸建てのリノベーション予算の目安と気を付けたいこと

中古住宅・中古戸建てを購入して、自分の好きなようにリノベーションを考えている人も多いのではないでしょうか。

リノベーションをすることで、設備や仕様、間取りといった全てを生まれ変わらせることができるのは、中古住宅・中古戸建ての魅力の一つとなっています。

しかし気を付けてほしいのが、リノベーションにかかる予算です。

あれもこれもと、次々と理想のプランを組み込んでしまうと、すぐに想定していた予算を超えてしまいます。

予算を超えた方はその分を別の場所で削ろうとしてしまい、それが結果として後悔を生むことになってしまうのです。

そうならないためにも、リノベーションの予算について気を付けるべき点をこちらで説明していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーションには明確な定義の違いはありません。

そもそもリフォームは英語では組織の維新など、建築用語ではありません。英語圏では日本でいうところのリフォームなどはすべてリノベーションと称されます。

日本では和製英語であるリフォームとリノベーションが混在して使われています。

ただし、明確な線引きはないものの、ある程度区別されて使い分けられている傾向はあります。

どのように使い分けられているかというと、新規設備の取付や間取りの変更といった大掛かりな工事をリノベーション、設備の修復や改修等表面的な工事をリフォームと呼んでいることが多いです。

つまり中古住宅・中古戸建てを購入して、水回りやキッチンなどの設備を手直ししたり修繕する場合はリフォーム、間取りを3LDKから4LDKに変更し、浴室をユニットバスに切り替えたりと大掛かりな工事をする場合はリノベーションと考えておくとよいでしょう。

関連記事「リノベーションとリフォームの違いと注意点」

中古住宅・中古戸建ては外壁や構造躯体もリノベーション対象になる

マンションでリノベーションというと、あくまで間取りの変更と設備の変更が限度ですが、中古住宅・中古戸建ての場合は外壁や構造躯体も対象となります。

つまり外壁をタイルに変更したり、屋根を好みの造りにしたりと、マンションではできないような大規模かつ自由な工事ができるのがリノベーションです。

しかしもちろん建築基準法を遵守しなければならないので、全てが自由というわけではありません。建築基準法に基づいたうえで、好きな外観や間取り、仕様に変更できるという認識を持っておきましょう。

築年数が古い中古住宅・中古戸建ては耐震改修工事も

住宅における耐震基準は1981年6月に大きく改正されました。そのためこれ以前の建物を旧耐震基準、これ以降の建物を新耐震基準と呼びます。

また木造住宅に限っていえば2000年6月の建築基準法改正時にも耐震基準が改正されており、現行の耐震基準はこの年以降の建築物が対象となっています。

中古住宅・中古住宅の中にはこの旧耐震基準とよばれる基準で建てられているものや、1981年6月～2000年5月までの物件が多く存在していて、耐震診断の結果によっては耐震改修工事をした方がいいケースもあります。

耐震改修工事は安全面だけではなく、助成金や控除といった優遇措置の面からみても重要です。

住宅ローン控除や住まい給付金といった優遇措置を受けることができれば、それだけで数十万円～数百万円受け取ることができます。

しかしこういった措置には他にも要件が細かく設定されているので、安易に自分で判断せずに、不動産や金融の知識にあかるい方に相談するようにしましょう。

関連記事「こんな中古住宅・中古戸建ては高くつく！？」

マンションに比べて費用は高額に

中古マンションと中古住宅・中古戸建てのリノベーションでは、中古住宅・中古戸建てのほうが費用が高額になる場合がほとんどです。

マンションで行うリノベーションは間取りや設備等と限定的ですが、中古住宅・中古戸建ての場合はリノベーションできる幅がとても広くなります。

外観から間取り、設備、そして耐震改修工事まで行うとかなりの金額がかかることとなります。

また、その住宅の劣化状況やメンテナンス状況に大きく左右される部分があるので、事前によく品質を見極めて物件を購入することが必要です。

一戸建てをリノベーションする時の費用の目安

それでは一戸建てのリノベーションを検討した時に、いったいどれくらいの予算を目安にすればいいのでしょうか？

戸建住宅はマンションと違い個別性が強いため、あくまで目安にしていただければと思います。

耐震改修工事

木造住宅に限りますが、耐震診断や建築士による構造計算、そして実際の工事などが含まれます。費用の目安は100～200万円ほどになります。

外壁塗装・防水工事

外壁に足場をかける関係から、外壁塗装工事と防水工事は一緒に行われることが多いです。新築時、もしくは前回の塗りなおし時期から１０年以上経っていれば、施工を検討しましょう。費用の目安は100～200万円くらいです。

内装工事一式

どこまでやるかによってピンキリです。フローリングは貼り替えるのか、フロアタイルを貼るのかによっても大きく変わります。水回りについてもグレードによって変わりますし、建具（ドアなど）を交換するとさらに高くなります。

予算の関係でどこまでお金をかけるかを調整するのは、おそらくこの内装工事になります。目安は100～1000万円と内容によっておおきく変動します。

リノベーションの予算で気を付けたいこと

リノベーションのプランを立てると、多くの方は想定していた予算を超えてしまいます。

予算を超える理由は、希望する工事や設備への要望が当初より増えること、そして耐震改修工事等を想定していないこと等があげられます。

予算を超えてしまったことで、他の部分を削ろうとするのは非常に危険です。

それにより入居後の後悔や、将来的な資産価値にまで影響がでる可能性があります。

こちらではリノベーション予算で特に気を付けてほしい注意点を解説していきます。

関連記事「リフォーム・リノベーション費用は住宅ローン控除の対象になる？」

補助金が利用できないか確認する

中古住宅・中古戸建てのリノベーションには、補助金を受け取れる場合があるので、事前に自治体等にもよく確認するようにしましょう。

例えば耐震改修工事の6割近く、最大100万円近く補助金が出る自治体もあります。

また、リフォーム減税の要件を満たすと所得税や固定資産税の減税措置を受けることができます。

他にも省エネ性や断熱性を高めることにより受けられる補助金もあります。

いずれにせよ必要な要件を満たす必要があるので、事前に何か該当するものがあるか確認しておくようにしましょう。

リノベーション費用を確保するために立地を妥協しない

リノベーション費用が想定予算を超えると、何とかして他の予算を削ろうしますよね。

その際、物件の立地の悪さからくる価格の安さには、決してなびいてはいけません。

なぜなら資産価値のない物件を選ぶことになってしまうからです。

住宅の資産価値は立地による部分が非常に大きな割合を占めています。

つまりリノベーション費用のために立地を妥協し、安い物件を購入してしまうと、将来的な資産価値がない物件を選ぶことになってしまうのです。

そうならないためにも、リノベーションに優先順位を定め、予算の範囲内で収まるようなリノベーション計画を立てることが大切です。

関連記事「中古住宅で買ってはいけない建物と立地とは？」

インスペクションも活用しよう

後から追加の工事費がかかることがないように、事前にインスペクションを実施しておくことをおススメします。

インスペクションは建築士の資格者で国土交通省の研修を受けたインスペクターが、家の状態を診断することです。

このインスペクションによって、修繕が必要な個所もほとんど把握することができるので、ぜひ実施しましょう。

関連記事「インスペクションの費用はどれくらい？買主と売主のどっちが負担する？」

リノベーションに強い不動産エージェントを選ぼう

中古住宅・中古戸建てを購入し、リノベーションをすることで理想の住まいをつくり上げることができます。

しかしリノベーションの資金計画を詳細まで突き詰めておかないと、予算が足りなくなり、結果として別の部分にひずみが生まれてしまいます。

リノベーションで失敗しないためにも、中古住宅・中古戸建ての資産価値や質の見極め、補助金等の税に関する知識等が必要です。

リノベーションに強い不動産エージェントを見つけ、安心して理想の住まいをつくりあげていくのがいいですね。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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