土地購入で失敗しないための選び方、１１のポイント

あなたは住宅展示場に足を運んだことはありますか？　たくさんの住宅会社がひしめき合う総合住宅展示場もあれば、単独でポツンと建っている場所もあります。

ただ、どの展示場であっても、来場者の７０％ほどは土地を所有していない方々だそうです。つまり、家を建てるためには土地を購入しなければならない来場者が多くを占めているのです。

土地を購入するという行為は多くの人にとって最初で最後です。ですから、勝手がうまくいくはずもなく、中には取り返しのつかない失敗をしてしまう人も少なからずいます。こんな悲惨なことにならないよう、ここでは土地選びのコツや見るべきポイントなどをご説明していきましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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建物は最悪、建替えることも出来ますが、土地は替えることができません。また土地はすべて資産となるかつてのバブル時代の考え方はすでに時代遅れで、この発想は非常に危険です。

東京カンテイという不動産系シンクタンクが、不動産の資産価値に与える項目を様々なデータから計算したところ、広域の立地が６割、狭域の立地が３割、設備や間取りなどが１割という結果になりました。

つまり立地が資産価値の９割を決めるというものになります。広域の立地とは、どんな街に住むのか、田舎に住むのか都会に住むのか。狭域の立地とは、駅からの距離や周辺にどんな商業施設があるかなどです。

土地探しの条件は人それぞれでしょう。小学校までの距離が近い、駅まで徒歩5分、大型スーパーが目の前にあるなど選択基準は千差万別だと思います。

中には自然に囲まれて民家が近くにない方がいい、という理由で少し不便な場所を選ぶ人もいます。このような個人のライフスタイルに口をはさむつもりはありませんが、土地の価値という点にも着目して土地探しをした方が賢明です。

便利な場所で治安も良く、なおかつ子育てにも適する立地で街並みも綺麗という条件がそろうと、当然ですが高い価格になるのですが不動産の価値という観点から見ると多大なメリットがあります。

将来的に売却するのであればもちろん高価格で売れますし、価値が高い不動産を取得すると、周辺住民のレベルも上がり文化レベルも高くなる傾向があると考えてください。

「大型スーパーも近いし公園も近くて素敵」

しかし、本当にその土地で大丈夫ですか？　パッと見の環境や立地条件が良くても、土地の形が微妙に歪（いびつ）だったり法規上の制限で希望通りの建物が建築でいないケースもあり、安易に飛びつくと後で大きく後悔する羽目になりかねません。

ここからは土地選びで失敗しないために注意しておきたいポイントをお伝えします。

よく土地の価格が安く、面積も広いことから問い合わせを受けたときに多いのが、この市街化調整区域となっている土地です。

土地の利用方法は法律によって定められていて、大きく市街化区域と市街化調整区域に分かれます。市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされているのに対して、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされています。

つまり、市街化調整区域は宅地がむやみやたらに開発され、建物が建たない様に規制する目的で指定されているエリアなので、物件概要書に調整区域と書かれてあれば他の土地を素直に探してください。

家を建てることができる土地は基本的には【宅地】です。登記簿謄本には【宅地】【田】【雑種地】などの項目が、地目欄に書かれているのですが、不動産会社で土地を紹介された時やネットで土地情報を探す時には、必ずこの地目を確認してください。

基本的には地目が【宅地】となっているのが望ましいですが、注意をしてほしいのは、今の地目になる前の地目をチェックすることです。今は【宅地】かもしれませんが、以前は【田】であったかもしれません。

このことが違法であるとか、いけないという意味ではありませんが、この情報からは「その昔、この土地は田んぼだったかもしれない」ということがわかるのです。

もちろん、しっかりと埋め土などをして固めてあれば心配に及ばないのですが、そのようなことがされていないと地盤が緩く予想外の出費を強いられる可能性があることを肝に銘じてください。

100年前にはこんな規定はありませんでした。しかし、現在ではどこにでも住まいを建築するというわけにはいきません。建築基準法により、たとえ自分の土地であっても住宅用の家を建てることができない要件があるのです。

接道要件とは所有する土地が公道に２ｍ以上接していなくてはけないという決まりです。これは災害時などで緊急車両が敷地まで入れないなどの問題を解決するためのものです。

第一種低層住居専用地域、商業地域など、土地はこのような名称に分けられています。いわゆる高級住宅地と呼ばれる地域は、第一種低層住居地域に設定されていることが多く、もう少し一般的な土地になるとこの基準が下がってきます。

あなたの理想とする家の条件の一つが、隣家との距離を可能限りゆっくり取る、としましょう。この場合ですが、土地に対する建物の占める割合がなるべく低い用途地域を選ぶべきです。簡単に言うと土地に対してギリギリに建築可能な土地ではなく、ゆったりとしか建てられないような地域を選ぶべきということです。

将来の資産価値を簡単に推し量ることは大変難しいです。しかし、可能な限り考えるべきでしょう。

民間のシンクタンクなどでは、将来的な価値を予測した数値を出したりしていますが、街の発展や道路計画なども考慮しましょう。売却しようがしまいが、資産価値の高い土地に住むべきです。

立地適正化計画は「コンパクトシティ」の考えを基にした街づくりの計画です。すでに日本は人口が減り始めていますが、その対策として政府は2014年に都市再生特別措置法を改正し、各自治体に立地適正化計画の策定を促しています。それにならって現在、全国の自治体で「立地適正化計画」の策定や公表が進んでいます。

この立地適正化計画では、これから人口が減る中で、自治体が効率的に公共サービスを提供していくために、市街化区域を「居住誘導区域」「都市機能誘導区域」「どれにも当てはまらないエリア」に線引きしています。

「居住誘導区域」は主に住宅を集めるエリアとして、「都市誘導区域」では主に商業施設や会社、福祉や医療施設を集めるエリアとして設定しています。

自治体の運営が上手くいっていれば問題ありませんが、人口が減れば税収も減るわけで、税収が減って地域全体に公共サービスを提供することが出来なくなった場合、優先的に公共サービスを提供するとするのが「居住誘導区域」と「都市機能誘導区域」です。

逆に「どれにも当てはまらないエリア」では、自治体の運営状況によっては公共サービスが行き届かなくなる可能性がある、いわばエリアの選別です。

気を付けていただきたいのは、「どれにも当てはまらない」とされたエリアでも、土地は売られていますし、家も新築されています。しかし、将来の住みやすさや資産価値を考えれば、このエリアだけは避けるようにしてください。

またこの立地適正化計画は地方の話ではなく、7大都市でも東京を除くすべての都市が計画の策定・公表をしています。

あまり知られていないかもしれませんが、この話を土地探しの時に親切にしてくれる不動産業者やハウスメーカーは多くはありません。そういった意味でも不動産エージェントは最初にちゃんと選ぶようにしてください。

誰しもが災害などには遭いたくありません。災害大国に住むからには逃げられないものはありますが、できることならその可能性を少しでも減らしたいでしょう。不動産購入は一番の災害対策でもありますので、なるべくリスクの低い土地を探すようにしましょう。

災害リスクを調べる方法として、一般的なのはハザードマップを確認することです。これは自治体のホームページなどで簡単に手に入りますので、土地購入を決断する前に必ずチェックしてください。

また、インターネットで購入を希望する地域の名前と【災害】とキーワードを入れて検索すると過去の災害情報が手に入りますので、合わせてチェックしてみてください。

これはしばしば建築業者とのトラブルを起こす原因になるものです。まずは一見してお金がかかりそうな物件には注意をすることです。前面道路との高低差がある土地はその代表例。道路に対して１ｍも高い土地であれば、その法面をコンクリートの壁で補強する工事が必要になるでしょう。

これを一般的に擁壁（ようへき）というのですが、長さ高さによっては簡単に100万円、200万円という出費になりかねません。

さらに厄介なのが地盤改良です。土地を購入したはいいものの、いざ家を建てる段になり建築業者から「地盤が弱いですね。地盤改良が必要です」と言われる可能性があります。

比較的軽微な基礎補強であれば安価で済みますが、柱状改良という工事になると300万円オーバーの金額を提示されても不思議ではありません。

いきなり300万円と言われても、簡単にひねり出せる金額ではないでしょう。文句の一つも言いたくなりますが、建築業者相手に愚痴を言っても始まりません。

しかし、地盤改良が必要になりそうかどうかの予測はある程度できます。例えば地名に水を連想させるような言葉や漢字が使われている立地は、昔は沼地や湿地帯であったことが多く、ある程度予測することができます。

また川の近くや、自治体が公表している「地震ハザードマップ」などに掲載されている「液状化リスク」が公表されていれば、それをもとに予測することができます。

土地トラブルの定番はお隣さんとの境界問題です。土地を現場で確認する際、必ず境界杭が打ってあるのを確認することはイロハのイなのですが、それ以外にも越境物があるかどうかの確認も怠らないようにしましょう。

越境物とは隣家に植わっている柿の木の枝が入り込んでいるとか、屋根の軒先が敷地に入り込んでいるとかというものです。そんなことってあるの？　と言う考えはやめましょう。油断大敵です。

また将来のトラブルを防ぐためにも、土地の引渡しにあたって「確定測量」を売主にお願いするようにしましょう。測量にはいくつか種類がありますが、この「確定測量」では道路の所有者（市や県）や、隣地の所有者が立ち合い、境界を確認し、署名捺印をします。

また越境物があってすぐに撤去できない場合は、「将来建替え、または解体時に撤去して越境を解消する」という内容の覚書を取り交わし、将来にわたり所有者が変わっても有効としておくことで、将来のトラブルを防いでくれます。

上下水道、電気、ガスの整備状況もしっかり把握しましょう。たとえば水道なども注意が必要です。水道は当然入っているだろう、と思っていたら敷地内には水道管が敷設されていないとケースも珍しくはありません。

敷地内に敷設されていなければ、自費で公道から引っ張ってくる必要があるのですが、50万円、60万円というお金が必要となります。電気やガスも同様ですので、不動産会社の担当者に、納得するまで徹底的に聞いてください。

土地探しで気を付けたい最後のポイントは予算について。住宅購入時の予算は総額で考えることが多いと思いますが、建物の予算を優先しすぎると土地の予算が下がってしまいます。

土地の予算をあまりにも下げ過ぎてしまうと、それこそ将来の資産価値がないような土地や、それこそあとから余分に費用が掛かるような土地を選んでしまうリスクがあります。

建物の予算をとっておきたい気持ちも分かりますが、不動産の価値は9割が立地です。すべて資産価値で判断しようとは言いませんが、最低限の資産価値は保たれるような土地を選ぶようにしてください。

「素人にはかなり難しそうだな」とお感じになったかもしれません。一生に一度あるかどうかの土地購入ですから、難しいのは当たり前のことです。

様々なチェックをしながら独自の判断で土地購入を決断するのももちろんありですが、基本的にはプロである不動産エージェントの支援が必要になります。

中には契約さえしてもらえればいいと考える不動産業者もいるので、不動産エージェントは土地探しの前に行っておくようにしておきましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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