土地購入から新築、入居までの流れをおさえておこう

土地と家を求める方にとっては、まず初めに何から手を付けたらよいのか見当もつかないでしょう。建売住宅であれば土地と家を同時取得することになりますが、一般的な場合は土地を探しながら住宅メーカーも並行して探す、という形になるとお考えください。

一生に一度あるかないかの土地探し。安易な妥協はやめていただきたいのですが、重要なのは気になる土地のメリットやデメリットを冷静に分析することです。自分自身で手に負えないと思ったら、その道のプロに相談するという手もあります。

いずれもしても、土地からの家づくりはその流れがわかりにくいものです。この記事では、土地から探さなくてはいけない方のお悩みに答えるべく、細かくその流れを見ていきましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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「まずはネットでも見てみるか・・・」

土地探しの第一歩は、おそらくネットで何となく検索をすることからスタートすると思います。閲覧するだけなら誰にも建築予定を知られるわけでもないので気楽ですよね。

しかし、本気で探すのであれば、本格的に動く前にある程度のことは事前に決めておきたいところです。

まず決めてほしいのはエリアです。細かく決めるのは無理だと思いますが、だいたいの範囲までは絞りこむべきです。そのうえで優先順位も決めてほしいことです。

優先順位とはたとえば、①駅までの距離②小学校までの距離③70坪以上、などという順位です。もちろん厳格に決める必要はないのですが、ある程度決めておかないと何時まで経っても土地を決めきれない事態に陥ります。

最も肝心な支払いの問題ですが、不動産会社やハウスメーカー、銀行に訪問する前に必ずライフプランニングをしておきましょう。

ライフプランニングとは、将来にかかるであろう教育支出や老後支出を計算し、そこから収入の予想を導き出し、逆算して無理のない住宅予算を計算していくことです。

これをすることで、将来住宅ローン破綻する可能性が減るだけでなく、家を買う目的や、将来どんな暮らしをしたいのかを家族で再認識することができます。

ライフプランニングを飛ばしてしまうと、不動産会社やハウスメーカーは、年収から考える「銀行から借りられる金額」を目安に提案をされてしまいます。

話が進んでしまうと、後戻りすることが出来なくなってしまいます。手間に感じるかもしれませんが、必ずライフプランニングをするようにしてください。

ライフプランニングについては、HOUSECLOUVERでサービス提供しています。

土地を探すのに手いっぱいになってしまうのが一般的ですが、やはり建物も同時並行で検討したほうがいいでしょう。具体的なプランニングまでする必要はありませんが、いざ土地が固まったところで０からメーカーを決めるのでは無駄な時間がかかってしまいますし、希望の土地がプランを考えている間に他の人に取られてしまうかもしれません。

ハウスメーカーなどの展示場をまわると営業マンから「ご希望の土地を探しますよ」と声がかかると思います。もちろん情報を得る分には問題はないのですが、いかんせん彼らの本職は住宅であって土地ではありません。

理想の形としては、不動産エージェントに土地探しを任せる方が良い土地が見つるでしょう。餅は餅屋ということです。

ハウスメーカーにはハウスメーカーの事情があります。例えば総予算5000万円のお客さんがいたとしましょう。このうち3000万円を土地購入に使ってしまうと、建物にかけられる費用は2000万円となります。

しかし、土地代が2000万円ならば、建物の予算は3000万円に膨らむわけです。もしあなたがハウスメーカーの営業マンならば、後者を望むのは当然のことでしょう。

こう考えると、ハウスメーカーの営業マンに土地探しを依頼するよりは、利害関係のない第3者に土地探しを依頼する方が公平を保てるとは思いませんか？

ハウスメーカー営業マンも、もちろんあなたの要望に合った土地を探すことには尽力してくれます。ただ、私の経験から考えると、土地の資産価値までは頭が回らないのが実態でしょう。

土地の資産価値はとても重要。建物はある一定の年数を経ると、日本の場合は残念ながら価値が０になってしまいます。しかし、土地は違います。立地条件によっては、将来的に大きな価値を生み出すかもしれません。

ハウスメーカー営業マンの悪口みたいになってしまいましたが、理想を言うと不動産エージェントとハウスメーカーと連携した土地探しが最良の選択です。

希望する建物の構想がほぼ固まっていれば、その建物がうまく収まるような土地が理想だからです。ですから、本来あるべき姿はこの両者の連携にあるのです。

気になる土地があれば申し込みをします。価格交渉や引渡し時期や、確定測量の有無など、細かい条件をこの段階で商談をします。

事前審査とは、住宅ローンが借りれるかどうかの審査を事前に行うものです。申し込みから結果が出るまでは１週間程度を要します。この事前審査に通ていないと、申し込みをしても商談を受け付けてもらえない場合もあります。

もし時間的に余裕があれば、物件を探しだす前に事前審査を通しておくのもアリだと思います。

無事に住宅ローンの事前審査を通過すれば契約をしましょう。契約時には宅地建物取引士の立ち合いが必ず必要で、重要事項の説明の読み合わせがあります。話をしっかり聞いて疑問を感じた部分があればその場で質問をしてください。

またこの売買契約時に売買代金の一部となる手付金や、仲介手数料の半金など、金銭の授受が発生します。手付金は土地価格の５％くらいで設定されること多いです。

土地の売買が無事に終われば、今度はその土地を調べる必要があります。土地の面積などは測量図でわかるのですが、やはり現況を調べなくてはなりません。

また、表面からはわからないのが地中です。ひょっとしたら、建物の荷重に耐えられない弱い地盤かもしれません。このような場合には、地盤を補強しなくてはいけない可能性もあります。

売主に承諾を得て、事前に地盤調査をすることで建築費がいくらかかるかも分かるようになります。

土地の問題がすっきりしたらハウスメーカーとの打ち合わせをスタートさせます。建物に対する要望を設計士に伝えれば、第1回目のプラン提案となるので要望をぶつけてみましょう。

最初のプラン提案ですべて決定することはまずありません。初めに出たプランをたたき台にして要望を出しましょう。こんなやり取りを３～４回繰り返したらプランはほぼ確定です。

建物の内容が固まったらローンの本審査です。通常は売買契約に「ローン特約」といって、万が一本人の責任に帰さない原因で本審査が否決された場合に、契約を白紙撤回できる条件がついています。

この特約は、時期が定められていますので、それまでに間に合うように本審査を進めなければいけません。

金銭消費貸借契約は、一般的には「金消（きんしょう）」と略して言うことが多いです。お金を借りるための銀行との間でかわす契約のことです。

銀行との契約が終われば、あとは資金の融資実行を待つだけです。住宅ローンが実行されれば、その資金がハウスメーカーの建物資金と不動産会社への土地の残金として行くことになります。

土地も確保し住宅メーカーも決定しました。そしてプランも確定すればあとは何の問題もなさそうに見えます。しかし、法的な許可という壁がまだ残っています。建築確認申請と言われるのですが、計画している建物が合法かどうかを審査してもらうのです。

もっとも、この段階で撥ねられることはまずありえません。問題があるなら打ち合わせの段階でわかっているはずです。もし違法ということにならばハウスメーカーの責任です。

すべてが整えば着工となります。必ずとはいませんが、できれば地鎮祭を執り行って、気持ちよく工事をスタートさせたいものです。また、工程の途中で棟上げ式を行うこともあるのでご検討ください。

ユニット工法などでは50日程度で完成させてしまうハウスメーカーもありますが、在来工法などの家では3か月~4か月程度はかかります。

いよいよ完成です。すべての工事が終わり、工程の途中で追加工事などが発生していれば清算を行います。引き渡し時には現場監督立会いの下、建物に傷や不具合がないかをチェックし、もしあれば後日修繕する流れになります。そして、最後に鍵をもらえば終了。あとは引っ越し業者を探して、引っ越し当日を待つだけです。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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