マンション管理費の相場と内訳｜何に使われ、いくらが適正かをプロが解説

この記事で分かること

中古マンションを検討していると、物件資料に管理費と修繕積立金の金額が並んでいます。

修繕積立金は将来の工事のための貯金だと分かりますが、管理費のほうは何に使われているのか説明できる方は多くありません。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、管理委託契約の内容を「知っている」と答えた区分所有者は29.8%でした。

自分が毎月払っているお金の中身を、7割の人が知らないまま住んでいることになります。

さらに同じ調査では、マンションを選ぶときに入居後の共用部分の維持管理を考慮しなかった人が54.8%と、考慮した43.5%を上回っています。（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」）

管理費は住宅ローンと同じで、住んでいる限り毎月出ていく固定費です。

業界歴17年の私が、管理費の中身と、その金額が妥当かどうかの見方を解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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管理費とは、マンションを毎日動かすために使い切るお金

管理費は、共用部分を日々きちんと使える状態に保つために使うお金です。

エレベーターを動かし、廊下の電気をつけ、ゴミ置き場を清掃し、消防設備を点検する。

こうした毎日の運営に必要な費用が管理費です。

大事なのは、管理費は使い切るお金だということです。

その月に集めて、その月のうちに使います。

貯まりません。

修繕積立金との違い

修繕積立金は、10年以上先の大規模修繕工事のために貯めておくお金です。

外壁の塗り替え、屋上防水のやり直し、給排水管の交換といった、まとまった金額がかかる工事に使います。

管理費が「今月の運営費」、修繕積立金が「将来のための貯金」だと考えてください。

この2つは会計上も分けて経理することが決められています。

管理費が足りなければ日々のサービスが落ち、修繕積立金が足りなければ将来の工事ができません。

物件資料では合計額で見てしまいがちですが、性質がまったく違うので分けて判断してください。

修繕積立金の相場と将来の値上げについては、別の記事で詳しく解説しています。

管理費は何に使われているのか。標準管理規約が定める11項目

管理費の使い道は、管理組合が自由に決めているわけではありません。

国土交通省が示すマンション標準管理規約の第27条に、管理費を充てる費用が列挙されています。

ほとんどのマンションの管理規約は、これをもとに作られています。

• 管理員人件費
• 公租公課
• 共用設備の保守維持費及び運転費
• 備品費、通信費その他の事務費
• 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
• 経常的な補修費
• 清掃費、消毒費及びごみ処理費
• 委託業務費
• 専門的知識を有する者の活用に要する費用
• 管理組合の運営に要する費用
• その他第32条に定める業務に要する費用

（出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年10月17日改正 第27条）

11項目のうち、金額として大きいのは次の4つです。

管理員人件費

管理員さんの給与です。

勤務形態によって金額が大きく変わります。

住み込みの常駐管理、平日の日中だけいる日勤管理、週に数回だけ来る巡回管理があり、この順で費用は下がります。

管理費が高いマンションは、たいてい管理員の勤務時間が長いです。

逆に管理費を下げたいときに最初に手をつけられるのもここで、勤務時間を短くすれば毎月の負担は下がります。

ただし管理員が現場にいる時間が減れば、共用部の異変に気づく人がいなくなります。

清掃費、消毒費及びごみ処理費

日常清掃と定期清掃、貯水槽の清掃、排水管の高圧洗浄、ゴミ置き場の管理などです。

内覧に行ったときに共用部が汚れているマンションは、この費目が削られているか、業務が実行されていないかのどちらかです。

内覧では専有部だけでなく、ゴミ置き場、駐輪場、階段の踊り場を見てください。

管理費が実際に働いているかどうかは、書類より現場に出ます。

共用設備の保守維持費及び運転費

エレベーターの保守点検、消防設備の点検、給水ポンプの点検、機械式駐車場の保守、共用部分の電気代と水道代です。

法律で実施が義務づけられている点検が多く、削れない部分です。

エレベーターの保守は1基あたり月数万円から、機械式駐車場は装置の形式によって年間の保守費が大きく変わります。

設備が多いマンションほど、この費目は膨らみます。

委託業務費（管理会社への管理委託費）

管理組合が管理会社に業務を委託している場合の費用です。

事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務をまとめて委託しているケースがほとんどです。

管理費の中で最も大きな割合を占めることが多く、ここが妥当かどうかで管理費の水準が決まります。

そしてこの委託業務費が、買う人から最も見えにくい部分です。

管理費の全国平均はいくらか

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、月／戸当たりの管理費の平均が示されています。

• 駐車場使用料等からの充当額を除く管理費：平均 11,503円
• 駐車場使用料等からの充当額を含む管理費の総額：平均 17,103円
• 形態別（充当額を除く）：単棟型 11,580円、団地型 10,394円

単棟型の11,580円は、前回調査の10,970円から上がっています。（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」）

同じ調査では、総戸数規模が大きくなるほど1戸あたりの管理費は低くなる傾向があるとされています。

この平均額で高い安いを判定してはいけない

ここが一番お伝えしたいところです。

11,503円という数字を見て、自分が検討している物件の管理費が15,000円だったから高い、とは言えません。

理由は2つあります。

1つ目は、この平均が調査時点のすべてのマンションを一度に集計した数字だからです。

管理員が週2回しか来ない小規模マンションも、24時間有人管理でジムとラウンジがあるタワーマンションも、同じ平均の中に入っています。

2つ目は、管理費は「金額」ではなく「金額とサービスの組み合わせ」でしか評価できないからです。

管理費8,000円で管理員が週1回しか来ないマンションと、管理費15,000円で平日毎日管理員がいて清掃も行き届いているマンションでは、後者のほうが割安ということもあります。

比べるなら、同じくらいの戸数、同じくらいの築年数、同じくらいの設備を持つ近隣の物件と比べてください。

平均との比較は、ほとんど意味がありません。

管理費が高くなるマンションの特徴

高い管理費には理由があります。

理由が説明できる高さなら問題ありません。

説明できない高さのときだけ疑ってください。

総戸数が少ない

これが最も大きな要因です。

エレベーター1基の保守費も、管理員1人の人件費も、戸数で割り算します。

20戸のマンションと200戸のマンションでエレベーターの保守費が同じなら、1戸あたりの負担は10倍違います。

小規模マンションの管理費が高いのは構造的なもので、管理が悪いわけではありません。

逆に言えば、小規模マンションで管理費が極端に安い場合は、何かを削っている可能性を考えたほうがいいということです。

タワーマンション

高層階まで運ぶエレベーターの台数と性能、非常用発電機、防災センターの常駐人員、外壁清掃のための特殊なゴンドラ設備。

タワーマンションは設備そのものが違うため、1戸あたりの管理費も高くなります。

戸数が多いので割り算の分母は大きいのですが、それを上回って設備費がかかります。

共用施設が多い

ゲストルーム、パーティールーム、フィットネスジム、キッズルーム、コンシェルジュカウンター。

こうした施設は、使っても使わなくても維持費がかかります。

購入前に、自分がその施設を実際に使うかどうかを考えてください。

年に一度も使わないゲストルームの維持費を、30年払い続けることになります。

管理員が常駐している

24時間の有人管理や住み込みの管理員がいるマンションは、その分だけ人件費が乗ります。

安心感は高いので、そこに価値を感じるなら妥当な支出です。

日中しかいなくてよい方にとっては、過剰な支出になります。

管理費が安いマンションは得なのか

物件資料で管理費が周辺より明らかに安いとき、私は必ず理由を確認します。

安い理由は大きく2つに分かれます。

理由1：管理組合が機能していて、無駄を削っている

管理会社の見積もりをそのまま受け入れず、複数社から相見積もりを取り、業務の内容を精査している管理組合があります。

管理員の勤務形態を実態に合わせて見直したり、清掃の頻度を必要な水準に調整したり、不要になった設備の保守契約を解約したりしています。

こういうマンションの管理費が安いのは、優秀な管理組合の成果です。

総会議事録を読むと、こうした議論の跡が残っています。

理由2：必要な支出を削っている、または削らざるを得ない

管理費の収入が足りず、清掃の回数を減らし、管理員の勤務時間を短くし、点検を最低限にしているケースです。

滞納が多くて収入が確保できていないこともあります。

この場合、管理費が安いのは一時的で、いずれ値上げが議題に上がります。

そして値上げが決まらないまま共用部が傷んでいくと、建物の状態が悪化して資産価値に跳ね返ります。

この2つは金額だけでは区別できない

どちらも「管理費が安い」という同じ見え方をします。

区別するには、総会議事録で管理費の議論がどう扱われているかを見るのが一番確実です。

相見積もりや業務の見直しが議題に上がっているなら理由1、値上げの提案が否決され続けているなら理由2です。

私が管理組合の資料を調べていて、同じような規模と業務内容でも管理委託費に2倍近い開きが出ることを何度も見てきました。

安いことそのものは悪くありません。安い理由が説明できるかどうかです。

管理委託費の「一式」表記に注意

管理費の中で最も大きいのが、管理会社への委託業務費です。

ところがこの中身が、契約書の上で「管理委託業務 一式」としか書かれていないことがあります。

7割の区分所有者が契約内容を知らない

令和5年度マンション総合調査によると、管理委託契約の内容を知っている区分所有者は29.8%でした。

内訳は「よく知っている」が6.3%、「だいたい知っている」が23.5%です。

一方で、マンション標準管理委託契約書に「概ね準拠している」管理組合は93.8%あります。（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」）

契約の形式は整っているのに、住んでいる人の7割が中身を知らないという状態です。

一式表記だと何が起きるか

標準管理委託契約書では、委託業務は事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務の4つに分かれています。

本来はそれぞれに金額が付いているはずです。

これが「一式」でまとめられていると、次の2つができなくなります。

1つは、業務ごとの単価が妥当かどうかの判断です。

清掃に月いくら払っているのかが分からなければ、高いか安いかを検討できません。

もう1つは、他社との比較です。

相見積もりを取っても、こちらが一式表記なら比べようがありません。

結果として、管理会社を変える議論そのものが起きなくなります。

買う人はどこまで見ればいいか

管理委託契約書は、重要事項調査報告書と一緒に管理会社から取り寄せられます。

見るのは次の3点で十分です。

• 委託業務費が業務ごとに分かれて記載されているか、一式表記か
• 管理員の勤務形態（常駐・日勤・巡回）と勤務時間が明記されているか
• 契約期間と、直近で更新されたときに金額が変わっているか

一式表記だったからその物件をやめる、という話ではありません。

将来、管理費を見直そうとしたときに手間がかかる物件だと知っておく、という程度で十分です。

重要事項調査報告書の見方については、別の記事で詳しく解説しています。

買う前に管理費の妥当性を確かめる4つの手順

順番に進めれば、専門知識がなくても判断材料は揃います。

手順1：管理費を専有面積で割って㎡単価にする

戸数も広さも違う物件を比べるには、㎡単価に直すのが早いです。

管理費15,000円で専有面積75㎡なら、1㎡あたり200円です。

近隣の同じくらいの築年数・戸数の物件も同じように計算すれば、水準の違いが見えます。

金額そのものではなく、単価で比べてください。

手順2：管理員の勤務形態を確認する

管理費の水準は、管理員の勤務形態でおおよそ決まります。

常駐なのか、日勤なのか、週に何回の巡回なのか。

これを聞かずに管理費の高い安いを言うことはできません。

不動産会社の担当者に確認してもらってください。

手順3：共用部を自分の目で見る

内覧のときに、専有部だけでなく共用部を見てください。

ゴミ置き場が整理されているか、駐輪場に放置自転車がないか、階段や廊下に汚れが溜まっていないか、掲示板の掲示物が古いまま貼りっぱなしになっていないか。

管理費が実際に働いているかどうかは、ここに出ます。

書類がどれだけ整っていても、現場が荒れていれば管理は機能していません。

手順4：総会議事録で管理費の議論を読む

直近2〜3期分の総会議事録を取り寄せてください。

管理費の値上げが議題に上がっているか、管理会社の見直しが議論されているか、滞納がどう扱われているか。

議事録は管理組合の実力がそのまま出る書類です。

出席率が低く、議案がすべて原案どおり可決されているだけの議事録なら、管理会社任せの運営だと考えていいと思います。
管理委託契約書と総会議事録を自分で読み解くのは、慣れていないとかなり骨が折れます。管理組合の財務まで踏み込んで調べる仕組みを用意しています。
→ マンションの管理状態を調べる（買っていいマンション診断）

購入後に管理費を下げられるのか

下げられます。ただし自分ひとりでは決められません。

管理費の額は管理組合の総会で決まります。

購入後にできることは、次のような流れになります。

• 管理組合の理事に立候補する、または理事会に議題として提案する
• 現在の管理委託契約の内容と金額を確認する
• 他の管理会社から相見積もりを取る
• 業務の内容と金額を比較し、総会に議案として提出する
• 総会で決議を取る

管理会社の変更は5年に1回程度の頻度で見直しを検討すると、競争が働いて費用の抑制につながります。

ただし安いだけの会社に変えると、対応の悪さで後悔することがあります。

金額だけでなく、実績と対応力を含めて判断してください。

なお、管理費を下げること自体が目的になると、必要な支出まで削ってしまいます。

削っていいのは無駄な支出だけで、清掃や点検は建物の寿命に直結します。

管理費のチェックリスト

中古マンションを検討するときに、管理費について確認する項目です。

• 管理費の月額を確認した
• 管理費を専有面積で割って㎡単価を出した
• 近隣の同規模・同築年の物件と㎡単価を比べた
• 駐車場使用料からの充当があるかを確認した
• 管理員の勤務形態と勤務時間を確認した
• 共用施設の有無と、自分が使うかどうかを考えた
• 管理委託契約書を取り寄せ、一式表記か業務別表記かを確認した
• ゴミ置き場・駐輪場・階段・掲示板を自分の目で見た
• 直近2〜3期分の総会議事録を読んだ
• 総会の出席率を確認した
• 管理費の滞納状況を重要事項調査報告書で確認した
• 管理費の値上げが議題に上がっていないか確認した
• 管理費と修繕積立金を分けて妥当性を判断した

まとめ

管理費は、マンションを毎日動かすために使い切るお金です。

標準管理規約の第27条に11項目の使途が定められていて、金額として大きいのは管理員人件費、清掃費、設備の保守費、そして管理会社への委託業務費です。

全国平均は月11,503円ですが、この数字で高い安いを判定することはできません。

管理費は金額だけでは評価できず、その金額でどんなサービスを受けているかとセットでしか見られないからです。

小規模マンションやタワーマンション、共用施設が多い物件は構造的に高くなります。

安い物件は、優秀な管理組合が無駄を削っているのか、必要な支出を削らざるを得ないのかで意味がまったく変わります。

そして区分所有者の7割が管理委託契約の中身を知らないまま住んでいます。

買う前に、管理委託契約書と総会議事録と共用部の現物。

この3つを見れば、管理費が働いているかどうかは分かります。

管理費まで見て物件を選ぶために

ここまで読んで、自分で全部確認するのは大変だと感じた方も多いと思います。

管理委託契約書や総会議事録は、買う前に取り寄せることができる書類ですが、慣れていないと何を見ればいいのか分かりにくいものです。

私が企画運営をしているハウスクローバーは、全国の不動産エージェントのマッチングプラットフォームです。

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よくある質問

マンションの管理費は何に使われていますか

マンション標準管理規約の第27条に定められた11項目に使われます。管理員人件費、公租公課、共用設備の保守維持費と運転費、事務費、火災保険料などの損害保険料、経常的な補修費、清掃費と消毒費とごみ処理費、委託業務費、専門家の活用費用、管理組合の運営費用などです。金額として大きいのは管理員人件費と管理会社への委託業務費です。

マンションの管理費の平均はいくらですか

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、駐車場使用料等からの充当額を除く月／戸当たりの管理費の平均は11,503円です。駐車場からの充当額を含む総額では17,103円になります。ただし規模も設備も違うマンションを一度に集計した数字なので、この平均で高い安いを判断することはできません。

管理費が高いマンションは避けたほうがいいですか

高い理由が説明できるなら問題ありません。総戸数が少ない、タワーマンションである、共用施設が多い、管理員が常駐しているといった理由なら構造的なものです。理由が説明できない高さのときだけ、管理委託契約の内容を確認してください。

管理費が安いマンションは得ですか

理由によります。管理組合が相見積もりを取って無駄を削っている場合と、収入が足りず必要な支出を削らざるを得ない場合があり、金額だけでは区別できません。総会議事録で管理費がどう議論されているかを見ると判断できます。

管理費と修繕積立金の違いは何ですか

管理費はその月の運営に使い切るお金、修繕積立金は10年以上先の大規模修繕工事のために貯めておくお金です。会計上も分けて経理することが決められています。合計額ではなく、それぞれが妥当かを分けて見てください。

管理費は値上がりしますか

値上がりすることがあります。管理費は修繕積立金と違って値上げ前提で設定されてはいませんが、人件費や光熱費の上昇を受けて管理会社から値上げの要請が入ることがあります。総会議事録に値上げの議題が出ていないかを確認してください。

購入後に管理費を下げることはできますか

できます。ただし管理費の額は総会の決議で決まるため、自分ひとりでは変えられません。理事会に議題として提案し、管理委託契約の見直しや相見積もりを経て、総会で決議する流れになります。5年に1回程度の見直しが目安です。

管理委託費が「一式」と書かれているとどうなりますか

業務ごとの金額が分からないため、単価が妥当かどうかを検討できず、他社との相見積もりの比較もできません。管理会社を見直す議論自体が起きにくくなります。その物件をやめる理由にはなりませんが、将来見直そうとしたときに手間がかかる物件だと知っておいてください。