マンション大規模修繕は買う前にどこを見る？周期・費用と修繕履歴の読み方

この記事で分かること

中古マンションを買うとき、大規模修繕は「これから自分に降りかかること」です。

購入して数年後に工事が始まり、その費用は自分が払う修繕積立金から出ていきます。

積立金が足りなければ、一時金の徴収や借入の議案が総会に出ます。

それでも多くの方は、修繕履歴も長期修繕計画も見ないまま契約に進みます。

国土交通省の調査では、マンションを選ぶときに入居後の共用部分の維持管理を考慮しなかった人が54.8%と、考慮した43.5%を上回っていました。（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」）

この記事は、管理組合の理事向けではなく、これから買う人向けに書いています。

業界歴17年の私が、買う前に何を見ればいいのかに絞って解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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大規模修繕とは、12〜15年ごとに建物をまとめて直す工事

大規模修繕工事は、マンションの共用部分をまとめて修繕する工事です。

足場を組んで外壁を塗り直し、屋上の防水をやり直し、鉄部を塗装し、シーリングを打ち替えます。

日常の点検や小さな補修は管理費でまかないますが、この工事は金額が大きいので修繕積立金から出します。

周期は13年が最も多く、約7割が12〜15年

国土交通省が818件の工事事例を集計した調査があります。

平均修繕周期として最も多いのは13年で23.1%、次いで12年が18.8%、14年が15.4%でした。

全体の約7割が12〜15年周期で実施されています。（出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」N=648）

インターネットで「10年から20年」と書かれているのを見かけますが、実務の分布はもっと狭いところに集まっています。

築年数からおおよその実施回数を計算するときは、13年で割ると実態に近くなります。

工事の中身は3つに分かれる

国土交通省の調査では、大規模修繕の工事内容を次の3系統に整理しています。（出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」）

• 建築系工事：屋根防水、床防水、外壁塗装、外壁タイル、シーリング工事、鉄部等塗装、建具・金物等、共用内部
• 設備系工事：給水設備、排水設備、ガス設備、空調・換気設備、電灯設備等、情報・通信設備、消防用設備、昇降機設備、駐車場設備
• その他工事：外構・付属施設、仮設工事、その他工事

長期修繕計画書を見るときは、この分類を頭に入れておくと読みやすくなります。

外壁と防水ばかりが並んでいて設備系がほとんど出てこない計画は、いずれどこかで設備の更新費用が一気に必要になります。

エレベーターの更新は1基あたり1,000万円を超えることもあり、これが計画に入っていないマンションは、その時点で資金計画が破綻します。

機械式駐車場も同様で、装置ごと入れ替える工事は数千万円規模になります。

自分が検討している物件にエレベーターや機械式駐車場があるなら、その更新が長期修繕計画のどこに入っているかを必ず確認してください。

何回目の工事かで内容が変わる

同じ調査で、工事回数の内訳は1回目が42.4%、2回目が24.3%、3回目以上が29.7%でした。

1回目は外壁・防水・鉄部塗装といった建築系が中心です。

2回目になると、給水ポンプや消防設備といった設備系の更新が加わります。

3回目以降は、給排水管の更新やサッシの交換など、建物の中枢に手を入れる工事が出てきます。

築40年前後の物件を検討するときは、次の工事に給排水管の更新が入っているかどうかを長期修繕計画で確認してください。

ここが入っているかどうかで、必要な金額が大きく変わります。

工事費は1戸あたりいくらか

同じ国土交通省の調査に、戸あたりの工事金額の分布があります。

• 25万円／戸以下：2.1%
• 25〜50万円／戸：3.5%
• 50〜75万円／戸：9.5%
• 75〜100万円／戸：24.7%
• 100〜125万円／戸：27.0%
• 125〜150万円／戸：17.4%
• 150〜175万円／戸：6.8%
• 175〜200万円／戸：2.3%
• 200万円／戸超：2.8%

最も多いのは100〜125万円／戸で27.0%、次いで75〜100万円／戸が24.7%です。（出典：同上 n=818）

この金額には共通仮設費と消費税相当額が含まれていません。

実際の総額はこれより上振れすると考えてください。

3回目のほうが中央値は低い

工事回数別の戸あたり工事金額を中央値で見ると、次のようになっています。

• 1回目（n=331）：中央値 110.2万円／戸
• 2回目（n=194）：中央値 106.1万円／戸
• 3回目以上（n=242）：中央値 97.0万円／戸

回数を重ねるほど中央値は下がっています。（出典：同上）

工事の内容が重くなるはずの3回目のほうが安いのは、意外に思われるかもしれません。

私の見方をお伝えすると、これは工事が安く済んだのではなく、積立金の残高に合わせて工事範囲を絞った結果が含まれていると考えています。

築古のマンションほど資金に余裕がなく、やるべき工事を先送りせざるを得ないことがあります。

平均値で見ると1回目が151.6万円と中央値より大きく高いのは、一部の高額な工事が平均を引き上げているためです。

数字を見るときは、平均ではなく中央値で見てください。

買う前に取り寄せる4つの書類

大規模修繕について確認したいことは、次の4つの書類でほぼ分かります。

どれも購入を検討している段階で、不動産会社を通して管理会社に依頼すれば取り寄せられます。

1. 長期修繕計画書

これから何年後にどんな工事をいくらで行う予定かが書かれた表です。

次の大規模修繕がいつなのか、いくら予定しているのか、そのときの積立金残高がいくらになる見込みかを見てください。

計画期間が30年以上あるか、直近7年以内に作成または見直しがされているかも確認します。

なお、マンション管理適正評価制度に登録された10,498件のデータでは、総会承認された長期修繕計画が「ある」のは95.4%ですが、すべての要件に準拠したものは58.3%まで下がります。（出典：マンション管理業協会「マンション管理適正評価制度 登録状況等について（2025年度第3四半期終了時点）」2026年1月13日）

計画があること自体は当たり前で、中身が伴っているかどうかが分かれ目です。

2. 修繕履歴

これまでにどんな工事をいつ行ったかの記録です。

大規模修繕を何回実施しているか、直近はいつだったか、どの範囲を工事したかを見ます。

長期修繕計画書の後半や、管理会社が作成する資料に載っていることが多いです。

3. 重要事項調査報告書

管理費と修繕積立金の月額、修繕積立金の残高、滞納の状況、借入金の有無、大規模修繕の予定などがまとまった書類です。

管理会社が発行するもので、発行手数料がかかります。

この1枚で管理組合のお金の状態がほぼ分かります。

4. 総会議事録

直近2〜3期分を読んでください。

大規模修繕についてどんな議論があったか、修繕積立金の値上げが議題に上がっているか、業者の選定をどう進めたかが分かります。

議事録は管理組合の実力がそのまま出る書類で、私が最も重視しているものです。

修繕履歴の読み方。回数が足りているかを数える

修繕履歴を受け取ったら、まず回数を数えます。

築年数を13で割ると、本来あるべきおおよその実施回数が出ます。

築26年なら2回、築39年なら3回が目安です。

これより少ない場合、次の3つのどれかを疑ってください。

• 周期を延ばして実施している（15年周期や18年周期）
• 資金が足りず先送りしている
• 記録が残っていないだけ

周期を延ばすこと自体が悪いわけではありません。

建物の状態を診断したうえで計画的に延ばしているなら、合理的な判断です。

問題なのは、資金が足りないから先送りしているケースです。

この2つは回数だけでは区別できないので、総会議事録で工事の議論がどう進んだかを見てください。

直近の工事範囲も見る

回数が足りていても、毎回の工事範囲が狭ければ意味がありません。

外壁と防水だけを繰り返していて、給排水管に一度も手を入れていない築40年のマンションもあります。

修繕履歴に工事の内訳が書かれているなら、建築系だけでなく設備系の工事が入っているかを確認してください。

大規模修繕の直前に買うか、直後に買うか

検討している物件の工事時期によって、見るところが変わります。

直後に買う場合

外壁も防水も新しくなった状態で購入できます。

当面は足場が組まれることもなく、住み心地の面では快適です。

ただし修繕積立金の残高は工事に使われて大きく減っています。

次の工事に向けて積み直す必要があるので、購入後に値上げの議案が出る可能性を考えておいてください。

重要事項調査報告書で現在の残高を確認し、長期修繕計画の予定残高と比べてください。

直前に買う場合

工事の内容と金額、資金計画がすでに固まっているので、確認できる情報は多くなります。

見るのは3点です。

• 工事費が積立金の残高でまかなえるか
• 一時金の徴収が予定されていないか
• 借入を予定していないか

マンション管理適正評価制度の登録データでは、将来の借入金を予定している管理組合が8.1%、現在返済中の借入金があるのが6.0%、将来の一時金徴収を予定しているのが4.2%でした。（出典：同上）

割合としては多くありませんが、当たったときの負担は数十万円単位になります。

一時金の議案が総会で決まっていれば、購入後に自分が払うことになります。

契約前に必ず確認してください。
長期修繕計画や総会議事録を取り寄せて中身まで読んでくれるかは、担当者によって大きく差が出ます。物件を決める前に、管理組合の資料まで確認してくれる担当者かどうかを見ておいてください。
→ ハウスクローバーで修繕計画まで読める担当者を探す（無料会員登録）

工事費が適正かどうかは、管理組合の発注のしかたで決まる

同じような規模で同じような工事内容でも、工事費に大きな開きが出ることがあります。

私が管理組合の資料を調べていて、2倍から3倍の差を見たことは一度や二度ではありません。

差がつくのは工事の質ではなく、発注のしかたです。

相見積もりを取っているか

管理会社が紹介した1社だけで話を進めた場合と、複数社から見積もりを取って比べた場合とでは、金額が変わります。

総会議事録に「複数社から見積もりを取得し、比較検討のうえ」と書かれているマンションは、それだけで管理組合が機能している証拠になります。

逆に「管理会社の提案どおり可決」しか書かれていないなら、金額の妥当性は誰も検証していないと考えられます。

設計監理方式か、責任施工方式か

大規模修繕の進め方には大きく2つあります。

設計監理方式は、設計コンサルタントが工事の仕様を作り、施工業者を選び、工事中の監理も行う方式です。

責任施工方式は、施工業者が調査から設計、施工までを一括で担う方式です。

設計監理方式のほうが第三者のチェックが入るぶん透明性が高いとされますが、コンサルタント費用が別途かかります。

どちらが正しいということはなく、議事録でどちらを選び、その理由が説明されているかを見てください。

第三者のチェックにも目が向いている

2026年6月には、マンション大規模修繕工事をめぐり、施工会社と設計コンサルタント計約40社について、公正取引委員会が独占禁止法違反にあたると認定し、排除措置命令などを出す方針を固めたと各社が報じました。

同年7月には、東海3県のマンション大規模修繕工事についても談合の疑いがあるとして立入検査が実施されたと報じられています。（出典：日本経済新聞・毎日新聞ほか各社報道）

いずれも行政の手続が進行中で、公正取引委員会からの正式な公表は確認できていません。

ここでお伝えしたいのは特定の会社の話ではなく、管理組合が第三者の専門家として頼る立場の側にも目が向いている、ということです。

買う側からできることは、議事録で見積もりの取り方と業者の選び方を確認しておくことくらいです。

それでも、何も見ずに買うのとは大きな違いがあります。

修繕履歴が確認できないマンションはどう見るか

自主管理のマンションや、管理会社が変わったばかりのマンションでは、修繕履歴の資料が残っていないことがあります。

このとき、その物件を候補から外す必要はありません。

代わりに次の3つで判断してください。

建物を自分の目で見る

外壁のタイルに浮きや割れがないか、屋上や廊下の防水が劣化していないか、鉄部にサビが出ていないか、共用部の照明が切れたままになっていないか。

大規模修繕から年数が経っている建物は、見れば分かります。

内覧のときに建物の周りを一周してみてください。

修繕積立金の残高を見る

履歴が分からなくても、重要事項調査報告書で現在の残高は分かります。

戸数で割って1戸あたりの残高を出し、次の工事に必要な金額（1戸あたり100万円前後が目安）と比べてください。

残高が1戸あたり20万円しかないマンションで、次の工事が3年後に予定されているなら、一時金か借入か値上げのどれかが起きます。

総会議事録を読む

履歴の資料がなくても、議事録には工事の話が残っています。

過去の議事録を遡って読めば、いつ何をしたかはある程度たどれます。

議事録すら保管されていないマンションは、管理の状態そのものを疑ってください。
長期修繕計画書の収支を読み解いて、次の工事に資金が足りるかを判断するのは簡単ではありません。その部分を調べる仕組みを用意しています。
→ 修繕積立金が足りているかを調べる（買っていいマンション診断）

大規模修繕まわりのチェックリスト

中古マンションを検討するときに確認する項目です。

• 長期修繕計画書を取り寄せた
• 計画期間が30年以上あることを確認した
• 直近7年以内に作成または見直しがされているか確認した
• 次の大規模修繕の時期と予定金額を確認した
• そのときの積立金残高の見込みを確認した
• 修繕履歴を取り寄せた
• 築年数を13で割って、実施回数が足りているか数えた
• 毎回の工事範囲に設備系の工事が入っているか確認した
• 築40年前後なら、給排水管の更新が計画に入っているか確認した
• 重要事項調査報告書で修繕積立金の残高を確認した
• 1戸あたりの残高を計算し、次の工事費と比べた
• 一時金の徴収予定がないか確認した
• 借入金の有無と返済期間を確認した
• 管理費と修繕積立金の滞納状況を確認した
• 直近2〜3期分の総会議事録を読んだ
• 工事業者の選定に相見積もりを取っているか確認した
• 内覧のときに建物の周りを一周して外壁と共用部を見た

まとめ

大規模修繕は12〜15年周期で行われ、最も多いのは13年です。

工事費は1戸あたり100〜125万円が最も多く、共通仮設費と消費税は別にかかります。

買う人がやるべきことは、長期修繕計画書、修繕履歴、重要事項調査報告書、総会議事録の4つを取り寄せて読むことです。

築年数を13で割って回数を数え、積立金の残高と次の工事費を比べる。

この2つの計算だけでも、資金が足りるかどうかの見当はつきます。

工事の直後に買うなら積立金の残高が減っていること、直前に買うなら一時金と借入の予定を確認すること。

どちらの場合も、契約前に総会議事録まで読んでおけば、購入後に驚くことはかなり減らせます。

修繕計画まで読んで物件を選ぶために

ここまで読んで、書類を4つも取り寄せて読むのは大変だと感じた方も多いと思います。

実際、長期修繕計画書は数十ページの表で、慣れていないとどこを見ればいいのか分かりにくい書類です。

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よくある質問

マンションの大規模修繕は何年ごとに行いますか

国土交通省の調査では、平均修繕周期として最も多いのは13年で23.1%、次いで12年が18.8%、14年が15.4%でした。全体の約7割が12〜15年周期で実施されています。稀に20年程度まで延ばしているマンションもありますが、建物の診断にもとづいて計画的に延ばしているかどうかを確認してください。

大規模修繕の費用は1戸あたりいくらですか

最も多いのは100〜125万円／戸で27.0%、次いで75〜100万円／戸が24.7%です。中央値で見ると1回目が110.2万円、2回目が106.1万円、3回目以上が97.0万円でした。この金額には共通仮設費と消費税相当額が含まれていないため、実際の総額はこれより上振れします。

大規模修繕の直後に買うのと直前に買うのはどちらがいいですか

どちらにも見るべき点があります。直後なら建物は新しくなっていますが修繕積立金の残高が減っているため、購入後の値上げを想定してください。直前なら工事の内容と金額が固まっているので、積立金でまかなえるか、一時金や借入の予定がないかを確認できます。

修繕積立金の残高はいくらあれば安心ですか

金額そのものより、次の大規模修繕に必要な額と比べてください。工事費の目安は1戸あたり100万円前後ですから、戸数で割った1戸あたりの残高がそこに近づいているかを見ます。残高が大きく足りず、工事が数年内に予定されているなら、一時金か借入か値上げのいずれかが起こります。

大規模修繕の履歴が分からない物件は避けるべきですか

避ける必要はありません。自主管理や管理会社の変更で資料が残っていないことはあります。建物を自分の目で見ること、重要事項調査報告書で積立金の残高を見ること、総会議事録を遡って読むことの3つで判断できます。議事録すら保管されていない場合は、管理の状態そのものを疑ってください。

3回目の大規模修繕は費用が高くなりますか

工事の内容は給排水管の更新などが加わって重くなりますが、国土交通省の調査では戸あたり工事金額の中央値は3回目以上のほうが97.0万円と低くなっています。工事が安く済んだというより、積立金の残高に合わせて工事範囲を絞った結果が含まれていると考えられます。築40年前後の物件では、給排水管の更新が長期修繕計画に入っているかを必ず確認してください。

工事費が適正かどうかはどう判断すればいいですか

買う側が金額そのものを検証するのは難しいため、発注のしかたを見てください。総会議事録に複数社からの見積もり取得と比較検討の記載があるか、設計監理方式か責任施工方式かとその理由が説明されているかを確認します。管理会社の提案どおり可決とだけ書かれている場合、金額の妥当性は誰も検証していないことになります。

大規模修繕中に住むことはできますか

住めます。工事中は足場が組まれ、バルコニーの使用が制限されたり、窓を開けられない期間があったりします。期間は3か月から半年程度が一般的です。購入直後に工事が始まる場合は、その期間の生活を想像しておいてください。