マンション管理適正評価制度とは？★の見方と買う前に確かめる3つの数字

この記事で分かること

中古マンションを探していると、物件情報に★の数が並んでいるのを見かけることがあります。

マンション管理適正評価制度という仕組みで、管理の状態を100点満点で採点した結果です。

制度を説明しているページはたくさんありますが、そのほとんどは管理組合が登録するための手続き案内です。

★がいくつなら安心なのか、★が多ければ本当に良い物件なのかを、買う側の目線で書いたものはほとんど見当たりません。

業界歴17年の私が、実際の登録データを見ながら解説します。

先にお伝えしておくと、★4以上のマンションは登録全体の75.8%を占めています。

つまり★4は、平均より少し上という程度の意味しかありません。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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マンション管理適正評価制度とは、管理状態を100点満点で採点して公開する仕組み

マンション管理適正評価制度は、一般社団法人マンション管理業協会が2022年4月から運用している制度です。

マンションの管理状態と管理組合の運営状態を、ソフト面とハード面の両方から30項目で採点します。

採点するのは管理組合や管理会社ではありません。

協会の講習を修了した管理業務主任者またはマンション管理士の資格を持つ「評価者」が、客観的な基準にもとづいて点数を出します。

結果は100点満点の点数と、★0から★5までの6段階で表され、協会が運営する「マンション管理適正評価サイト」で誰でも見られます。

登録の有効期間は1年間で、毎年更新する必要があります。

登録料は5,500円（税込）に加えて、評価と申請の手数料がかかります。（出典：一般社団法人マンション管理業協会「マンション管理適正評価制度」）

ここまでが制度の骨格です。

買う人にとって大事なのは、この★が何を映しているのかという部分です。

何が評価されるのか。5分野30項目の配点

評価は5つの分野に分かれていて、配点が均等ではありません。

• 管理体制：20点
• 建築・設備：20点
• 管理組合収支：40点
• 耐震診断関係：10点
• 生活関連：10点

100点のうち40点、つまり4割が管理組合収支に振られています。（出典：一般社団法人マンション管理業協会）

私が管理組合の財務調査をしていて一番差が出ると感じるのもここです。

配点の重みは、実務の感覚とよく合っています。

管理体制（20点）

管理者が置かれているか、総会が開かれているか、議事録が保管されているか、管理規約があるか、といった運営の土台を見ます。

登録されている10,498件の平均は18.42点で、20点満点に対してかなり高い水準です。

総会の開催は99.9%、総会議事録の保管は99.6%、管理規約の有無は98.0%が満たしています。

つまりこの分野は、ほとんどのマンションが取れる項目です。

差がつくのは管理規約の中身で、標準管理規約に沿った改正がされているかどうかで点が動きます。（出典：マンション管理業協会「マンション管理適正評価制度 登録状況等について（2025年度第3四半期終了時点）」2026年1月13日）

建築・設備（20点）

法定の定期検査が実施されているか、長期修繕計画があるか、修繕の履歴が保管されているかを見ます。

平均は16.99点です。

定期検査の実施率はどの項目も99.8%以上で、ここでもほとんど差はつきません。

差がつくのは長期修繕計画です。

総会で承認された長期修繕計画が「ある」マンションは95.4%ありますが、すべての要件に準拠した長期修繕計画があるのは58.3%まで下がります。

計画があること自体は当たり前で、中身が伴っているのは6割弱ということです。

管理組合収支（40点）

最大配点の分野で、管理費と修繕積立金の区分経理、滞納の状況、修繕積立金の額と資金計画を見ます。

平均は29.97点で、40点満点に対して3割近くを落としています。

★5のマンションの平均が37.6点、★2のマンションの平均が12.1点で、その差は25.5点です。

★の差が最も大きく開くのがこの分野で、管理の実力差はここに出ます。

耐震診断関係（10点）と生活関連（10点）

耐震診断関係は、旧耐震基準の建物で耐震診断や耐震改修が行われているかを見ます。

生活関連は、消防訓練の実施やコミュニティ形成の取り組みなどを見ます。

配点は各10点で、合計しても2割です。

耐震性そのものを心配している方は、この10点だけで判断せず、建物の年代と診断結果を別途確認してください。

★の数は何点からつくのか

点数と★の対応は決まっています。

• ★5：90〜100点　特に優れている
• ★4：70〜89点　優れている
• ★3：50〜69点　良好
• ★2：20〜49点　一部改善が必要
• ★1：1〜19点　管理に問題があるが、情報開示あり
• ★0：0点以下　管理不全の疑いあり

★3で「良好」という表示になります。（出典：マンション管理業協会「マンション管理適正評価サイト」）

ここで注意していただきたいのは、★3が真ん中ではないということです。

50点で★3ですから、半分取れていれば「良好」と表示されます。

実際の登録データを見ると、この表示のままに受け取ってはいけないことが分かります。

★4以上が全体の75.8%。★の数だけで判断してはいけない理由

2025年12月末時点で、この制度に登録されているマンションは10,498件です。

その内訳は次のとおりです。

• ★5：3,496件（33.3%）
• ★4：4,457件（42.5%）
• ★3：2,160件（20.6%）
• ★2：381件（3.6%）
• ★1：4件
• ★0：0件

★4以上で75.8%、★3以上まで含めると96.4%になります。（出典：マンション管理業協会「マンション管理適正評価制度 登録状況等について（2025年度第3四半期終了時点）」2026年1月13日）

★2以下は4%しかありません。

この分布を見て、私が最初に思ったのは「★4は安心の証明にならない」ということでした。

理由を3つに分けて説明します。

登録しているマンションが、そもそも偏っている

全国の分譲マンションはおよそ700万戸あります。

そのうち登録されているのは10,498件です。

この制度は管理組合が費用を払って自ら申請するものですから、登録に手を挙げる時点で、管理に一定の自信と意欲がある組合に偏ります。

管理不全に近いマンションは、そもそも登録されません。

★0が1件もなく、★1が4件しかないのは、制度が優秀だからではなく、そういうマンションが申請しないからです。

★の分布は「全国のマンションの実力分布」ではなく、「わざわざ手を挙げたマンションの中での分布」だと考えてください。

★は、マンションの規模をかなり映している

これは登録データを見て私が驚いた部分です。

戸数別に★5の割合を見ると、はっきり差が出ています。

• 400戸以上：★5が79.6%
• 300〜399戸：★5が67.7%
• 200〜299戸：★5が58.6%
• 100〜199戸：★5が44.3%
• 50〜99戸：★5が33.8%
• 50戸未満：★5が26.9%

400戸以上と50戸未満で、★5の割合が3倍近く違います。（出典：同上）

大規模マンションは戸数が多いぶん管理費と修繕積立金の総額が大きく、専門の管理会社が入り、書類も整っています。

その結果として点が取りやすくなります。

裏を返すと、50戸のマンションの★3と、500戸のマンションの★5を、同じ物差しで比べてはいけないということです。

小規模マンションの★4は、大規模マンションの★4より価値があると私は見ています。

★は、築年数も映している

竣工年別に見ても同じことが言えます。

• 2021年以降の竣工：★5が60.4%
• 2011〜2020年：★5が50.1%
• 2001〜2010年：★5が33.9%
• 1991〜2000年：★5が28.0%
• 1981〜1990年：★5が21.1%
• 1971〜1980年：★5が6.7%

新しいマンションほど★が高く出ます。（出典：同上）

新しい建物は修繕の履歴が少なく、修繕積立金の残高も計画に対して不足しにくいためです。

築40年から50年のマンションでも★5を取っているものが6.7%あり、この6.7%は本当に管理が優秀な組合だと考えていいと思います。

築古で★4以上なら、それは相当に価値のある情報です。

★の裏側で、買う人が確かめるべき3つの数字

★の数は入口として便利ですが、それだけで判断すると足をすくわれます。

登録データの中に、買う人が見ておくべき数字が3つあります。

資金計画で0点のマンションが39.4%ある

管理組合収支40点のうち、修繕積立金の資金計画には最大12点が配点されています。

この配点で0点だったマンションが、登録全体の39.4%を占めています。

0点になるのは、長期修繕計画がない場合か、長期修繕計画書はあるが一部の要件に準拠していない場合です。（出典：同上）

登録している10,498件の4割が、資金計画では点を取れていないということです。

ここが★の表示からは見えません。

★4のマンションでも、資金計画は0点かもしれないのです。

購入を検討する物件が登録されているなら、点数の内訳まで確認してください。

3分の2が段階増額方式。今の金額は将来上がる前提

資金計画で点を取れているマンションの中でも、積立方式には違いがあります。

総会承認済みで要件に全て準拠した資金計画のうち、均等積立方式は34.5%、段階増額方式は65.5%でした。（出典：同上）

段階増額方式というのは、最初は安く設定して、5年ごとや10年ごとに計画的に値上げしていく方式です。

つまり3分の2のマンションは、**今の修繕積立金の金額が将来上がることを前提に計画が組まれています**。

物件資料に書かれている修繕積立金の額は、あくまで今の金額です。

長期修繕計画を見て、次の値上げがいつ、いくらに予定されているかを必ず確認してください。

私が管理組合の資料を調べていると、購入から1〜2年で積立金が1.5倍になる予定だった、という物件は珍しくありません。

16.2%は、修繕積立金の額が国の基準を下回っている

管理組合収支の項目に「修繕積立金の額が著しく低額でない」という評価があります。

これを満たしているのが83.8%で、裏返すと16.2%は国が示す基準額を下回っています。（出典：同上）

修繕積立金が安いこと自体は、買う側から見れば毎月の負担が軽いので魅力に見えます。

ただし安い理由が2つに分かれます。

管理組合が自分たちでも工事の見積もりを取り、管理会社の言い値ではなく相場で発注しているから安い場合。

もう一つは、単純に値上げを先送りしているから安い場合です。

前者は優良な管理組合で、後者は将来の一時金や大幅値上げが待っています。

同じような規模と工事内容でも、見積もりに2倍から3倍の開きが出ることがあります。

この2つは修繕積立金の額だけを見ても区別できません。

長期修繕計画の収支と、これまでの工事の発注履歴まで見て初めて分かります。
★の数は入口にはなりますが、その裏側の資金計画まで読める担当者はそれほど多くありません。管理組合の資料まで確認してくれる担当者かどうかを、物件を決める前に見ておいてください。
→ ハウスクローバーで管理まで見てくれる担当者を探す（無料会員登録）

評価結果はどこで調べられるのか

評価を受けたマンションは、マンション管理業協会が運営する「マンション管理適正評価サイト」で公開されています。

都道府県から絞り込んで検索でき、誰でも無料で見られます。

物件名で調べれば、★の数と評価年月が確認できます。

登録は年々増えていて、2025年4月時点の8,363件から、2025年12月末には10,498件になりました。（出典：同上）

ただし全国の分譲マンションの数から見れば、まだごく一部です。

検討している物件が載っていないほうが普通だと考えてください。

登録されている地域にも偏りがあります。

東京都が3,250件で全体の31.0%を占め、神奈川県1,369件、大阪府931件、埼玉県683件、愛知県635件と続きます。（出典：同上）

関東だけで全体の57%です。

地方の物件では、そもそも制度に登録している物件を探すほうが難しいのが現状です。

マンション管理計画認定制度との違い

似た名前の制度がもう一つあります。

マンション管理計画認定制度で、こちらは国が作った制度を自治体が運用しています。

違いを整理します。

• 実施主体：適正評価制度はマンション管理業協会、認定制度は自治体
• 結果の表し方：適正評価制度は100点満点で★0〜★5の6段階、認定制度は基準を満たすかどうかの合否
• 有効期間：適正評価制度は1年、認定制度は5年
• 優遇：適正評価制度に金銭的な優遇はなく、認定制度は住宅金融支援機構の金利引き下げや固定資産税の減額がある

買う人にとっての使い分けは、こう考えると分かりやすいと思います。

認定制度は「国の基準を満たしているかどうか」の合否、適正評価制度は「どのくらい良いのか」の程度です。

両方を取っているマンションもあります。

登録10,498件のうち、ワンストップサービスで申請して認定も取得したマンションは2,391件でした。（出典：同上）

その内訳は★5が1,867件、★4が511件、★3が13件です。

認定を取れるレベルのマンションは、評価制度でも★4以上に集中していることが分かります。

認定制度については別の記事で詳しく解説しています。

登録がないマンションは、避けたほうがいいのか

結論から言うと、登録がないことを理由に候補から外す必要はありません。

登録しているのは全国で1万件ほどで、圧倒的多数のマンションは登録していないからです。

登録していない理由もさまざまです。

管理会社が制度に対応していない、費用をかける必要を感じていない、理事会で話題に上がっていない、といったことがほとんどです。

管理が悪いから登録していない、というケースばかりではありません。

登録がない物件を検討するときは、自分で同じことを確かめればいいだけです。

評価制度が見ているのは、総会が開かれているか、議事録があるか、長期修繕計画があってその中身が要件を満たしているか、滞納はないか、修繕積立金が足りているか、といったことです。

これらはすべて、重要事項調査報告書と総会議事録、長期修繕計画を取り寄せれば確認できます。

★がついているかどうかより、その中身を自分の目で見るほうが確実です。
登録がない物件は、結局のところ自分で管理組合の資料を取り寄せて確かめるしかありません。その調査を代行する仕組みも用意しています。
→ マンションの管理状態を調べる（買っていいマンション診断）

マンション管理適正評価制度を使うときのチェックリスト

検討している物件が登録されていたら、次の順番で見てください。

• マンション管理適正評価サイトで物件名を検索し、★の数と評価年月を確認した
• 評価年月が1年以上前でないか確認した（有効期間は1年）
• ★の数を、同じ規模帯の平均と比べた（50戸未満なら★5は26.9%、400戸以上なら79.6%）
• ★の数を、同じ築年帯の平均と比べた（2021年以降なら★5は60.4%、1971〜1980年なら6.7%）
• 管理組合収支40点の内訳を確認した
• 修繕積立金の資金計画が何点だったか確認した（0点が全体の39.4%）
• 積立方式が均等積立か段階増額かを長期修繕計画で確認した
• 段階増額の場合、次の値上げの時期と金額を確認した
• 長期修繕計画がすべての要件に準拠しているか確認した（58.3%のみ）
• 管理費と修繕積立金の滞納状況を重要事項調査報告書で確認した
• 借入金の有無と返済期間を確認した
• 将来の一時金徴収の予定がないか確認した

まとめ

マンション管理適正評価制度は、これまで見えなかったマンションの管理状態を、点数と★で外から見られるようにした仕組みです。

買う人にとって価値のある制度だと私は思っています。

ただし★の数をそのまま鵜呑みにするのは危険です。

★4以上が登録全体の75.8%を占めていて、★は物件の規模と築年数をかなり映しています。

400戸以上では★5が79.6%、50戸未満では26.9%という差は、管理の実力差というより規模の差です。

そして★の表示からは見えないところに、資金計画0点が39.4%、段階増額方式が65.5%、修繕積立金が国の基準を下回るものが16.2%という現実があります。

★を入口にして、その裏側の資金計画まで自分で確かめる。

これが評価制度の正しい使い方です。

管理状態まで踏み込んで物件を選ぶために

ここまで読んで、自分で全部確認するのは大変だと感じた方も多いと思います。

実際、長期修繕計画の収支や積立方式の判断は、慣れていないと読み取るのが難しい書類です。

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よくある質問

マンション管理適正評価制度とは何ですか

一般社団法人マンション管理業協会が2022年4月から運用している制度で、マンションの管理状態を5分野30項目・100点満点で採点し、★0から★5までの6段階で公開する仕組みです。採点するのは協会の講習を修了した管理業務主任者またはマンション管理士で、結果はマンション管理適正評価サイトで誰でも確認できます。

★はいくつあれば安心ですか

★の数だけで安心とは言えません。登録されている10,498件のうち★4以上が75.8%を占めており、★4は平均より少し上という程度の位置づけです。同じ規模帯・築年帯の平均と比べたうえで、管理組合収支40点の内訳まで確認してください。

評価の有効期間はどのくらいですか

1年間です。毎年更新する必要があるため、評価年月が1年以上前のものは現状を反映していない可能性があります。サイトで確認するときは、★の数と一緒に評価年月も見てください。

マンション管理適正評価制度と管理計画認定制度の違いは何ですか

適正評価制度はマンション管理業協会が100点満点で採点して★の6段階で程度を示すもの、管理計画認定制度は自治体が基準を満たすかどうかを判定する合否の制度です。有効期間は適正評価制度が1年、認定制度が5年で、金銭的な優遇があるのは認定制度のほうです。

登録にはいくらかかりますか

登録料が5,500円（税込）で、これに評価と申請の手数料が加わります。費用を負担するのは管理組合で、買主や売主が支払うものではありません。

どこで評価結果を調べられますか

マンション管理業協会が運営する「マンション管理適正評価サイト」で、都道府県から絞り込んで無料で検索できます。ただし登録は2025年12月末で10,498件と全国のマンションのごく一部で、東京都だけで31.0%を占めるなど地域の偏りもあります。

評価が高いのに修繕積立金が不足していることはありますか

あります。修繕積立金の資金計画で0点だったマンションが登録全体の39.4%あり、この内訳は★の表示からは見えません。また要件をすべて満たした長期修繕計画があるのは58.3%にとどまります。★の数とは別に、長期修繕計画と収支を必ず確認してください。

登録がないマンションは管理が悪いということですか

そうとは限りません。登録は管理組合が費用を払って自ら申請するもので、全国で1万件ほどしかありません。管理会社が制度に対応していない、理事会で話題に上がっていない、といった理由で登録していないマンションが大半です。重要事項調査報告書と総会議事録、長期修繕計画を取り寄せれば、同じことは自分で確認できます。