重要事項調査報告書とは？見方・取得方法・費用をプロが解説

この記事で分かること

中古マンションを探すとき、多くの方が間取りと価格と駅からの距離を見ます。そこまでは、誰でも見ます。

しかし、同じ広さ、同じ築年数、同じ駅からの距離のマンションでも、住み始めてから出ていくお金は大きく変わります。

その差を作っているのが、建物の管理です。そして管理の状態は、外から眺めても分かりません。

エントランスが綺麗かどうかや、掲示板が整っているかどうかで判断できるものではありません。

管理の実態が数字で書かれている書類が、1つだけあります。

それが重要事項調査報告書です。

業界歴17年の私が、この書類の見方と取り寄せ方、そして「書類を見ても判断できない部分」まで解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

販売図面と管理に係る重要事項調査報告書で、マンションの管理の健全性を調査できるサービスを運営しています。

重要事項調査報告書とは、管理の実態が数字で載っている唯一の書類

重要事項調査報告書は、そのマンションの管理会社が発行する書類です。

管理費と修繕積立金がいくらか、積立金が今いくら貯まっているか、滞納がいくらあるか、管理組合が借入をしているか。

そうしたお金まわりの事実が、数字で書かれています。

不動産会社が中古マンションを取り扱うとき、この書類を管理会社に依頼して取り寄せます。

根拠になっているのは、宅地建物取引業法第35条第1項第6号と、同法施行規則第16条の2です（出典：日本ハウズイング「不動産取引に係る重要事項調査報告書の発行について」https://nihon.housing.co.jp/faq）。

区分所有建物を売買するとき、規約の内容や管理費用の額、滞納の状況などを買主に説明することが法律で義務づけられています。

その説明の元になる事実を、管理会社に調べてもらう書類、という位置づけです。

書式は管理会社ごとに違います。

呼び方も「管理に係る重要事項調査報告書」「重要事項に係る調査報告書」など、会社によって少しずつ違いますが、中身はほぼ同じものだと考えて構いません。

重要事項説明書との違いは「誰が作るか」と「何が書いてあるか」

名前が似ているため、売買契約に付随する重要事項説明書と混同されることが非常に多い書類です。

私の経験でも、契約直前に「重説はもらったから管理のことは分かっている」と考えている方に何度も出会いました。

この2つは、まったく別のものです。そもそも作成する人が違います。

重要事項説明書は、仲介する不動産会社の宅地建物取引士が作ります。

重要事項調査報告書は、そのマンションの管理会社が作ります。

書かれている範囲も違います。

重要事項説明書は、その物件の売買契約に関わることを幅広く扱います。権利関係、法令上の制限、インフラ、契約解除の条件などです。

重要事項調査報告書は、マンションの管理と会計に絞って、事実を数字で書いています。

そして渡されるタイミングも違います。

重要事項説明書は、売買契約の直前に説明を受けます。

重要事項調査報告書は、法律上「買主に渡さなければならない」と決まっている書類ではありません。

仲介会社が重要事項説明書を作るための材料として取り寄せるものなので、こちらから求めなければ見ないまま契約に進むことがあります。

ここが、この書類の一番やっかいなところです。

重要事項調査報告書に書かれていること

管理会社によって様式は違いますが、調べる項目はおおむね共通しています。

実際に管理会社が公表している調査項目は、次のようなものです（出典：国土管理株式会社「管理にかかる重要事項調査報告書の受付について」https://www.kokudo-kanri.co.jp/important_matters/）。

• 修繕積立金の積立総額
• 管理費・修繕積立金などの月額
• 管理組合の金融機関からの借入額
• 管理費・修繕積立金などの滞納額
• 建築年次、共用部分の内装・外装の修繕実施状況
• 管理形態
• 計画修繕工事の履歴と予定
• 管理費などの改定予定
• フローリングやペットなどの規制
• 駐車場の有無と空き状況
• アスベスト
• 耐震診断

このうち、買う側にとって重みが違うものがあります。

順番に見ていきます。

修繕積立金の積立総額

そのマンション全体で、修繕積立金が今いくら貯まっているかです。

これを総戸数で割ると、1戸あたりいくら貯まっているかが出ます。

金額の大小そのものより、築年数と大規模修繕の履歴と合わせて見ることが大切になります。

築15年で1回目の大規模修繕を終えた直後なら、残高が少なくても不自然ではありません。

一方で、築20年で1度も工事をしていないのに残高が少なければ、これから何が起きるのかを疑う必要があります。

管理費・修繕積立金の月額

購入後、毎月支払う金額です。

住宅ローンの返済額とは別に、ずっと払い続けます。

ここで見落としがちなのが、この金額が「これからも同じ」とは限らないことです。

滞納額

住戸ごとの滞納と、建物全体の滞納の両方が書かれます。

対象の住戸に滞納があると、その滞納分は買主が引き継ぐことになるのが原則です。

区分所有法第8条により、管理費などの債権は特定承継人にも請求できると定められているためです。

契約前に必ず確認してください。

建物全体の滞納は、管理組合の体力を表します。

滞納が多いマンションは、修繕の資金計画がその分だけ狂います。

管理組合の借入

大規模修繕のために、管理組合が金融機関から借入をしていることがあります。

借入があること自体が悪いわけではありません。

工事を先送りして建物を傷ませるより、借りて直したほうが良いという判断はあり得ます。

ただし返済が続く間は、その分だけ次の修繕に回せるお金が減ります。

残高と返済期間を必ず確認してください。

計画修繕工事の履歴と予定

過去にどんな工事を、いつやったかです。

マンションの大規模修繕は、一般に12年から15年の周期で行われます。稀に20年程度のこともあります。

築年数をこの周期で割ったときの回数と、実際の実施回数が合っているかを見ます。

合っていない場合、資金が足りなくて先送りしている可能性があります。

管理費などの改定予定

これがもっとも見落とされる欄です。

すでに総会で「来年から修繕積立金を月1万円上げる」と決議されていれば、ここに書かれます。

購入して数か月後に負担が上がる、という事態を避けるために必ず確認してください。

またここに掲載されていなくても、決議前で内々で議論していることもありますので、売主や管理会社に確認をするようにしましょう。

規約による制限

ペットの可否、フローリングへの変更の可否、楽器、リフォームの範囲などです。

買ってからでは変えられない条件なので、譲れない条件がある方は先に確認してください。

誰が作り、どうやって取り寄せるのか

書類を作成するのは、そのマンションの管理会社です。

管理組合から管理を委託されている会社が、組合の資料をもとに作成します。

自主管理のマンションには管理会社がいないため、管理組合の理事長などに直接依頼することになります。

依頼するのは、通常は売主側の仲介会社です。

多くの管理会社は、依頼できる人を「売主本人、または売主から売却を依頼された不動産会社」に限っています。

買主が自分で直接申し込んで取り寄せることは、基本的にできません。

つまり買主にできるのは、担当者に「重要事項調査報告書を事前に見せてください」と伝えることです。

これを言えるかどうかで、手に入る情報量が変わります。

一般的には、売主側の業者が売却の依頼時に取得していることが多く、ご自身の担当者に依頼をすれば、担当者経由で取得してもらえることが多いです。

ただ中には、契約が決まってからでないと取得をしない売主業者もいます。

その場合は、想定外の悪材料が出てきた時に、売買契約の取り止めも検討する必要があります。

マンションを購入する上で欠かせない資料になりますので、必ず契約直前や当日などではなく、事前に入手するようにしましょう。

発行手数料はいくらか、誰が払うのか

管理会社が金額を決めているため、会社によってかなり差があります。

実際に公表されている金額を挙げます。

• 国土管理株式会社：重要事項調査報告書16,500円（税込）。管理規約集4,400円、長期修繕計画書3,300円は別料金（出典：前掲）
• 三菱地所コミュニティ：重要事項調査報告書27,500円（税込）。管理規約6,600円、長期修繕計画書8,800円、総会議事録直近3期分13,200円は別料金（出典：前掲）

相場としては1万円から2万円、管理規約や修繕履歴、総会議事録まで含めた一式で2万円から3万円と言われています（出典：楽待ニュース 2026年2月6日「相場は2万、でも請求は19万8000円…『重要事項調査報告書』の手数料が暴走しているワケ」https://www.rakumachi.jp/news/column/392816）。

費用は、通常は取り寄せを依頼した側、つまり売主または売主側の仲介会社が負担します。

買主が直接支払うことは、まずありません。

ここで知っておいてほしい話があります。

同じ記事によると、書類一式で19万8,000円を請求された事例が報じられています。

パンフレット3万8,500円、管理規約3万8,500円、長期修繕計画表5万5,000円と積み上がり、合計で33万円になった例です。

記事はこれを実質的な「囲い込み」だと指摘しています。

書類代が高ければ、他の不動産会社は仲介に入りづらくなります。

結果として、そのマンションの取引が特定の会社に集まる構図ができます。

マンション管理業協会にはガイドラインがあり、2025年12月には国土交通省の「標準管理業務委託契約書」の解説にも参照が盛り込まれました。

ただし、あくまで指針であって強制力はありません。

いつ取り寄せるべきか

取り寄せるタイミングは、早ければ早い方がいいです。

私の場合は、お客様から気になる物件をいくつかいただいて、内覧の前に取り寄せていました。

私自身、管理調査を10年以上してきたということもあり、独自のノウハウを確立していたので、そもそも管理内容が悪い（積立金が大幅に上がるような）物件については、見ても意味がないという考えもあり、内覧前の段階で調査をして、その上でお客様に内覧する物件を選んでももらっていました。

一般的な不動産業者は、このようなノウハウを持たないため、私のような営業の進め方は特殊ですが、せっかく内覧をたくさんして良い物件を見つけても管理が良くなければ、それは買わない方がいい物件だからです。

内覧後でも、管理の良し悪しについて把握ができれば良いのですが、実際の営業の現場では、そのような話は深くされることもなく、不動産業者も内容をしっかり把握できないことが多く、そのような現状に強い危機意識を持ったことから、誰でも販売図面と管理に係る重要事項調査報告書があれば、管理の良し悪しを診断できるサービスを開発しました。

診断だけでなく、私のノウハウを学習させたAIがプロ基準のコメントと、担当者に管理会社へヒアリングをしてもらう内容まで出力されますので、いろいろなマンションを比較検討する際に、「管理」も比較することができるサービスです。

買う前に必ず見るべき5つの数字

項目は多いのですが、判断に直結するのは次の5つです。

私が管理資料を読むときも、まずここを見ます。

1つ目は、修繕積立金の残高を総戸数で割った、1戸あたりの積立額です。

築年数と修繕履歴とセットで見ます。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、修繕積立金の残高が長期修繕計画上の予定額に対して不足しているマンションは36.6%でした（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」図表「修繕積立金の積立状況」n=1,402 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001752287.pdf）。

3棟に1棟以上が、計画どおりに貯まっていないということになります。

2つ目は、建物全体の滞納額です。

目安として使えるのが、国のマンション管理計画認定制度の基準です。

この制度では、直前の事業年度末で3か月以上の修繕積立金の滞納額が全体の1割以内であることが、認定の条件の1つになっています（出典：福岡市「福岡市マンション管理計画認定制度」https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/jigyochosei/life/soudan/kanri_nintei.html）。

国が「ここまでなら適正」と置いている線なので、判断の物差しに使えます。

3つ目は、管理組合の借入残高です。

残高と返済の残り期間を見ます。

4つ目は、大規模修繕の実施履歴です。

12年から15年の周期に対して、実施回数が足りているかを見ます。

5つ目は、管理費や修繕積立金の改定予定です。

決議済みの値上げがあるなら、値上げ後の金額で家計を組み直す必要があります。

ここで知っておいてほしいのが、積立方式の話です。

修繕積立金には、最初から一定額を積む均等積立方式と、段階的に上げていく段階増額積立方式があります。

同じ調査によると、2015年以降に完成したマンションでは、段階増額積立方式が81.2%を占めています（出典：前掲・図表「修繕積立金の積立方式」n=1,522）。

築浅のマンションで積立金が安いのは、今が安い時期だからという場合がほとんどです。

今の金額だけを見て「安くて助かる」と判断するのは危険です。

数字は載っている。ただし「足りているか」は載っていない

ここまで読んで、こう思われたかもしれません。

書類を取り寄せて、5つの数字を見れば判断できるのではないか、と。

私の答えは、半分そのとおりで、半分違います。

重要事項調査報告書に書かれているのは、事実です。

積立金がいくら貯まっているか、滞納がいくらか、借入がいくらか。

そこに書かれていないものが1つあります。

その金額で、この先30年もつのかどうかです。

積立金の残高が5,000万円と書いてあっても、それが十分なのか、まったく足りないのかは、書類のどこにも書かれていません。

判断するには、戸数と延床面積、エレベーターや機械式駐車場といった設備、これまでの工事履歴から、これから必要になる金額を積み上げて、今の積立ペースと突き合わせる必要があります。

これは管理会社の仕事でも、仲介会社の仕事でもありません。

誰の仕事でもないので、結果として誰もやらないまま契約になります。

私がこの問題を放っておけなくて作ったのが、買っていいマンション診断です。

重要事項調査報告書などの資料をアップロードすると、AIが数字を読み取り、修繕積立金が30年後にどうなるかをシミュレーションして、A〜Eで判定します。

資料を読む時間も、専門知識も要りません。

数字が足りているのかどうかを、決める前に知ることができます。

積立金が足りているかどうかは、資料をアップロードするだけで確かめられます。
→ 重要事項調査報告書から、マンションの管理状態をA〜Eで判定する（買っていいマンション診断）

書類が出てこないとき、どうすればいいか

担当者に頼んでも書類が出てこないことがあります。

理由はいくつかあります。

自主管理のマンションで、そもそも作成する管理会社がいない場合。

管理会社の発行に日数がかかり、契約日に間に合わない場合。

発行手数料が高く、売主側が渋っている場合。

そして、担当者が「必要ない」と考えている場合です。

出てこないときは、次の順番で対応してください。

まず、代わりになる書類を求めます。

• 直近の総会議事録
• 収支決算書と貸借対照表
• 長期修繕計画書

この3つが揃えば、積立金の残高、滞納、借入、これからの工事予定は、ほぼ把握できます。

総会議事録には、値上げの決議や大規模修繕の議論がそのまま残っているので、報告書より生々しい情報が読み取れることもあります。

次に、それも出てこない場合です。

私の考えでは、契約を急ぐべきではありません。

管理の情報が出てこないマンションは、買ってから分かることが多くなります。

「見せてもらえないなら、判断できないので見送ります」と言える状態を作っておいてください。

そのためにも、書類を求めるのは契約直前ではなく、申し込みの段階です。

重要事項調査報告書のチェックリスト

契約前に、次の項目を確認してください。

• 修繕積立金の積立総額を確認し、総戸数で割った1戸あたりの金額を出した
• その金額が、築年数と大規模修繕の実施回数に見合っているか確認した
• 対象の住戸に管理費・修繕積立金の滞納がないか確認した
• 建物全体の滞納額を確認し、3か月以上の滞納が全体の1割を超えていないか確認した
• 管理組合の借入の有無と、残高・返済期間を確認した
• 大規模修繕の実施履歴を確認し、12年から15年の周期に対して回数が足りているか確認した
• 今後の計画修繕の予定と、その資金の裏づけを確認した
• 管理費・修繕積立金の改定予定（決議済みの値上げ）がないか確認した
• 積立方式が均等積立方式か段階増額積立方式かを確認した
• 管理形態（全部委託・一部委託・自主管理）を確認した
• ペット、フローリング、楽器などの規約上の制限を確認した
• 駐車場の空き状況と、機械式駐車場の有無を確認した
• アスベストの調査記録と耐震診断の実施状況を確認した
• 書類の取得日を確認し、古すぎないか確認した

まとめ

重要事項調査報告書は、マンションの管理の実態が数字で載っている、ほぼ唯一の書類です。

重要事項説明書とは別物で、作る人も、書かれている範囲も違います。

そして法律上、買主に渡すことが義務づけられている書類ではありません。

こちらから求めなければ、見ないまま契約に進んでしまいます。

取り寄せを依頼するのは売主側で、費用は1万円から2万円が相場、発行までは1週間前後かかります。

だからこそ、契約直前ではなく、購入の申し込みを入れる段階で「確認したうえで判断したい」と伝えてください。

見るべき数字は、積立金の残高、滞納、借入、修繕履歴、値上げの予定の5つです。

そのうえで最後に残る問題が、「その金額で足りているのか」は書類に書かれていない、ということです。

そこだけは、自分で計算するか、計算できる仕組みを使うしかありません。

中古マンションの管理で失敗しないために

ここまでお読みいただいて、「担当者にそこまで言えるだろうか」と思われた方もいると思います。

書類を取り寄せてもらう、中身を説明してもらう、納得できなければ見送る。

これができるかどうかは、担当者との関係で決まります。

私が企画運営をしているハウスクローバーは、住宅の売買を考えている方と、全国の不動産担当者をつなぐマッチングプラットフォームです。

審査を通過した担当者だけを掲載しており、エリア、得意な物件種別、取扱実績、業界歴を見て、自分に合う担当者を自分で選んで問い合わせられます。

ライフプランシミュレーション、条件に合う物件の新着自動通知、マンションの管理組合調査といった機能も、あわせてお使いいただけます。

費用がかかるのは成約したときの仲介手数料だけで、サービス料やコンサル料はいただいていません。

管理の話をきちんとしてくれる担当者を探すところから始めたい方は、ハウスクローバーの無料会員登録をご活用ください。

よくある質問

重要事項調査報告書がない場合、どうすればいいですか

代わりに、直近の総会議事録、収支決算書と貸借対照表、長期修繕計画書の3点を求めてください。

この3つが揃えば、積立金の残高、滞納、借入、今後の工事予定はほぼ把握できます。

自主管理のマンションで管理会社がいない場合は、管理組合の理事長などに作成や資料の開示を依頼する形になります。

それでも何も出てこない場合は、判断材料がないまま契約することになります。

私は、その状態で契約を急ぐべきではないと考えています。

重要事項調査報告書の費用はいくらですか

管理会社が決めているため差がありますが、相場は1万円から2万円です。

管理規約や長期修繕計画書、総会議事録まで含めた一式では、2万円から3万円が目安になります。

実例では、国土管理株式会社が16,500円（税込）、三菱地所コミュニティが27,500円（税込）を公表しています。

なお、書類一式で19万8,000円を請求された事例も報じられており、金額には大きなばらつきがあります。

重要事項調査報告書の費用は誰が払うのですか

通常は、取り寄せを依頼した売主または売主側の仲介会社が負担します。

買主が直接支払うことは、まずありません。

重要事項調査報告書は誰が作成するのですか

そのマンションの管理会社が作成します。

管理組合から管理を委託されている会社が、組合の会計資料や議事録をもとに作ります。

自主管理のマンションには管理会社がいないため、管理組合が対応することになります。

重要事項調査報告書はどこでもらえますか

管理会社に依頼して発行してもらいます。

多くの管理会社は、依頼できる人を売主本人または売主から売却を依頼された不動産会社に限っているため、買主が自分で直接取り寄せることは基本的にできません。

担当者に「重要事項調査報告書を取り寄せて、中身を見せてください」と伝えてください。

重要事項調査報告書はいつ取得すればいいですか

購入の申し込みを入れる段階で、「確認したうえで契約するか判断したい」と伝えておくのが現実的です。

発行に1週間前後かかるため、契約日の直前に依頼しても間に合いません。

重要事項説明の場で初めて数字を見せられても、その場で判断はできません。