マンション相場の暴落待ちは得策か？今後の予測と買い時はいつ？

マンション購入を考えている方にとって、今後のマンション相場の動向は非常に気になるものではないでしょうか。

実際、2012年頃から上昇を始めたマンション相場は、ここ最近さらに上昇し、高値圏に突入しています。

この状況下で、マンション購入を考えた時に、相場の暴落を待ってからの方がいいのか、迷う方もいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、15年以上にわたり、不動産業界の最前線で不動産エージェントとして活動してきた筆者が、相場に影響する要因と、その要因が今後どうなるのかを予測し、マンション購入の適切なタイミングについて解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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マンション市場の現状と価格推移

まずは、今後のマンション動向を予測していく前に、主要都市圏の現在の新築マンションと中古マンションの現状と価格推移について解説していきます。

新築マンションの現状と価格推移

社不動産経済研究所 「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年9月」

こちらのグラフは、新築マンションの過去3年間の毎月の価格推移です。

上がったり下がったりを繰り返しているのは、昨今の新築マンションの供給量が減少し、その時々で売りに出される新築マンションの価格帯が振れ幅が大きくなるからです。

ただ上下を繰り返してはいるものの、長い線でトレンドを出すと、一貫して価格は上昇していることがわかります。

価格が上昇している要因は、土地が少なく相場が上昇していることや、円安やインフレなどによる建築資材の高騰、人手不足による建築費の高騰などです。

中古マンションの現状と価格推移

こちらのデータは三大都市（東京・大阪・名古屋）の中古マンションの成約データをレインズから抽出したものになります。

2012年ごろから上昇を始め、新型コロナ禍以降、さらに上昇していることがわかります。

ここまで相場が上昇しているのは、新築マンションの供給量が減少したことや価格高騰などにより、本来新築マンションを購入しる層が中古マンション市場に流入してきていること。

特に東京都では、人口の流入超過により、中古マンションの市場での供給量が不足しており、それが価格を押し上げる要因となっています。

また円安や世界的な金余りを要因とする、海外投資マネーの増加も、現在の中古マンション相場を押し上げています。

このような状況だからこそ、今の相場は高すぎるから、暴落が近い将来に起こるのであれば待ちたいという考えを持つ方が増えているのではないかと思います。

マンション相場の暴落時期を予測するための7つの要因

それではマンション相場動向を予測するために、相場に影響する7つの要因について解説します。

これらの要因を理解することで、今後の相場の見通しを立てられるようになります。

要因①：住宅ローン金利

１つ目の要因は、相場に大きな影響を与える住宅ローンの金利です。

なぜ金利がマンション相場に関係するのか。

それは、住宅支出が変わらない中で利息（銀行に払う金利）と元本（物件価格に回る元金）の内訳が、住宅ローン金利が上下することによって変動するからです。

例えば、今の上昇相場の要因の一つに住宅ローンの金利低下があげられますが、図示をすると以下のようになります。

つまり金利が下がることで利息が減り、その分マンション価格に回る元本部分が増えるため、結果としてマンション相場は上がります。

一方で金利が上がる時の図は以下のようになります。

金利が上がると、利息の割合が増えて、マンションの物件価格に回せる部分が減りますので、結果として相場は下がる方向に動きます。

今現在の金利情勢は、欧米がインフレを抑えるために政策金利をガンガン上げていることから、その金利差によって日本の国債が売られ、長期金利（固定金利に連動する金利）は上昇しています。

急激に長期金利が上がらないように、日銀は市場で売られた国債を買い戻し、金利をコントロールしています。

このことをイールドカーブコントロール（YCC）といい、日銀はもともと長期金利が0.25%より上がらないように国債を買っていましたが、2022年12月に0.5%へ、そして2023年7月には1%までの上昇を容認することを発表しました。

これによって、現在長期金利は上昇をしており、フラット35をはじめ固定金利は上昇しています。

一方で変動金利はどうなのでしょうか？

今の住宅ローン金利では９割以上が変動金利を選んでいるので、固定金利よりも変動金利の動向がマンション相場に影響を与えます。

変動金利は、短期金利と呼ばれる指標に連動しています。

短期金利は日銀が金利を自由に決められることから政策金利とも言われています。

現在の短期金利は2024年3月に、これまでの金融緩和を解除し、金利のある世界に戻りました。

この記事を執筆している現在は、政策金利は0.25%とされており、10月から徐々に各金融機関も変動金利を上げてきています。

要因②：所得

次にマンション相場に影響を与える要因として、国民の所得が挙げられます。

理解しやすいように、イラストを使って解説します。

このイラストのように金利が変わらず所得が増えると、住宅に回せる支出は増えますので、元本（マンション価格に回る部分）は増え、相場は上昇します。

今日本の政府が賃上げをはじめとした経済対策でやろうとしていることがこれです。

そして日銀もこの賃上げが確認できないと短期金利を上げないという旨の発言をしています。

つまり所得が増えていれば、金利が上がっても利息の増加分は所得増で補えるので、マンション相場は変わらないと考えられます。

一方で所得が下がるとどうなるか。

イラストのように、住宅に回せる支出は減るので、マンション相場は下がります。

今現在、日本の所得は表面上には増えています。

しかし物価の上昇率を考慮した実質賃金は2024年7月時点で、26ヶ月連続でマイナスとなっており、9月の数値でようやく前期比プラスになると予想されていますが、これまで実質賃金は大きく引き下げられています。

つまり今の日本の状況は下のイラストの状況に近く、実質所得が減っているのに、相場が下がらず、相場の割高感を感じている方が多いという状況であるということが、これを見ているとよく分かります。

要因③：景気

日本国内の景気も、マンション相場に大きな影響を与えます。

景気が下がれば、国民の所得は下がりますので、相場は下がります。

逆に景気が上がれば相場は上がります。

要因④：為替

そして現在の日本の金利や物価に非常に大きな影響を与えているのが為替です。

現在は対ドルに対して日本円が150円となるなど、歴史的な円安が進行しています。

この円安によって輸入品が値上がりし、物価が上昇しています。

そしてこの円安の要因となっているのが、日米の金利差です。

本来であれば日本の今の状況を考えれば欧米のように金利（短期金利）を上げるべきなのですが、今金利を上げてしまうと、日本の景気などに非常に悪い影響を及ぼす負の作用の方が大きいため、上げることができません。

また円安の影響で、世界から見ると日本のマンション市場は下落しており、投資マネーが流れる要因となり、結果としてマンション相場を上げる作用が働いています。

要因⑤：日経平均株価

日経平均株価と不動産相場には明確な連動性が示されていて、半年遅れで日経平均株価と同じ動きをすると言われています。

つまり日経平均株価が下降トレンドに入れば、マンション相場も下降トレンド入りする可能性が高いと言えます。

要因⑥：物価

物価もマンション相場に影響します。

そもそも不動産はインフレに強い資産と言われています。

理由は、物価が高くなれば建築費などが情報し、土地価格も上昇するからです。

結果として新築マンション価格が上昇し、中古マンション相場も上がります。

要因⑦：需要のバランス

新型コロナ禍の時に一時的に物件不足となり、相場の上昇を招きましたが、その後一服し、マンションの在庫量は増えています。

在庫が多くなれば、需要と供給のバランスが崩れ、供給過多状態となり、相場は下がります。

しかし需給のバランスが崩れなければ相場が下がることはありません。

直近のデータを見ていると、東京都では供給が不足気味。

大阪や名古屋では、物件の在庫量は増えてきているものの、成約件数も減っているわけではないので、安定していると言えます。

新築マンション相場の高騰はいつまで続くか

マンション相場の中でも特に先行指標として見られるのが、新築マンションの価格動向です。

現在、新築マンション価格は上昇を続けています。

理由として、土地相場が上昇し、円安によって建築資材が高騰し、さらに人手不足により人件費も上昇しているからです。

さらに新築マンションを建築できる土地も激減しており、市場への供給量も年々減少しています。

また現在新築マンションを販売しているディベロッパーは、メジャーセブンをはじめとした財務体力のある業者しか残ってなく、無理に値下げをしてでも販売をするのではなく、時間がかかっても価格を下げずに販売をする方針でいます。

今後の新築マンションは、今のところ値段が下がる要素が少なく、今後も高止まりを続けるものと予測されます。

中古マンション相場の予測

中古マンションも新築マンションが下がらない限りは、大きく値を下げるようなことは考えにくいと思います。

特に都心部は今後も人口の流入が続くと予想されることから、このようなトレンドは当分続くかと予想されています。

バブルとは違う、現在のマンション高騰相場

現在のマンション相場をバブルと見る動きもありますが、1980年代後半に起こったバブルと現在のマンション相場は全く様相が違います。

かつてのバブルは、全国の不動産が一律上昇していました。

それこそ、山や駅から離れた不便な立地の不動産ですら、相場が上昇していたのです。

しかし現在はというと、ニュースを見ていれば「バブル超え」なんて言われていますが、都心部を中心に相場は上昇しているものの、地方に目を向けると全く違ってきます。

今の不動産相場は、人口の将来的な予測と強い相関性が見られます。

これから日本は人口が減少していきますが、どの自治体も一律で減少するわけではありません。

中には人口が増える自治体もあります。

それが東京・名古屋・大阪を中心とした都市圏であり、人口集中が続く限り、この傾向は変わることはないと考えられます。

こちらの記事では、実際のデータを紹介しながら、人口と相場の相関性を詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。

マンション相場の暴落はあるのか

次にここまで解説してきた、マンション相場に与える要因の現在と今後を予測し、マンション相場の暴落があるのかどうかを考えていきます。

住宅ローン金利の予測

まずマンション相場に最も大きな影響を与えると考えられる金利ですが、今後はどのように動いていくのでしょうか。

固定金利については、しばらく上下を繰り返していくと思われます。

固定金利は、欧米の利下げと日本の利上げによって変わります。

欧米の利下げが進んでいけば、固定金利は下がってきますが、思いの外、欧米の経済が強く、利下げが進むにはしばらく時間がかかりような状況です。

一方で変動金利はどうか。

今現在、変動金利は金融機関による貸出競争によって、固定金利とは反対に貸出金利は下がっています。

この貸出金利が下がっていることも、現在のマンション相場の上昇の要因となっていますが、10月に変動金利は上がりましたが、ここからさらに大きく上がることはないだろうと予測しています。

理由として、国民の実質所得が下落していることが要因で、ここが上昇に転じない限り、金利を上げることでの不利益の方が大きくなるため難しいのではないかと考えています。

また日銀としても、2024年7月に市場の予想よりも早く利上げをした際に、市場に良くない反応が出てしまったことから、今後の利上げには慎重にならざるを得ない、舵取りとしても非常に難しい状況となっています。

もし上がったとしてもわずかなものと予想されます。

なので住宅ローン金利の面において、マンション相場がすぐに暴落するようなことは考えにくいと思います。

所得、為替、景気の予測

所得については、今後出てくるデータによって読み方は変わりますが、直近の実質賃金の推移を見る限り、この傾向は続くのではないかと思っています。

理由として、欧米のインフレが上昇率は多少収まりつつあるものの、まだまだ金利を下げる物価上昇率には戻っておらず、長期化すると言われています。

そのため、日米の金利差から円安も当面続くと考えられ、結果として物価高も続くことが予想されるからです。

そんな状況下で、国民の実質賃金が減り、景気が悪くなればマンション相場は下がるのではないかと考える方も多いのではないでしょうか？

しかし、それについて知っておくべき重要な要素があります。

それは「景気対策としての補助金」です。

不景気に強い住宅系不動産

実は、住宅系の不動産相場は景気に左右されにくいと言われています。

なぜなら、景気が悪くなった時に景気刺激策として、住宅購入に対する補助金などが対策されるからです。

実は住宅ローン減税も不景気時の景気刺激策としてできた制度でした。

このほかにもリーマンショックの時は、購入時に家具家電購入費に利用できる数十万円分のエコポイントなども配布されました。

この補助金を図示すると以下のようなイメージになります。

補助金を設けることで、所得を減った分を補てんするのです。

なぜ住宅不動産にこのような補助金が対策されるのか。

その理由は、住宅不動産は他の産業・業界への波及効果が非常に高いからです。

家が動けば、不動産業界だけでなく、新築やリフォーム・外構をはじめとした建築関係、家具家電の購入、引越しなど、非常に多くの業種業界に波及する効果があります。

実際リーマンショックの時に1年だけ住宅不動産相場も１割ほど下がりましたが、その後すぐに戻りました。

この下がったのも、新興ディベロッパーが財務体力がなく倒産前に投げ売りを下からだと言われています。

今は財務体力のあるディベロッパーしか残っていませんし、マンションがあまりない住宅エリアはほとんど相場は変わりませんでした。

つまり、投資系や商業系の不動産は暴落はあり得るものの、住宅系の不動産でもあるマンション相場が暴落することは、実は非常に考えにくいのです。

マンション相場の暴落を待つのは得策か？

ここまでマンション相場の今後の予測などについて色々解説してきましたが、結局相場は予測できるものではありません。

新型コロナ禍の時も、多くの専門家が相場が上昇するとは予想していませんでした。

なので、投資系や商業系の不動産を購入する場合はともかく、住宅系のマンション相場が暴落するのを待つのはそこまで得策だとは考えられません。

暴落が起こらないリスク

暴落を待っていたとしたとしても、暴落が起こらないリスクについても考えておく必要があります。

例えば、暴落を待っている賃料がその際たるものだと言えます。

相場が暴落するまで待つことは、その間賃料を払い続けることになります。

予想通り暴落してくれればいいですが、現状と変わらなければ、賃料分損をするだけです。

しかも住宅ローンを借りれる期間も短くなるので、購入できる予算自体も下がります。

そうやって考えると、マンションを購入したいと思った時がタイミングであって、相場が暴落するまで待つというのはあまり良い選択とは言えないのではないでしょうか。

資産価値が下がりにくいマンションを探す

相場というのはあくまで平均であって、仮にマンション相場が下がっても、個別で見ていくと、相場よりも大きく価値を落とすマンションと、比較的下げ幅が小さくて済むマンションに分かれます。

個別性が強い不動産ですので、全てが一律に下がったり上がったりするわけではありません。

上がっても下がっても、その上昇率と下落率には差が出て当然なのです。

現在のマンション市況を考えるのであれば、ここから上昇することよりも、調整局面がくることを考えることのほうが現実的です。

そう考えた時に、このような市況でマンションを購入するのであれば、いかに価値が下がりにくいマンションを探すかです。

マンションの価値は立地と管理、マンションのスペックで決まります。

特にスペックや管理については、一般のかたが正しく理解をしたり、調査をしたりすることの難易度が高いです。

そこで今のような時代は、正しいマンション購入をするためにも、それをサポートしてくれる担当者のサポートがより欠かせません。

しかし日本では、マンションは基本的にどこの不動産業者・担当者から購入できるにも関わらず、サービスやコンサルティングによる競争が進んでいないため、どこから購入したらいいか探す手段が非常に乏しいと言われています。

そこで筆者が企画運営しているハウスクローバーでは、筆者が面談をし合格した担当者のみを掲載している、担当者とのマッチングサイトの利用を検討してみましょう。

ユーザーが利用した評価や、担当者の人となりを参考にしながら、あなたに最適な担当者が探せるサイトとなっております。

マンション相場がどうなるか、自身の力が及ばないことに気を向けるよりも、ハウスクローバーのようなサービスを活用して、より良いマンション選びをすることに気を向けた方が、よほど現実的で後悔しないマンション購入につながるのではないでしょうか。

ここまで解説してきたことを参考に、後悔のないマンション購入を進めていただければ幸いです。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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