築浅の中古マンションは本当におススメ？

中古マンションを選ぶ際に、築浅のマンションがいいと聞いたことのある方もいるのではないでしょうか。

そういった場合の多くが、新築ほどの値段が高くなく、手に届き安いうえに資産価値も高いといううたい文句だと思います。

では実際に築浅の中古マンションは将来の資産価値や現状からみて本当におすすめなのでしょうか？

この記事では、築浅の中古マンションが本当におすすめなのか。

資産価値や管理など、多面的にどう判断するかについて詳しく解説していきたいと思います。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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築浅とは築何年くらいまで？

そもそも築浅マンションの「築浅」とはどのくらいのことを指すのでしょうか。

明確な定義はありませんが、一般的には築年数が7~8年以内ぐらいのマンションを指していることが多いと思います。

この記事でも、築浅の定義を築7～8年以内と定義してお伝えしていきます。

築浅の中古マンションはまだ新築プレミアムが残っていることも

築浅の中古マンションは新築に比べて価格が値下がりいると考えるかもしれません。

しかし、実際に物件情報などを見ていると、エリアによっては新築とそこまで変わらないような価格で売られているものも見かけたことがあるかもしれません。

なぜなら、このくらいの年数だと「新築プレミアム」が残っている可能性があるからです。

新築プレミアムとは、新築時に物件の資産価値に上乗せされている広告費や宣伝費・売主業者の利益等のことを指します。

新築時にはこれらの費用が販売価格に上乗せされているため、実際に物件がもつ資産価値を超えた金額で買うことになってしまうのです。

通常この新築プレミアムは、新築マンションが中古マンションになることでなくなり、本来もつ資産価値に戻っていくのですが、築浅でまだ年数が経っていないと物件価格に残っている可能性があります。

特に不動産相場が上昇基調にあるときは、新築プレミアムが落ちるのに多少の年数がかかり、都心部のマンションではおよそ10年くらいかけて新築プレミアムが落ちていきます。

つまり浅築の中古マンションは、本来の資産価値以上の金額で買わなければならないため、購入後もし売却する場合は購入価格を大きく下回る売値となってしまうのです。

築浅の中古マンションを買う場合は、実際の資産価値に乗じた金額かどうかをよく見極める必要があります。

管理組合の財務状況が分からない

中古マンションを選ぶメリットとして、管理状態がわかるという点があります。

マンションの管理状態は資産価値を決めるうえでとても重要であり、修繕工事や維持管理の記録、管理体制等から読み解くことができます。

そして管理状態の良し悪しは、実際の修繕歴と管理組合の財務状況によって判断できます。

管理組合の財務状況は、所有者から毎月徴収した修繕積立金が現在の修繕だけでなく、将来にわたって不足せずに回していけるかどうかという視点で判断します。

実際の調査では、年数が経っていれば経っているほど、そのマンションでかかる修繕費用が一通り分かるようになるため、管理の良し悪しが分かりやすくなります。

しかし築浅の場合は約12~15年に一度行う大規模修繕工事すらまだ行っていない可能性があるため、管理組合の運営状況がわかりません。

これは築年数が浅ければ浅いほど、時間が経っていないため、判断がしにくくなります。

そうすると積立金が足りているのか、不足しているのかもわかりませんし、長期修繕計画の通りに進んでいくのかどうかも分かりません。

もし金額が足りていないと、将来的に積立金の大幅な値上げや、一時金の徴収などがある可能性もあります。

築浅のマンションでは、管理を見て購入することができるという、中古マンションのメリットを十分に活用しきれないのです。

建てられた時期でも判断する

築年数の数字だけをみるのではなく、建てられた時期からその物件を判断することも重要です。

例えば2007年～2008年のリーマンショック前に建てられた建物は、建築費が高騰していたこともあり、部屋が狭いものが多い印象です。

しかしその後の2009年～2011年に建てられた建物は建築費も安く、質もいいマンションが多く建てられた時代でした。

築年数だけでみると大きく変わりませんが、マンションが建てられた背景をみると、そのマンションの特徴や違いがわかります。

築浅すぎる中古マンションはあまりおススメできない

築浅が何となく良さそうと、安易に選んでしまうことは中古マンションの資産価値に大きな影響を与えてしまうことになります。

マンションの管理状況が悪いと、そのマンションに住みたいという人が減り、結果として市場での価値が大きく下がることになります。

しかし築浅すぎると管理状況がいいのか悪いのか、判断できないという点があるのです。

また、2014年以降建築費が高騰しており、新築マンションの価格も資産価値以上の金額で販売されていたケースが非常に多くみられました。

そのため築浅すぎる中古マンションの場合はその分販売価格も高くなっており、資産価値以上の金額で買わなければいけない可能性が多いです。

以上のことを考えると、築浅すぎるマンションを買うことはあまりおすすめできないと判断することの方が多いです。

マンションは新築よりも中古のほうが、価格がある程度落ちていることや、管理やマンションの欠陥など、ある程度時間が経っていた方が色々見通しが立ちやすいため、リスクを低減できるというメリットがありますが、浅築だとそのメリットが十分に活かしきれないのです。

マンションは、多数の所有者で資産を共有することになるので、資産の管理体制が整っているのかどうかをしっかり判断する必要があります。

そのため不動産知識と経験に富んだエージェントとともに不動産を選ぶほうが、安心して資産価値のある中古マンションを選ぶことができるのではないしょうか。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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