マンションは売るつもりで買うべき、3つの理由と物件選びのポイント

この記事で分かること

「マンションは売るつもりで買う」とは、購入時から将来売却することを前提に、資産価値が落ちにくい物件を選ぶ考え方です。

たとえ永住するつもりでも、転勤や家族構成の変化、万が一に備えて「いつでも売れる・貸せる」物件を選んでおくことで、暮らしの選択肢と安心が大きく広がります。

この記事では、不動産業界歴17年の現役エージェントである私が、売るつもりで買うべき理由と、後悔しない物件選びのポイントを解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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マンションは売るつもりで買うべき　3つの理由

それでは、まずマンションはなぜ売るつもりで買った方がいいのか。

売るつもりで買うということは、将来の資産価値を意識して購入をするということです。

もちろん、実際に売ることを考えれば少しでも高く売れたほうが良いですが、なぜ売るつもりがなくても資産価値に気をつけるべきなのでしょうか。

その理由について詳しく解説していきます。

理由①：暮らしを豊かにできるから

マンションを売るつもりで買う、最大の目的にもなると思いますが、資産価値がある家を買うということは、住宅支出を圧縮する効果が見込まれるので、結果として暮らしを豊かにすることができます。

そして資産価値は、買った時と売った時の価格差が小さければ小さいほど有利です。

もちろん買った時よりも高く売れれば良いのですが、今の市況を考えると上がることよりも、なるべく価値が下がりにくいマンションを狙いましょう。

資産価値があるマンションを購入できれば、結局賃貸を借りていた時よりも、住宅支出が少なく済みます。

つまり暮らしの豊かさに貢献してくれます。

またマンションを売却するときに、住宅ローンの残債よりも資産価値が高ければ、まとまったお金が戻ってきますので、そのお金を元手に、さらにグレードの高いマンションへ住み替えたり、そのお金を余暇や老後に回すこともできます。

物件の価値より住宅ローンの残債が少なければ、純資産の部分が戻ってくる

欧米では、この考え方を自宅投資と言って、家を売るつもりで買って、実際に住み替えていき、資産形成をしていきます。

今まではずっと住むつもりで購入する方も多かったのですが、ライフスタイルの多様化や長寿命化によって、そのつもりがなくても住み替える機会は増えてくると予想されます。

ぜひ資産形成をするつもりで、マンションを探してみましょう。

マンションを購入してより暮らしを豊かにするための方法論については以下の記事もご参照ください。

理由②：住みやすさの価値に連動する

次の理由は、売るつもりがなくても、資産価値を気をつけるべき理由となります。

資産価値というのは言い換えると「売るときに欲しいと考える人がどれだけいるか」です。

つまりいくら立派なマンションであっても「欲しい」という人がいなければ資産価値は下がります。

それでは「欲しい」と思う人が多いマンションとはどんなマンションでしょうか？

それは「住んでみたい」と思ってもらえるマンションであるかどうかです。

この「住んでみたい」という気持ちは、言い替えると「住みやすさの価値」と考えることができます。

住みやすさの価値が高ければ、「住んでみたい」「欲しい」と思ってもらえる可能性が高く、比較的高い値段で売れます。

つまり「住みやすさの価値＝資産価値」なのです。

マンションを買うのであれば、売るつもりがなくても、住みやすさの価値は維持していて欲しいものですよね。

理由③：万が一のときに、あなたを守ってくれる

3つ目の理由は、「万が一の時に、あなたを守ってくれる」というものです。

これはどういうことかというと、もし万が一、マンションを購入した後に、会社の都合で職を失ったり、親の介護などで、想定していた収入が得られなくなることも考えられます。

そのような時に、資産価値がある、価値が下がりにくいマンションを持っていれば、マンションを売却して住宅ローンの残債を完済することができるので、一旦リセットすることができます。

物件の価値より住宅ローンの残債が少なければ、純資産の部分が戻ってくる

またこの場合、住宅ローンを返しても手元にお金が残ることもあります。

このお金を元に生活を立て直すこともできます。

しかし、資産価値が低い、価値が大きく下がるようなマンションを持っていると、マンションを売却しても住宅ローンの残債を完済することができません。

物件の価値より住宅ローンの残債が多ければ、純負債部分を一括返済しなければならない

売却時に住宅ローンの残債を一括で完済できないと、銀行が抵当権を外してくれないので売ることができません。

足りない部分を貯金で支払うことができれば良いのですが、できない場合は弁護士を間に入れて銀行と交渉しながら売却を進める任意売却や、最悪の場合は競売になります。

今の世の中に絶対はありません。

資産価値があるマンションを買っていれば、もし何かがあったときもあなたを守ってくれるというのは、そういう意味になります。

売るつもりで買うときに考慮するべきマンションの選び方

ここからは売るつもりで買うときに考慮すべき、資産価値のあるマンションの選び方について解説していきます。

駅からの距離に注意

マンションの価値は利便性です。

つまり駅からの距離と考えられます。

駅から離れたマンションは、離れれば離れるほど、戸建が競合となりますので、資産価値的に落ちやすい傾向があります。

実際、以下のグラフは東京カンテイが算出した数値をグラフ化したものになります。

駅から離れるほど価値が下がりやすくなることがわかると思います。

中部圏については車社会ということもあり、徒歩8分くらいまで大きくは下がりません。

また駅から近すぎると喧騒とした雰囲気が、子育て世代にとって好まれない傾向がありますので、程よく離れた距離が最も価値の下落率が低いということもわかります。

このように、マンション購入においては駅からの距離を気をつけるようにしてください。

管理組合の財務状況を見極める

立地と並んでマンションを購入するときに、資産価値に大きく反映するのが管理です。

よく「マンションは管理を見て買え」と言われますが、その格言の通りです。

そしてマンションの管理を見るときに、清掃がされていたり、修繕工事が定期的にされているという視点で見る方が多いのですが、実はそれだけではありません。

管理の良し悪しを見極めるときの本質は、管理組合の財務状況、つまりお財布事情です。

マンションのランニングコストには、マンションの清掃や管理に係る給与・管理会社への報酬にあたる管理費と、定期的な修繕維持活動をするための修繕積立金に分かれます。

比較的新しいマンションは、新築時には修繕積立金が安く、そこから徐々に値上がりしていく「段階増額方式」が採用されているマンションが多く、積立金不足を将来的に起こすマンションが潜在的に市場にはたくさんあります。

修繕積立金が足りなくなるマンションは、毎月の積立金が高額になったり、一時金の徴収が発生します。

このような状況になってしまったマンションは、住みやすさの価値もランニングコストが上がってしまうため毀損しますし、資産価値も下がります。

後になってから「しまった」とならないためにも、マンションの管理組合の財務状況をしっかり見極める必要があるのです。

またマンションの管理組合の調査は、一般の方が調査に必要な書類を取り寄せることのハードルが高く、また調査自体も会社の決算書を読み解くような経験と知識が必要になるので、不動産業者であれば必ずできるというものではありません。

そこでしっかりマンションの調査をしてもらえる担当者を探すことこそが、売るつもりでマンションを買うために、重要な要素となるのです。

売るつもりで買ったマンションを高く売るために

それでは購入した後に、少しでもマンションの資産価値を維持するためにできることはあるのでしょうか？

それは、「マンションの管理に興味を持つこと」。

そして、管理会社の言いなりにならないように、管理組合の総会などには参加し、工事の見積もりを取るときなどは、管理会社の指定業者だけでなく、管理組合でも見積もりを取ること。

これをやるだけで、実は資産価値が下がることを防ぐことができるのです。

管理会社はあくまでマンションの所有者で組成された管理組合から委託を受けているだけの業者です。

管理会社の目的は当たり前ですが、利益追求になりますので、管理組合が管理に興味を示さないと、管理会社の息のかかった工事業者に発注を繰り返していきます。

そして発注する工事費用の中には、管理会社へのキックバックも含まれており、管理会社の言いなりになっている管理組合は、本来払わなくてもいいお金を払っていることになるので、結果として修繕積立金が不足します。

これが、毎月の積立金が安くても運営できているマンションと、積立金を値上げしても不足してしまい資産価値を落としてしまうマンションに分かれる要因なのです。

管理組合の調査というのは、管理組合が機能しているかどうかを見るのですが、マンション購入後にあなたが管理に興味を持って主体的に組合に関与するだけでも、内容をよくすることができるのです。

管理に興味を持つことは、結果として購入したマンションの資産価値を保つことになりますので、マンションを購入した後は、ぜひ管理に積極的に関わるようにしてください。

実際に高く売るための売却の進め方

資産価値の落ちにくい物件を選び、管理にも気を配ったうえで、いざ売るときに高く売るための進め方も知っておきましょう。

まず大切なのが、売り出すタイミングを見極めることです。

引っ越しや異動で買い手が動きやすい1〜3月などの需要期や、相場が上昇している局面をねらうと、高く売れる可能性が高まります。

次に意識したいのが、同じマンション内で売り出しが競合しないようにすることです。

同じ建物で似た部屋が同時に売りに出ると、買い手に比較され値下げ競争になりやすいため、可能であればタイミングをずらすのが得策です。

価格設定も重要です。

強気すぎる価格は内見すら入らない原因になるため、同じマンションや近隣の成約事例を調べ、相場に合った適正価格でスタートしましょう。

内見時の印象を上げることも欠かせません。

ハウスクリーニングや必要最小限の補修で部屋をきれいに整えるだけでも、買い手の評価は大きく変わります。

そして最後に、売却に強い不動産エージェントへ依頼することです。

写真や広告の見せ方、売り出し方ひとつで成約スピードも価格も変わるため、買うときだけでなく売るときも、信頼できる担当者を選ぶことが高値売却の近道になります。

マンション売却時に考慮すべきマーケットの変化と環境

マンションを売るときには、多くの場合、来年や再来年の話ではなく、数年後やそれ以上となることがほとんどでしょう。

そこでここからはマンションの売却時の資産価値の見極め方を長期的な視点から解説していきたいと思います。

マンションの築年数ごとの価格の推移

マンションは新築の時が最も高く、そこから時間を経るごとに価格を下げていきます。

こちらはレインズの成約データを築年数ごとにグラフ化したものになります。

このグラフを見ると分かると思いますが、築30年くらいまでは価格が一直線に下落していきます。

データだけを見ると新築から築30年まで価格は3分の1にまで下落し、30年を超えると下落はほぼ止まります。

つまり将来売ることを考えるのであれば、新築や築浅のマンションよりも、中古マンションの方が買うときと売るときの価格差が小さくなるため、合理的な選択になるのではないでしょうか。

もちろん好みや価値観も反映されるところですので、最終的には購入される方の判断になりますが、この築年数ごとの推移は覚えておくと良いでしょう。

またこのデータは平均になりますので、最終的には個別で判断が必要になります。

マンション選びと立地・人気エリアの影響

マンションは売るつもりであったとしても、基本的には長期保有が前提になるかと思われます。

ですので、購入しようとしているエリアが将来的にどのようになるのかを考える必要があります。

例えば、再開発エリアでマンションがたくさん建築されているようなエリアは、今の時点では人気もあり資産価値も高いと考えられます。

しかし10年、20年、30年と考えたときに、果たして今の状況がどうなるかをぜひ考えてみてください。

再開発エリアで一気にマンションが供給されると、購入する人たちの年齢層もある程度固まります。

そして同じような年齢層の方が、マンションを買う時期が同じであれば、おそらく売りに出すタイミングも似てくるのではないでしょうか。

そうすると、同じエリアで同じようなマンションが売りにたくさん出るような状況になりますので、ライバルも多く、エリアの求心力も弱まっていれば、価格の下げ圧力がかなり強まります。

またこれからの日本は人口減少によって、破綻する自治体も増えてくるでしょう。

北海道の夕張市のように、自治体が破綻した都市は、公共サービスの質が低下し、若い人からどんどん離れていきます。

購入しているマンションの存在する自治体が、そのような消滅可能性都市でないか、特に注意する必要があります。

いくら駅近で管理の良いマンションであっても、自治体が破綻していたら元も子もありません。

マンションは長期保有が前提となりますので、自治体の人口動態や将来性を判断して購入することが大切です。

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売るつもりで買うときの注意点と売りにくいマンションの特徴

売るつもりで買うときに一番避けたいのは、将来「売りにくいマンション」を選んでしまうことです。

資産価値が落ちやすく、いざ売ろうとしても買い手がつきにくい物件には、いくつか共通した特徴があります。

• 駅から遠く、利便性が低い立地
• 人口減少が進む郊外や、将来性に不安のあるエリア
• 大規模開発で似た物件が一斉に売りに出されやすいエリア
• 極端に狭い、または特殊で使いにくい間取り
• 管理組合の財務が悪く、修繕積立金が不足している
• 旧耐震などで住宅ローンが付きにくく、買い手が限られる

こうした物件は、本文で繰り返しお伝えしている立地と管理の見極めができていれば、避けることができます。

もう一つ、売るつもりで買うなら知っておきたいのが、売却時にかかる税金です。

マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年以下の「短期譲渡」だと税率が約39%と高く、5年を超える「長期譲渡」の約20%のおよそ倍になります。

つまり、売るつもりでも短期で手放すと、利益の多くが税金で目減りしてしまうということです。

短期で売る前提なら、この税負担まで見込んでおきましょう。

また、住み替えを前提に買うなら、売却と購入のどちらを先に進めるかも大切です。

今の家を売ってから次を買う「売り先行」は資金計画が立てやすく、次を買ってから売る「買い先行」は仮住まいが不要で住み替えがスムーズですが、二重ローンのリスクがあります。

売るつもりで買うとは、こうした出口の段取りや税金まで含めて、買う前に設計しておくということなのです。

売るつもりで買うときの物件選びチェックリスト

「売るつもりで買う」を実践するために、物件選びで次の点を確認してください。資産価値が落ちにくい物件ほど、将来の選択肢が広がります。

• 駅からの距離など、将来も需要が見込める立地か
• 管理組合の財務状況・修繕積立金が健全か（「マンションは管理を見て買え」）
• 築年数ごとの価格推移をふまえ、値下がりしにくい時期・物件か
• 人気エリアや再開発など、資産価値を支える要素があるか
• 幅広い世帯から需要が見込める間取り・広さか
• 相場と比べて割高な価格で買っていないか

マンションは売るつもりで買うべき、3つの理由と物件選びのポイント

ここまで、マンションは売るつもりで買うべき理由の3つと、資産価値のある物件選びのポイントや、資産価値を維持するためにできることを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？

マンションの将来的な資産価値は、ご自身で調べることができるものもあれば、プロがいなければ難しい調査もあります。

日本の不動産業界は、どの不動産業者・担当者からでも同じマンションが購入できる仕組みになっています。

しかし、これまでサービス競争が起こっていない不動産業界において、コンサルティング力の高い優良な担当者を探そうとしても、そのようなサイトやサービスがないのが現実です。

私が運営しているハウスクローバーでは、全国の優良な担当者（不動産エージェント）が探せますので、マンション購入をお考えの方は、ぜひご利用を検討してみてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1：「マンションは売るつもりで買う」とはどういう意味ですか？

購入する時点から、将来売ったり貸したりすることを前提に、資産価値が落ちにくい物件を選ぶという考え方です。永住するつもりでも、転勤や家族構成の変化など人生は変わります。「いつでも手放せる」物件を選んでおくことで、いざというときに困らず、暮らしの選択肢が広がります。

Q2：なぜマンションは売るつもりで買うべきなのですか？

資産価値が落ちにくい物件を選んでおくと、暮らしを豊かにできるうえ、住みやすさの価値とも連動し、万が一のときにも家計を守ってくれるからです。逆に出口を考えずに買うと、売りたいときに希望価格で売れず、住み替えやライフプランの変更が難しくなることがあります。

Q3：売るつもりで買うときの物件の選び方は？

最重要は立地と管理です。駅からの距離など将来も需要が見込める立地を選び、管理組合の財務状況や修繕積立金が健全かを見極めます。さらに築年数ごとの価格推移や人気エリアかどうかも考慮し、相場より割高な価格で買わないことが、後悔しないポイントです。

Q4：売るつもりで買ったマンションを高く売るにはどうすればいいですか？

まず資産価値が落ちにくい物件を選んでおくことが前提です。そのうえで、相場や築年数ごとの価格推移を把握し、需要が高いタイミングで売り出すこと、管理状態を良好に保つこと、信頼できる不動産エージェントに売却を任せることが、高く売るための鍵になります。

Q5：売るつもりで買うと後悔しませんか？

立地と管理を見極めて資産価値の落ちにくい物件を選べば、後悔しにくくなります。むしろ出口を考えずに「住めればいい」で買うほうが、売りたいときに売れず後悔につながりがちです。売るつもりで買う＝慎重に資産価値を見極めて買う、という姿勢が、結果的に満足度の高い購入につながります。