資産価値が下がらない中古マンションがもつ7つの特徴とは？

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あなたが中古マンションを買うなら、どんな点を重視して選びますか？

予算・間取り・通勤時間・セキュリティの高さなど、重視する点は人それぞれだと思います。

しかし今後は、「中古マンションの資産価値」についても重視した方が良い時代です。

もともとマンションを購入する方は資産価値を意識する方が多いですが、実はすべてのマンションが資産価値がある時代ではなくなってきているのです。

資産価値が下がらない中古マンションを購入することは、購入後の暮らしや人生の豊かさを大いに左右するポイントです。

今回は、中古マンション選びでなぜ資産価値が下がらないことが重要なのか、それに当てはまるマンションの特徴などについてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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これからの不動産は3つに分かれていく

現在の不動産業界では、「今後の不動産市場は物件の価値が3つのタイプに分かれていくだろう」と予想されています。

その3つとは、価格を現状維持できるか上昇する物件・価格がダラダラと下落する物件・価値が0かマイナスになってしまう物件です。

それぞれのタイプに該当する物件の割合は、価格の現状維持か上昇する物件は全体の約15％、緩やかに下落する物件は約70％、価値0かマイナスになる物件は約15％と予想されています。

上記3つのタイプに分かれるのであれば、欲しいのは価格を現状維持できるか上昇する物件、つまり資産価値が高い物件でしょう。

ただし、これらの物件はすでに値段が高くなっております。

そこで合わせておススメしたいのが、価格がダラダラと下落する物件の中でも、「緩やかな値下がりをする物件」です。

地方にも価格が落ちにくい中古マンションは存在する

しかし、「そんな中古マンションは、東京や大阪・名古屋のような大都会にしかないのではないか」と思われる方もいるかもしれません。

実は資産価値が高い中古マンションがあるのは、大都市圏に限らず北海道や沖縄など、各地方で人口が集中している地方都市にも存在しています。

2020年3月に国土交通省が発表した公示地価ランキングを見ても、その状況が顕著に表れていました。

この公示地価ランキングでは、公示地価平均の上位5位に東京・大阪・京都・神奈川・愛知の5都府県がランクインしており、沖縄は10位、北海道は19位でした。

しかし前年比の地価増減率を見てみると、最も伸びていたのは沖縄で10.92％上昇しています。

また北海道の地価上昇率は2.76％で、公示地価平均では2～5位にランクインしていた大阪・京都・神奈川・愛知より高い数値となっています。

※参照元：土地代データ 土地価格 公示地価都道府県ランキング2020年（令和2年）

公示地価はそのエリアでの建築需要や不動産需要を知る一つのバロメーターになるので、上記のランキングからも「資産価値が高い中古マンションがあるのは大都市圏に限らない」ということが分かるでしょう。

なお、公示価格は実際の相場よりも1年遅れで公表されます。2020年4月現在では、新型コロナウィルスの影響で、投資マネーが多く流入した湾岸エリアのタワーマンションや、インバウンドで投資マネーが流入した北海道の一部エリア、沖縄、京都などでは、値を下げる可能性もあります。

マンションの資産価値はライフプランに大きく影響

ここからは、冒頭で述べた「資産価値が下がらない・下がりにくい中古マンションは、購入後の暮らしや人生の豊かさを大いに左右する」理由について述べたいと思います。

人生で特に支出の割合が大きい「3大支出」と呼ばれるのが、住宅・教育・老後に関する支出で、何にどのくらいお金をかける必要があるのかはライフプランニングによって変わります。

たとえば、老後は老人ホームに入所するため自宅を売却して代金を老後の生活に充てる計画なら、いざ売る時に家が2,000万円で売れるのか500万円で売れるのかでライフプランニングも大きく異なるでしょう。

また、老後に限らず住宅ローンを返済中に住み替える予定があれば、住み替え時点で自宅の資産価値（売却代金）が住宅ローンの残債より低いと住み替えそのものがうまくできなくなってしまいます。

賃貸物件であれば、住み始めてから後悔する点があったとしても次の部屋を見つけて引っ越すことができますし、損失もマイホームほど大きくありません。

しかしマイホームの場合は、失敗すると何千万円もの大金を無駄にしてしまうことになるため、躊躇するのはごく自然なことです。

資産価値が下がらない中古マンションを探すことが暮らしを豊かにする

大金をかけて買うからには、購入後に後悔しないような資産価値が下がらない・下がりにくい中古マンションを探すことが、後のライフプランへのダメージが少なく豊かな暮らしを送れるポイントです。

先ほども挙げたように、今後の不動産は価値が上昇か現状維持できる物件、ダラダラと下落する物件、著しく下落してしまう物件に分かれていきます。

そしてこの3タイプのうち、価値上昇か現状維持ができる物件を購入できれば良いですが、いかんせん割合が少ないためなかなか見つけられないかもしれません。

そこで次に探すべき物件が、ダラダラと価格を下げる物件の中でも比較的、緩やかに価値が下落する物件です。

価値の下落が緩やかなのか否かを判断するには、購入した中古マンションを売却する時の売却損を見ましょう。

購入価格と将来の売却価格の差額がどのくらい開いているのか、そして実質の住宅ローン返済額がそれまで支払っていた毎月の返済額を上回っているのか下回っているのかなどで、資産価値の有無を判断できます。

例として、下記に具体的な数字を当てはめたシミュレーション表を作成してみました。

【シミュレーション条件】

•  購入価格および住宅ローン借入額…3,000万円
• 金利…1.5％
• 住宅ローン返済期間…30年
• 月々の返済額…10万円
• 売却年…中古マンション購入から10年後
• 売却までに支払った住宅ローンの利息合計金額…388万円
• 住宅ローン残債額…2,140万円

上記のように、購入価格や住宅ローンの借入額、金利などの条件が同じでも、売却価格の違いでこんなにも差が出ることが分かります。

1,500万円で中古マンションを売却した例を見ると、実質の住宅ローン返済額が月々の返済額より上回っているうえ、売却代金を全額ローンの返済にあてても640万円分を返すことができません。

このケースでは、足りない分を一括返済しないと、銀行が抵当権を外してくれないため、物件を売却することができません。

一方で、資産価値がある物件は総合的な住宅支出を抑えられるため、購入した方やご家族の暮らし、将来のライフプランにゆとりをもたらしてくれます。

資産価値が下がらない・下がりにくい中古マンションの7つの特徴

続いては、資産価値が下がらない中古マンション選びに役立つ7つの特徴をご紹介します。

人口の減少が緩やかなエリアにある

人口が多いエリアには、インフラや公共施設・商業施設・公共交通機関などが整備されていて、暮らしやすい環境が整っています。

また人口が多いエリアの自治体は税収も見込め、破綻する恐れがありません。

反対に人口減少が著しいエリアは、インフラ・公共施設・商業施設・公共交通機関が十分に整備されず、不便な暮らしを強いられる可能性があります。

そのようなエリアは住宅需要が低いため、買った中古マンションを売ろうとしてもなかなか売れず損をする確率が高まります。

かゆいところに手が届くような生活利便性が高いエリアは、人口減少が緩やかで将来の住みやすさも確保しやすく、いざ売却する時も大きな損失になる恐れも低いです。

高齢になると体力の低下により行動範囲も狭まるため、徒歩圏内に必要な施設や公共交通機関があるエリアであれば、暮らしにくさを感じることも少ないでしょう。

居住誘導区域内

これは先ほどの人口減少の話にも関わることで、現在の日本は少子高齢化と人口減少が進んでいます。

そんな中で、今後の日本の自治体運営を鑑みた政府が、2014年に都市再生特別措置法を施行し、全国の自治体に立地適正化計画の策定を促しています。

立地適正化計画では、現在の市街化区域（主に住宅化をはかるべき区域）を都市機能誘導区域、居住誘導区域、どれにも当てはまらない区域に線引きしてきます。

これは街をコンパクト化して、行政サービスの効率化を目指すものです。

今後人口が減れば税収が減り、自治体によってはすべての地域に公共サービスを提供することができなくなると考えられるので、立地適正化計画によって、住宅だけでなく、会社や工場を集約させて、人口減少社会でも自治体運営を破綻させないする目的があります。

そして、居住誘導区域内は市街化区域内で住宅を集め、自治体はそこに行政サービスを集約させていくとされる区域です。

居住誘導区域内では、今後も優先的に行政サービスが提供されるので、住みやすさが担保されやすいといえます。

尚且つ今の街よりもよりコンパクト化するので、資産価値も保たれやすいと考えられます。

逆にどれにも当てはまらない区域では、今後自治体の状況によっては行政サービスが行き届かなくなる可能性がある区域となり、住みやすさだけでなく資産価値も大きく毀損する可能性が高いといえます。

駅からの距離など利便性がいい

駅から距離が近い中古マンションは、通勤通学や外出時の時間を短縮できるメリットがあります。

普段は車を使うことが多い方でも、駅が近ければ歳を重ねて免許返納しても移動手段を確保しやすいため、外出で不便な思いをすることがあまりありません。

また駅周辺には、スーパー・コンビニ・商店街・金融機関・医療機関など生活に必要な施設も集まっているため、必然的に利便性も高くなります。

用事があっても駅周辺で事足りれば、あちこち移動せず便利です。

マンションの管理組合の財務状況が健全

「マンションは管理を見て買え」という格言があるように、マンションの管理組合の財務状況は資産価値が大きく変動する重要なポイントです。

修繕積立金が将来にわたって確保されていくような計画のマンションは、修繕活動が健全にされていき、住民の負担も少なくて済むので資産価値を保ちやすいといえます。

逆に修繕積立金が大きく不足しそうなマンションでは、月々のランニングコストが上がったり、一時金の徴収などが計画され、所有者の負担が重くなるため、資産価値を下げます。

最悪のケースでは、修繕積立金の値上げなどの話し合いがまとまらず、必要な修繕工事が見送られ、資産価値がどんどん毀損されていくようなマンションも出てきます。

管理組合の調査はプロでしかできない調査になるので、ぜひ頼りになる不動産エージェントから依頼するようにしてください。

周辺にあまり新築が建っていない

不動産やマンション市場に詳しくない方だと、新築マンションが多く建つエリアは良いエリアだと思うかもしれません。

確かに新築マンションが多い＝住宅需要が高いとも考えられますが、その分将来中古マンションを売りたい時に競合物件が多く、売却競争が激しくなるリスクもあります。

そのエリアの人気が高く、かつ売却する中古マンションが競合物件より優れたセールスポイントがあれば、競争に勝てるかもしれません。

一方、既に中古マンションばかりで新築マンションがあまり建たないような人気のエリアは、競争率が低く資産価値を保ちやすいメリットがあります。

災害リスクが低い

エリアによっては、水害・土砂災害・津波などの災害リスクが高い地域とそうでない地域があります。

災害リスクが高い地域にある中古マンションだと、本当に災害が発生した時に何かしら被害を受けてしまう可能性があり、資産価値も下がりやすくなります。

そのためマンション購入前には、その地域ではどんな災害リスクが高いのか、想定されている被害はどの程度なのかを調べて、リスクが低いエリアの物件を選ぶようにしましょう。

人の入れ替わりがある

住人の入れ替わりがある中古マンションだと、「何か問題があって引っ越す人が多いのでは？」と心配になる方もいるでしょう。

しかし実は、住人の入れ替わりがある中古マンションは住人の高齢化があまり進んでおらず、流動性があるとも判断できます。

高度経済成長期頃、郊外に建てられた団地やマンションでは住人の高齢化が進み、健全な団地運営やマンション運営がしにくい課題に悩まされているというニュースを見聞きしたことはありませんか？

本来マンション運営は、住人みんなが責任を持って平等に取り組むものです。

しかし、体力が落ちて収入も現役時代ほど見込めない高齢者ばかりが住む中古マンションでは、健全なマンション運営をしたくてもできず資産価値が下がってしまう傾向にあります。

その点、住人の入れ替わりがある中古マンションなら高齢化の進行が緩やかで、健全なマンション運営が望めます。

不動産エージェントの力を借りて物件探しを

資産価値が下がらない中古マンション探しはなかなか大変ですが、購入後はあなたの暮らしにも人生にも豊かさをもたらしてくれるものです。

そんな価値ある中古マンション探しは、ぜひ不動産エージェントにご相談ください。

中古マンションの取り扱い経験が豊富な不動産エージェントは、資産価値があるかどうかを見極めるポイントも熟知しているため、安心して物件探しを依頼できます。

豊かな人生を送るためにも、まずは不動産エージェント探しから始めましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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