夢のマイホームのために避けては通れないのが住宅ローンの審査ですね。
どんなに頑張って物件を探しても、どんな理想の物件が見つかっても、住宅ローン審査が降りなければ買うことができません。
住宅ローン審査に落ちた場合、通常はなぜ落ちたかという理由を聞くことはできません。
しかし住宅ローンに受かりやすい方と落ちやすい方がいるのも事実です。
住宅ローン審査のポイントを押さえておけば、少しでも審査の通過率を上げることができます。こちらではそんな方法をお伝えしていきます。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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審査に落ちやすいポイントを押さえて賢く回避
住宅ローン審査は銀行ではなく保証会社が行います。そのため住宅ローンの窓口である銀行に審査状況を聞いても明確な回答をもらえず、なんで落ちたのか正確な理由を知ることはできません。
かといって一か八かで住宅ローン審査を出して、運に任せるのかというと、それでは審査に落ちる確率が高くなります。
住宅ローン審査にはキーとなる審査項目があり、ポイントをしっかり押さえておけば審査の通過率はあがります。
住宅ローン審査を無事に通過するためにも、どのような要素が原因となって審査に落ちるのか、こちらで学んでおきましょう。
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住宅ローンに落ちやすい項目は？
住宅ローン審査にはいくつもの審査ポイントがあります。このキーとなるポイントが何なのか、そしてどうすれば審査に通る確率があがるのかをこちらで説明します。
個人信用情報
個人信用情報（通称個信）について耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
住宅ローン審査に落ちる理由として一番大きな理由の一つが、この個人信用情報に関するポイントです。
そもそも個人信用情報とは
- 個人のクレジットカードやローン等についての情報
- 契約内容や支払い内容、残高等についての詳細
- 主にクレジット会社等からの情報が記載されている
簡単にいうと個人のクレジットカードやローンの支払いがきちんとされているか、過剰な借り入れがないか等をチェックする情報です。
ここで一番気を付けたいのが「返済の遅れ」です。
返済日に指定口座に入金されていないと、それは「延滞」とみなされてしまいます。
この「延滞」が度々ある人や、長期に渡って「延滞」していたことがある場合、高確率で住宅ローンの審査は通りません。
個人信用情報はすべての金融機関で共有されるので、その場合どの金融機関に審査を出しても同じく通りません。
そしてやっかいなのがこの「延滞情報」はすぐには消えません。一般的には延滞解消から5年以上たたないと消えないため、長くローンを組めない状態にもなってしまいます。
現在の自分の信用情報については自分で調べることができます。
現在「全国銀行個人信用情報センター」「CIC」「JICC」という3つの信用情報機関があり、費用はかかりますがインターネット上や郵送、窓口等の方法で調べることができます。
事前に確認しておくことももちろんですが、現在借り入れがある場合は絶対に延滞しないように気を付けましょう。
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団体信用生命保険に加入できない（健康状態）
住宅ローンを組むのに健康状態で引っかかってしまう方も実は結構多いです。
住宅ローンになぜ健康状態がかかわるのかというと、「団体信用生命保険」への加入が必須だからです。
団体信用生命保険とは
- 債務者に万が一のことがあった時、住宅ローンが全額支払われ清算される
- 民間の金融機関で住宅ローンを組む場合は加入が必須
- 加入のためには告知が必要
フラット35以外の住宅ローンの場合は加入が必須です。そして加入のためには現在や過去の健康状態についての告知が必要となってきます。
そこで注意が必要なのが現在だけではなく過去の通院歴や手術歴なども告知する必要があるのです。
告知内容には過去3カ月以内の通院や過去3年以内の既往歴や病歴を記入する欄があります。その中には脳内出血や心筋梗塞、糖尿病なども含まれており、何に該当すると確実に落ちるとは言い切れないのが事実です。
フラット35を利用する場合は加入が任意であるため、団信を理由に審査に落ちた方はそちらを利用するケースが多いです。
しかしもしもの時に備えなるべく健康状態を保ち、団信への加入ができるよう健康状態には気を付けておきましょう。
消費者金融からの借り入れ
消費者金融からの借り入れをしているかたといって確実に審査に落ちるわけではありません。しかし審査に落ちる可能性は高くなります。
なぜかというと住宅ローンの審査では債務者の返済能力をみます。つまりすでに金利の高い借り入れをしていることは、返済能力を見る上で大きなマイナスとなるからです。
また、銀行担当者に言わなければばれないと思い隠そうとする人もいますが、これは全く意味がありません。なぜなら個人信用情報にすべて記載されているからです。
もし現在消費者金融から借り入れをしているならば、包み隠さずに金融機関に伝えましょう。そしてできることなら事前に完済できると、住宅ローン通過率は高くなります。
返済比率
住宅ローンの審査で年収や月々の給与等を聞かれると思いますが、それは審査する上の返済比率にあてはまるかどうかを調べるためなんです。
返済比率とは
- 年収に対して年間の返済額がどのくらいの割合になるのか（年収400万円、年間返済額80万円の場合、返済比率は20％）
- 金融機関にもよるが、一般的に返済比率が30％～35％が上限となる
この返済比率の中には住宅ローンだけではなく全ての借り入れが含まれます。つまり他で車のローンやカードローンの返済額があると、それと住宅ローン返済額を合わせた金額で計算することになります。
住宅ローンを組む前に、できるだけ既存の借り入れを減らしておくことが、審査通過率を高くしていきます。
勤続年数が短い
勤続年数が短いことも、審査をするうえではマイナスの要素になります。
なぜなら金融機関は将来にわたっての安定的な返済能力を求めているからです。
勤続年数が短いと金融機関からの信用度という部分がどうしても低くなってしまいます。
そのため新卒すぐの人や、転職して期間が経っていない人の将来の安定性を判断することが難しいとされてしまいます。
しかし勤続年数が短いからといって審査に通らないわけではありません。キャリアアップや前向きな転職であることを説明すれば、金融機関側の信用も得られます。
それでもなかなかうまく説明できる自信がない場合、金融知識や経験のあるエージェントに相談し、それから金融機関へ説明するのも一つの手だとは思います。
雇用形態
雇用形態によって条件は異なりますが、住宅ローンを借り入れできるのは正社員だけではありません。
「契約社員や派遣社員だと住宅ローンを借りられない。」
このような勘違いをしている人もたまに見かけますが、結論としては間違いです。
契約社員や派遣社員といった非正規雇用の人でも住宅ローンは借り入れができます。
しかしその場合正社員とは少し条件が変わってくるのが一般的です。
契約社員の場合
- 勤続年数1年以上が目安
- 1年以上あれば正社員とほぼ同条件で借り入れが可能なケースも
正社員と比べて契約社員は働く期間が決まっています。そのため金融機関の審査ポイントである「将来にわたる安定的な返済」を判断するためにどうしても年数が必要なんです。
ですが1年以上の勤続があれば正社員とほぼ同じ条件での借り入れができるケースもあります。
派遣社員の場合
- 勤続年数3年以上が目安
派遣社員の場合は契約社員よりも少し勤続年数が多く必要となります。
3年以上勤続していれば、正社員や契約社員と同様の条件で借り入れできることもあります。
パート・アルバイトの場合
- 勤続目安はないが、できるだけ長いほうがよい
- 給与明細等が必要
パート・アルバイトでも借り入れが不可能というわけではありません。ですが安定した返済を示すために様々な書類や資産背景が必要となってきます。また、利用できる商品が限られるため選択肢が限られています。
注意しておきたいのが、都市銀行や店舗型の銀行は非正規雇用の方に対しての審査が厳しい傾向にあります。例え勤続年数が長くても審査を通過できない場合も多いのが現実です。
そういった時に利用したいのがフラット35。こちらは国の機関と民間の金融機関が合わさっている商品であり、人に対する審査は民間の金融機関よりも間口が広く設けられています。
ただし反対に物件に対する審査は厳しいので、購入物件をよく見極めて選ぶ必要があります。
関連記事「住宅ローンでフラット３５を利用するときのメリットとデメリット」
対象物件が融資条件を満たしていない
住宅ローンの審査は借り入れする人だけではなく、物件の審査もあります。
金融機関の融資条件を満たしていない物件だと、いくら本人の属性がよくても審査を通ることができません。
中古物件の場合、物件の担保評価が低くみられてしまい、結果として住宅ローン審査に影響してしまうことが多くあります。日本では古ければ古いほど建物の評価が低くなり、20年を超えるとほぼ建物の評価はなくなってしまいます。
また、中古物件の場合、昔の建築基準で建てられている物件や違反建築で建てられた物件なども紛れています。金融機関は違法な物件に対して住宅ローンを貸し出すことはまずありません。
物件選びの際にこういった事実に気が付き、物件をしっかりと見極めることが審査を通りやすくすることにつながります。
不動産エージェントと情報を共有しておくこと
住宅ローンの審査は一番慎重になる手続きであり、通過しないとせっかく見つけた住まいを買うことができません。
実際には金融機関が審査するので必ず通過する方法はありませんが、できる限りの準備をして通過しやすくすることは可能です。
そのためには金融知識や不動産知識が豊富なプロの目を使って、物件の見極めから住宅ローンの手続きまでを進めていくことをおすすめします。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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