2022年12月、師走で世間が騒がしい中、突如として日銀総裁の黒田氏による金利上昇容認とも取れる発言が飛び出しました。
この発言自体、市場関係者にとってもサプライズで、私自身も全く予期しておりませんでした。実際、年末年始用に動画を撮った後だったこともあり、その動画はお蔵入りさせ、新しい動画を取り直したほどです。
ここ最近、金利が上がるのでは？と思えるようなニュースも増えており、家をこれから購入しようと考えている方にとって、住宅ローンの金利動向はとても気になるところではないかと思います。
そこでこの記事では、日銀の黒田総裁の発言の意図や、金利が決まる仕組み、そして今後どのように金利が動いていくのか、を解説してきます。
黒田総裁の発言にあったYCCって何！？
12月20日の黒田総裁の発言は簡単にまとめると、「長期金利の許容変動幅をこれまでの0％プラスマイナス0.25%から0.5%に拡大する」というものです。
この日銀が長期金利の推移を調整することを、「イールド・カーブ・コントロール（以下YCCと省略）」と呼びます。そして今回の黒田総裁の発言はこのYCCについての発言となります。
この発言がどんなことを意味するのか、より分かりやすく深掘りしていきたいと思います。
長期金利とは何か？
まず長期金利とは何か？長期金利は、10年国債の利回りが基準となっています。そして長期金利は主に10年以上の固定金利に連動しています。
つまり今回の黒田総裁の発言は、変動金利ではなく固定金利が影響を受ける発言と理解することができます。
それでは長期金利がどのように決定されているのか、そのメカニズムを解説していきます。
長期金利と国債の関係
長期金利は10年国債の利回りであると先ほど説明しました。それでは10年国債の利回りはどのように決まるのか。
まず国債を発行するのは財務省（国）です。日銀や政府ではありません。
国債とはその名の通り「国に対する債権」です。国はこの国債を発行し、機関投資家（銀行や保険会社など）や個人に買ってもらうことで、市場からお金を調達（借りる）しているのです。
債権は以下のような仕組みになっています。
※ここでは話をシンプルにするために10年ではなく1年の債権を仮定します。また利払いは償却時に一括と想定します。
※実際国債には様々な種類があり、発行条件なども細かくあるのですが、仕組みの大枠を知っていただくためにかなり大雑把な解説になりますことをご容赦ください。
【債権A】
| 額面金額 | 発行（購入）価格 | 利回り（利率） |
| 110円 | 100円 | 10％ |
額面金額は1年後にこの価格で買い取る価格になります。そして発行価格はそれを100で最初に買ってもらうという価格です。
購入する立場からすると100円で買った債権を1年後に110円で買い戻してくれるという意味になります。1年で10円儲かったことになるので、利回り（利率）は10％となります。
ちなみにこの利回りは市場の状況などに応じて決定されます。ちなみに日本は非常に低金利（執筆時点で0.05%）ですが、信用度の低い諸外国や金利が高い国では利率が高くなる傾向があります。
一方でもう一つ、以下のような条件の債権があったとします。
【債権B】
| 額面価格 | 発行（購入）価格 | 利回り（利率） |
| 120円 | 100円 | 20％ |
あなただったらどっちの債権が欲しいですか？もちろん後者の方ですよね。
そうすると債権Aが売られて債権Bが買われます。債権が売られるということは価値が下がるということなので、発行価格（購入価格）が下がることになります。
仮に債権Aが売られて価格が下がり発行（購入）価格が98円に下がったとします。そうすると購入価格に対して110円で買い取ってもらうので利益は12円になります。利回り（利率）を計算すると、
12 ÷ 98 ≒ 12.24%
と利回り（利率）が上がります。これが長期金利と国債の関係性です。今の日本の金利が低いので、国債の価値は下がり金利が上昇しています。
しかし市場の原理に任せておくと、長期金利は非常に高くなってしまうので、日銀が国債を大量に買い取ることで債権価格が落ちすぎないようにし、金利をコントロールしている。これがイールドカーブコントロール（YCC）です。
今まではこの10年国債の金利が0.25%を超えないようにコントロールしてきたいのですが、この基準を0.5%に引き上げる。これが今回の黒田総裁の発言です。
実際の長期金利のグラフを見ると、12月の発言までは0.25%くらいに落ち着いていた金利が突然0.5%くらいまで上昇していることがわかると思います。
（楽天証券：日本国債10年のチャート）
2023年以降、固定金利はどうなる？
固定金利の値動きを見るためには、長期金利の値動きを予測していけばいいことがわかりました。
その上で、固定金利はこれからどうなるかを個人的な見解を持って予測していきたいと思います（あくまで個人的な予測になりますので、ご容赦ください）。
世界情勢と長期金利の関係
欧米諸国では、日本以上に長期金利が上昇しています。
（出典：三井住友DSアセットマネジメント）
日本はほとんど変わっていませんが、アメリカやドイツは2022年の一年で2％以上、上昇しています。
欧米諸国が金利をガンガン利上げしていった背景にインフレがあります。ちなみに欧米諸国に比べれば日本のインフレ率はそこまで高いものではありませんでした。
欧米諸国はこぞって金利を上げて景気を後退させてインフレを抑える方針を採用しました。そして景気の後退が本格化すれば、今度は金利を下げていく方針です。
実際に欧米では景気の後退を示すような指標がいくつも発表されてきています。ですので、欧米諸国の金利上昇は徐々に落ち着きを見せてくると考えられます。むしろ景気の後退が早まれば2023年中にも下がる可能性すらあります。
そうなれば日本の国債が売られる動きに多少ブレーキがかかることになりますので、長期金利の上昇圧力は2022年よりは収まるのかなと考えています。為替もここ最近は円安が収まりましたよね。
固定金利は日銀人事とインフレ次第
ここまでの内容を見る限り、固定金利はそこまで上がらないのでは？と思うかもしれません。
しかし世界ではインフレ圧力は後退しつつありますが、日本はまだまだインフレが収まる気配はありません（物価の上昇率が国債の利率を大きく上回れば、国債を持っていても損するだけなので価格は下がります。つまりインフレも金利上昇要因になります）。
もう一つきになることが、黒田総裁がなぜこのタイミングでこのような発言をしたのか。彼の任期は2023年4月となっています。ですので、私を含め市場関係者はこのタイミングで何か行動を起こすことはないだろうと予想していました。これが冒頭のサプライズです。
そして発言の意図ですが、後任が誰になるかはまだ分かりませんが、後任が利上げや金融緩和を終わらせるための地ならしをしたのではないかという見方もあります。もしかしたら今回のように少しづつYCCを上げていくかもしれません。
本来、長期金利は市場のメカニズムで決定していくものですが、今の日本は人為的にコントロールされている歪な状況です。
次の総裁人事はとても重要なものになりますが、次の総裁も舵取りが非常に難しいだろうなと思います。
ここで結論、固定金利は今後どうなるか。私の予想としては上昇していくものの、そこまで大幅な上昇はなさそうかと考えています。日銀総裁次第ではありますが、とりあえずこのように考えています。
変動金利はどうやって決まっているか？
固定金利の仕組みの解説と予測ができたところで、変動金利について解説していきます。
変動金利は短期金利と呼ばれる指標に連動していて、短期金利は日銀が決めています。別名「政策金利」とも言われています。
欧米諸国が金利を上げているといのはこの政策金利のことです。そして日本は現在、リーマンショック以降、この短期金利は変わっていません。
住宅ローンの変動金利は基準金利と優遇金利で決まる
そして住宅ローンの変動金利は、基準金利から銀行独自の優遇金利を引いた金利が貸出金利となります。
変動金利の基準金利は10年以上、2.475%で止まったままです。しかし、住宅ローンの貸し出し競争の激化で優遇金利は年々大きくなっていき、実質的な貸し出し金利は下がっているのが現状です。
長期金利のような外的な要因がない分、変動金利は比較的シンプルな仕組みと言えますね。
2023年以降、住宅ローンの変動金利はどうなる？
それでは2023年以降、住宅ローンの変動金利はどうなるか？
私の個人的な予想ではしばらく変わらないと考えています。
もちろん変動金利も日銀の政策次第です。金融緩和を急に止めるようなハードランディングをすれば上がりますが、その可能性も低いのではないでしょうか。
その理由として、今の日本は短期金利を上げたくても上げられない理由があるからです。その理由は以下の通り。
- 日本は借金大国で短期金利を上げることは自らの首を締めることにもなる
- 住宅ローンを変動金利で借りている人が多すぎる
- 景気がそもそも弱い
１．日本は借金大国で短期金利を上げることは自らの首を締めることになる
これは財政上の理由ですが、今すでに発行している国債はともかく、いまだ長期金利でYCCを継続するなど、国債の購入は継続しています。
また赤字国債も毎年相応の額を発行しているため、短期金利が上がると、その借金の利率が上がることとなるので、日本の財政事情として短期金利を上げることは困難であると考えられます。
２．住宅ローンを変動金利で借りている人が多すぎる
住宅ローンを変動金利で借りている人が多いのも懸念の一つです。
景気が良くなり、給与が上がってから金利が上がるのであればいいのですが、今の日本は景気が悪く給与も上がらないまま物価が上がってしまっているので、多くの人の可処分所得（自由に使えるお金）は減っています。
こんな中で住宅ローンの変動金利が上がってしまうと、破綻する人が続出し、様々な方面への影響が大きくなります。
３．景気がそもそも弱い
日本経済はこれから未曾有の人口減少と向き合っていかなければいけません。
つい先日の出生率の発表は非常に大きな驚きとともに、政府関係者の間でも非常に大きな危機感を持たれることになりました。
そんな状況の中で、経済規模は縮小していくトレンドにあります。
そもそも景気がよくならないと金利を上げられないわけで、日本の構造的な問題として景気が弱含みであることも変動金利が上がりにくい要因の一つとなっています。
それでも変動という名の通り安定はない
これだけ変動金利が上がりにくい要因があったとしても、今後上がる可能性はあります。
例えば、大規模金融緩和の終了。
なぜ今銀行が住宅ローンの貸出競争に陥ってしまっているかというと、金融緩和の影響でお金が有り余っているからです。
銀行も預かっているお金を遊ばせておくわけにはいきません。何かしらの運用をしなければいけません。
とは言え、運用といっても預かっているお金なので安全性も求められます。そこでも最も最適な運用先となっているのが住宅ローンなのです。
金利は低いものの、企業向けのローンと比較して焦げ付きリスクが非常に低いと言われる住宅ローンは金融機関にとって非常に魅力的なのです。
しかし、日銀が大規模な金融緩和を止めると市場のお金は減りますので、変動金利は上昇します。そして住宅ローンの貸し出し競争も終了します。
金融緩和をやめないと日本は破綻する？
なかなか変動金利を上げにくい状況ではあるものの、日本はいつまでも金融緩和を続けるわけにはいきません。
落ち着きは見せつつあると言っても、まだまだインフレと円安で多くの家計は非常に苦しい状態です。
それに世界的に見ても日本の国としてのリスクが高まってきていますので、いずれ日本売りが世界で始まる可能性も否定できません。
なので徐々にではあるものの、痛みを伴いつつも金融緩和を終わらせていくストーリーも十分考えられます。
2023年以降、住宅ローンの金利選びは？
2022年の半ばくらいまで、私はどちらかと言えば固定金利をお勧めすることが多かったです。
変動金利については、借入金額がそもそも低い・期間が短いなど、そもそも変動金利のリスクが低い方や、金利が上がっても支払っていける収入や資産がある方については、変動金利のリスクをとっても大丈夫。
それ以外の方は、長期的な視点を持ったときにリスクを排除できるのと、返済額を固定できるので、計画が立てやすいことが理由にありました。
実際これまで固定金利で借りてきた人たちは、今回のような騒動があっても気になりませんが、変動金利で借りている人たちにとってみては落ち着かない状況だと思います。
しかし、ここ最近の固定金利の上昇を考えると、変動金利との差が大きく開いてきているため、固定金利を選択することに二の足を踏む方が増えてきているのも事実です。
金利上昇による耐性をチェックしよう
私がどんな金利タイプを選ぶにしろ、必ず家を探す前に金利上昇による耐性をチェックすることをお勧めします。
耐性というのは家計がどれだけ金利上昇に耐えられるのかというものです。
なぜ家を探し出す前にするかというと、想定する金利によって予算が変わるからです。
耐性チェックのお勧めの方法は、ハウスクローバーの会員サイトにあるライフプランニングシミュレーションをすることです。
ライフプランニングシミュレーションとは、収入の予測と毎月の生活費などを入力していき、逆算的に無理のない予算を計算できるものです。
将来の生活設計も併せて考えることになるので、お子様の教育方針とか、老後はどんな暮らしをしたいとか、余暇にどれくらいお金をかけたいとか、いろんなことを考えることができるので、大きなお金を動かす前にやっておくことをお勧めします。
会員登録は無料でできます。またシミュレーションも無料でできます。詳細や登録はこちらをご覧ください。
金利選びは非常に悩ましい問題ですが、自分なりにしっかり考えて消化しておかないと後悔しかねません。
しかも影響を受けるのは家計ですから、楽観的に考えるよりも多少悲観的に考えておくくらいでちょうどいいと思っております。
この記事があなたの金利選びの参考になっていただければ幸いです。
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宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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