中古マンションを買うときの告知義務違反はどこまで？

中古マンションを購入する際には多くの書類が売主から渡されます。その中に「告知書（物件状況等報告書）」と呼ばれる書類もあります。この告知書には、売主が知り得る事実について告知義務に該当する事項について書かれており、故意に事実と違う内容を記入したり、いい加減に作成すると告知義務違反となる重要な書類です。ここでは中古マンションを購入する際の告知義務違反のボーダーライン、そのリスクについて説明します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションを売却する際には売主はその中古マンションの状態について告知する義務があります。これを告知義務といいます。故障や不具合などを事前に買主に告知し、その同意の上で契約された内容については、告知義務違反にはなりません。

告知義務違反には、知っていて告げなかったことと、知らなくて告げなかったことの２つに分かれます。知っていて告げなかったのであれば完全にアウトなのですが、知らなくて告げていないケースは判断が難しくなります。ここではまず告知義務の内容と告知事項についての説明からしていきます。

※2020年4月の民法改正では、瑕疵担保責任という言葉がなくなり、「契約不適合責任」に統一されます。これは瑕疵担保責任でよく問題になっていた「知らなかった」という内容がなくなります。契約の実務でいえば売主にとって責任が重くなる改定となっており、買主にとっては透明性が増すものと思われます。

瑕疵（かし）とは告知をすべき欠陥のことをいいます。瑕疵はキズという意味で法律上使われている言葉です。告知すべき瑕疵は大きく3種類に分けられるものです。それは物理的な瑕疵、環境的な瑕疵、心理的な瑕疵になります。

物理的な瑕疵とは、給湯器が壊れていたり、雨漏りがあったりと中古マンション内の躯体や設備が故障している状態のことです。本来の機能を発揮していないため瑕疵となります。一戸建住宅ではシロアリ被害も瑕疵です。このほか、水道管や排水管の不具合も告知違反の対象となります。

例えば、隣に工場があって騒音がする、臭気が漂ってくる、といった周辺環境に関する事情が環境的な瑕疵になります。この他にも、反社会的勢力の建物や、公園、保育園等人が集まることでにぎやかになる場所も告知事項に該当します。

心理的な瑕疵には主に事故物件が該当します。過去に自殺があった、孤独死があったといった人の生死にまつわる事件や事故が起きた場合は告知が必要です。これら以外にもその中古マンションで殺人事件が起きた、そこで人が倒れてその後病院で死亡したといった事象も心理的な瑕疵に該当する場合もあります。

告知は契約前までに受けるべきです。ただ、日本の契約状況を見ると重要事項説明と契約書の締結の間に時間は多くありません。重要事項説明で初めて聞くのでは遅いくらいです。一番よいのは内覧の前後になります。遅くとも内覧を終え、購入を検討する段階で告知を受けることが必要です。

前節では告知すべき事項について見てきました。次はどのような場合に告知義務が発生するか、告知をしないとどうなるのかについて解説します。告知事項に明確な定義がないことで現場では混乱している面もあるのです。告知事項の定義とリスクについての解説になります。

実はこの告知義務には明確な定義がないものもあります。例えば自殺のように明らかな告示事項について告知をしますが、人によって判断が分かれるような「音」などの場合は告知しないといったこともあります。告知義務にあたる事項なのかは人による場合が多くあるのです。ある人には我慢できるものでも他の人には耐えられないレベルの騒音ということもあります。告知事項の範囲が不明確なことは現場では判断が分かれることもあります。

中古マンションの購入にあたって後からトラブルにならないために、売主が知っていることは積極的に確認するようにしましょう。告知書に記載される事項以外にも、少しでも気になることがあれば不動産エージェントを通じて売主に確認してもらうようにしましょう。

告知義務には明確な定義がないことがわかりました。では告知義務の境界線はどのあたりにあるでしょうか。告知しなくてもよいことや告知の判断基準について考えます。上手く使えば告知事項を交渉材料にすることだってできるのです。

売主にとって告知しなくてもよい事項もあります。生活動線、日照などです。生活動線のよしあしは主観的な要素も含まれています。また、日照については季節が違えば日照時間や日差しも変わってくるものです。

またあまりに細かすぎる点も告知対象外になります。例えば浴室の隅のほうにあるカビなどです。逆にこうしたこと以外は基本的には告知を受けたほうがよいといえます。判断としては見て明らかに瑕疵が分かるようなものについては告知は省略されます。

では告知事項をまとめるにはどうしたらよいでしょうか。まずは購入予定の中古マンションがどのような状態にあるかを確認することが必要です。この確認は仲介業者にも立ち会ってもらったほうがよいでしょう。仲介業者はどのようなことが告知義務に該当するか、告知すべきなのかについての判断基準を持っています。また、告知する書類のひな型も持っており、告知義務についての理解も深いものです。

物件の周辺環境や住人の情報など、売主しか知り得ない情報がある一方で、中古マンションの給排水管の状況など、売主でも知り得ない情報もあります。売主が個人となることが多い中古マンション売買では、瑕疵に対する保障期間が平均して3か月くらいであることが多いため、後から瑕疵が発覚することを防ぐ意味でもインスペクションを取り入れてみるのも一つの手だと思います。

インスペクションとは、物件状況調査とも呼ばれ、建築士の資格と国土交通省の研修を受けたインスペクターと呼ばれる第三者のプロが、目に見えない部分まで検査を細かく行うことで、事前に物件の瑕疵を明確にしておくことが出来ます。

費用が掛かりますが、売主と買主のどちらが負担をするかなど明確な規定がないためその時々の交渉になりますが、後からトラブルに巻き込まれないようにする意味でも利用を検討してみてください。

では告知事項やインスペクションによって瑕疵が見つかった場合、どのように対応したらよいでしょうか。まずはその告知義務に該当する事項が居住することに支障をきたすものか、それとも相応の値引きなどで対応できるものかを確認しましょう。

内覧時にわかることであれば、事前に確認してもよいですし、分からないことがあれば不動産エージェントに相談してもよいでしょう。こうした懸案事項は放置しておくことが最もよくありません。疑問に思うことや不安に感じることは不動産エージェントに相談したり、不動産エージェントを通じて売主に確認してもらいましょう。

告知事項や瑕疵の程度によって、中古マンションの購入自体を見送る決断となることもあるかもしれませんが、一方で告知事項を交渉材料として使える場合もあります。例えば周辺の中古マンションの相場調べておき、価格交渉の初期段階で告知事項があるのでいくらか値引きを依頼する方法です。買主側としては安く手に入れることができる可能性があります。瑕疵や告知事項も使いようなのです。

中古マンションの購入にあたって、告知事項や瑕疵は実務的にもトラブルが多いところでもあるので、事前に詳細の確認と説明が欠かせません。一般の消費者ではなかなか考えが至らないポイントも多くあるため、経験や知識のある不動産エージェントを通じて購入することで、後々のトラブルになりそうな箇所を事前に察知して対応をしてくれます。

後から無用なトラブルに巻き込まれないように、新しい生活を気持ちよくスタート出来るようにするためにも、経験豊富な不動産エージェントを選んで中古マンションを購入するようにしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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