中古マンション内覧のチェックリスト｜見るべきポイント・持ち物・流れをプロが解説

中古マンションを購入しようと検討している方の中には、気になる物件を絞って内覧しようと考えている人がいるのではないでしょうか。実際の部屋を内覧できるという点は、新築マンションにはない中古マンションならではの利点です。

とはいえ、好きな時にいつでも内覧できるというわけではありませんから、内覧した時に確認するべきことはすべて見ておきたいですよね。そこで今回は、中古マンションを内覧するときのチェックリストについてご紹介します。この記事を読むことで、中古マンションの内覧前に確認することや内覧時に確認することが明確に理解できるようになるでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションを内覧する前のチェックリスト

中古マンションを内覧するまでに、内覧する物件を選定するところから始まります。あまりに多くの物件を内覧しようと思うと、時間と体力を消耗します。また、物件を多く内覧しすぎると何が良いのか分からなくなってしまうというのは、行動経済学でも実証されています。

ですから、ある程度内覧する物件は絞った方が良いと言えるでしょう。ここでは、中古マンションを内覧する前にチェックする項目について解説します。

駅からの距離

駅からの距離については事前に確認しておきましょう。というのも、中古マンションを購入するということは、資産を持つということ。駅からの近さというのは、マンションの資産価値に大きく影響します。駅から近いほど資産価値が落ちにくいというデータもありますので、中古マンションを選ぶ際は「利便性」という観点からも検討してみてください。

合わせて、最寄り駅に乗り入れしている路線や快速が止まるかどうかなども確認することをおすすめします。また、電車の音を気にする方は、あらかじめ地図などで物件から線路からの距離もチェックしておいた方が安心です。

駅からの距離も大切ですが、スーパーやドラッグストアなどのお店や、学校への距離も調べておくと良いでしょう。生活する上で欠かせない施設が周辺に揃っているかどうかというのも大事なポイントです。

立地適正化計画

日本では年々人口が減っていることに加え、生産年齢人口の割合が減り、高齢者人口の割合が増え続けています。この状況が続けば、人口の少ない自治体の収入は減り続けていくでしょう。

そのため、道路や水道といったインフラ整備などの公共サービスのためにお金を捻出することが難しくなる可能性があるのです。自治体の収入が減り続けているのに公共サービスを提供し続けて行けば、いつかは自治体の運営が破綻してしまいます。

こうした問題を受けて、2014年に都市再生特別措置法が施行されました。政府は、都市再生特別措置法に基づいた「立地適正化計画」を推進しています。立地適正化計画というのは、簡単に言えば、学校などの公共施設や医療・福祉などの施設、お店、住宅などを居住誘導区域へ集めようというもの。

居住誘導区域として指定された区域に公共サービスを集めることによって、行政サービスやインフラ整備の効率が良くなります。立地適正化計画というのは、今後の人口減・少子高齢化への対策の1つです。

逆に言えば、居住誘導区域外は今後、行政サービスやインフラ整備が行き届かなくなる可能性があるということ。立地適正化計画はマンションの居住性という点だけでなく、資産価値という点でも影響を受けるでしょう。

ちなみに、東京都23区を除く多くの自治体が立地適正化計画に取り組んでいます。自治体のホームページで確認することができますので、気になる中古マンションがありましたら、ぜひ調べてみてください。日本の人口減・少子高齢化は避けられない問題ですから、立地適正化計画という視点からも中古マンションの選定をすることをおすすめします。

管理組合の財務状況

管理組合というのは、区分所有法において設立することが決められています。分譲マンションの所有者で構成される団体のため、「所有しているけれど管理組合には入りたくない」ということは認められません。所有者全員で構成される管理組合は、いわば町内会のようなもの。所有者全員でマンションの維持管理を行うのです。

中古マンションの場合は既存の管理組合が存在します。管理組合で確認しておきたいことが、財務状況です。マンションの築年数が経過してくると、至る箇所で修繕が必要となってきます。管理組合の財務状況が悪ければ、必要な修繕であっても費用を捻出できないという状況となってしまうのです。

その結果、修繕積立金を値上げしたり、修繕のための必要な費用を別途徴収したりすることになる可能性があります。特に、築年数が相当経過しているマンションであれば大規模修繕工事のことも気になるポイントです。管理組合によっては、将来マンションの修繕積立金が足りなくなるかどうかわからないというところがあります。

管理組合の運営状況は、マンションの資産価値に大きく影響しますので、事前に確認しておくことをおすすめします。しかし、財務状況はマンションの大切な情報ですから、誰にでも公開しているわけではありません。

不動産業者の中には契約の直前まで情報を開示しない業者もいますし、数字の読み解き方を知らない担当者もいます。大きな買い物ですから、頼りになる不動産エージェントを探したうえで確認するようにしましょう。

売却理由の確認

出来れば事前に売却理由も確認しておきたいポイントです。売却理由によっては検討から外すこともあるかもしれませんし、交渉がしやすいかどうかを判断する材料にもなります。また引っ越しの希望時期など、購入後に重要になってくるポイントについてもあらかじめ確認しておいた方が効率的です。

内覧の前に準備しておくもの（持ち物チェックリスト）

内覧を有意義なものにするためには、当日の持ち物も大切です。

手ぶらで行くと、後から「あれを測っておけばよかった」「写真を撮っておけばよかった」ということになりがちです。

次のものを用意しておくと安心です。

• メジャー（5m以上）：家具や家電が入るか、間口や天井の高さを測る
• スマートフォン（カメラ）：気になった箇所を写真や動画で記録する
• 方位磁石（スマホのアプリでも可）：日当たりに関わる部屋の向きを確認する
• 懐中電灯（スマホのライトでも可）：収納の奥や点検口、メーターボックスの中を照らす
• 物件の間取り図：気づいた点を書き込みながら回る
• 筆記用具とチェックリスト：見るべき項目を漏らさないため
• スリッパ：居住中の物件では特にマナーとして

スマホのカメラは、後で複数の物件を見比べるときにとても役立ちます。

ただし居住中の物件では、撮影の前に必ず売主や仲介業者に許可を取りましょう。

内覧の流れと当日のマナー・所要時間

初めて内覧をする方に向けて、当日の流れとマナーもお伝えします。

内覧は、まず仲介業者に予約を入れるところから始まります。

当日は現地または最寄り駅で仲介業者と待ち合わせ、部屋や共用部分を見学します。

1件あたりの所要時間は、30分から1時間程度が目安です。

気になった点は、その場で仲介業者に質問するか、後日あらためて確認してもらいましょう。

一度で決めきれない場合は、時間帯や曜日を変えて再内覧すると、日当たりや騒音、周辺の雰囲気の違いが分かります。

マナーとしては、居住中の物件では特に配慮が必要です。

• クローゼットや収納を開けるときは、ひと声かけてから
• 私物や生活の様子を無断で撮影しない
• 約束の時間を守り、長居をしすぎない
• スリッパを持参し、素足で上がらない

売主が気持ちよく対応してくれると、価格の交渉や引き渡し時期の相談もスムーズになりやすいものです。

中古マンションを内覧するときのチェックリスト

それでは、実際に中古マンションを内覧するときはどういったポイントを確認したら良いでしょうか。ここでは、中古マンションを内覧するときに部屋の状況以外でチェックするべき項目についてまとめました。

周辺環境

中古マンションを内覧する際には、周辺環境についても確認することをおすすめします。駅からマンションまでの道のり、学校からマンションまでの道のり、周辺にあるスーパーやコンビニエンスストアなどのお店の状況などを確かめましょう。

駅や学校からマンションまでの道のりが、街灯が多くある程度人通りもある道ですと防犯面という点で安心ですね。日が落ちてからの時間帯で確認してみるとわかりやすいでしょう。昼間は人通りが多くても、夜は人通りがあまりなくて少し怖いと感じることがあるかもしれません。

また周辺環境の確認は時間がかかるため、実際に内覧をするまえに済ませておくことをお勧めします。

外観

中古マンションを内覧するとき、ぜひ外観も確認してみてください。外壁にひびが入っていないか、錆が目立つくらいの劣化部分はないか、見てみましょう。気になる点があれば、遠慮なく不動産エージェントに聞いてみてください。

共用部分

中古マンションの共用部分というのは情報の宝庫。共用部分からは管理状態や住民の暮らしぶりなどが想像しやすいのです。例えば駐車場を見ると、停まっている車種などから住民の層が想像しやすいでしょう。また駐輪場の自転車をみるとどんな家族が多く住んでいるのかが分かります。

また、駐輪場がきれいに整頓されていたり、エレベーターや廊下などの共用部分が綺麗にされていたり、植木などの植栽も整えられていたりしたら、管理状態が良く住民の意識も高いマンションであるといえるでしょう。

反対に、駐輪場が乱雑であったり、集合ポストから郵便物がはみ出て床に散らばっていたり、植木などの植栽も伸び放題という状態であれば、こうした状況に疑問を持たない住民が多いと想像できます。その他、ゴミ置き場の清掃状況や分別状況、管理人の勤務形態なども把握すると、内覧したマンションで生活するイメージが掴みやすいでしょう。

掲示板

マンションの共用部には掲示板がありますが、色んな張り紙がされていて情報の宝庫です。例えば総会でどんな議題が上がっているか、また直接的な名指しはなくても、クレームが発生している事案だったり、マンション内の情報が断片的ではありますが、読み解くことが出来ます。

室内のチェックポイント

それでは最後に室内のチェックポイントを説明していきます。

眺望やベランダ側の敷地

バルコニーの眺望はもちろん、目の前の敷地の状態を確認しましょう。たとえば大きな月極駐車場になっていたら、将来目の前にマンションが建つ可能性があります。逆に戸建て住宅など狭い土地が続いているのであれば、将来的に大きな建物は立ちにくいと判断できます。

中古マンションにとって眺望や日当たりは資産価値の面でも大きな影響があるので、今の現状だけでなく将来どうなりそうかのチェックもするようにしましょう。

リフォームにいくらくらいかかりそうか

中古マンションの場合、多くはリフォームが必要になります。その時に壁紙だけで済みそうなのか、水回りも行う必要があるのかによって予算が全く変わってきます。ある程度経験のある不動産エージェントであれば、部位ごとの目安も分かりますので、どれくらいかかりそうか、確認するようにしましょう。

リノベーションをするときは、間取り変更がどこまでできるか

間取り変更をするようなときは、そのマンション自体の構造にも注意する必要があります。特に低層マンションの場合、壁式工法といって壁で建物を支える構造になっているので、間取り変更がしにくくなっています。

また水回りの位置を変えるときにも床下のスペースはどれくらいありそうかなど、注意してみておく必要があります。床下のスペースにゆとりがない場合、キッチンの位置を変更するには床の高さを上げなければいけないこともあります。

北側の壁紙の状態をチェック

リフォームがされていない部屋であれば、ぜひ北側の部屋の壁紙を確認してください。壁紙がはがれていたり、カビが生えているときは、結露が発生すると予測されます。その時は二重サッシなどエコ性能向上リフォームも検討してみてください。

「居住中」物件は情報の宝庫

中古マンションの内覧時には、人が住んでいない「空き家」物件と、売主が住んでいる「居住中」物件があります。空き家物件の場合は、売主に遠慮せずにゆっくり内覧できるメリットがありますが、居住中物件では売主が立ち会うことが多いので、売主から様々な情報を聞くことが出来ます。ここでは居住中物件だったときにぜひ聞いておきたいポイントについてお伝えします。

どんな人が住んでいるか

上下階や左右両隣など、どんな人が住んでいるかは売主しか知り得ない情報です。もしその物件を購入したら、どんな人が隣人になるのかはとても気になることです。その他にもマンション内に変わった人や、人に迷惑をかけるような人が住んでいないか。どんな世帯が多く住んでいるのか。など色々質問してみましょう。

普段どんなところで買い物をするか

実際に購入したあとのイメージが湧く質問です。これもそこに住んでいる売主だからこそ分かる情報です。特に主婦の方はどんなスーパーだったりとか、駅の帰り道に寄れるところはあるのか、歩いて行っていたのか車でないと大変かなど、様々な情報が手に入ります。

管理組合の議題や活動状況

マンションの所有者であれば、管理組合にて定期的に開催する総会などへ出席、もしくは議事録の配布などがあり、どんな議題が上がっているのか教えてもらいましょう。できれば総会の議事録を見せてもらえるようにお願いしてみるのもアリだと思います。

夜の雰囲気や生活音など

空き家であれば自身で確認することも出来ますが、人が住んでいる状態ではなかなか難しいかもしれません。そんな時は実際に住んでいる方に、夜間の雰囲気や生活音などについて聞いてみましょう。

役員の回り方や自治会の活動など

管理組合では役員が定期的に回ってくることが多いですが、実際にどんな順番で回ってくるのか、あとどれくらいで回ってきそうかなど、住んでいたからこそ分かる情報ですので、余裕があれば聞くようにしてみてください。あとは自治会ではどんな活動があるかも確認しておきましょう。

物件探しと同じくらい重要なエージェント探し

物件探しと同じくらい重要であるのが、不動産エージェント探しです。営業の方針や得意分野は不動産会社によって異なります。中古マンションの購入は人生において大切な買い物になりますので、信頼のできる不動産エージェントを見つけることが非常に大事でしょう。ぜひ、物件探しも不動産エージェント探しも妥協せず、あなたに合った中古マンションを選びましょう。

よくある質問

Q. 中古マンションの内覧で必ず見るべきポイントは？

特に重要なのは、周辺環境、共用部分の管理状態、室内（水回り・日当たり・におい・傾き）、そして管理組合の財務状況です。共用部分の清掃状況や掲示板の内容には、そのマンションの管理の質がよく表れます。

Q. 内覧のときの持ち物は何を用意すればいいですか？

メジャー、スマートフォン（カメラ）、方位磁石、懐中電灯、物件の間取り図、筆記用具、スリッパがあると安心です。居住中の物件では、スリッパの持参と、撮影前の許可取りを忘れないようにしましょう。

Q. 内覧は何回くらい、何分くらいかかりますか？

1件あたり30分から1時間程度が目安です。気に入った物件は、時間帯や曜日を変えて2回以上見ておくと、日当たりや騒音の違いに気づけて失敗を防げます。

Q. 居住中の中古マンションを内覧するときの注意点は？

実際の暮らしの様子から、住み心地や管理状況が分かる情報の宝庫です。ただしマナーとして、収納を開けるときはひと声かけ、私物や生活の様子を無断で撮影しないようにしましょう。

Q. 中古マンションの管理状態を見分けるにはどうすればいいですか？

エントランスや廊下、ゴミ置き場、駐輪場などの共用部分の清掃・整理状況を見てください。あわせて掲示板の内容や、管理組合の議事録・修繕積立金の状況を確認すると、管理の良し悪しが分かります。

Q. リノベーション済みのマンションを内覧するときは何に注意しますか？

見た目がきれいでも安心せず、配管や給湯器など見えない部分の交換状況や、工事の範囲を仲介業者に確認しましょう。内装だけを新しくして、設備は古いままというケースもあります。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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