一戸建て住宅を検討した時に、新築と中古で迷ったら？

マイホームを買うなら、マンションより一戸建てという方も多いでしょう。

しかし一戸建ての中でも、新築にしようか中古にしようか悩む方も少なくありません。

家は一生ものの買い物となる分、メリット・デメリットをよく比較してから納得のいく家を選びたいものです。

今回は、一戸建ては新築と中古のどちらにするか迷っている方に、両者のメリット・デメリットとどちらが向いているのか判断する方法、そして新築・中古共通で家選びの際に気を付けていただきたいポイントをご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

市況に影響されにくい一戸建て住宅

一戸建てはマンションと比べると、市況に影響されにくい物件です。

なぜなら、一戸建てはマンションと比べると不動産投資の対象になりにくいからです。

昨今は副業や資産を増やす目的などで不動産投資を始める方も増えていますが、投資の対象となるのはほとんどがマンションです。

そのためマンション（特にタワーマンション）は投資目的のお金が入りやすい分、景気が良い時は価格が上昇しやすいですが、景気が悪くなるとそのあおりを受けて価格も下落しやすいのが特徴です。

対して一戸建ては、投資ではなく実際に住むために購入すること＝実需目的がほとんどです。

マンションと比べると、好景気でも価格が大幅に上昇することはないですが、不景気でも大幅に下落することがないため、一戸建ては市況の影響を受けにくいといえるのです。

新築住宅のメリット

続いては、新築一戸建てを選ぶメリットについてご説明します。

新築であること

新築一戸建ては、やはり全てが真新しい点が魅力です。

まだ誰も住んだことがなく、傷みや劣化もないピカピカの家で始める新生活を想像すると、期待で胸が膨らみます。

設備や性能が最新のもの

新築一戸建ては、家そのものだけでなく導入されている設備や性能が最新のものとなっています。

最新設備や性能を備えた住宅は、そこに住む方の暮らしを豊かにしてくれます。

瑕疵担保責任期間が長い

新築住宅を供給する不動産事業者は、品質確保法により、買主へ物件を引き渡してから10年間は瑕疵発覚時の責任を保証する瑕疵担保責任が義務付けられています。

一戸建ての場合、構造耐力上主要な部分にあたる壁・柱・基礎などと、雨水の浸入を防止する部分にあたる屋根・開口部（窓）・外壁などに瑕疵が発覚すると、引き渡しから10年以内は供給した不動産事業者に責任を問えます。

もし瑕疵発覚時に供給した不動産事業者が倒産していても、その事業者が支払っていた保険金や保証金をもって修繕費用をカバーしてもらえます。

一方で中古住宅の場合、新築住宅と比べると瑕疵担保責任の期間が短く、万が一物件引き渡し後に瑕疵が発覚しても満足のいく保証を行ってもらえないケースもあります。

新築住宅は中古住宅と比べると、瑕疵発覚時の責任をしっかり負ってもらえる安心感が大きい点が魅力です。

※2020年4月の改正民法施行により、瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、売主に求められる責任の範囲や内容が拡大しています。

新築住宅のデメリット

先ほどは新築一戸建てのメリットをご紹介しましたが、今度はデメリットについてご説明しましょう。

価格が高い

新築住宅は売主が不動産事業者であり、土地の仕入れ価格に建築費、業者の利益や販管費などが積み上げられて販売価格が決まります。

その分、市場の取引相場で成り立つ中古住宅よりも価格が高くなります。

立地がよくない物件も多い

新築一戸建ては新しく開発された土地に造られます。

しかし立地が良い場所は既に中古一戸建てが多く建っているため、新築一戸建てが建てられる場所によっては駅や市街地から遠いなど、立地が良くないケースもあります。

立地は購入後の暮らしやすさを左右し、さらに家の資産価値にも影響する点ですので、購入前はしっかり見極めましょう。

新築プレミアムによる資産価値の下落

新築住宅のデメリットとして挙げた「価格が高い」にも関係することですが、新築は本来の物件価格にいろいろな費用が上乗せされた状態で販売されています。

しかし中古として販売する時は、それらの費用は上乗せされず売り出す時点での価値を反映した価格でしか売れません。

この価格差は新築プレミアムと呼ばれ、上乗せされた費用の割合が大きいほど広がりやすく、短期で売却する方にとっては予想以上の資産価値の下落になってしまう可能性があります。

中古住宅のメリット

今度は、中古住宅を選ぶメリットについてご説明します。

価格が安い

中古住宅は新築プレミアムが反映されず、売り出し時点での価値に応じた価格で販売されています。

そのため新築より安い価格で夢のマイホームを購入できます。

また、掘り出し物が見つかりやすい物件種別でもあるため、お得な買い物ができる可能性もあります。

立地がいいところのものが多い

中古一戸建ては、宅地開発が済んだエリアに建っているため、駅や市街地近くなど立地が良い物件が多いです。

立地が良い物件は資産価値も下落しにくく、毎日の生活利便性が良い点も魅力です。

土地が広い物件も多い

新築住宅は、限られた範囲でしか新しい家を建てられないため、思ったより土地が狭い物件となるケースがあります。

しかし中古住宅は、まだ土地にゆとりがあった段階で建てられた物件が多いため、新築住宅と比べると土地が広い物件も珍しくありません。

良質な中古住宅が増えてきている

以前は中古住宅＝古くてボロボロと思われて敬遠されていましたが、近年は国や自治体が既存住宅の質を向上させるための施策を多々打ち出しています。

その甲斐あって、今は良質で安心して購入できる中古住宅が増えているのです。

中古住宅のデメリット

中古住宅を選ぶ際は、以下のようなデメリットも考慮しなければいけません。

リフォームや改修工事が余分にかかることも

中古住宅によっては、購入後にリフォームや改修工事を行わないと快適な暮らしを送れない物件もあります。

せっかく安く購入できたとしても、リフォームや改修工事の費用が多くかかってしまうと、新築を買うのとあまり変わらないくらいの出費になる可能性もあるのでご注意ください。

耐震性やエコ性能に不安がある物件も

築年数が古い中古住宅は、建物の耐震性やエコ性能が十分でない可能性があります。

特に中古住宅を購入した方が住宅ローン減税やすまいの給付金などを受けるには、規定の耐震性を満たしていることを証明しなければいけません。

もし耐震性が不十分だと、せっかくの住宅ローン減税やすまいの給付金などを受けられなくなってしまうので、必ず確認しましょう。

またエコ性能が備わっている中古住宅でも、その性能が落ちていないか確認することも大切です。

取り扱いになれていない不動産業者が多い

中古住宅・中古戸建ては数ある物件種別の中でも、最も取り扱い難易度が高い物件です。

不動産の知識だけでなく、建築や耐震、インスペクションの取次など、多くの知識や経験が求められます。

不動産業者の中でも中古住宅・中古戸建ては扱えないという業者や担当者もたくさんいます。

築年数によっては住宅ローン減税などが利用できないことも

マイホーム購入の費用負担を軽減してくれる住宅ローン減税ですが、中古住宅を購入する場合は物件の築年数によっては制度を受けられないケースがあります。

たとえば木造建築物の場合は、築年数が20年を超えていると住宅ローン減税は利用できません。

この築年数の制限は建物の構造によって異なるので、事前に調べておきましょう。

また築年数要件を満たさなくても、利用できる場合があります。このあたりの条件を満たすかの判断や、満たすために何をするべきかの判断は、経験豊富なエージェントであれば対応できるかと思います。

またすまいの給付金については、消費税課税物件が対象となるため、個人が売主となっている中古住宅では利用できません。

瑕疵担保責任期間が短い

個人が売主となることが多い中古住宅では、瑕疵に対する取り扱いが新築よりも短くなります。

一般的には3カ月と定められることが多く、不動産業者が売主の場合でも2年とされることが一般的です。

価値観やライフスタイルによって正解は変わる

新築一戸建て・中古一戸建てともに、メリット・デメリットは複数あります。

そのため、どちらが一概に良い・悪いと甲乙を付けることはできず、新築・中古のどちらを買おうか迷う方が多いのです。

どちらを選ぶか迷う際は、あなたが家に対して何を求めるのかをじっくり考えたうえで決めましょう。

資産価値や価格の安さなら中古住宅

新築プレミアムが付かない真の資産価値や価格の安さを求める方には、中古住宅がおすすめです。

既に立地が良いエリアに建つ中古一戸建てなら、資産価値が大きく下落する可能性も低く、安心して購入できるでしょう。

家の性能に不安を感じたくない人は新築住宅

築年数の経過とともに住宅性能も落ちてしまっている中古住宅より、最新の性能を備えた家で暮らしたいという方には、新築住宅がおすすめです。

また新築は、住宅ローン減税やすまいの給付金を受けられる要件を満たしやすいため、確実に利用したい方に適した物件です。

新築住宅・中古住宅に共通して気を付けたい３つのポイント

今度は、新築・中古のどちらを選ぶ際でも気を付けていただきたいポイントを3つご紹介します。

災害リスク

河川氾濫・崖崩れ・津波・液状化現象など、何かしらの災害リスクが指摘されているエリアはあちこちにあります。

災害リスクの高さは家の資産価値にも反映されやすいため、一戸建てを買う前には必ず周辺で起こり得る災害の種別とリスクの高さを調べましょう。

立地適正化計画

立地適正化計画とは、2014年に施行された都市再生特別措置法によって立案されたもので、人口減少が顕著になっている時代において効率よく自治体が運営できるよう街の整備に取り組む計画です。

この計画では、人が住みやすい環境を整えるための「居住誘導区域」と会社や工場など法人が活動するための「都市機能誘導区域」、どちらにも属しない「それ以外」の3エリアに街を分けることになっています。

もし「それ以外」の地域にあたる一戸建てを選んでしまうと、将来は自治体のサービスや生活環境の整備が不十分な暮らしを送ることになるかもしれません。

インスペクション

中古一戸建てや完成済の新築一戸建ては、ぱっと見で本当にその家が安全に暮らせるかどうか知ることはほぼ不可能です。

そのため、住宅建築に詳しい第三者の専門家に依頼してインスペクション（住宅診断）をしてもらうことをおすすめします。

売主任せではなく、買主が自ら責任を持って調べることが安心できるマイホーム購入につながります。

一戸建ての購入で新築か中古で迷ったら？

新築一戸建ても中古一戸建ても、人生で最大の買い物となる分、どちらを選ぼうか迷うのは不思議なことではありません。

ただ、個人では判断しにくい点などもあるため、やはり不動産エージェントに相談しながら決める方が安心です。

特に中古一戸建ての購入も視野に入れて迷う方は、中古一戸建ての購入に関する知識や経験が豊富な不動産エージェントを選ばないと、住まい選びが失敗に終わるかもしれません。

後悔しない家選びを実現するためにも、まずは「家を買う」ことに慣れている不動産エージェントを慎重に選んでから行動するようにしましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎