新築マンションの管理費・修繕積立金は安い？プロが教える落とし穴と将来の負担

この記事で分かること

新築マンションの購入を検討するとき、多くの方が住宅ローンの返済額ばかりに目を向けがちです。

しかし、マンションを所有する限り毎月必ず発生する「管理費」と「修繕積立金」。この2つの費用が、将来どれだけの負担になるかをご存じでしょうか。

結論から言うと、新築マンションの管理費・修繕積立金には、購入前に必ず知っておくべき3つの事実があります。

1. 新築マンションの修繕積立金は「意図的に安く設定」されており、将来は平均で約3.6倍に値上がりする
2. 管理費は中古マンションより新築の方が高い。デベロッパー系管理会社が利益を確保する構造がある
3. 近年増加する「第三者管理方式」は、一見楽に見えるが、管理会社が住民の財産をコントロールできるリスクがある

この記事では、不動産業界で15年の経験を持つ筆者が、新築マンションの管理費・修繕積立金について、他のサイトでは書かれていない「買い手が知るべき真実」を解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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そもそも管理費と修繕積立金とは？

マンションを購入すると、住宅ローンの返済とは別に、毎月「管理費」と「修繕積立金」の支払いが必要になります。まずはこの2つの違いを押さえておきましょう。

管理費＝マンションの「日常の維持費」

管理費は、マンションの共用部分を日常的に維持管理するための費用です。具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターや給排水設備の点検費、共用部の電気代や水道代などに充てられます。

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費の全国平均は1戸あたり月額11,503円です。

修繕積立金＝マンションの「将来の修繕貯金」

修繕積立金は、将来の大規模修繕工事に備えて毎月積み立てるお金です。マンションの外壁や屋上の防水、エレベーターの更新、給排水管の交換など、建物全体の修繕に使われます。

同じ調査によると、修繕積立金の全国平均は1戸あたり月額13,054円です。

合計すると毎月いくらかかるのか

管理費と修繕積立金を合わせると、全国平均で月額約24,500円になります。

ただし、これはあくまで全国平均です。首都圏の新築マンション（70㎡換算）では、管理費だけで月額20,358円、修繕積立金と合わせると月額約30,000円に達するケースも報告されています（SUUMO JOURNAL 2024年7月）。

ここに住宅ローンの返済が加わります。「買える金額」と「毎月払い続けられる金額」は別物です。管理費と修繕積立金を含めた月々の総支払額で考えることが重要です。

新築マンションの修繕積立金が「安く見える」カラクリ

新築マンションのチラシやモデルルームで提示される修繕積立金を見て、「意外と安い」と感じたことはないでしょうか。実はそこには、デベロッパーの販売戦略が隠れています。

新築時の修繕積立金は意図的に低く設定されている

国土交通省の同調査によると、2020年以降に完成した新築マンションの修繕積立金の平均は月額9,666円です。一方、築14〜18年のマンション（2005〜2009年完成）は月額15,102円と、新築の約1.6倍の水準になっています。

なぜこのような差が生まれるのか。

デベロッパーは、購入検討者が「物件価格＋管理費＋修繕積立金」の合計額で購入判断をすることを知っています。修繕積立金を低く設定すれば、月々の負担が少なく見え、物件が売れやすくなります。

つまり、新築時の修繕積立金の安さは、建物の維持に十分な金額ではなく、「売りやすい金額」に設定されているのです。

段階増額積立方式という「値上げ前提」の仕組み

新築マンションの修繕積立金が低く設定できる背景には、「段階増額積立方式」という仕組みがあります。

これは、入居当初は低い金額でスタートし、5年ごと・10年ごとに段階的に値上げしていく方式です。令和2年以降に完成した新築マンションの約8割がこの方式を採用しています。

では、実際にどれくらい値上がりするのか。

国土交通省の調査（段階増額積立方式を採用した249事例）によると、計画当初から最終計画年までの値上げ幅の平均は約3.6倍です。上位層では約5.3倍に達するケースもあります。

具体的な数字で言えば、新築時に月額8,000円だった修繕積立金が、最終的に28,000円（高い物件では42,400円）を超えるということです。

「値上げ上限1.8倍」のルールは安心材料にならない

2024年2月、国土交通省は修繕積立金の段階増額に関する新たなガイドラインを示しました。

このガイドラインでは、均等割りした修繕費を「基準額」とし、新築時の設定は基準額の0.6倍以上、最終的な金額は基準額の1.1倍以内に抑える方針が示されています。0.6倍から1.1倍への値上げ幅は、最大で約1.8倍になります。

「値上げ幅に上限ができたから安心」と思われるかもしれません。

しかし、見落としてはいけないポイントがあります。そもそもの「基準額」自体が、2021年のガイドライン改定で従来の約1.5倍に引き上げられているのです。

つまり、「値上げ幅は抑えるけれど、スタート地点を高くした」ということです。月額の負担が結局大きくなることに変わりはありません。

もしデベロッパーや営業担当者から「値上げ幅に上限がありますから安心です」と説明を受けたら、「基準額がいくらで、その0.6倍がいくらなのか」を必ず確認してください。

30年間の修繕積立金シミュレーション

段階増額積立方式で修繕積立金がどのように推移するか、30年間のシミュレーションを見てみましょう。

新築マンション修繕積立金の30年間推移（段階増額方式の場合）

• 1〜5年目：月額 9,000円 → 5年間合計 54万円
• 6〜10年目：月額 14,000円 → 5年間合計 84万円
• 11〜15年目：月額 19,000円 → 5年間合計 114万円
• 16〜20年目：月額 24,000円 → 5年間合計 144万円
• 21〜30年目：月額 28,000円 → 10年間合計 336万円
• 30年間の合計：約732万円

さらに、大規模修繕の際に修繕積立金が不足している場合は、一時金として数十万円〜100万円程度の追加徴収が行われることもあります。

国土交通省の調査では、修繕積立金が計画に対して不足しているマンションは全体の約34.8%にのぼります。約3棟に1棟は、将来の修繕資金が足りていない計算です。

新築マンションの管理費が中古より高い理由

修繕積立金は「新築が安く、築年数が経つほど高くなる」のが一般的な傾向です。しかし管理費は逆で、実は新築マンションの方が中古マンションよりも高い傾向にあります。

データで見る「新築＝管理費が高い」事実

LIFULL HOME'Sの調査（2025年）によると、1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）のいずれにおいても、築0〜5年のマンションの管理費が最も高い水準にあります。反対に、築21〜25年や築41〜45年のマンションが最も安くなっています。

SUUMOのデータでは、新築マンションの管理費㎡単価は2023年建築で300円超/㎡に達しています。1990年代のマンションは約200円/㎡ですから、新築は約1.5倍の水準です。

首都圏の新築マンション（70㎡換算）では、管理費だけで月額20,358円。前年比4.1%の上昇です（SUUMO JOURNAL 2024年7月）。

なぜ新築マンションの管理費は高いのか

新築マンションの管理費が高くなる背景には、3つの構造的な理由があります。

【理由1】デベロッパー系管理会社の存在

新築マンションでは、デベロッパー（売主）の子会社やグループ会社がそのまま管理会社に選定されるのが一般的です。住民は入居する時点では管理会社を選ぶことができません。

競争がない状態で管理契約が結ばれるため、管理会社にとって有利な条件（＝高い利益率）が設定されやすくなります。管理会社によって利益率は20%〜30%と幅があり、この差は毎月の管理費に直接反映されます。

【理由2】古いマンションで取れない利益を新築で回収する構造

既存の中古マンションで管理費を値上げしようとすると、管理組合が「管理会社の切り替え（リプレイス）」を検討する可能性があります。管理会社にとって、リプレイスは最も避けたい事態です。

そのため、既存マンションでは利益率を抑えざるを得ません。その分、新築マンションでは競合がいない環境を活かして、より高い利益率を設定する傾向があります。

言い換えれば、新築マンションの管理費の高さには、管理会社の収益構造上の理由が含まれているということです。

【理由3】豪華な共用施設の維持コスト

近年の新築マンションは、コンシェルジュサービス、ラウンジ、フィットネスジム、ゲストルーム、キッズルームなど、充実した共用施設を売りにする物件が増えています。

購入時にはこうした施設が魅力的に映りますが、その維持費は毎月の管理費に上乗せされます。利用頻度が低くても費用は発生し続けるため、「使わない施設のためにお金を払い続ける」という状況になりかねません。

第三者管理方式の増加に要注意

新築マンションの管理費・修繕積立金に関連して、近年もうひとつ注意すべき動きがあります。それが「第三者管理方式」の増加です。

第三者管理方式とは

通常、マンションの管理組合は住民の中から理事長や役員を選び、運営を行います。しかし第三者管理方式では、この役割を外部の専門家（管理会社やマンション管理士など）に委託します。

背景にあるのは、住民の高齢化と役員のなり手不足です。築40年以上のマンションは2021年時点で115.6万戸ですが、20年後には425.4万戸に増加すると予測されています。管理の担い手がいなくなるマンションが急増するのです。

こうした状況を受けて、新築マンションでも最初から第三者管理方式を導入するケースが増えています。「管理の手間がかからない」ことをセールスポイントにする物件もあります。

「第三者」は本当に第三者なのか

ここで注意していただきたいのは、第三者管理方式における「第三者」が、多くの場合、管理会社自身、または管理会社が選定した人物であるという点です。

管理会社が管理者（理事長相当）に就任するということは、管理業務の発注者と受注者が同じになるということです。これは明らかな利益相反です。

具体的にどのようなリスクがあるのか、整理します。

• 重要度の高くない修繕工事であっても、管理会社が自社で施工を進めてしまう可能性がある
• 管理組合の預金口座の印鑑を管理会社が保管するケースもあり、資金管理の透明性が低下する
• 住民が管理に無関心になり、管理会社の判断をチェックする機能が働かなくなる

2025年にはマンション管理センターが新築マンションの管理規約の認定基準を厳格化し、利益相反の防止規定や管理者の任期設定を審査するようになりました。しかし、法規制を免れる事業者も存在しており、制度だけで安心できる状況ではありません。

一度導入すると元に戻すのが極めて困難

第三者管理方式のもうひとつの問題は、その不可逆性です。

一度第三者管理方式を導入すると、住民が自ら管理に携わる経験やノウハウが失われていきます。「やはり自分たちで管理しよう」と思っても、理事会方式に戻すのは現実的に極めて困難です。

「管理が楽になる」ことと「管理を他人に丸投げする」ことは、似ているようで全く違います。新築マンションで第三者管理方式が導入されている場合は、その仕組みとリスクを十分に理解した上で購入を判断してください。

新築マンションと中古マンションの管理費・修繕積立金を比較する

ここまで新築マンションの管理費・修繕積立金の問題点を解説してきました。では、中古マンションと比較するとどうなるのでしょうか。

70㎡のマンションを想定し、新築と築15〜20年の中古で比較してみます。

新築マンション vs 中古マンション ランニングコスト比較

＜管理費（月額）＞
・新築マンション：20,000〜25,000円
・中古マンション（築15〜20年）：12,000〜16,000円

＜修繕積立金（月額・購入時点）＞
・新築マンション：8,000〜10,000円
・中古マンション（築15〜20年）：13,000〜16,000円

＜修繕積立金（月額・20年後）＞
・新築マンション：25,000〜30,000円
・中古マンション（築15〜20年）：15,000〜18,000円

＜管理費＋修繕積立金の合計（購入時点）＞
・新築マンション：約30,000円
・中古マンション（築15〜20年）：約27,000円

＜管理費＋修繕積立金の合計（20年後）＞
・新築マンション：約50,000〜55,000円
・中古マンション（築15〜20年）：約30,000円前後

＜管理会社＞
・新築マンション：デベロッパー系（住民に選択権なし）
・中古マンション：変更実績がある場合も多い

＜修繕履歴＞
・新築マンション：なし（将来の計画のみ）
・中古マンション：実績から建物の状態を確認できる

＜管理の透明性＞
・新築マンション：低い（第三者管理方式のリスクあり）
・中古マンション：管理組合の運営実績あり、議事録で確認可能

中古マンションの修繕積立金は「すでに値上げ済み」

中古マンションを検討する際、「修繕積立金が新築より高い」ことを懸念される方がいます。しかし、これはむしろ安心材料です。

中古マンションは既に1〜2回の修繕積立金の値上げを経験しています。つまり、現在の金額は将来の大規模修繕を見据えた適正額に近い水準です。ここから新築マンションのように3倍、4倍に跳ね上がるリスクは低いと言えます。

さらに中古マンションには、修繕履歴という新築にはない情報があります。過去にどのような修繕工事が行われ、建物がどのような状態にあるのかを実績ベースで確認できます。管理組合の議事録や会計報告を見れば、管理の質も事前に把握できます。

新築マンションにはこうした情報がありません。あるのは将来の計画だけであり、その計画通りに進む保証もありません。

「新築は安い」は最初だけ

購入時点の見た目のランニングコストは、新築マンションの方が安く見えます。修繕積立金が意図的に低く設定されているからです。

しかし10年後、20年後のトータルコストで比較すると、中古マンションの方が負担は小さくなるケースが多いのが実態です。

上の比較で見た通り、20年後の管理費＋修繕積立金の月額差は約20,000〜25,000円にもなります。年間で24万〜30万円、10年間で240万〜300万円の差です。

新築マンションの「安さ」は、デベロッパーの販売戦略に過ぎません。

管理費・修繕積立金で後悔しないためのチェックリスト

最後に、マンション購入前に必ず確認していただきたいポイントをまとめます。

• 長期修繕計画書を確認し、修繕積立金の値上げスケジュールを把握する
• 段階増額方式か均等積立方式かを確認する（段階増額方式は将来の値上げが前提）
• 管理会社がデベロッパー系かどうかを確認する
• 管理委託費の内訳と利益率が適正かどうかを検証する
• 第三者管理方式が導入されているか確認し、導入されている場合は監視体制を確認する
• 共用施設の維持コストが管理費にどれだけ上乗せされているかを確認する
• 修繕積立金だけでなく管理費も含めた30年間のランニングコスト総額をシミュレーションする
• 中古マンションの管理費・修繕積立金と比較してから判断する
• 不動産エージェントなど、売る側ではなく買い手の立場に立つ第三者のプロに相談する

まとめ

新築マンションの管理費・修繕積立金について、この記事でお伝えしたことを改めて整理します。

マンション購入は人生で最も大きな買い物のひとつです。物件価格だけでなく、管理費・修繕積立金を含めた「住み続けるためのコスト」を見極めることが、後悔しないための第一歩です。

そして大切なのは、売る側ではなく、買う側の味方に相談することです。ハウスクローバーでは、物件探しから管理費・修繕積立金を含めたトータルコストの検証まで、不動産エージェントが中立の立場でサポートしています。新築・中古を問わず、あなたにとって本当に最適な選択を一緒に考えます。

よくある質問（FAQ）

Q. 新築マンションの管理費と修繕積立金の相場はいくらですか？

A. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費の全国平均は月額11,503円、修繕積立金の全国平均は月額13,054円です。ただし首都圏の新築マンション（70㎡換算）では、管理費だけで月額20,000円を超えるケースも多く、修繕積立金と合わせると月額約30,000円に達することもあります。

Q. 新築マンションの修繕積立金はどれくらい値上がりしますか？

A. 国土交通省の調査によると、段階増額積立方式を採用したマンション249事例の平均値上げ幅は約3.6倍です。新築時に月額8,000円だった修繕積立金が、最終的に28,000円を超えるケースもあります。2024年の新ガイドラインでは値上げ幅の上限を約1.8倍とする方針が示されましたが、基準額自体が引き上げられているため、月額の負担が大きくなることに変わりはありません。

Q. 新築マンションの管理費はなぜ中古より高いのですか？

A. 主に3つの理由があります。第一に、デベロッパー系管理会社が競争のない状態で管理契約を結ぶため、利益率が高く設定されやすいこと。第二に、既存マンションでは管理会社の切り替えリスクがあるため利益率を抑えざるを得ず、その分を新築マンションで回収する構造があること。第三に、コンシェルジュやジムなど豪華な共用施設の維持コストが管理費に上乗せされていることです。

Q. 修繕積立金が不足するとどうなりますか？

A. 大規模修繕工事の際に、1戸あたり数十万円〜100万円程度の一時金が追加で徴収される可能性があります。国土交通省の調査では、修繕積立金が計画に対して不足しているマンションは全体の約34.8%にのぼります。一時金の支払いが困難な住民が出ると、必要な修繕工事が先送りされ、建物の劣化やマンション全体の資産価値低下につながるリスクがあります。

Q. 第三者管理方式とは何ですか？デメリットはありますか？

A. マンション管理組合の理事長や役員の役割を、住民ではなく管理会社などの外部専門家に委託する方式です。管理の手間がなくなるメリットがある一方、管理会社が管理者に就任すると、修繕工事の発注者と受注者が同じになる利益相反のリスクがあります。また、一度導入すると理事会方式に戻すのが極めて困難で、住民のチェック機能が失われやすいという問題もあります。

Q. 管理費・修繕積立金を抑えるにはどうすればよいですか？

A. 購入前の段階であれば、段階増額方式ではなく均等積立方式を採用している物件を選ぶ、共用施設が過剰でない物件を選ぶ、管理会社の変更実績がある中古マンションを検討する、といった方法があります。購入後であれば、管理組合として管理委託費の見直しや管理会社のリプレイス（切り替え）を検討することも有効です。いずれの場合も、不動産エージェントなどの第三者に相談し、適正な水準かどうかを客観的に判断することが重要です。

Q. 新築と中古、管理費・修繕積立金の総額はどちらが安いですか？

A. 購入時点では新築の方が修繕積立金が安く見えますが、20年後には管理費＋修繕積立金の月額合計で約20,000〜25,000円の差が開きます。年間で24万〜30万円、10年間で240万〜300万円の差になる計算です。中古マンション（築15〜20年）は修繕積立金の値上げが既に済んでおり、現在の金額が大きく変動するリスクが低いため、長期的なトータルコストでは中古の方が負担が小さくなるケースが多いと言えます。