中古マンションを購入するときの住宅ローン審査で気を付けること

Like 

新居を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用すると思います。しかしそのうちの大半の方は、初めて利用される方でしょう。「住宅ローンを組む際に気を付けることは何かあるの？」「あらかじめ準備しておくことや、してはいけないことはあるの？」今回は住宅ローンの審査でどのような点がみられるのか、またどのようなことが審査に悪い影響を与えてしまうのか。そういった観点から住宅ローンについてご説明していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

そもそも住宅ローンの審査は誰が何のために審査をするのでしょうか。まず住宅ローンはお金の貸し手である金融機関が、お金の借り手である債務者に対して審査をし、お金を貸し出す仕組みとなっています。

そのため住宅ローンの審査は、その債務者がお金をちゃんと返済してくれるのかどうか、どのくらい信用できるのかという点を中心にみられることとなります。

金融機関は債務者のあらゆる情報を調べ、様々な角度から返済能力や信用度を審査していきます。そして返済できない、信用できないと判断されると住宅ローンの借り入れを否認することももちろんあります。

つまりどういったポイントに気を付けておくか知ったうえで、あらかじめしっかりと準備をしておくことが重要となります。

中古マンション購入のために住宅ローンを組みたい。しかしまずは何から準備していいかわからないという方も多いのではないでしょうか。こちらでは住宅ローンの審査前にやっておくべきことについて、注意点も交えながら解説していきます。

住宅ローンには多くの書類が必要になります。ではどのような書類が必要となるのでしょうか。住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」の二段階があります。

「事前審査」は金融機関による返済能力の審査がメインの審査。「本審査」は信用保証会社も含めより細かく、様々な角度から債務者の信用度合や、物件の担保等の審査となります。

必要書類はそれぞれの審査で違います。そして金融機関や借入する条件によっても変わってくるのですが、代表的な必要書類をお伝えします。

事前審査時

• 源泉徴収票コピー（勤務先より取得）
• 本人確認書類コピー（免許証、パスポート等）
• 健康保険証コピー
• 認印
• 物件資料（不動産会社より取得）

本審査時

上記の資料にプラスして、

• 住民票
• 印鑑証明書
• 実印
• 住民税課税決定通知書
• 物件に関する書類（売買契約書、重要事項説明書等）
• その他銀行より徴求される書類

自営業の方や会社代表者の方ですと、源泉徴収票コピーのかわりに確定申告書や、決算書が必要となります。本審査時に実印がない方の場合は、本審査後に実印登録をすることでも対応は可能となっています。

住民票や印鑑証明書は発行3か月以内のものが有効となる場合がほとんどですので、取得の時期には注意してください。また、物件資料や売買契約書等については不動産エージェントに相談し確認しながら用意を進めていくほうが安全でしょう。

また、他に借入がある場合は返済予定表や、借入残高のわかる書類等も必要となります。発行に時間がかかる場合もありますので、あらかじめ用意しておきましょう。

基本的に必要書類が整わない限り銀行の審査は進みません。そのため書類１つ揃わないだけですべてのスケジュールが後ろ倒しになってしまう場合もありますので注意が必要です。

みなさんの中には、「個人信用情報」という言葉を一度は聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。この個人信用情報とは何か、そして事前にどうすれば確認できるのかを説明していきます。

個人信用情報とは、簡単にいえばクレジットやローンについての過去の取引に関する情報のことです。クレジット会社が顧客の信用を判断するための情報となっています。

この個人信用情報によくない履歴があると、クレジット会社からの信用がないとみなされ、住宅ローンの審査上でも信用がないとの判断を下されてしまいます。

信用情報機関は国内にシー・アイ・シー、全国銀行個人信用情報センター、日本信用情報機構の3つがあります。ご自身の信用情報をチェックする方法は情報機関ごとに違いがありますが、郵送や窓口、インターネットにて手続きができます。

会社員と自営業者の方では住宅ローンの審査で見られるポイントが違います。ではどのような点で違いがあり、自営業者の方はどのようなポイントに気を付けるべきなのでしょうか。

自営業者の場合、「所得」が審査の基準となります。会社員であれば「年収」が審査の基準となるのですが、自営業者の場合売上から経費を引いた所得が審査材料となります。

この「所得」の見方については各金融機関によって多少の違いがあります。例えば過去3年間のうち最も所得が低い年を基準として審査するケースや、過去3年間の平均所得と直近の所得を比べ低い方を基準とするケースもあります。

つまり赤字や所得の低い確定申告書に対して、金融機関は厳しい見方をすることになります。そのため、過大な経費や赤字の解消をすることで、住宅ローンの審査の準備をすることが重要です。

住宅ローンの審査においてできれば希望通りの金額で承認がおり、いい結果がでるようにしたい。そのためには住宅ローンの審査でどのような点がポイントとなるのか、そしてどんな事象がマイナスの影響を与えるのかを解説していきます。

既に他に借入をしていて、返済が遅れてしまったことはないでしょうか。少しくらい遅くなってもきちんと返済していれば大丈夫、というわけではありません。

金融機関はあくまで債務者に安心して貸し出しすることができるかどうかを判断します。毎回返済日を遅延している方に対して、安心して貸し出せるかというともちろんそうではありません。

金融機関によっては通帳の動きと返済日を確認し、遅延がないか調べるところもあります。もし今借入があるのなら、返済日にきちんと返済をしておきましょう。

返済できずに滞っている借入はありませんか？少額の借り入れだからといって、返済せずにそのままにしておくと大変なことになってしまいます。

支払い期日に返済できず、長期間にわたって返済を滞らせてしまうと信用情報機関に登録されてしまう可能性があります。その場合、5年程は「延滞者」としての情報が残ってしまい、新たな借り入れをする際にとても厳しい判断をされてしまいます。

借入はしていないので大丈夫、という方にも注意が必要なケースがあります。それは携帯電話の支払いです。

近年携帯機種も10万円前後するものが増えており、毎月の割賦販売で購入する方も非常に増えています。ついつい忘れて支払いをしていないと、遅延とみなされるケースもありますので十分注意しましょう。

車のローンや教育ローン、カードローン。全部合わせてどのくらいの借り入れをしているでしょうか。その借入のせいで希望の住宅ローン金額が借入できない可能性があります。

金融機関は住宅ローンだけではなく、全ての借り入れに対しての返済能力を判断しています。そのため他に多くの借り入れがあると、住宅ローンとして貸し出せる金額が下がってしまう場合があります。

特にクレジットカードの「キャッシング枠」には注意が必要です。こちらは現在利用している金額ではなく、枠としてもっている限度額として判断されてしまいます。

つまり50万円の限度額でキャッシング枠を保有していると、たとえ利用していなくても50万円の借り入れがあるとの判断をされてしまいます。返済比率ギリギリの金額で住宅ローンを申し込みしている場合は、こういったキャッシング枠も外しておく必要があります。

給料は正社員並みにもらっているし、他の借り入れもないから安心。しかし正社員と、非正規雇用では銀行の審査内容が変わってきます。パート・アルバイト、契約社員、派遣社員といった非正規雇用と呼ばれる勤務形態ですと、金融機関からの審査基準は厳しくなります。

それはなぜかというと、銀行は収入の継続性や安定性を重視するからです。特にパート・アルバイトの方ですと主債務者として民間の金融機関から借り入れするのはかなり厳しくなるでしょう。

契約社員や派遣社員の場合、住宅ローンが組めないということではありませんが勤続年数や会社規模によって結果が変わってきます。契約社員の方ですと会社を解雇されてしまうケースに備えて、収入の審査が少し厳しくみられる場合もあります。

正社員で収入も安定、他借入もないし延滞もない。しかし金融機関はあらゆる面からのリスクを考えて審査をします。その中の一つに年齢という条件ももちろんあります。

金融機関にとって完済時の年齢は大きなポイントとなります。例えば45歳で35年ローンを組もうとした場合、完済時は80歳となります。65歳で退職した場合、残りの15年間はどこからの収入で支払いをするのでしょうか。

大企業であれば退職金にて退職後支払う余裕があるかもしれませんが、金融機関としてはなるべくそういったリスクは避けたいところです。年齢が高いとローンを組める期間が短くなり、その分月々の返済金額が高額になります。つまり返済条件が厳しく審査されてしまうことになります。

そのため高齢で組む場合には頭金を増やしたり、購入物件自体の金額を低くしたりすることで完済時の年齢を引き下げる必要があります。

健康状態が悪いことや、持病がある方において審査が厳しくなることがあります。これには理由があります。民間の金融機関で住宅ローンを組む場合「団体信用生命保険」への加入が必須となっています。

団体信用生命保険とは、もし債務者に万が一のことがあった場合、残された家族は住宅ローンの支払いをしなくてもよいという内容の保険です。しかし加入時に持病等があると加入できない場合もあり、そういった面でも高齢の場合は審査が厳しくなります。

「手持ちの現金を極力使いたくない。」「できるだけ住宅ローンを使って全てを支払いたい。」近年諸費用も含めて「フルローン」という形で住宅ローンを組める商品が銀行でも販売されています。しかしこのフルローンで組もうとする場合、通常の住宅ローンと比べて審査が厳しくなります。

それは借入金額が物件の担保価値を超えてしまうからです。そのため勤務先や属性によって審査が厳しくなる傾向があります。詳しくは関連記事の「中古マンションは頭金がなくても購入できる？」の記事も合わせてご参照ください。

「事前審査は費用がかからないし、多くの銀行に審査を出して条件のいいところを選ぼう。」不動産会社の中には、手あたり次第に銀行の事前審査を斡旋する会社もあります。しかしこのような場合、銀行側の審査に影響を与えてしまうケースもあります。

一般的に一部のネットバンク以外の金融機関では、事前審査時に信用情報の照会を行います。そしてこの照会を行った場合、信用情報機関に照会の履歴が残ります。

つまりたくさんの金融機関で事前審査を行うと、その数の分だけ履歴が残ります。これは金融機関側からすると「多くの金融機関から照会履歴があるということは何かあるのでは？」とあまりいい印象を与えないからです。

一歩間違えると希望する金額での住宅ローンが組めなくなってしまったり、最良の条件ではなくなってしまうケースもあります。あらかじめ準備しておくことで防げる場合も多くありますので、事前に信頼できるエージェントに相談し、一緒になって準備・手続きを進めていくことをおすすめします。

上記に該当する事象があったとしてもそれを隠すのではなく、エージェントに相談してください。エージェントに情報を伝えることで、解決策が見つかるケースもあります。そのためにも数ある不動産会社から信頼できるエージェントを見つけ、相談しながらマイホーム探しを進めていきましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎