その中古マンション、将来の下落率はどれくらい？

「中古マンションは新築マンションより価値が下がりやすい」

そのように考える方は少なくありません。

しかし一口に中古マンションといっても、将来の下落率は物件によって異なります。

今回は中古マンションの資産価値の下落率や、新築マンションの資産価値が必ずしも高いといえない理由についてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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気になる中古マンションの資産価値

中古マンションの資産価値は、新築時から約25年間はほぼ右肩下がりとなります。

しかし築25年を超えると、それ以降は緩やかに下落するか横ばいになるケースがほとんどで、場合によっては資産価値が上昇する中古マンションもあります。

この状態はいわば価格の下げ止まりで、よほど悪い条件が揃う物件でない限りは、築25年を超えて資産価値の急激な下落はないと考えていいでしょう。

また中古マンションの資産価値は、購入時の価格と売却時の価格差がどのくらいなのかという視点で考えることもできます。

たとえば4,000万円で買ったAマンションが2,500万円で売れた場合と、3,500万円で買ったBマンションが2,700万円で売れた場合を比較してみましょう。

Aマンションは購入時の価格と売却時の価格差が1,500万円あるのに対し、Bマンションの価格差は800万円です。

マンションは購入時と売却時の価格差が小さいほど、買ってから売るまでの間にかかった住居費が安く済んだ＝それだけ資産価値の下落を防げたとも考えられます。

新築マンションと中古マンションでは価格の下落率が大きくなりますが、一度中古になると購入時と売却時の価格差が開きにくくなります。

そして買ってから売るまでの間にかかった住居費が安く済んだということは、その分家計にゆとりが生まれてあなたの暮らしをより良くしてくれるでしょう。

中古マンションの下落率は？

中古マンションは築25年までは資産価値が下がるものの、築25年を超えるとそこからは下落幅が小さくなるとご説明しましたが、築年数別ではどのくらい下落幅があるのでしょうか？

その答えは、不動産流通機構（レインズ）が調査・公開している首都圏の不動産流通市場データを基に作成した下記の表をご覧ください。

※東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）のデータを基に作成

上記のように、新築時から築10年までの中古マンションの下落率は15％で、それ以降も価格の下落は続きます。

しかし築21～25年で新築時からおよそ半分まで価格が下がった後は、下落幅が小さくなっていることがお分かりいただけるでしょう。

なるべく下落幅が小さくなる中古マンションを選ぶ際は、上記の結果を目安にご検討ください。

新築＝資産価値が高い、は間違い

人は新しいものほど価値が高く、古くなるほど価値が下がると判断しがちです。

しかしマンションの場合は、新築だから資産価値が高いとは限りません。

なぜなら新築マンションは、誰かが住んだその時から「新築」ではなくなり、資産価値も2割減になるといわれています。

たとえば4,000万円で買った新築マンションでも、あなたが住み始めた時には3,200万円まで価値が下がります。

2割と聞くとあまり大差がないように感じるかもしれませんが、具体的な数字を当てはめてみると意外と差があることに驚かれるのではないでしょうか。

新築マンションの資産価値の下落幅が大きいのは、不動産業界で「新築プレミアム」と呼ばれる販売価格のカラクリが関係しているのです。

新築マンションを販売する不動産会社は、テレビCMやポスティング用のチラシ・インターネット・新聞などさまざまな媒体を使って、大々的に物件を売り出します。

もちろん、広告は出せば出すほどコストもかかりますし、そのために投入するスタッフの人件費もかかります。

しかし新築マンションそのものの価値のままで売り出せば利益は出ず、不動産会社は広告費や人件費などのコストを回収できません。

そこで新築マンション販売を行う不動産会社は、本来の物件価格にコストを上乗せして売ることで利益を得ます。

つまり新築マンションの本来の資産価値は、販売価格から2割を差し引いた価格となり、購入時の価格は本当の資産価値ではないのです。

一方で中古マンションには、新築プレミアムのような上乗せ価格はありません。

そのため販売価格＝中古マンションの資産価値となり、本当の価値を判断しやすくなります。

新築マンション＝資産価値が高いと考えている方は、この点にご注意ください。

資産価値が落ちにくい中古マンションを選ぼう

中古マンションは新築マンションより資産価値が落ちにくいといっても、物件の条件次第では大幅に下落する可能性もありえます。

資産価値が大幅に下落するマンションは「負動産」ともいわれ、余分に住居費がかかるだけで資産になりにくく、所有しているだけで損をする物件です。

そして中古マンション購入において資産価値の有無を重視するべきもう一つの理由は、「万が一の時にあなたやあなたの家族を助ける切り札になるから」です。

住宅ローンの返済期間中は、どんなことが起きるか分かりません。

あなたが病気や不慮の事故で亡くなる、もしくは重い障害を負って収入が途絶えるかもしれないし、家族がケガや病気になって多額の治療費が必要になるかもしれません。

はたまた転勤や住み替え・老後資金確保のために売る可能性だってあります。

そのような状況になった時、資産価値がある中古マンションであれば売却して問題を解決できる可能性がありますが、資産価値がなければ一向に売れません。

そうなれば問題解決どころか、悩みの種が増えてしまって負のスパイラルに陥ってしまうでしょう。

万が一の事態はいつ誰に起きてもおかしくないので、そのような事態が起きても負動産にならないような資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要なのです。

そして資産価値が落ちにくい中古マンションかどうかを判断するには、以下の点をチェックしてみましょう。

マンションの管理がきちんと行き届いている（管理組合がしっかりしている）

「マンションは管理を買え」という言葉があるほど、管理が行き届いているか否かは重要なポイントです。

管理がしっかりしている中古マンションは、日頃の共用設備の維持から大規模修繕に対する計画などがあります。

また住人全体で負担する修繕積立金が適正に徴収されていて、今後も重大な資金不足に陥る心配がないような財務状況であることも大切です。

マンションは住人全体の資産であり、みんなが同じ意識をもって日頃の管理や修繕計画を立てない限り、資産価値は維持できません。

マンション周辺の利便性はどうか

家族が毎日電車で通勤通学しているなら、駅近の中古マンションの方が通勤通学時間を短縮しやすくて楽です。

また駅によっては、スーパーやその他商業施設・クリニックなどが入る駅ビルがあります。

駅ビルがない駅でも、近くに大型商業施設や商店街・金融機関・病院・公共施設など、生活に欠かせない施設が集まっています。

日頃から利用する機会が多い施設や、いざ用事ができた時に目的の施設が近くにあると、歳をとってからも生活がしやすく不便を感じないでしょう。

将来の住みやすさはどうか

駅近で利便性がいい立地であることも含め、中古マンションを購入する際は将来の住みやすさがどうなりそうか予測することも重要です。

たとえば人口減少が著しい地域なら、インフラや交通網など生活に必要なものの整備が滞り、住みにくい街へと変化します。

既に人口減少が始まっている日本では、今後効率よく自治体を運営するための施策を国が促していて、住みやすい街と住みにくい街の差が開いていくことが予測されます。

中古マンションを購入後、あなたや家族がずっとその街で暮らすにしろ将来住み替えるにしろ、いくらマンションが良くても周辺環境がマイナス要因となってしまっては資産価値を維持できません。

他にも、マンション周辺の災害リスクの有無・同じエリア内で新築マンションの建設ラッシュが進んでいるか・マンションの住人の年齢層などもチェックしておきましょう。

最終的には個別に判断

新しいものほど価値が高く、古いものは価値が下がると考える方がまだまだ多いですが、長い目で見ると中古マンションの方がお得です。

一方で、全ての中古マンションの資産価値がデータどおりに推移しているとも限りません。

今後中古マンションを購入する際は、データと物件そのものの条件をよく調べて検討したうえで、本当に資産価値があるかどうかを個別に判断しましょう。

とはいえ、気になる中古マンションに資産価値があるかどうか、将来の下落率がどのくらいになりそうか個人で調べるには限界があります。

そのため、中古マンションのことに詳しい不動産エージェントに相談することで、効率よく本当に資産価値がある物件を見つけやすくなります。

資産価値がある中古マンション探しは、ぜひ頼れる不動産エージェント探しから始めましょう！

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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