コンパクトマンションは買いか？後悔しないための選び方とメリット・デメリット

この記事で分かること

コンパクトマンションとは、専有面積がおおむね30〜50㎡台で、1LDKや2LDKなど単身者やDINKs（共働きで子どものいない世帯）に向いた広さのマンションを指します。

駅近で手頃な価格に買えるのが魅力ですが、住宅ローン控除の床面積要件や、将来の売りやすさなど、知らずに買うと後悔しやすい注意点もあります。

この記事では、不動産業界歴17年の現役エージェントである私が、コンパクトマンションのメリット・デメリットから、後悔しない選び方までを解説します。

以前は分譲マンションといえば家族向けの広いマンションが主流でしたが、ここ最近はコンパクトマンションと呼ばれるタイプの物件が増えていることをご存知でしょうか。

コンパクトマンションとは、一般的に専有面積が30㎡〜50㎡程度（1K〜2LDK）の、単身者やディンクス（共働き夫婦・DINKs）向けに設計された分譲マンションのことで、都市部を中心にじわじわと増えています。

なぜ今コンパクトマンションが増えているのか、そしてコンパクトマンションの魅力や住むのに適した方、購入前にチェックするべき注意点などをご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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コンパクトマンションが増えた背景

コンパクトマンションが増えた背景には、人口の減少と世帯数の割合の変化が挙げられます。

総務省では5年に1度の頻度で全国の人口について調べる国勢調査を行っていますが、2015年（平成27年）に行った際は、1920年（大正9年）に調査を開始してから初めて日本の人口が減少に転じ、大きな話題となりました。

それ以前の日本の人口は、バブル経済が崩壊して以降ほぼ横ばい状態が続いており、いずれは減少に転じるだろうと予測されていました。

しかし2015年の調査結果は、国や専門家の予測より早い段階で減少に転じたことが明らかとなり、当時は驚いた方も多かったと思います。

また2015年の国勢調査では、人口減少と同時に初めて65歳以上の人口が日本の総人口に対して4人に1人の割合となったことや、75歳以上の人口が15歳未満の人口を上回るなどの結果も明らかとなりました。

※参照元：総務省統計局 平成27年国勢調査（人口等基本集計）結果の公表 ―「初の人口減少」確定に当たって―

こうした人口減少や少子高齢化の加速は、世帯数の割合にも大きな影響を及ぼしています。

現に日本の世帯数（単身世帯・夫婦のみ・夫婦と子ども世帯・ひとり親と子ども世帯の総数）自体は、2020年（令和2年）まではわずかに上昇するものの、それ以降は減少に転じると予測されています。

ただしこれを世帯の分類別で見てみると、単身世帯およびひとり親と子ども世帯は2030年（令和12年）まで、夫婦のみの世帯は2025年（令和7年）まで数が増加するとの予測も出ています。

一方で夫婦と子どもからなる世帯、いわゆるファミリー世帯の数は既に減少に転じており、その差はどんどん広がるばかりです。

※参照元：国立社会保障・人口問題研究所 『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2019年推計）

こうした人口と世帯の割合の変化に伴い、これまでのようなファミリー世帯をターゲットにした広さや間取りのマンションではなく、少人数世帯の暮らしに合うコンパクトマンションが増えているのです。

コンパクトマンションはこんな方におススメ

時代の変化に合わせた新しいマンションスタイルであるコンパクトマンションは、ファミリー向けの物件ほど面積が広くありません。

そのため住むのであれば、独身の方や子どもを作らない夫婦（DINKs）、子どもが独立して再び夫婦2人きりになったシニアなど、家族の人数が少ない世帯がおススメです。

コンパクトマンションの魅力とメリット

続いて、コンパクトマンションの魅力やメリットについてご紹介します。

駅近の利便性が良いところに手ごろな価格で

コンパクトマンションはファミリータイプのマンションと違い、建てる際に広い敷地を必要としません。

そのため用地が限られている駅近の土地でも建てやすく、交通利便性がいいエリアで暮らすことができます。

駅周辺にはスーパー・コンビニ・商店街など暮らしに欠かせない施設も集中しているため、交通アクセスだけでなく生活利便性もいい点が魅力です。

また1戸あたりの面積が小さい分、物件価格も手ごろな価格で販売されていることが多いので、予算内で不便のない暮らしを送れるマンション購入を実現しやすいこともコンパクトマンションのメリットといえるでしょう。

独身にちょうどいい広さの間取り

独身の方がマンションを購入する場合、よほどのことがない限り3LDKや4LDKの間取りは広すぎて、せっかく買っても持て余してしまう部屋があるかもしれません。

しかしコンパクトマンションは少人数で住むことを想定して造られているため、間取りも1DK〜2LDKのタイプが多くなっています。

1DKや1LDKは、食事をしたりくつろいだりする空間と寝室を分けられたらOKという方におススメです。

自宅で仕事をすることが多く書斎が必要な方や、寝室とは別に趣味の部屋やお客様が泊まる時用の部屋がほしいという方であれば、2DKや2LDKがちょうど良いでしょう。

戸数が多くなる分、共用部などが充実しやすい

マンションに住む場合、エレベーターや宅配ボックス・ロビーなどの共用部分にかかるコストは、戸数全体から徴収する管理費が使われます。

マンション内の戸数が多いほど徴収される管理費も増えるため、共用部の維持管理がしやすく充実しやすいメリットが生まれます。

そのため同じ敷地面積に建つマンションでも、ファミリータイプより戸数が多くなるコンパクトマンションは、共用部が充実していて住み心地がより高まりやすくなるのです。

コンパクトマンションのデメリットと注意点

嬉しい魅力やメリットがあるコンパクトマンションですが、その反面で以下のような点に注意しなければいけません。

住宅ローン控除が使えない物件がある

実はコンパクトマンションは、広さによっては住宅ローン控除（住宅ローン減税）が使えないケースがあるので注意が必要です。

住宅ローン控除の床面積要件は、原則として「登記簿上の床面積が50㎡以上」です。ただし新築住宅については特例があり、合計所得金額が1,000万円以下の方に限り、2025年12月31日までに建築確認を受けた住宅であれば「床面積40㎡以上50㎡未満」でも対象になります（出典：国税庁・国土交通省）。

つまり、40㎡台のコンパクトマンションは、所得が1,000万円以下で一定の要件を満たす新築でなければ控除を受けられない可能性があるということです。所得が1,000万円を超える方の場合は、原則どおり50㎡以上が必要になります。

そしてこの床面積とは、登記簿謄本に記録されている面積が対象です。

マンションの床面積は、壁芯（へきしん）面積と内法（うちのり）面積の2種類の表し方があるのですが、登記簿に記録されているのは内法面積です。

壁芯面積は柱と壁の中心線より内側の面積を指すのに対し、内法面積は柱と壁の内側のみで計測した面積を指すため、両者の面積は同じではありません。

そのため、広告などに載っている壁芯面積では50㎡を超えていても、登記簿上の内法面積では50㎡（もしくは40㎡）未満となるコンパクトマンションは、住宅ローン控除の対象外となることがあるのでご注意ください。なお、要件は税制改正で変わることがあるため、購入前に最新の制度を必ず確認しましょう。

投資目的も多く、良好な管理に悪影響があることも

コンパクトマンションを購入する方は、自分が住むためではなく投資目的で買う方も多いです。

不動産投資家がコンパクトマンションをターゲットにする理由は、費用対効果が比較的高いことなどが挙げられます。

なお、住宅ローン控除は購入した本人がその物件に住むことを大前提としているため、自分で住まない投資目的でのマンション購入は控除の適用外となります。

そしてマンションの住み心地や資産価値を維持するために欠かせないのが、適切な管理組合の運営や修繕積立金の徴収です。

管理組合がうまく機能せず、修繕積立金の金額も不適切で将来値上げせざるを得ないようなマンションは、住み心地も資産価値も下がるばかりです。

しかしコンパクトマンションを所有する投資家にとって、適切な管理組合の運営が行われているか、修繕積立金の金額が適正かどうかはあまり関心がないことも多いです。

そのため不動産投資家が多いコンパクトマンションは、本来あるべき良好なマンション管理が行われず、住み心地や資産価値に悪影響を及ぼす可能性があるのです。

コンパクトマンションを買って後悔しやすいケース

ここまでメリットとデメリットをお伝えしてきましたが、実際にコンパクトマンションを買って後悔につながりやすいのは、次のようなケースです。

一つ目は、結婚や出産で家族が増え、住み始めてから手狭になってしまうケースです。

購入時は単身やご夫婦2人でちょうど良くても、ライフスタイルが変わると広さが足りなくなり、早い段階で住み替えを迫られることがあります。

二つ目は、住宅ローン控除が使えると思って買ったのに、登記簿上の面積が要件に届かず、想定していた減税を受けられなかったケースです。

広告の壁芯面積だけを見て判断すると起こりやすい失敗なので、必ず登記簿上の面積で確認しておきましょう。

三つ目は、投資目的の所有者が多いマンションを選んでしまい、管理組合がうまく機能せず、住み心地や資産価値が下がってしまうケースです。

四つ目は、隣戸との距離が近く、生活音が気になってしまうケースです。

コンパクトマンションは1フロアあたりの戸数が多くなりやすいため、間取りや位置によっては音の問題が出ることもあります。

五つ目は、駅から遠い、間取りが特殊などスペックの弱い物件を「価格が安いから」と選び、いざ売るときに買い手が見つかりにくいケースです。

これらの後悔は、いずれも購入前に面積要件・管理状況・間取り・立地をしっかり確認することで、十分に避けることができます。

コンパクトマンションは将来売れない？

コンパクトマンション

現代の世帯構成の変化に合わせたコンパクトマンションですが、もし将来売ることになったら本当に売れるかどうか気になる方もいるでしょう。

コンパクトマンションを探す際は、以下の点を気にして選ぶと将来売る時も買い手が見つかる可能性があります。

ゆとりのある間取りの方が、売れやすい

「コンパクトマンションには独身の方にちょうどいい間取りの物件が多い」と述べましたが、コンパクトマンションに暮らすのは独身の方だけではありません。

子どもを作らないと選択した夫婦（DINKs）や、ファミリー向けの戸建てやマンションでは広すぎるシニア世帯も、コンパクトマンションのターゲットに適しています。

そのためコンパクトマンションを買う際は、独身の方だけでなくDINKs世帯やシニア世帯が暮らしやすいようなゆとりのある間取りの物件を選ぶと、幅広い世帯の需要が見込めて売れやすいです。

場所がよくても管理に問題があれば価値は落ちる

いくら駅近で立地がいいコンパクトマンションでも、管理が不十分であれば住み心地が悪く資産価値が下落します。

資産価値が落ちたコンパクトマンションは、いざ売ろうとしてもそれなりの値段しかつかず、希望価格で売れずに苦労するでしょう。

「マンションは管理を見て買え」という格言があるほど、管理状態の良し悪しはマンションの資産価値に直結する重要なポイントです。

新築よりも中古の方が価格の下落が小さい

コンパクトマンションを選ぶ時、「せっかく住むならきれいな新築がいい。その方が売る時も結構高値で売れるかも」と考える方もいるかもしれません。

しかし新築マンションは、本来の物件の価値に宣伝広告費や人件費などの諸経費が上乗せされています。

この上乗せ分は新築マンションを販売する不動産会社の利益になるもので、一度購入して中古で売り出す際は上乗せされません。

たとえば3,500万円のコンパクトマンションを新築で買っても、あなたが売り出す時には高くても2,800万円くらいでしか売れず、700万円もの損失が発生します。

これを新築プレミアムといい、新築物件価格のおよそ2割が相当します。

一方、中古のコンパクトマンションの販売価格は物件本来の価値を反映したものなので、いざ売る時も新築プレミアムによる価格の値下がり幅はさほど大きくありません。

コンパクトマンションを売るときのコツと売れないときの対処法

コンパクトマンションは買い手が限られると思われがちですが、ターゲットを押さえて売り出せば十分に売却できます。

ここでは、いざ売るときに後悔しないためのコツと、なかなか売れないときの対処法をお伝えします。

まず大切なのが、買い手のターゲットを意識して売り出すことです。

コンパクトマンションを買うのは、単身者・DINKs・子どもが独立したシニアに加え、投資目的の方もいます。

投資家に向けては、想定家賃や利回りが分かる資料を用意しておくと、検討してもらいやすくなります。

次に、売り出すタイミングです。

引っ越しや異動で需要が高まる1〜3月は買い手が動きやすく、できるだけ築年数が浅いうちに売り出すほうが高く売れる傾向があります。

価格設定も重要です。

強気すぎる価格は内見すら入らない原因になるため、近隣の成約事例を調べ、相場に沿った価格でスタートしましょう。

内見時の第一印象も成約を左右します。

ハウスクリーニングや必要最小限の補修で部屋をきれいに見せるだけでも、買い手の印象は大きく変わります。

それでも売れないときは、売り出し方やエージェントの見直しを検討してください。

写真や広告文の質が低い、媒介を任せた会社が積極的に動いていない、という理由で売れ残っているケースは少なくありません。

売却に強いエージェントへ相談し直すことで、状況が改善することもあります。

コンパクトマンションは「売れない物件」ではなく、「売り方を間違えると売れにくい物件」だと考え、ターゲット・時期・価格・売り出し方を丁寧に整えていきましょう。

住み替えで手狭になったら？コンパクトマンションは賃貸に出すという選択肢

コンパクトマンションでよくある後悔のひとつが、家族が増えて手狭になることですが、その場合の出口は「売る」だけではありません。

立地の良いコンパクトマンションは、賃貸に出すという選択肢も持てます。

駅近で単身者やDINKsからの賃貸需要が高いエリアであれば、住み替え後も人に貸して家賃収入を得ながら、資産として持ち続けることができます。

将来また自分や家族が住んだり、タイミングを見て売却したりと、選択肢を残せるのがコンパクトマンションの強みです。

ただし、賃貸に出すときに注意したいのが住宅ローンです。

住宅ローンは本人が住むことが前提のため、住み替えで自分が住まなくなった部屋をそのまま賃貸に出す場合は、必ず借入先の金融機関に相談してください。

無断で賃貸に出すと、ローン契約違反になることがあります。

また、賃貸に出すと管理会社への委託費や原状回復費などのコストもかかるため、想定家賃から経費を引いて手元にいくら残るかを試算しておくことが大切です。

このように、コンパクトマンションは「売る」と「貸す」の両方を出口として考えておくと、ライフスタイルが変わっても柔軟に対応できます。

コンパクトマンションで失敗しないための選び方チェックリスト

コンパクトマンションで後悔しないために、購入前に次の点を確認してください。

• 専有面積が住宅ローン控除の床面積要件（原則50㎡以上、新築は所得1,000万円以下の特例で40㎡以上）を満たすか確認したか
• 駅距離や周辺環境など、将来の資産価値を支える立地条件が整っているか
• 管理組合の運営や修繕積立金が健全か、投資目的の所有者が多すぎないか確認したか
• 将来も需要が見込める間取り・広さか（売りやすさ）を考えたか
• 新築プレミアムが乗って割高になっていないか、中古も含めて比較したか
• 自分のライフプラン（結婚・家族構成の変化）に、その広さが合うか

メリット・デメリットや地域性などを判断しながら検討しよう

人口減少や時代の流れに伴う世帯構成の変化に対応できるコンパクトマンション。

安易に購入を決めるのではなく、頼れる不動産エージェントに相談しながらメリット・デメリットや住みたい街の地域性などを考慮したうえで、購入するかどうかを判断しましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1：コンパクトマンションとは何㎡からですか？

明確な定義はありませんが、一般的には専有面積30〜50㎡台で、1LDKや2LDKなど単身者やDINKsに向いた広さのマンションを指します。ワンルームより広く、ファミリータイプより狭い中間的な広さが特徴で、駅近の利便性の高い立地に多く供給されています。

Q2：コンパクトマンションを買って後悔する理由は何ですか？

専有面積が狭く住宅ローン控除の床面積要件を満たさない物件があること、投資目的の所有者が多く管理に影響が出ることがあること、ライフスタイルの変化で手狭になること、間取りによっては将来売りにくいことなどが代表的です。立地と管理、面積要件を事前に確認すれば多くは防げます。

Q3：コンパクトマンションは将来売れないって本当ですか？

一概に売れないわけではありません。駅近で立地が良く、管理が健全で需要のある間取りであれば、十分に売却できます。むしろ新築より中古のほうが価格の下落幅が小さい傾向もあります。逆に立地や管理に難があると、コンパクトに限らず売りにくくなる点は同じです。

Q4：コンパクトマンションは住宅ローン控除を使えますか？

床面積の要件を満たせば使えます。住宅ローン控除は登記簿上の床面積（内法面積）が原則50㎡以上が条件です。ただし新築住宅は、合計所得1,000万円以下の方に限り、2025年12月31日までに建築確認を受けたものなら40㎡以上50㎡未満でも対象になる特例があります。広告の壁芯面積では超えていても内法面積で足りない物件があるため、購入前に登記簿上の面積と最新の制度要件を必ず確認しましょう。

Q5：コンパクトマンションはどんな人におすすめですか？

駅近の利便性を重視する単身者やDINKs、子どもが独立して再び夫婦2人になったシニア世帯、価格を抑えて好立地に住みたい人に向いています。一方で、いずれ家族が増えて広さが必要になる可能性が高い人は、間取りや住み替え計画まで含めて慎重に検討するとよいでしょう。