旧耐震の中古マンションは買うな？業界17年のプロが教える後悔しない判断軸と例外的に買って良い条件

この記事で分かること

中古マンションの購入を検討している方が気になるポイントの一つは、やはり築年数でしょう。

以前は築年数が古い中古マンションは敬遠される傾向にありましたが、最近は購入後にリノベーションをして自分好みの家に変えるスタイルを選ぶ方が増えました。

また築年数が古い中古マンションは価格も安いため、マンション購入にかかる費用とリノベーション費用を足しても新築マンションよりリーズナブルに買える物件も珍しくありません。

そんなお得に思える中古マンションですが、旧耐震の物件購入に関しては慎重な検討が必要で、場合によっては購入を避けることをおすすめします。

今回はなぜ旧耐震の中古マンション購入があまりおすすめできないのかという理由と、例外的に購入しても良いといえる物件の特徴についてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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旧耐震の中古マンションとは

先ほどから出ている「旧耐震の中古マンション」とは、旧耐震基準が施行されていた時代に建てられた中古マンションのことを指します。

日本では建物を建てる際、最低限守らなければいけない法律として建築基準法がありますが、その中の決まりごとの一つとして耐震基準が設けられています。

耐震基準とは、大きな地震が発生した時に建物が倒壊して被害を拡大させないよう、「この程度の揺れに対する建物の強度はこのくらい」と定めた指標です。

ただし、この基準は初めて設けられた時からずっと同じではありません。

日本は古くから地震が多い国で、大きな地震が発生する度に耐震基準の見直しが行われてきました。

そして1978年（昭和53年）6月12日、マグニチュード7.4・最大震度5の宮城県沖地震が発生します。

当時は仙台市内で4,300戸以上の家屋が全半壊し、一部損壊した家屋も8万6,000戸以上にのぼる甚大な被害が起きました。

この宮城県沖地震を機に、地震発生から3年後の1981年（昭和56年）6月1日、それまでの耐震基準より厳しい揺れに対する新しい基準＝新耐震基準が施行されたのです。

そしてこの日以降に建築確認を受けて建てられたマンションは、全て新耐震基準に該当します。

一方、同年5月31日まで施行されていた耐震基準は、新耐震基準と区別するために旧耐震基準と呼ばれるようになりました。

旧耐震基準と新耐震基準が地震に対してどのくらい強度が違うのかは、下記の表をご覧ください。

上記のとおり、旧耐震基準は建物が倒壊しないように定められていた基準が震度5程度で、それ以上の揺れに対する規定はありませんでした。

しかし宮城県沖地震では震度5で多くの家屋が被害に遭ったため、基準を見直して現在のように改定されたのです。

築年数の注意点

先ほど新耐震基準は、1981年6月1日以降に施行されたもので、それ以降に建築確認を受けて建てられたマンションは全て新耐震基準に該当するとご説明しました。

実は耐震基準が変わった直後に完成した中古マンションの購入を検討する際は、この建築確認と築年数の違いに注意しなければいけません。

建築確認とは、「こんな建物を建てます」という計画を管轄する自治体へ申請し、内容が認められることをいいます。

申請を受けた自治体が内容をチェックし、問題ないと判断すると建築確認済証という証書が発行されるのですが、ここに書かれている日付が建築確認を受けた日となります。

そして建築確認を受けてから建築工事が始まるのですが、マンションの場合は申請から工事開始まで数ヶ月〜1年くらいかかるケースも珍しくありません。

そのため、たとえば物件情報に書かれている築年月が1982年1月となっていても、実際に建築確認を受けたのは1981年5月以前の可能性があります。

建築確認は、自治体が申請内容をチェックする段階で施行されている法律に則っているかどうかを見るため、築年月だけを見て「この中古マンションは新耐震基準だ」と判断するのは危険です。

もし購入を検討している中古マンションの築年月が1981年6月〜1983年くらいであれば、旧耐震基準時代に建築確認を受けた可能性があると考え、必ず建築確認済証を確認しましょう。

旧耐震の中古マンションを買わない方がいい3つの理由

ここからは、旧耐震の中古マンションの購入をおすすめしない3つの理由をご紹介します。

安全性に不安

1つ目の理由は、やはりマンション自体の安全性に不安があるからです。

実際に旧耐震基準の家屋と新耐震基準の家屋では、改正後に発生した大規模地震においても建物被害に以下のような違いが表れました。

＜阪神・淡路大震災の場合＞

1995年（平成7年）1月17日発生 マグニチュード7.3 最大震度7

・旧耐震基準の家屋の被害…63.5%

・新耐震基準の家屋の被害…23.1%

＜東日本大震災の場合＞

2011年（平成23年）3月11日発生 マグニチュード9.0 最大震度7

・旧耐震基準の家屋の被害…19%

・新耐震基準の家屋の被害…12%

＜熊本地震の場合＞

2016年（平成28年）4月14日発生（前震） マグニチュード6.5 最大震度7

2016年（平成28年）4月16日発生（本震） マグニチュード7.3 最大震度7

・旧耐震基準の家屋の被害…45.7%

・新耐震基準の家屋の被害…18.4%（建築年月日1981年6月～2000年5月）

6.0%（建築年月日2000年6月以降）

※阪神・淡路大震災と東日本大震災の割合は、いずれも大破以上と中・小破以上の合計

※熊本地震の割合は、木造家屋の倒壊・崩壊と大破の合計

※参照元：内閣府防災 住宅等の耐震化の推進について 昭和56年以前に建築された住宅の被害

国土交通省住宅局 「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント 木造建築物の被害の状況

調査結果のまとめ方に多少違いはあるものの、上記の数値を見ると旧耐震と新耐震でこんなにも揺れに対する安全性が違うことがお分かりいただけるでしょう。

住宅ローンが利用しにくい

2つ目の理由は、住宅ローンが利用しにくい点です。

金融機関は融資の際、万が一住宅ローンの返済ができなくなった時に備えて物件に対して担保をかけます。

担保がかけられる物件は、住宅ローンの返済不可となっても物件を売れば残債を回収できる見込みがあると判断されている証です。

しかし旧耐震の中古マンションは、いくら立地が良くて内装をリノベーションしてきれいにしても、大きな地震が起きた際に倒壊の危険性が高くなります。

もし本当に倒壊してしまうと、その後名義人が住宅ローンの返済ができない状態になっても残債を回収できる見込みが立たず、金融機関側が損をすることになります。

そうした点を懸念して、旧耐震の中古マンションを購入予定の方への融資を断る金融機関が増えているのです。

中古マンション購入にあたり住宅ローンの利用を検討している方は、ぜひ覚えておいてください。

資産価値が低くなる

3つ目の理由は、中古マンションそのものの資産価値が低くなる点です。

中古マンションの資産価値は、立地の良さや管理状態の良し悪しなど複数のポイントから判断されます。

しかし、いくら立地や管理状態など他の条件が良くても、旧耐震に該当する中古マンションはそのことがマイナスとなり、資産価値が下がりやすくなります。

理由は前に説明した住宅ローンに関係してきますが、住宅ローンを出さない銀行が増えれば、購入できる人も相対的に減るので、需要が減ることで資産価値が下がると思われます。

資産価値の低さは中古マンションの売却価格などに大きな影響を与えるので、いずれ売る予定がある方は避けた方が良いでしょう。

「旧旧耐震」と旧耐震の違いを知っておく

旧耐震マンションには、さらに細かく分けて「旧旧耐震」と呼ばれるさらに古い基準で建てられた物件があります。これは1981年6月1日以前の旧耐震基準のうち、さらに1971年（昭和46年）以前に建築確認を受けた物件を指します。

1971年（昭和46年）に建築基準法施行令が改正され、旧耐震基準の中でも柱の帯筋（鉄筋を巻く間隔）について改善が行われています。それ以前の物件は柱の鉄筋の量が極端に少なく、揺れに対して脆い構造になっています。

実際の営業の現場感覚では、1971年以前の旧旧耐震マンションは原則として避けるべきと判断します。1971年以降〜1981年5月までの旧耐震マンションでも慎重な判断が必要ですが、1971年以前は一段とリスクが高くなります。

検討中の物件が築50年以上であれば、建築確認の年月日を必ず確認してください。「旧旧耐震」に該当する場合、後述の例外条件を満たしていても安全性に不安が残ります。

5階建て以下の壁式構造マンションは例外的に強い

旧耐震マンションの中でも、5階建て以下の壁式構造マンションは耐震性が比較的高く、業界では例外的に「買って良い旧耐震」とされることがあります。

壁式構造とは、柱と梁ではなく、壁全体で建物を支える構造です。低層マンションや団地タイプの建物に多く採用されており、地震の揺れに強い特徴があります。一方、ラーメン構造（柱・梁で支える構造）は中高層マンションに多く、旧耐震では揺れに弱くなりがちです。

業界17年で多くのマンションを見てきた経験では、阪神・淡路大震災でも壁式構造の低層マンションは被害が比較的少なかったというデータが見られます。「団地」と呼ばれる築古の集合住宅で旧耐震基準のものでも、壁式構造であれば一定の耐震性が期待できるケースがあります。

配管・設備の更新リスクとRC造マンションの平均寿命

旧耐震マンションの「築古」というリスクは、耐震性だけではありません。給排水管や電気設備などのインフラも同じく古く、リフォームでは解決しきれない問題が潜んでいます。

共用部配管の更新可否

築40〜50年のマンションでは、共用部の給排水管が劣化していることが多く、定期的な更新が必要です。しかし古いマンションでは配管を躯体（コンクリート）に埋め込んでいる構造のものがあり、この場合は更新そのものができません。

配管更新ができないマンションは、漏水トラブルが慢性化したり、最終的に建て替えしか選択肢がなくなったりします。検討中の旧耐震マンションでは、「過去に共用部の配管更新工事を実施したか」「今後の更新計画があるか」を必ず確認してください。

RC造マンションの平均寿命は約68年

国土交通省の資料によれば、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの期待耐用年数は約68年とされています。1980年築のマンションは、計算上2048年あたりが寿命の目安となります。

「築40年で買って20〜30年住めば寿命が来る」という時間軸を考えると、旧耐震マンションは購入後に建て替えや解体の議論に巻き込まれる可能性があります。長期で住むつもりなら、建て替え時の住民負担まで覚悟しておく必要があります。

例外的に買っても大丈夫な旧耐震の中古マンションの3つのケース

これまで旧耐震の中古マンションの購入をおすすめしない理由をご紹介してきましたが、旧耐震の中古マンション全てがNGというわけではありません。

次に紹介する3つのケースに当てはまる中古マンションなら、たとえ旧耐震の物件でも購入を検討してみる価値はありそうです。

耐震診断をして現行の耐震基準に適合している中古マンション

旧耐震の中古マンションの中には、耐震診断を受けて現行の耐震基準を満たしていると認定されている物件があります。

耐震診断は専門家が行うので、プロの目から見て安全だとお墨付きが付いた中古マンションなら、安心して購入計画をすすめられます。

耐震改修工事がされている

耐震診断の結果、現行の耐震基準を満たしていないと判断された中古マンションでも、その後きちんと耐震改修工事が行われている物件も購入検討対象となります。

ただし耐震改修工事といっても、現行の耐震基準に合うようにマンション全体で工事が行われているケースもあれば、部分的な改修工事を行ったケースもあります。

そして耐震改修工事の有無を見た目で判断するのは難しいので、購入前に「自治体の補助金や助成金制度を活用して耐震診断や耐震改修工事を行ったか」と尋ねてみましょう。

近年は建物の耐震化に力を入れる自治体が増えていて、そのほとんどが耐震診断や耐震改修工事を実施する場合は補助金や助成金を受けられる仕組みになっています。

もし自治体の補助金や助成金を活用して耐震改修工事を行った中古マンションなら、自治体から補助金や助成金の認定書などが発行されていますので、それを目安に検討するといいでしょう。

解体や建て替えの計画があり、修繕積立金も充足

どんなに立派なマンションでも築年数が経つと劣化が目立ってきて、やがて解体や建て替えが行われます。

旧耐震の中古マンションで現行の耐震基準を満たしていなくても、建て替える際は新耐震基準に沿って建てられるため、購入を検討してもいいでしょう。

ただしマンションの解体や建て替えは容易に決まるものではなく、検討し始めた時期から実施まで長い年月をかけているケースも少なくありません。

しかも解体や建て替え計画を進める中で、住人から賛同や協力を得なければいけない工程が多く、そこでなかなか賛同や協力を得られず計画が長期化してしまうこともあります。

そのため、既に解体や建て替えに関する具体的な計画が決まっている中古マンションなら、住人からきちんと賛同・協力を得られていると判断できます。

またマンションを建て替える際は、これまで住人が支払ってきた修繕積立金が使われます。

解体して建て替えるには多額の修繕積立金が必要ですが、その資金が十分足りているようであれば、費用追加の心配がなく工事が行われるので安心です。

耐震基準適合証明書の取得と税制メリット

旧耐震マンションを購入する際に、ぜひ知っておいてほしいのが耐震基準適合証明書の活用です。この書類を取得できるかどうかで、住宅ローン控除・不動産取得税・登録免許税の軽減対象になるかが変わります。

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書は、建築士事務所登録のある建築士、または指定確認検査機関が、建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類です。

旧耐震マンションでも、耐震診断を受けて現行基準を満たすと判定されれば取得できます。または、耐震補強工事を実施して基準を満たすことで取得することも可能です。

取得のタイミング（重要）

耐震基準適合証明書には取得のタイミングに厳密なルールがあり、原則として引渡し（取得）の前後で所定の手続きを踏む必要があります。旧耐震物件で引渡し後に耐震改修を行う場合は、引渡し前に申請しておくなどの段取りが必要です。タイミングを逃すと税制優遇の対象外になる場合があるため、購入を決めた段階で早めに不動産エージェントや建築士に相談してください。

住宅ローン控除の特例

旧耐震マンション（登記上、昭和56年12月31日以前に建築）であっても、耐震基準適合証明書を取得すれば住宅ローン控除の対象になります。控除額は年末残高の0.7%×10年間（中古住宅の場合。買取再販物件などは最大13年）で、新耐震の中古マンションと同じ扱いになります。

控除を受けられないと、数十万〜百万円規模の節税機会を失うことになります。旧耐震マンションを検討する際は、必ず適合証明書の取得可否を確認してください。

不動産取得税・登録免許税の軽減

耐震基準適合証明書を取得すれば、不動産取得税の軽減（自己居住用で築年数による控除額が増える）、登録免許税の軽減（所有権移転登記・抵当権設定登記の税率減免）も適用されます。

旧耐震マンションは購入時の諸費用が新耐震より高くなりがちですが、適合証明書の取得でこの差を縮められます。

旧耐震マンション購入チェックリスト

業界17年の経験から、旧耐震マンションを検討する際に必ず確認しておきたい項目を整理します。

建物の年代と構造の確認

• 建築確認済証で建築確認の年月日を確認した（1981年6月1日が境界）
• 1981〜1983年築の場合、建築確認日が1981年5月以前でないか確認した
• 1971年以前の「旧旧耐震」に該当しないか確認した
• 構造（壁式構造かラーメン構造）を建築確認済証で確認した
• 階数（5階建て以下の低層か中高層か）を確認した

耐震性の確認

• 過去に耐震診断を実施したか確認した
• 耐震診断の結果（現行基準適合・不適合）を確認した
• 耐震補強工事の実施履歴を確認した
• 自治体の補助金・助成金の認定書の有無を確認した
• 耐震基準適合証明書の取得可能性を建築士に相談した

インフラ・設備の確認

• 共用部給排水管の過去の更新工事履歴を確認した
• 配管が躯体埋め込み構造でないか確認した
• 電気・ガス設備の更新状況を確認した
• 長期修繕計画書で今後の更新予定を確認した

税制・住宅ローン

• 住宅ローン控除の対象になるか確認した（耐震基準適合証明書取得可否）
• 不動産取得税・登録免許税の軽減対象か確認した
• 複数の金融機関で住宅ローンの事前審査を通した

将来のリスク

• 修繕積立金の残高と建て替え計画の有無を確認した
• 過去5年分の総会議事録で建て替え・解体の議論を確認した
• 検討エリアのハザードマップ（地震・液状化）を確認した

これらをすべて自分で確認するのは難しいため、旧耐震マンションに詳しい不動産エージェントに同行依頼するのが最も確実です。

旧耐震の中古マンションを勧めてくる不動産業者には注意が必要

旧耐震の中古マンションは、築年数が古い分価格が安い点に惹かれるかもしれません。

しかし本当に大地震が発生した時は、あなたやあなたの家族の身を危険にさらしてしまう可能性が高く不安です。

耐震性以外にも、住宅ローンが利用しにくい点や資産価値を落としやすい点など、旧耐震の中古マンション購入はリスクが伴います。

それを知りつつ旧耐震の中古マンションをすすめるような不動産業者は、物件を購入した後のあなたやあなたの家族のことを真剣に考えていない証なのでおすすめできません。

そして旧耐震の中古マンションは、例外的なケースに当てはまる物件であれば、購入しても大きなダメージを受ける可能性は低いです。

しかし、気になる旧耐震の中古マンションが例外的なケースに該当しているかどうかを個人で判断するのはまず無理で、見極めるには不動産エージェントの力が必要です。

中古マンションを探す前に、まずはむやみに旧耐震の中古マンションをすすめない誠実な不動産エージェント選びから始めましょう。

旧耐震マンションの見極めに強い不動産エージェントを探すなら

旧耐震マンションを買って良いか悪いかは、建築確認の年月日・構造・耐震診断の結果・耐震基準適合証明書の取得可否・配管更新の可否・住宅ローン控除の適用可否など、複合的な調査が必要です。「築古だから安い」「リノベーションすれば大丈夫」という単純な判断で買ってしまうと、住宅ローンが組めない・売却時に苦戦する・大規模修繕で多額の負担になる、といった現実に直面します。

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よくある質問（旧耐震中古マンションのFAQ）

Q1. 旧耐震マンションでも住宅ローン控除は使える？

使えます（条件付き）。

耐震基準適合証明書が取得できるマンションであれば、旧耐震マンションでも住宅ローン控除の対象になります。控除額は年末残高の0.7%×10年間（中古住宅の場合。買取再販物件などは最大13年）で、新耐震の中古マンションと同じ扱いです。

ただし、適合証明書は取得のタイミングが厳密に決まっているため、購入を決めた段階で早めに不動産エージェントや建築士に相談してください。

Q2. 耐震基準適合証明書はどうやって取得する？

建築士事務所登録のある建築士、または指定確認検査機関に耐震診断を依頼し、現行基準を満たしていると判定されれば交付されます。

費用は耐震診断で5〜10万円、適合証明書の発行で数万円程度が目安です。旧耐震マンションでも、もともと壁式構造で耐震性が確保されている物件や、過去に耐震補強工事を済ませている物件では取得可能です。

Q3. 旧旧耐震と旧耐震の違いは？

「旧旧耐震」は1971年（昭和46年）以前の旧耐震基準で建てられた建物を指します。柱の鉄筋量が極端に少なく、揺れに対して脆い構造です。

1971〜1981年5月の旧耐震は、1971年の改正で柱の帯筋（鉄筋を巻く間隔）が改善されているため、旧旧耐震よりは強くなっています。1971年以前の旧旧耐震マンションは、業界では原則として避けるべきと判断されます。

Q4. 壁式構造の旧耐震マンションは安全？

5階建て以下の壁式構造マンションは、旧耐震基準でも比較的耐震性が高いとされます。

壁式構造は壁全体で建物を支える構造で、地震の揺れに強い特徴があります。「団地」と呼ばれる築古の集合住宅で旧耐震基準のものでも、壁式構造であれば一定の耐震性が期待できます。

ただし、壁式構造かどうかは外観では判別が難しいため、必ず建築確認済証や設計図書で確認してください。

Q5. 旧耐震マンションの耐震補強はできる？

所有者の一存で決めることができる一戸建てと違い、マンションで耐震診断や耐震改修工事を行うときは、管理組合での決定が必要になるため、マンションの一室を買うために耐震診断や耐震改修工事を実施することは、基本的には難しいと考えられます。

Q6. 旧耐震マンションは資産価値が下がる一方？

一律ではありません。

立地が良い・耐震補強済み・適合証明書取得済みのヴィンテージマンションは、相応の価値を維持しているケースもあります。一方で、立地が悪く・耐震補強もなく・住宅ローンも組めないマンションは、年々値下がりしていく傾向にあります。

将来の売却を考えるなら、「次の買主にも住宅ローンが下りる物件か」を判断軸に入れてください。

Q7. 旧耐震マンションでも住宅ローンが組める銀行は？

金融機関によって対応が分かれます。

メガバンクでは旧耐震マンションへの融資を断るケースが増えていますが、ネット銀行・地銀・信用金庫の中には、耐震基準適合証明書を取得していれば融資する銀行もあります。

複数の金融機関で事前審査を通すのが鉄則です。フラット35は、旧耐震マンションでは適合証明書の取得＋一定の技術基準を満たすことが条件となります。