こんな中古住宅・中古戸建ては高くつく！？

この記事で分かること

中古住宅・中古戸建が選ばれる理由として、価格の安さがあげられます。しかし値段が安くても買ったあとに様々な費用がかかり、結果的に新築よりも高くつくこともあるんです。

これではせっかく安く中古住宅・中古戸建を買ったのに、もったいないですね。では中古住宅・中古戸建の物件選びにおいて失敗しないためにも、どんな物件を買ってはいけないのか、こちらで学んでいきましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古住宅・中古戸建ては玉石混交

中古住宅・中古戸建はほんとうに様々な物件があり、一つ一つが一点ものです。同じ住宅メーカーの住宅で、同じ時期に建った物件でも、住んでいた人によって状況が全く違います。そのため維持管理状態が悪く、価格に見合っていない物件もあればその逆もあります。

掘り出し物が見つかりやすい

中古物件では建物の価値がどのくらいあるかが価格に大きく影響してきます。そしてこの建物の価値は、築年数によって決められているのが現状です。

しかし中には築年数が経っているにもかかわらず、メンテナンスされており状態のいい中古住宅・中古戸建もあります。そういった物件は質がいいのに、安く市場に出ている場合があるのです。

そのため注意深く探していくうちに、質の良い安い中古住宅・中古戸建を見つけることができる可能性があります。

中古住宅・中古戸建てが高くついてしまうケース

掘り出し物がある一方で、もちろんその逆もあります。価格の安さにひかれて購入した中古住宅・中古戸建が、ふたをあけてみると補修や改修工事が必要であり、結果的に高くついてしまうケースもたくさんあります。

ではどのようなケースが考えられるのでしょうか。こちらで中古住宅・中古戸建が高くついてしまうケースをご説明していきます。

不動産業者が中古住宅・中古戸建ての取り扱いになれていない

多くある事例の中で、不動産業者が原因ともいえるケースが目立ちます。

そもそも中古住宅は個別性が非常に強く、数ある住宅種別の中でも特に取り扱い難易度が高いと言われています。

中古住宅を扱うには、不動産の知識はもちろんのこと、建築の知識や目利き、減税などの税制、住宅ローンなど多岐にわたります。

不動産業者の中でも新築や中古マンションまでしか取り扱えないところも多く、知識はもちろんのこと、経験や実績も必要になるのが、中古住宅・中古戸建てです。

そんな取り扱いになれていない不動産業者から購入してしまったばかりに失敗をしてしまったという事例は後を絶ちません。

インスペクションをしていない

インスペクションをしていないと、その中古住宅・中古戸建に欠陥があるのかどうかを知ることができません。たとえ売主がその中古住宅に長年住んでいたとしても、物件の中身までは把握できません。もしかしたら床下や屋根裏、躯体等に欠陥や補修が必要な箇所があるかもしれません。

もし住み始めたあとに欠陥が発覚すると、補修や改修費用がかかります。大がかりな工事の場合は住みながら工事を進めることができず、仮住まいを強いられるかもしれません。結局、数百万円の費用が別でかかってしまうケースもあります。

インスペクションをするには5万円～15万円程費用がかかりますが、将来の安心を買うという意味でも必ずしておいたほうがいいでしょう。

瑕疵担保責任の取り決めをいい加減にしてしまった

契約時に瑕疵担保責任についてしっかり取り決めをしておかないと、後々大変なことになります。

中古住宅・中古戸建の取引でよくみられるのが瑕疵担保責任を免責とする取引です。これは通常引き渡し後に売主が請負うはずの瑕疵担保責任を、売主が全く負わないという内容の契約です。

こういった物件は通常の相場よりも少し安く売られていたりします。しかし安易にこの安さにひかれて契約するのは注意が必要です。

購入する中古戸建を土地として購入し、建物は購入後すぐに解体するのであれば別ですが、建物として使う場合は瑕疵担保責任の取り決めをしっかりと結びましょう。

そうしないと住み始めた後に雨漏りや給排水管の故障など、大きな工事が必要な瑕疵が発覚しても売主に請求できなくなってしまいます。

瑕疵とされる欠陥は改修工事に多大な費用がかかるものばかりです。場合によっては数百万円でおさまらないほど費用がかかることもあります。十分に注意が必要です。

災害リスクが高い立地だった

通常不動産業者が重要事項説明時に災害リスクについても説明します。しかし調査や知識不足の担当者だと把握していない可能性もあります。

災害リスクの中には洪水や地震、液状化、土砂崩れなどがあります。そしてこれらの自然災害の要注意地域にある物件ですと、自然災害に巻き込まれる可能性は十分にあります。

自然災害の猛威により、自宅が流されてしまったり、全壊してしまっては元も子もありません。

災害リスクの高い土地では建物を建築する際に様々な費用が追加されることがあります。

液状化リスクの高い土地では地盤補強のために、数十万～数百万かかることも。また、土砂災害警戒区域では建物の耐久性向上のために追加で費用がかかる場合もあります。

国土交通省のホームページで身の回りの災害リスクを確認しておきましょう。

参考　https://disaportal.gsi.go.jp/

将来の資産価値をしっかり検討していない

中古住宅・中古戸建選びで大切なのは、今後の資産価値についてよく考えてから買うことです。将来売るときに資産価値が全然ないことに気づいても、後の祭りです。

今後の日本はゆるやかに街づくりが変わってきます。行政サービスや商業地などを一定の範囲にまとめて、効率のよいコンパクトシティに向けて進んでいくでしょう。

例えばその中で住民が住む場所は居住誘導区域となり、基本的にそのエリアで人々は住むようになります。つまり居住誘導区域とそうでないエリアで、不動産の価値が全く変わってくるでしょう。

現時点での資産価値はもちろんのこと、将来的にも価値のある物件選びをするように心がけていきましょう。

いい買い物をするためには、良い不動産エージェントから

中古住宅・中古戸建の中には安くて質のいい、いわゆる掘り出し物もあります。しかし一方で目には見えない部分で潜んでいるリスクもあります。不動産業者に全てまかせていても、その不動産業者の調査が甘かったり、中古物件の取り扱いに慣れていないと元も子もありません。

しかし信頼のできる不動産エージェントがしっかりと物件を調査し、資産価値のある中古住宅・中古戸建を一緒になって探すことで、より豊かな暮らしを実現することができます。

まずは良い不動産エージェントを探し、よりお得に素敵な住まいを見つけましょう。

中古住宅で「高くつく」を避けるためにできること

中古住宅で結果的に高くついてしまうのを避けるには、購入前にいくつかの準備をしておくことが大切です。

まず、物件価格の安さだけで判断せず、購入後に必要になるリフォームや修繕の費用も見積もり、総額で新築や他の物件と比較してみましょう。

あわせて、インスペクション（住宅診断）を受けて、建物の劣化やシロアリ、雨漏りなど、見えない部分の状態を把握しておくと安心です。

マンションの場合は、管理状態や修繕履歴、修繕積立金の積立状況も確認しておきたいポイントです。

そして、こうした見極めを一人で行うのは難しいため、中古住宅の取引に詳しい信頼できる不動産エージェントに相談しながら進めることが、「高くつく物件」を避ける一番の近道になります。

中古住宅で高くつく物件を避けるチェックリスト

• 物件価格だけでなくリフォーム・修繕費を含めた総額で比較した
• インスペクション（住宅診断）で建物の劣化を確認した
• 給排水管や外壁・屋根など大きな修繕が必要か確認した
• 管理状態や修繕履歴を確認した（マンションの場合）
• 相場を調べ、割高でないか確認した
• 信頼できる不動産エージェントに相談した

まとめ

最後に、こんな中古住宅・中古戸建てを買ってしまうと高ついてしまう物件の特徴をまとめておきます。

これらのポイントをふまえて、結局後から高ついてしまうような物件や買い方をしないようにしましょう。

よくある質問

中古住宅は本当に新築より高くつくことがありますか？

あります。

物件価格が安くても、購入後にリフォームや修繕、設備の交換などで費用がかさみ、総額では新築と変わらない、あるいは高くつくこともあります。

中古住宅で高くつくのはどんなケースですか？

大規模なリフォームや修繕が必要な物件、給排水管や外壁・屋根の劣化が進んだ物件、管理状態の悪いマンションなどが挙げられます。

安さの理由をよく確認することが大切です。

中古住宅で高くつくのを避けるにはどうすればいいですか？

リフォーム・修繕費を含めた総額で比較し、インスペクションで建物の状態を確認したうえで、相場と照らして割高でないかを見極めることが大切です。

中古住宅の購入で相談できる相手はいますか？

中古住宅の取引に詳しい不動産エージェントに相談するのがおすすめです。

ハウスクローバーでは、全国の優良な不動産エージェントから自分に合った担当者を探して相談できます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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