総戸数が少ないマンションは避けるべき！？買ってはいけない物件の見極め方とメリット・デメリット

実際の営業をしていて、よく聞かれるの質問の1つに「総戸数の少ないマンションは避けた方がいいですか？」というものがあります。

総戸数が少なければ、それだけ１戸あたりの負担が重くなり、管理費や修繕積立金などのランニングコストが高くなり、リスクが高いという認識からだと思います。

しかし、これまで数千棟というマンションの管理組合の調査をしてきた私から言わせると、総戸数が少ないからと言って避ける理由にはなりません。

この記事では、総戸数が少ないマンションのリスクと、どんなマンションであればいいのか。

その見極め方も含めて解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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総戸数の少ないマンションはリスクが高いと言われる理由

総戸数が少ないという目安は明確に定義されているものはありませんが、一般的には２０戸前半以下のものを言うことが多く、この記事でも「総戸数が少ないマンション＝２０戸前半以下のマンション」と定義して解説をしていきます。

まず総戸数が少ないマンションですが、修繕や管理など、維持管理にかかる全体の費用に対して、戸数が少ないため戸あたりの負担が大きくなりがちでリスクが高いと言われることが多いです。

確かにこれはこれで一理あります。

実際、私も調査をする中で戸数が少ないマンションについては細心の注意を払います。

ただその実情は、確かに内容が良くないマンションもありますが、その一方で優良なマンションも数多くあります。

調査をしていて思うのは、総戸数の少ないマンションほど管理の良し悪しが両極端になるものはないと感じています。

それでは管理の良いマンションとはどのような特徴があるのか。

その解説をする前に、総戸数が少ないマンションのメリットについて考えていきたいと思います。

総戸数が少ないマンションのメリット

総戸数が少ないマンションのメリットはなんと言っても、住人同士のコミュニケーションです。

人によってはデメリットと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、管理にとってはプラスに働くことが多いと感じています。

しかし住人同士のコミュニケーションが活発であれば、管理組合の運営についても活発な意見交換が交わされることも多く、総会なども住人たちが率先して進めているケースも数多くあります。

結局のところ、管理会社はあくまで管理組合から業務を委託されている業者でしかないので、管理組合が主体性を持たないマンションは管理会社の言いなりになって、本来支払わなくてもいい高い工事費などを支払っていることも多く、管理組合が主体性を持つと、管理会社をしっかりコントロールできることが多くなります。

結果としてその主体性がマンションの管理運営に良い影響を与えるので、そのような状況になりやすい条件が揃っている、戸数が少ないマンションは優良物件である可能性もあるのです。

総戸数が少ないマンションでも買っていいマンションとは

ただそのような条件が揃っていても、内容が悪いマンションはあります。

さらにもともと戸数が少ないマンションが持つリスクが極端に出てしまい、管理が悪いマンションは極端に内容が悪いものも散見されます。

それでは総戸数が少ないマンションで買ってもいいマンションとはどのような特徴を持つのでしょうか？

それは管理組合が健全に機能しているマンションです。

管理の健全性を調査するためには、管理会社や管理組合から発行される書類や長期修繕計画書、総会の議事録など様々な書類をもって行います。

場合によっては売主の方に直接ヒアリングも行います。

ただ調査自体に必要な書類を一般の方だと取得することができなかったり、そもそも書類を見て良し悪しを判断することができません。

なのでマンション購入で失敗しないためには、これらの調査をしっかりしてくれるプロ（担当者）を事前に見つけて、一緒に物件探しを進めていくことが何よりも大切です。

ハウスクローバーでは、そのような調査を行う優良な全国の担当者を探せるサイトとなっておりますので、マンションをお探しの際はご利用をお勧めしております。

この条件に当てはまっていたら避けた方がいい条件とは

総戸数が少ないマンションであっても、最終的には個別で判断していくべきとここまで解説してきましたが、ここでは、この条件に当てはまったら、立地などの他の条件が良くても避けた方が無難な特徴について解説していきます。

自主管理で総戸数が少ないマンション

自主管理で総戸数が少ないマンションは管理のリスクが高いと一般的に考えられていて、銀行なども一定の戸数を下回る自主管理のマンションはそもそも融資対象外としているところも多くあります。

融資が出にくいマンションはいくら管理内容が良かったとしても、将来売却するときに売りづらさから資産価値を落とす一因にもなりますので、基本的には避けた方が良いと考えています。

自主管理マンションに関して詳しくまとめた記事もあるので、そちらも併せてご参照いただくと理解が深まります。

縦長で総戸数が少ないマンション

縦長と言うのは、高さがあるマンションという意味です。

総戸数が少なく高さのあるマンションはワンフロアが２部屋とかになっていて、全ての部屋が角部屋という特徴があったりしますが、高さのあるマンションは修繕費が高つくので、積立金が高くなりがちです。

管理組合が機能していても、そもそも構造的なリスクがあるので、全てがダメという訳ではないですが、よほどの理由がない限り私は避けるようにしています。

滞納金が多い

滞納金とは、特定の部屋もしくは複数の部屋の方が管理費や修繕積立金を滞納している状態のことを言います。

滞納金については、他のマンションでも同じように気にしますが、総戸数が少ないマンションだとその影響が大きくなるので注意が必要です。

管理費や修繕積立金の滞納が続く部屋は、最終的には管理組合としては競売などにかけることにより回収することもできますが、それまでの負担は他の部屋に皺寄せがいきます。

ですから総戸数が少なく、多額の滞納金があるマンションはよほど注意を要します。

総戸数の少ないマンションの判断はプロのスキル次第

ここまで解説してきたように、総戸数の少ないマンションは避けるべきものではなく、優良なマンションも数多く存在します。

またエリアによっては戸数が多いマンションが少なく、マンションを希望するとどうしても戸数が少ないマンションが検討対象となるところもあります。

総戸数のマンションは管理の良し悪しが極端になりやすいという特徴があるので、特に管理組合の調査をしっかり行うようにしてください。

すでに問い合わせをしていて具体的に検討している物件がある場合は、マンションの管理組合の調査サービスもありますので、状況によってご利用を検討してみてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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