不景気でも家を買う？どんなことに気を付ければいい？

あなたが家を買うタイミングを選ぶなら、好景気と不景気のどちらを選びますか？

おそらく多くの方は、好景気に家を買うことを望まれるでしょう。

好景気は収入アップが見込め、家を買うための予算にゆとりを持たせやすくなる可能性があります。

しかし不景気の場合は収入ダウンの恐れがあるため、そのタイミングで家を買うにはリスクがあると考えるかもしれません。

しかし実は、マイホームは不景気にも強い資産なのです。

今回は不景気でも家を買うことのメリットと、リスクを減らすために必要な対策をご紹介します。

不景気に強いのは持ち家

不景気の時に持ち家が強い理由は、すぐに家を手離さなくてもいいことと、金融機関の柔軟性が挙げられます。

賃貸物件は家賃の滞納が続くと、やがて強制退去を命じられてしまいます。

家賃減額の交渉をしても、希望を聞いてもらえる可能性は低いでしょう。

不景気で収入が減って家賃が払えず、そのうえ強制退去させられてしまっては生活できません。

大家さんは家賃を支払ってくれることを条件に部屋を貸しているわけですから、やむを得ない事情でも支払えない方をいつまでも住まわせておくことはできないのです。

一方、持ち家はあなた（もしくは配偶者）が所有者ですので、収入が減ったからといってすぐに誰かから追い出される心配はありません。

そして住宅ローンを融資する金融機関では、借り入れた方が家を失わずに済むように、支払い条件の変更という方法を設けています。

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住宅ローンなら条件変更に応じてもらいやすい

住宅ローンの返済に関する条件変更には、返済期間の延長・返済額の減額・ボーナス返済の減額または停止などがあり、相談された方の状況に応じて適した方法を選べます。

金融機関によっては、条件変更の方法を複数組み合わせることも相談可能です。

※参考：住宅金融支援機構 月々の返済でお困りになったとき

住宅ローン返済の条件変更を行うには金融機関の審査が必要で、場合によっては希望どおりの方法が適用されないかもしれません。

しかし住宅ローンは長い期間返済しなければならず、その間にもしものことが起きて収入が減少し、今までのように支払い続けられなくなる可能性は誰にでもあります。

そのような方を救済するための策を、金融機関もちゃんと考えてくれているのです。

この点は、家賃を減額してもらえる可能性が低い賃貸と比べると持ち家の大きなメリットではないでしょうか。

大災害で住宅ローンが免除されることも？

不景気に陥るきっかけはさまざまですが、大災害もその一つです。

地震や風水害など大きな災害が起きると、被害に遭った地域では経済的に大きな打撃を受けて生活に困窮する方が増えます。

また大災害が起きると住宅も被害を受けやすく、最悪の場合は家を失うかもしれません。

家がなければ生活再建の見通しが立たないため早急に建て直したいところですが、前の家の住宅ローンが残っていれば二重ローンを組むことになり、金銭的負担は増えるばかりです。

そうした方々を救済するためにできた制度が、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン（通称：被災ローン減免制度）」です。

この制度は、2011年3月11日に発生した東日本大震災を機にできました。

M9.0という国内最大級の規模を記録したこの地震では、揺れが収まった直後から広い地域に津波が押し寄せ、多くの住宅や建物などが流されてしまいました。

自宅を失った方の中には住宅ローンを返済中だった方も多く、その状況で再建用に新しく住宅ローンを借り入れると、生活を立て直すどころか家計がいっそう圧迫されてしまいます。

そこで限定的に被災ローン減免制度を作り、災害で甚大な被害を受けて住宅ローンの返済ができなくなった、もしくは今後返済できなくなる恐れがある方を救済しました。

その後、被災ローン減免制度は東日本大震災以降に発生した大災害でも適用できるように整備され、2016年4月1日より正式運用となったのです。

被災ローン減免制度は、災害発生後に残った住宅ローンと抵当権を整理する制度なのですが、その際生活再建用の費用として義援金や弔慰金などの公的なお金＋預貯金（最大500万円）を手元に残しておけます。

たとえば預金が700万円、義援金が100万円あったとすると、預金の200万円は住宅ローン返済に充て、残りの500万円と義援金100万円の計600万円は生活再建に充てることができるのです。

人によっては、生活再建分を差し引いたお金を住宅ローンの返済に充てても、完済しきれないこともあるでしょう。

しかし被災ローン減免制度が適用された方は、完済しきれなかった分の支払いは免除されるので心配ありません。

しかも未完済分の住宅ローン情報は個人信用情報（ブラックリスト）には残らないため、将来新たにローンを組むことも可能です。

被災ローン減免制度を適用してもらうには融資をしてくれた金融機関の同意が必要ですが、災害を機に不景気に陥っても救済の可能性があることは、持ち家ならではの強みでしょう。

関連記事「賃貸と持ち家はどっちが有利？それぞれの違いと価値観」

 

不景気下における住宅購入対策

金融機関は、住宅ローンを借り入れた方とその家族がいざという時でも生活の基盤である家を失わずに済むように、できる限り考慮してくれる頼もしい存在です。

しかし最初からそれをあてにしていると、家を買うことが失敗に終わってしまうかもしれません。

そのため不景気における住宅購入を成功させるには、入念なライフプランニングが重要です。

家族のライフスタイルが今後どのように変化するのか、子ども達に十分な教育を与えたり理想の老後を送るために必要な資金はどのくらいなのか、さまざまなポイントを踏まえて資金計画を考えましょう。

そしてライフプランニングをする際は、楽観的ではなく悲観的な想定をすることをおすすめします。

なぜなら楽観的要素が多いライフプランニングを立てると、計画が崩れてしまった時のリカバリーが難しくなるかもしれません。

一方で悲観的要素が多いライフプランニングであれば、実際に懸念していた出来事が起きても想定内なのでリカバリーしやすく、家を失う可能性が低くなるからです。

資産価値がある家なら、万が一の場合も柔軟に対応

不景気の時に家を買うなら、その家の資産価値がどのくらいあるのか調べておくことも重要です。

資産価値がある家なら、万が一家を売って住宅ローンを返済しなければならなくなった時、売却代金（もしくは売却代金＋手元資金）で完済できる可能性があるからです。

うまくいけば住宅ローンを完済後も売却代金が残り、それを生活の立て直しに充てることだってできます。

なお資産価値は築年数だけでなく、立地・物件の状態・周辺地域の災害リスクなど複数の要素が絡み合って決まります。

万が一の事態が起きた時、あなたや家族のことを助けてくれる資産価値のある家をぜひ選びましょう。

関連記事「マンションの資産価値はどうやって判断するか？」

 

何かあった時に相談できる専門家を見つけておく

ここまで不景気における住宅購入の成功ポイントとして、ライフプランニング・資産価値のチェックなどを挙げてきました。

しかしこれらのことを全てあなたや家族だけで解決するには、かなりハードルが高いでしょう。

その高いハードルを乗り越えるためには、緊急事態が起きた時に相談できる専門家を見つけておくことが大切です。

特に住宅ローンの返済が滞ることは、相談のタイミングが遅れるほど救済方法も少なくなり、最悪の場合は競売や自己破産の道を辿るかもしれません。

しかし、ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者・不動産エージェントなど頼れる専門家へ早めに相談することで、最悪の事態を回避できる可能性を高められます。

また、先述の被災ローン減免制度は地元の弁護士会に所属する弁護士の支援が必要ですがこの制度の認知度はまだまだ低く、専門家に相談して初めて知る方も多いです。

相談できる専門家がいなければこうした制度を知らず、二重ローンに苦しみ続ける人生を送ることになるでしょう。

万が一の時に相談できる専門家を見つけ、早めに相談してハードルを乗り越えるためにベストな方法を見つけること、このことをぜひ忘れないでください。

関連記事「これからは不動産エージェントを選ぶ時代」

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大きな借金は背負うが、賃貸より柔軟性が高い

賃貸契約時の初期費用は家を買うより断然安く、入居後の支払いも毎月の家賃と更新料くらいです。

しかも必要があれば引っ越しもしやすく、金銭的な負担は持ち家より小さいため、収入が減ってしまっても今より安い家賃の賃貸物件へ移りやすい点もあります。

しかし引っ越すということは、新居契約時の初期費用や引っ越し代を払わなければなりません。

家賃を支払えないと困窮している方が、果たして何十万とかかる初期費用や引っ越し代を支払う余裕はあるのでしょうか？

一方でマイホームは、家を買う時の諸費用や買った後にかかる固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金など、住宅ローン以外にも多くの支払いがあります。

そのため賃貸と比べると金銭的負担は大きいですが、不測の事態が起きても金融機関は相談に乗ってくれるので、家を失わずに済む柔軟性も高いです。

不景気でも家を失わずに済む可能性を高めるには、入念なライフプランニングと資産価値のある物件選びを怠ってはいけません。

そして少しでも住宅ローンの返済が厳しくなりそうだと感じた時は、早めに専門家に相談しましょう。

ライフプランニングや住宅ローンの知識が豊富な不動産エージェントもいますので、そのようなエージェントを探してサポートしてもらうことが、不景気でも安心して家を買える近道です。