不動産取引の決済はどんなことをするの？流れとポイントを解説

不動産決済とは残代金の支払いと物件の引き渡しをすることです。そうやって言われても、「具体的にどんな手続きをするの？」「なんだかイメージがわかない。」と感じる方が多いのではないでしょうか。

人生でもそう多くない不動産取引のことなので、「決済」と聞いてもイメージがわかないかもしれませんね。

簡単にいうと決済とは、お金を支払って、物件の鍵をもらう手続きのことです。ここでは「決済の流れ」と「よくある質問」に対して説明していきます。

これを読むことで、不動産決済がどのような流れで何が行われているかが分かるようになります。決済に備えておくだけではなく、実際の取引の現場でどんなことが行われているかが理解できるようになります。

不動産取引における決済とは？

不動産取引において決済とは「取引の最後の手続き」です。これをもって契約時に支払った手付金を引いた残代金を売主に支払い、物件の所有権が売主から買主に渡ることになります。

そして手続きのトラブルが起きやすいのも決済です。しっかりと準備しておかないと決済当日に「決済できない」なんてことにもなりかねないので注意が必要です。

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決済時の必要書類

決済時に何が必要かをおさえておけば、安心ですね。

決済で一番多いミスが「必要書類の不足」です。こちらで確認して、万全の状態で決済に臨みましょう。

一般的な必要書類一覧（買主）

• 実印
• 印鑑証明書（発行3か月以内のもの）
• 住民票（発行3か月以内のもの）
• 本人確認書類（免許証・パスポート等）
• 通帳（残代金支払い用）
• 銀行印

印鑑証明書や住民票は抵当権設定や所有権移転など登記に必要です。

住宅ローン手続きの際に既に「登記用」として銀行に渡している場合、決済時には不要となります。

また、取得日については金融機関等によって異なるのであらかじめ確認が必要です。

必要書類一覧（売主）

• 登記関係書類（登記識別情報または登記済証）
• 実印
• 印鑑証明書（発行3か月以内）
• 本人確認書類（免許証・パスポート等）
• 物件の鍵
• 固定資産税納付書

権利証というと分厚い本のような書類をイメージする方も多いですが、今は「登記識別情報」という紙1枚がその代わりになっています。

よく勘違いして肝心の「登記識別情報」を家に置いてきてしまうことも。不安な場合は不動産会社にあらかじめ確認してもらいましょう。

 

決済の流れ

では実際に決済当日はどのような流れになるのでしょうか。大まかな流れとしては

• 登記関係手続き
• 残代金の支払い、固定資産税等の清算
• 書類や鍵の受け渡し
• その他諸費用の支払い

不動産会社の事務所で行う場合もありますが、ほとんどのケースでは銀行で行います。

現金ではなく振込で支払います。そのため銀行手続きの関係上「午前中～13時」までの間で行うのが基本です。当日振込は14時まででないと受付してくれません。

さらに売主が残代金決済と同時に抵当権の抹消を行う場合は、そちらの銀行での手続きも必要になるので、午前中に行われるケースが多いです。

当日は司法書士、不動産仲介会社、売主、買主が決済場所に集まります。それでは決済の流れを詳しくみていきましょう。

登記申請の依頼

• 司法書士から売主・買主に対して本人確認
• 所有権移転手続きの説明
• 登記申請書類の記入

基本的には司法書士が中心となって進めてくれます。一般の方むけにわかりやすく説明してくれますので、複雑な専門用語ばかりというわけではありません。

この時点で実印や本人確認書類が必須となります。ない場合は決済を進めることができませんので注意が必要です。

買主が住宅ローンを利用する場合、この所有権移転手続きの完了を合図に住宅ローンが実行されます。この間に住宅ローン金額が買主の通帳に入ってくることになります。

残代金の支払い、固定資産税、都市計画税等の清算

• 振込依頼書、払い戻し伝票の記入

ここからは不動産仲介会社が中心となって進めていきます。主に買主が残代金や固定資産税等などの清算金を支払う手続きになります。

ここで通帳と印鑑、本人確認書類が必要になります。

振込手続きが完了するまでは30分～1時間かかります（銀行側の手続き、込み具合によります）。その間に他の記入書類を進めていきます。

各関係書類の説明や手続き、鍵の受け渡し

• 不動産引き渡し確認証の交付
• 残代金や清算金の受領書の交付
• 鍵の受け渡し

残代金の振込が確認された後、鍵の引き渡しとなります。この時に残代金や清算金の受領書を売主から買主に交付します。

後で支払った、支払ってないというトラブル防止にもなります。

実際には決済が終わった後に司法書士が法務局に行き所有権移転登記の申請をします。そのため新しい権利証は決済後、法務局の手続きが完了次第買主に渡されることになります。

手続き自体は全く難しいことはありません。大切なのは「必要書類の準備」と「忘れずにもってくる」ことです。

稀にダメな不動産仲介会社だと必要書類の案内が不十分なこともあるので、自分でもしっかり確認して準備しておきましょう。

 

決済にまつわる質問

不動産の決済は普通そうそう経験するものではありません。そのため様々な質問をされます。こちらでよくある質問をまとめておきました。

決済にかかる時間はどれくらい？

• トータルで1時間半～2時間

決済時間のほとんどは「銀行の振り込み手続き待ち」の時間となります。

つまり振込手続きが早く終わればその分決済も早く終わります。

月末や月初だと振込時間も長引き、結果決済に3時間かかるようなケースもあります。

決済時間には余裕をもっておきましょう。

延期ってできるの？

• 不可能ではありません。ただし売主、買主、銀行の了解を得られれば

どうしても決済日を延期したいという場合、不可能ではありません。ただしそれに対して売主・買主の了解を得ることができるか。

そして住宅ローンを利用する場合銀行側の了承を得られるのか。

住宅ローンは実行日が変わることで金利や詳細が変わる場合もあるので、手続きし直すことや、最悪の場合もう一度審査になることも。極力決済日を変更するのは避けましょう。

土日にできない？

• 住宅ローンの利用がなければ、土日でも可能です

住宅ローンの利用がある場合、銀行の営業日である都合上、平日でないとできません。

しかし現金取引の場合は土日でもできます。その場合は不動産会社の事務所等で行うのが一般的。

法務局も土日は閉まっているため、月曜日に登記申請を行うことになります。

ただし、支払いが現金もしくは小切手になるなど、大金を持ち歩くことになるので、買主だけでなく売主の同意も必要になります。

どうしても本人が出席できない場合

• 本人不在でも決済は可能です

司法書士による本人確認は事前に行うこともできます。事前に委任状の作成や本人確認を行うことで、代理人で決済を行うことも可能です。

ポイントは住宅ローンを利用する買主が不在の場合。

本人不在の口座から振込をするのは銀行も簡単にはできません。

そのため事前に書類手続きや、当日に電話確認があったり、銀行によって手続きが変わります。

どうしても出席できないことがわかったら、できるだけ早く不動産会社と銀行に連絡をしましょう。

 

固定資産税や都市計画税は日割りで計算

固定資産税は1月1日時点での物件所有者が支払う税金で、4月～6月頃に納付書が届きます。それでは中古戸建のように途中で所有者が変わった場合はどうなるのでしょうか。

固定資産税等は、納付書が届いた方に支払い義務があります。そうなると年の途中で引き渡したとしても、基本的に売主が納付することになります。

しかし実際には引き渡し日を前後に、所有した期間の日割りで清算します。

東日本と西日本で起算日が変わる

知らない方も多いのですが、固定資産税等の日割り清算の起算日は、東日本と西日本で変わります。

東日本では1月1日が起算日になるのですが、西日本では4月1日が起算日になります。

東日本の場合、例えば、10月1日が引き渡し日のケースだと、

• 1月1日～9月30日までが売主負担
• 10月1日～12月31日までが買主負担

となりますが、これが西日本だと、

• 4月1日～9月30日までが売主負担
• 10月1日～3月31日までが買主負担

となります。東日本か西日本の判定は何で行うかというと、物件所在地で決まります。

たまに東京の方が名古屋の物件を購入する時に、買主や銀行の方から間違えていませんかと聞かれることが多いのですが、実はこういった慣習の違いがあるのです。

 

決済に向けての準備が大事

決済時に起こるトラブルは未然に防げることばかりです。書類不足、本人不在、印鑑の相違等が多い間違いやミスですが、しっかりと準備をしておけば全く怖いことはありません。

わからないことがあれば不動産会社に迷わず聞くことが、後々のトラブルを防ぐことにもなります。

 

安心して決済に向かうためには

• 必要書類の準備
• 決済の流れの把握

この二つを押さえておけば、決済も安心して向かうことができます。契約が終わっても気を抜かず、最後まで確実に手続きを進めていきましょう。