マンション管理規約とは？買う前に必ず確認する7つの条項と使用細則の見方

この記事で分かること

マンションを買うということは、そのマンションのルールに従うことに同意するということです。

ペットが飼えるか、リフォームでどこまで手を入れられるか、楽器を弾いていいか、駐車場は必ず借りられるのか。

こうしたことは物件情報には書かれていません。

管理規約と使用細則を読まないと分かりません。

国土交通省の調査では、購入時に管理規約を読んだ区分所有者は79.3%でした。（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」）

裏を返すと、2割の方は読まずに買っています。

そして買った後に「知らなかった」となっても、規約は自分ひとりの都合では変えられません。

業界歴17年の私が、買う前に規約のどこを見ればいいのかを解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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管理規約とは、そのマンションだけのルールブック

マンションのルールは4つの層になっています。

• 区分所有法：すべてのマンションに適用される法律
• マンション標準管理規約：国土交通省が示すひな形
• 管理規約：そのマンションが定めた実際のルール
• 使用細則：規約の下でさらに細かく定めた運用ルール

区分所有法は法律なので変えられません。

標準管理規約はあくまでひな形で、それ自体に強制力はありません。

実際に自分を縛るのは、そのマンションの管理規約と使用細則です。

多くのマンションは標準管理規約をもとに作られていますが、そのままではありません。

同じ標準管理規約をもとにしていても、ペットの扱いも楽器の扱いもマンションごとに違います。

管理規約と使用細則の違い

管理規約は、そのマンションの憲法にあたるものです。

専有部分と共用部分の範囲、管理費と修繕積立金の負担、管理組合の運営方法といった根幹を定めます。

変更するには総会の特別決議が必要で、簡単には変わりません。

使用細則は、規約の下でもっと具体的な運用を決めたものです。

ペットの大きさや頭数、駐車場の使用料と抽選方法、楽器の演奏時間、ゴミ出しの曜日といった内容です。

規約より変更しやすいので、住んでいる間に変わることがあります。

買う前に見るときは、両方を取り寄せてください。

規約だけを見て「ペット可」と書いてあっても、細則で「体高40cm以下・1住戸1匹まで」と制限されていることがあります。

実際にどんな細則が定められているか

国土交通省の調査では、使用細則や協定等がある管理組合は88.5%でした。

定めている種類の内訳は次のとおりです。

• 駐車場：81.8%
• 専有部分に係る使用・居住：81.1%
• 自転車置場・バイク置場：72.9%
• 専有部分の修繕等：71.4%
• ペット飼育：70.5%
• ベランダ・バルコニー：56.2%

管理規約がある管理組合は94.7%、使用細則等がある管理組合は88.5%です。（出典：同上）

裏を返すと、5%あまりのマンションには規約そのものがありません。

規約がないマンションは、何かあったときに判断の拠り所がない状態です。

検討している物件の規約が取り寄せられない場合は、その理由を必ず確認してください。

買う前に必ず確認する7つの条項

規約と細則は全部で数十ページありますが、買う前に見るべきところは絞れます。

1. ペット飼育

細則を定めているマンションが70.5%あります。

見るのは可否だけではありません。

大きさの制限、頭数の制限、種類の制限、共用部での移動方法（抱きかかえかケージか）、届出や登録が必要かどうか。

「ペット可」と書かれていても、既に飼っている犬が体高の制限を超えていて連れて行けない、ということが起こります。

また、一代限りという条件が付いていることもあります。

今飼っているペットは認めるが、そのペットが亡くなった後は新たに飼えないという内容です。

2. 専有部分の修繕（リフォーム）

標準管理規約の第17条では、専有部分の修繕や模様替えのうち、共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものは、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けなければならないと定められています。

申請には設計図、仕様書、工程表の添付が必要で、理事会の決議で承認か不承認が決まります。（出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年10月17日改正 第17条）

購入後にリノベーションを予定している方は、ここを必ず読んでください。

よく制限に引っかかるのは次のような工事です。

• 床材の変更（遮音等級の指定があることが多い）
• 間取りの変更（構造壁は動かせない）
• 給排水管の経路変更
• 玄関ドアや窓サッシの交換（共用部分にあたる）
• エアコン室外機の設置場所
• 電気容量の増設

特に床材の遮音等級は要注意です。

フローリングにしたいのに、規約でLL-45以上の遮音性能が求められていて、想定していた材料が使えないというのはよくあります。

リノベーション前提で買うなら、契約前に規約を業者に見せて、やりたい工事ができるか確認してもらってください。

ここで1つ、実務でよく詰まる点をお伝えしておきます。

多くの規約には「LL-45以上」といった床の遮音性能の指定が書かれています。

ところがこれは古い表記で、現在市販されているフローリングの多くは「ΔLL(I)-4」のような別の等級で表示されています。

表示方法が変わったため、規約の数字と製品カタログの数字がそのままでは対応しません。

規約に書かれた等級を満たすかどうかは、床材メーカーや施工業者に確認してもらうのが確実です。

自分で読み替えようとすると間違えます。

工事後に規約違反が判明すると、張り替えのやり直しになります。

数十万円から百万円単位の負担になりますので、必ず事前に申請して承認を得てください。

3. 楽器の演奏と生活音

楽器の演奏について、時間帯や種類を細則で定めているマンションがあります。

ピアノは可だが夜8時までといった内容です。

演奏する予定がある方は必ず確認してください。

逆に、静かに暮らしたい方にとっては、演奏が広く認められているマンションかどうかも判断材料になります。

4. 駐車場と駐輪場

細則を定めている割合が最も高いのが駐車場で81.8%です。

見るのは次の3点です。

• 駐車場が全戸分あるか、抽選か、空き待ちか
• 使用料と、車種やサイズの制限
• 入居時に必ず借りられるのか、外部の駐車場を探す必要があるのか

機械式駐車場の場合は、車高・車幅・車重の制限が細則に書かれています。

今乗っている車が入らない、ということが実際に起こります。

自転車置場も、1住戸あたりの台数に上限があることが多いです。

5. バルコニー・専用庭・ルーフバルコニー

バルコニーは専有部分ではなく共用部分で、そこを専用に使う権利が付いているだけです。

そのため使い方に制限があります。

物置の設置、床材を敷くこと、植栽、洗濯物を干す高さ、避難ハッチの周りに物を置かないことなどが定められています。

ルーフバルコニーや専用庭がある住戸は、専用使用料がかかることがあります。

物件資料に書かれていないことがあるので、規約で確認してください。

6. 民泊・事務所としての利用

住宅宿泊事業法ができてから、民泊を禁止する条項を入れたマンションが増えました。

自分がやる予定がなくても、この条項の有無は見ておく価値があります。

禁止していないマンションでは、同じ建物で民泊が行われる可能性があるからです。

在宅勤務のために事務所として使えるか、法人登記ができるかも、規約で決まっています。

7. 専有部分と共用部分の境界

これが最も見落とされやすく、しかも金額に直結します。

一般に、玄関ドアは錠と内側の塗装だけが専有部分で、ドア本体は共用部分です。

窓サッシとガラスも共用部分です。

問題になりやすいのが給排水管で、専有部分内の枝管は個人負担、本管（縦管）は共用部分というのが一般的です。

ただしマンションによって線引きが違い、専有部分内の配管でも管理組合が管理するとしている規約もあります。

築30年を超える物件では、配管の更新をいつ誰の負担でやるのかが現実の問題になります。

規約の該当条項と、長期修繕計画に配管の更新が入っているかをセットで確認してください。

規約は、実際に起きているトラブルとつながっている

規約を読むのが面倒に感じるかもしれませんが、条文はどれも過去に問題が起きた結果として作られています。

国土交通省の調査で、過去1年間に発生したトラブルは次のとおりでした。

• 居住者間の行為、マナーをめぐるもの：60.5%
• 建物の不具合に係るもの：31.7%
• 費用負担に係るもの：24.2%
• 特にトラブルは発生していない：16.0%

トラブルが起きていないマンションは16.0%しかありません。

さらに内訳を見ると、居住者間のマナーで最も多いのは生活音で43.6%、次いで違法駐車18.2%、ペット飼育14.2%でした。

建物の不具合では水漏れが20.1%、雨漏りが10.7%です。（出典：同上）

生活音、駐車、ペット、水漏れ。

これらはすべて、規約と使用細則が扱っている領域です。

床材の遮音等級の指定は生活音のため、駐車場の細則は違法駐車のため、ペットの細則は飼育トラブルのため、配管の負担区分は水漏れのためにあります。

規約を読むことは、そのマンションで実際に起きうることを先に知ることでもあります。

規約で決まっている、住んでからの自分の役割

規約が定めているのは制限だけではありません。

買った人が負う役割も書かれています。

ここを知らずに買うと、入居してから戸惑うことになります。

理事の輪番制と、辞退できるかどうか

多くのマンションでは、管理組合の理事を住戸ごとの輪番制で回しています。

何年に一度回ってくるのかは戸数によって決まります。

30戸のマンションで理事が5人なら、単純計算で6年に一度です。

100戸で理事が10人なら10年に一度になります。

規約や細則には、理事の選任方法、任期、辞退できる条件が書かれています。

高齢や遠方居住を理由に辞退を認めているマンションもあれば、認めていないマンションもあります。

辞退した場合に協力金を払う仕組みを設けているところもあります。

共働きで平日夜の理事会に出られない、転勤の可能性がある、といった事情がある方は、購入前に確認しておいてください。

戸数が少ないマンションほど理事が回ってくる頻度は高くなります。

小規模マンションを検討している方は特に見ておく価値があります。

役員のなり手不足は実際に起きている

国土交通省の調査では、外部の専門家を役員に選任することについて、検討している、または将来必要となれば検討したいという意向を持つマンションが34.6%ありました。

その理由は区分所有者の高齢化が42.7%、役員のなり手不足が42.3%です。（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」）

3分の1のマンションが、自分たちだけで運営を続けることに不安を感じている状態です。

築年数が経ったマンションを検討するときは、総会議事録で役員の選任がどう扱われているかを見てください。

毎回同じ人が理事長を続けている、役員が定数に満たない、といった記述があれば、運営が細っているサインです。

賃貸に出すときの制限

将来的に人に貸す可能性がある方は、その条項も見ておいてください。

賃貸そのものを禁止している規約は多くありませんが、貸すときに管理組合への届出を義務づけているマンションはあります。

借主にも規約を守らせる義務が所有者側に残るため、ペット可のマンションでも借主のペット飼育に条件を付けている場合があります。

事業用として貸すこと、法人契約、外国人向けの短期賃貸などに制限があることもあります。

駐車場の権利は購入時に引き継がれるのか

ここは誤解が多いところです。

分譲時に駐車場が特定の住戸に付いている場合を除き、駐車場は管理組合と各区分所有者の使用契約です。

前の所有者が使っていた区画が、そのまま自分に引き継がれるとは限りません。

売買にあわせて一度解約となり、改めて申し込みや抽選になるマンションが多くあります。

車が必須の生活をしている方は、契約前に「今の区画を引き継げるのか、空き待ちになるのか」を管理会社に確認してもらってください。

物件を決めた後に、近隣の月極駐車場を月3万円で借りることになった、というのは実際にある話です。
規約と使用細則を契約前に取り寄せて、やりたいリフォームができるか、今の車が入るかまで一緒に確認してくれる担当者かどうかで、購入後の後悔は大きく変わります。
→ ハウスクローバーで書類まで確認してくれる担当者を探す（無料会員登録）

規約はいつ、どうやって手に入れるのか

規約は重要事項説明のときに要点が説明されますが、それでは遅すぎます。

重要事項説明では全部は説明されない

重要事項説明は売買契約の直前に行われます。

そこでペットの制限やリフォームの制限を初めて知っても、契約を止めるかどうかの判断を短時間で迫られることになります。

しかも説明されるのは要点だけで、細則の細かい数字まで読み上げられるわけではありません。

買付を入れる前に取り寄せる

規約と使用細則は、購入を検討している段階で不動産会社を通して管理会社に依頼すれば取り寄せられます。

売主が保管している原本のコピーをもらえることもあります。

重要事項調査報告書を取り寄せるときに、規約と細則、それに直近の総会議事録もあわせて依頼してください。

原本と改正履歴の両方を見る

規約は改正されます。

国土交通省の調査では、改正したことがある管理組合が91.0%ありました。（出典：同上）

古い規約の冊子だけを渡されて、その後の改正が反映されていないことがあります。

いつ改正されたのか、最新版はどれなのかを確認してください。

なお国土交通省のマンション標準管理規約は令和7年10月17日に改正されています。

ひな形が改正されても、各マンションの規約が自動的に更新されるわけではありません。

古いひな形のまま何十年も改正していないマンションもあります。
規約と細則を取り寄せても、どこが自分の暮らしに関わるのかを見つけるのは手間がかかります。管理組合の状態をまとめて調べる仕組みを用意しています。
→ マンションの管理状態を調べる（買っていいマンション診断）

買った後に規約を変えられるのか

変えられますが、自分ひとりでは決められません。

標準管理規約の第47条では、規約の制定・変更・廃止について、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上で決するとされています。（出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年10月17日改正 第47条）

いわゆる特別決議で、4分の3という高いハードルです。

ペットを飼えるようにしたい、楽器を弾けるようにしたいと思っても、住民の4分の3を説得する必要があります。

使用細則の変更は規約より緩やかですが、それでも総会の決議は必要です。

つまり、買った後に自分の都合でルールを変えるのは現実的ではありません。

今のルールで自分の暮らしが成り立つかどうかで判断してください。

規約違反をするとどうなるか

管理規約には法的な効力があります。

区分所有法にもとづいて定められたもので、そのマンションの区分所有者と占有者を拘束します。

賃借人にも及ぶので、貸すときは借主にも守らせる必要があります。

違反した場合の流れは、おおむね次のようになります。

• 理事長または管理会社から口頭または書面で是正の申し入れ
• 改善されない場合、理事会での協議と再度の通知
• それでも改善されない場合、管理組合が訴訟を提起
• 極めて悪質な場合、区分所有法にもとづく使用禁止請求や競売請求

実際に競売まで進むケースは稀ですが、制度としては存在します。

現実に起きやすいのは、リフォームで承認を得ずに工事をして、原状回復を求められるケースです。

床材の遮音等級が規約に合っていなかった場合、張り替えをやり直すことになります。

数十万円から百万円単位の負担になりますので、工事の前に必ず申請してください。

管理規約のチェックリスト

中古マンションを検討するときに確認する項目です。

• 管理規約の最新版を取り寄せた
• 使用細則も取り寄せた
• 規約の最終改正日を確認した
• ペットの可否と、大きさ・頭数・種類の制限を確認した
• 専有部分の修繕（リフォーム）の申請手続きを確認した
• 床材の遮音等級の指定を確認した
• やりたい工事ができるかリフォーム業者に規約を見せた
• 楽器の演奏の可否と時間帯を確認した
• 駐車場が全戸分あるか、抽選か、空き待ちかを確認した
• 機械式駐車場の車高・車幅・車重の制限と、自分の車が入るかを確認した
• 自転車置場・バイク置場の台数制限を確認した
• バルコニーの使用制限を確認した
• ルーフバルコニー・専用庭の使用料を確認した
• 民泊や事務所利用の可否を確認した
• 専有部分と共用部分の境界（特に給排水管と窓サッシ）を確認した
• 配管の更新が長期修繕計画に入っているか確認した
• 直近の総会議事録で規約改正の議論がないか確認した

まとめ

管理規約と使用細則は、そのマンションで暮らすときのルールです。

購入時に規約を読んだ人は79.3%で、2割は読まずに買っています。

読むべきところは、ペット、リフォーム、楽器、駐車場、バルコニー、民泊、そして専有部分と共用部分の境界の7つです。

これらはすべて、実際に起きているトラブルと対応しています。

過去1年でトラブルが起きていないマンションは16.0%しかなく、最も多いのは生活音の43.6%でした。

規約は買った後に自分の都合では変えられません。

変更には出席組合員及びその議決権の各4分の3以上という高いハードルがあります。

だからこそ、買う前に読んでください。

重要事項説明のときでは遅く、買付を入れる前に取り寄せるのが正しいタイミングです。

書類まで確認して物件を選ぶために

ここまで読んで、規約と細則を全部読むのは大変だと感じた方も多いと思います。

数十ページの条文の中から、自分の暮らしに関係する部分を見つけるのは慣れが必要です。

私が企画運営をしているハウスクローバーは、全国の不動産エージェントのマッチングプラットフォームです。

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よくある質問

管理規約と使用細則の違いは何ですか

管理規約はそのマンションの憲法にあたるもので、専有部分と共用部分の範囲、費用負担、管理組合の運営といった根幹を定めます。使用細則は規約の下でさらに具体的な運用を決めたもので、ペットの大きさや頭数、駐車場の使用料、楽器の演奏時間などが書かれています。買う前は両方を取り寄せてください。

管理規約はいつ手に入りますか

購入を検討している段階で、不動産会社を通して管理会社に依頼すれば取り寄せられます。重要事項説明は売買契約の直前で要点しか説明されないため、買付を入れる前に取り寄せるのが正しいタイミングです。重要事項調査報告書と総会議事録もあわせて依頼してください。

ペット可と書いてあれば自由に飼えますか

飼えるとは限りません。使用細則で大きさ・頭数・種類が制限されていることがあり、体高40cm以下や1住戸1匹までといった条件が付いていることがあります。共用部での移動方法（抱きかかえかケージか）が決まっている場合もあります。一代限りという条件が付いていることもあるので、細則まで確認してください。

買った後にリフォームで制限を受けることはありますか

あります。標準管理規約の第17条では、共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれのある修繕は、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることとされています。特に床材の遮音等級、間取り変更、窓サッシや玄関ドアの交換は制限されやすい部分です。契約前に規約をリフォーム業者に見せて確認してください。

管理規約は買った後に変えられますか

総会の特別決議で変えられますが、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上という高いハードルがあります。自分ひとりの都合では変えられないと考えてください。今のルールで自分の暮らしが成り立つかどうかで物件を判断するのが現実的です。

管理規約に違反するとどうなりますか

管理規約には法的な効力があります。まず理事長や管理会社から是正の申し入れがあり、改善されなければ理事会での協議、それでも改善されなければ管理組合による訴訟に進みます。極めて悪質な場合は区分所有法にもとづく使用禁止請求や競売請求もあります。実際に多いのは、承認を得ずにリフォームをして原状回復を求められるケースです。

バルコニーは自分のものではないのですか

バルコニーは共用部分で、その住戸が専用に使う権利が付いているだけです。そのため物置の設置、床材を敷くこと、植栽などに制限があります。避難ハッチや隔て板の前に物を置くことも禁止されています。ルーフバルコニーや専用庭は専用使用料がかかることがあるので、規約で確認してください。

給排水管が壊れたら誰の負担になりますか

規約の定め方によります。一般には専有部分内の枝管が個人負担、本管（縦管）が共用部分として管理組合の負担ですが、専有部分内の配管でも管理組合が管理するとしている規約もあります。築30年を超える物件では現実の問題になりますので、規約の該当条項と、長期修繕計画に配管の更新が入っているかをセットで確認してください。