この記事を読むことでわかること
- 手付金の役割や注意点
- 手付金の支払いは現金のみ？
- 手付金と頭金の違い
- 手付金が戻ってくる時は？
- 手付金をローンに組み込むことはできる？
- 手付金を払えない場合、どうしたらいい？
住宅購入の際には、売主と買主とで不動産売買契約を結びます。
そして、不動産売買契約には「手付金」についての取り決めや、実際の金銭の授受が行われます。
しかし、普段の生活において馴染みのない言葉だからこそ、人によってイメージが様々で、実際に筆者も営業現場でお客様から「よく分からない」と質問を受けます。
そこで、この記事では、住宅購入時の手付金を、分かりやすく解説していきます。
手付金の役割はもちろん、よく質問を受けることが多い内容についても、分かりやすく解説します。
これから住宅購入をお考えの方や、これから売買契約を控えた方で、手付金の内容を確認したい方など、ぜひ最後までお読みいただければと思います。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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住宅購入時の手付金とは？
手付金は、不動産売買契約の際に、買主から売主に支払われる金銭のことを言います。
そして手付金の授受は、売買契約が成立の条件の一つとされています。
不動産売買契約が成立するのは、売買契約書に、売主と買主の署名・捺印がされて、手付金が支払われた時となります。
そして、手付金は売買代金の一部に充当されます。
例えば3000万円の物件の契約をして、手付金として150万円を支払った場合、残代金は2850万円支払えば良いということになります。
稀に、手付金を諸費用の一部と考えていたり、売買代金とは別にかかる費用と考えていらっしゃる方もいますが、あくまで売買代金の一部を先払いしている性質の金銭になります。
手付金は「解約手付」という性質を持つ
手付金の重要な役割に、「解約手付」と呼ばれるものがあります。
解約手付とは、不動産売買契約の解除にあたり、取り決めがされるルールとなります。
例えば、売買契約後に、契約の解除を行う際に、以下のような扱いになります。
買主からの申し出による解除：買主は、すでに売主に支払った手付金を放棄することで、売買契約の解除をすることができます。
売主からの申し出による解除：売主は、買主から預かった手付金を、買主に返金し、さらに手付金と同じ金額を買主に支払って、売買契約の解除をすることができます。
つまり、売買契約の解除の際は、買主も売主も、同じ手付金を基準とした負担額を、解約するときの条件としていて、これが解約手付と呼ばれる所以です。
このような解約手付のルールを設けることで、売買契約をした後は、気分で「やっぱりやめます」のように、簡単に解除ができないようになっています。
手付金による解除には期限がある
また、手付金による解除には期限があります。
いつまでも、手付金による解除を認めていると、お互いに不利益が大きくなってしまうからです。
例えば、引き渡し時期が近づいてくると、買主・売主ともに、引越しや賃貸の引き払いなどの、手続きに進んでいることがあります。
このような状況で解除をされてしまうと、経済的にも、精神的にも負担が大きくなります。
そのようなことを避けるために、手付金による解除には期限が設けられているので、契約時には期限についても、しっかり確認しましょう。
ただし、売主が不動産業者である場合は、宅建業法で、手付金による解除の期限は設けられないこととなっております。
手付金による解除期日を超えた場合は「違約解除」となる
それでは、手付金による解除の期日を超えた場合、売買契約の解約はできないのでしょうか？
結論から言えば、手付金による解除の期日を超えても、解除はできます。
ただし、手付金を放棄しての解除とはならず、よりペナルティの重い「違約解除」となります。
違約解除とは、違約金による解除のことで、不動産売買契約においては、「違約金の定め」もされます。
民法上、損害賠償が発生した際の賠償金は、契約時に定めておくことになっており、これを根拠に違約金を定めます。
一般的な違約金の額は、売買価格の10％〜20％で設定されます。
違約解除はその性質から、手付金よりも金額が大きくなりますので、注意が必要です。
買主による違約解除の場合は、違約金から既に支払っている手付金の金額を控除した、差額分を支払えば解除ができます。
一方、売主による違約解除の場合は、既に受領している手付金を一旦返して、さらに違約金を支払う形になります。
こちらもそれぞれに、公平不公平が発生しないような内容になっています。
手付解除の場合、仲介手数料も戻ってない
もう一点、手付解除には注意点があります。
それは、手付解除の場合、売買契約時に支払った仲介手数料は戻ってこないということです。
仮に、決済時に一括支払いになっていて、まだ支払っていない場合でも、仲介手数料を仲介業者に支払わなければいけません。
つまり、手付解除の場合、物件を購入していなくても、手付金を支払わなければいけないということです。
なぜなら、手付金は売買契約が成立した時点で、支払債権が確定するからです。
手付金が戻ってこなくて、さらに仲介手数料も戻ってこないので、手付解除はかなりハードルが高くなります。
契約前に、本当に契約してもいいのかどうか、しっかり考えるようにしましょう。
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手付金と頭金の違い
また手付金の話をしているた、たまに「手付金＝頭金」と解釈されている方もいらっしゃいます。
しかし、これも当然、別物になります。
手付金はあくまで「売買代金の一部」であり、頭金は購入時の総額における「現金支払い分」です。
上のイラストは、手付金と頭金の違いを図示したものになります。
一般的には、自己資金の中から、手付金を支払うケースが多いのではないでしょうか。
手付金はローンに組み込むことができるのか？
同じ文脈で説明すると、手付金もローンに含むことができます。
先述の説明のように、あくまで手付金は売買代金の一部であるため、ローンとして借りることはできます。
しかし、ローンの借入実行は、最後の物件の引き渡し時になりますので、それまでの支払いについては、一時的に建て替えておく必要があることに注意が必要です。
特に、物件価格だけでなく、諸費用も住宅ローンで借りるつもりで、手元に現金がないという方は、特にここから先の段落を、よく読むようにしてください。
手付金はいくら払えばいい？相場はあるのか
それでは手付金は、いくら支払えばいいのでしょうか？
手付金自体に、特に決まりがあるわけではなく、売主と買主の双方が合意した額であれば良いことになっています。
しかし、先ほど解説をした、手付解約の意味合いを持つことを考えると、あまりにも安い金額では、簡単に売買契約を解除することができていますので、やや不安が残ります。
そこで、一般的に目安や相場とされることが多い金額は、物件価格の5％〜10％となります。
大手をはじめ、物件価格の5％以上を売買契約の条件としているところもありますので、不動産購入時には、最低限、手付金を支払うだけの現預金が必要となります。
住宅購入時に、手付金が払えないとき、どうすればいい？
住宅購入時に、手付金を支払うだけの現預金がなく、売主や仲介業者に、低い手付金で承諾してもらえなかった場合、どうすればいいのでしょうか。
こういったケースでは、誰かから借りるのがベストです。
親御さんから、一時的に借りるなど、何とか目処をつけてください。
逆に絶対やってはいけないのが、金融機関からお金を新たに借り入れたり、キャッシングをすることです。
最近、「住宅購入 手付金 払えない」というキーワードで、Googleで検索をしてみたところ、最近流行りのAIによる説明文で、明らかな間違えを見つけました。
このAIは、間違っていますので、注意しましょう。
なぜ金融機関から、借りてはいけないのか。
理由は住宅ローンの事前審査に影響があるからです。
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売買契約をするときには、住宅ローンの事前審査に通っている必要があります。
そして売買契約が終わったあとに、本審査に進むのですが、事前審査の時になかった借入情報が出てくると、本審査で落ちてしまう可能性が高くなります。
本人の責任に帰さない内容で、本審査に通らなかった場合は、白紙撤回と言って、契約がなかったことになる「ローン特約」が適用されますが、上記のケースでは、本人の責任とみなされます。
この場合、ローンが通らずに契約を解除する場合は、手付解除に該当してしまうので、金融機関からお金を借りるということだけは、絶対にしないでください。
手付金が戻ってくるのは、どんな時？
手付金が解約手付という性質を持ち、ペナルティー的な取り扱いがされることは、これまでに解説してきましたが、手付金がペナルティーなく、戻ってくることもあります。
それは、「契約の白紙撤回」と呼ばれるものです。
手付解除は、契約自体はなかったことになりませんが、白紙撤回は契約そのものが無かったことになります。
ですから、手付金はもちろん、仲介手数料の支払い義務そのものも、無かったことになります。
契約上、白紙撤回となるのは、主に以下のようなケースです。
ローン特約による解除
ローン特約による解除とは、売買契約が終わったら、金融機関で住宅ローンの本審査を行いますが、万が一、本審査が否決となってしまった場合に、白紙撤回ができるというものです。
一般的には、ローン特約には期限が定められていますので、それまでに本審査を終えなければいけないことに注意が必要です。
またこの特約は、本人の責任がない場合にのみ限って、利用ができる制度です。
ですので、例えば、本審査をわざと出さなかったり、事前審査の後に転職をしたり、借り入れをしたりして、本人に責任があるとみなされる場合、ローン特約は利用できず、手付解除、もしくは違約解除になるので、注意が必要です。
引き渡し前の棄損・逸失など
そしてもう一つ、白紙撤回の条件として代表的なものが、「引き渡し前の棄損・逸失」による解除です。
この特約は、契約から引き渡しまでの間に、例えば天災などにより、物件が消失したりしてしまった場合など、誰の責任でもなく、物件の引き渡し自体ができなくなってしまった場合に適用されます。
しかし、多少の棄損で、修復すれば足りるときは、売主負担で修復をして引き渡すということになっています。
この場合、引き渡し日が、契約書に記載の期日を超えてしまった場合でも、損害賠償請求はできないことになっています。
その他、取り決めが個別で定められた場合
上記二つが、白紙撤回の代表的な内容ですが、その他にも、契約ごとに個別で定められる場合があります。
例えば、土地や戸建てが取引対象の場合、一般的には確定測量を行なって、境界を確定した後に、引き渡しをします。
しかし、まれに隣地の方の同意が取れずに、確定測量が完了しないことがあります。
この場合も、白紙撤回による解除となる定めが契約書にされていれば、白紙撤回になります。
その他にも、住み替え時の購入であった場合、住み替え先の契約が、何らかの自由で流れてしまった場合、住み替え自体ができなくなりますので、このケースも白紙撤回になることがあります。
ここまで解説してきた、白紙撤回は、必ず白紙撤回をしなければいけない、というものではなく、他の方法で解除を回避できるのであれば、その方法をとっても構いません。
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手付金の支払いは現金のみ？振り込みでの対応は可能？
最後に手付金の支払い方法について、解説します。
売買契約が決まると、仲介業者から、手付金などの案内がありますが、基本的には現金で案内されることが多いです。
理由は、売買契約の成立条件が、売主・買主双方の署名・捺印がされ、なおかつ、手付金が受領された時となっているからです。
しかし物件価格によっては、かなりの金額になるため、契約会場まで現金を持っていくことを、不安に感じる方もいらっしゃいます。
その際は、振込による対応を相談してみましょう。
振込による対応は、決して珍しいことでもなく、多くの場合、対応してもらえます。
分かりにくい手付金だからこそ、正しい理解を
不動産の売買契約自体、一生のうちに何度もするものではありませんし、手付金を正しく理解していない方も多いのではないでしょうか。
しかし、手付金は売買代金の一部になるだけでなく、支払いのタイミングや、解約時の取り扱いなど、様々なルールが設けられています。
後になって、後悔しないためにも、手付金の意味と、リスクや注意点などについて、正しく理解するようにしましょう。
また売買契約の内容によっては、手付金の取り扱いの取り決めを、特別に定めたり、支払いの相談など、仲介業者の役割も大きいシーンになります。
仲介業者の中には、自身にとって都合の良い取り決めを進めようとしたり、気がつけば契約書が、売主にばかり有利な内容になっていることもあります。
住宅購入は、不動産という個別性が強い商品で、なおかつ、契約の取り決めもケースバイケースで、詰めが甘い契約書であったために、後々にトラブルに発展してしまうこともあります。
住宅購入の際は、そのようなことにならないよう、ご自身のパートナーとなる、仲介業者選びがとても大切になります。
筆者が企画運営をしているハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探せます。
ぜひこのような仕組みを活用して、後悔のない住宅購入を進めていきましょう。
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ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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