リフォーム済み中古住宅・中古戸建ての注意点

中古住宅や中古戸建てを検討している人の中には、既にリフォームが完了している物件を検討している人がいるのではないでしょうか。リフォーム済みなので生活のイメージがしやすかったり、すぐに住むことができたりするメリットがある一方で、注意点も存在します。

そこで今回は、リフォーム済み中古住宅・中古戸建てのメリットをご紹介しながら、購入する場合の注意点についても解説していきます

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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リフォーム済みの中古住宅・中古戸建てとは、前所有者から住宅・戸建てを不動産会社などが買い取り、リフォーム工事を完了した状態で販売している中古住宅・中古戸建てのことをいいます。

物件検索サイトなどでは、リフォームの予定があったり、工事中であったりする物件が含まれることも。リフォーム済みの中古住宅・中古戸建ての中には、内装だけでなく設備も一新していて、まるで新築のようにキレイな状態で販売されていることもあります。

ここでは、リフォーム済み中古住宅・中古戸建てのメリットについてご紹介していきます。

リフォームが完了した状態で内見できますので、実際に住んでからの暮らしがイメージしやすいというメリットがあります。水回りなどどのような設備が入れられているのか、内装はどのようなデザインなのかといったことを事前に確かめることができますので、「思っていたものと違った」といったことがなくなります。

リフォーム済みの中古住宅・中古戸建てでは、購入後、すぐに住むことができます。リフォーム工事が完了した状態で販売されていますので、リフォーム業者との打ち合わせをする時間や工事期間などがありません。すぐに入居できるというのはリフォーム済み物件のメリットでしょう。

中古物件を購入してからリフォームを行う場合、リフォーム業者との打ち合わせをする必要があります。どの設備を入れ替えるのか、どこまで工事するのか、内装デザインはどのようにするのかなど、打ち合わせには時間がかかります。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てであれば既にリフォームが完了していますので、リフォーム業者とやり取りをしなくて良いというメリットがあるのです。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てのほとんどは、不動産会社がいったん物件を買い取ってからリフォームを行っています。したがって、売主が不動産会社であることが多いのです。

不動産会社が売主の場合は宅建業法で決められた制限があったり、不動産会社独自の保証を付けていたりすることがあります。個人が売主の中古住宅・中古戸建てを購入する場合と比べると、売主が業者の場合は保証があるので安心感を得られるのではないでしょうか。

個人間売買の場合は消費税がかかりませんが、不動産会社など課税業者が売主の場合は建物部分に消費税がかかります。したがって、リフォーム済み中古住宅・中古戸建ての場合、建物部分に消費税がかかることがほとんどです。

居住用住宅を取得した際に利用できる制度として住宅ローン控除や、すまい給付金などの制度がありますが、中古住宅・中古戸建ても条件を満たせば利用することが可能です。特に、すまい給付金は消費税のかかる物件が対象となりますので、リフォーム済み中古住宅・中古戸建てでは消費税がかかる分減税が大きいといえるでしょう。

注意点としては、中古住宅・中古戸建てで住まいの給付金を受けるためには、既存住宅瑕疵保険への加入が必須になります。この既存住宅瑕疵保険への加入要件が厳しいため、加入している、もくしは加入出来る物件は実務上、あまり多くはありません。

※消費税増税による、住宅ローンの減税拡充については2022年をもって終了しました。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てには上記のようなメリットがある一方で、デメリットも存在します。ここでは、リフォーム済み中古住宅・中古戸建てのデメリットについてご紹介します。

既にリフォームが完了していることが魅力の1つですが、ものによっては割高となっている物件があります。中古住宅を購入してから自分でリフォーム業者に発注した方が安く済む場合も。

割高な分、リフォーム業者とのやり取りがないなど手間が省けますので、手間と価格のどちらを取るかという視点で検討するのも良いでしょう。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てでは、既にリフォームが完了していたり、リフォームの工事内容があらかじめ決められていたりします。そのため、自由にリフォーム・リノベーションをすることができません。自分でリフォーム・リノベーションをしたいという人には向かないでしょう。

自分でリフォーム・リノベーションをする流れは、別記事「中古住宅・中古戸建て購入とリフォームを同時に行うときの流れと事前に準備しておくこと」も合わせて参照ください。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てでは、柱や梁など構造部分の確認をせずに設備の入れ替えや内装工事などを行っていることがあります。リフォーム工事でどのような修繕や補強が行われたのか確認しづらい面があるのです。

すでにリフォームが完了してしまっているので、物件内部の欠陥が見えにくい点はデメリットの1つなのではないかと思います。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てには様々なメリットやデメリットがあることをご紹介しました。中古住宅・中古戸建ての購入は大切な買い物ですから、できる限り良い物件を選択したいですよね。ここでは、実際にリフォーム済み中古住宅・中古戸建てを選ぶときに注意した方が良い点についてご紹介します。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てで気になる点の1つとして、目に見えない部分の欠陥ではないでしょうか。内見しただけでは構造部分がどのようになっているのかわかりません。

リフォーム済み中古住宅・中古戸建てを選ぶときには、リフォーム箇所について必ず確認しましょう。リフォーム箇所の工事図面や写真などを見せてもらうと理解しやすいでしょう。また、今回の工事だけでなくこれまでの工事履歴がわかる図面などがあれば、より安心ですね。

1981年6月以降に確認申請を行った物件であれば新耐震基準を満たしていますが、それ以前に建築された物件は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

さらに木造の一戸建てについては、2000年6月の建築基準法改正時に耐震基準も改正されており、現行の耐震基準と言われる木造住宅は2000年6月以降に建築確認を受けた物件であることに注意が必要です。

実際1981年6月から2000年5月までの木造住宅については、耐震診断をすると多くの物件で、現行の耐震基準を満たしていないと判断されることが多くあります。

日本は地震大国ですから、気になる方は耐震診断を受けて基準を満たしているかどうか確認すると良いでしょう。また、築20年・30年を超えるような物件ですと、断熱材工事が不十分であるケースがあります。

断熱材工事が不十分であれば室内の熱が逃げやすく冷気などが入りやすくなりますので、エコ性能は落ちるといえます。昨今では住宅にエコ性能が求められています。今後暮らしていくにあたって、耐震性能やエコ性能についても確認しておくようにしましょう。

また浅築の中古住宅でも注意が必要です。

みなさんは「インスペクション」についてご存知でしょうか？インスペクションとは、建築士の免許をもった専門家が物件の調査・検査などを行い、住宅の現況や欠陥の有無などについて診断することをいいます。

2018年4月の改正宅建業法では、既存物件（中古物件）を購入する際の重要事項説明でインスペクションの有無や調査概要などについて買主に説明することが義務付けられました。リフォーム済みであっても、念のためインスペクションを行うことで、より安心して取引が出来るようになります。

インスペクションを使いこなせる不動産エージェントを選んで、より安心な取引をするようにしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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