中古マンション入居後の不具合はどう対処する？契約不適合責任と保証期間・事例別対応ガイド

この記事で分かること

中古マンションを購入しても、入居後に発生する物件の不具合が心配な方は少なくないようです。ここでは中古マンションの入居後に発生する不具合に、どのように対処したら良いか整理してみました。

本文では、入居後のトラブルに対応する瑕疵担保責任についても分かりやすく解説しています。記事は瑕疵担保責任について正しい知識を得たい人にもおすすめです。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションの入居後の不具合には、どんなものがあるでしょう。思いつくまま、幾つかあげてみます。

1. 思ったよりも傷や汚れが多く、クリーニングを入れるべきだった。
2. 残して欲しいと伝えたものが残ってなかった。
3. 売主に確認してもらう前に自分で修理を依頼し、結果は保証してもらえなかった。
4. 入居から２年ほどで漏水が発覚したが、保証期間を過ぎていたため修復工事は全て自分もちで行なった。
5. 給湯器が保証期間の過ぎた後で壊れてしまい、結局自前で修理することに。
6. 内覧時は静かだった上階から、夜間は意外に大きな足音が…

戸建て住宅とは違い中古マンションは、入居後の不具合は比較的少ないと言います。それでも集合住宅特有の音の問題などは必ず出てきますし、相変わらず多いのが付帯設備に関するトラブルです。

ただ共通することは、生活をスタートしてしばらくしてから気付く不具合です。そのため保証期間はとっくに過ぎていますし、中には明らかな不満、後悔の声も聞こえてきます。

中古マンションの不具合に対処できるのが、瑕疵（かし）担保責任という考え方です。ここでは瑕疵担保責任とは何か、担保責任の対象範囲や中古マンションならではの特徴など、詳しくみていきます。

不動産についての「契約不適合」とは、引き渡された物件が売買契約の内容（種類・品質・数量）と一致しないことを指します。旧制度の「瑕疵（かし）」は「目で確認できない隠れた傷や不具合」に限定されていましたが、契約不適合責任では「契約書の内容との不一致」が基準となり、対象範囲が広がりました。

契約不適合責任とは、売却物件に契約不適合が見つかった際、売主が買主に対して負う責任のことで、売買契約では通常契約書に内容が記載されています。

ちなみに不動産売買で実際に契約不適合として問題となる不具合にはどんなものがあるでしょう。一般的に不適合として認められるのは、次のようなものです。

• シロアリの被害
• 雨漏り
• 給排水管の漏水
• 建物の傾き

この他には

• ゴミなど地中埋設物
• 土壌汚染
• 法令上の建築制限や権利関係等

など、少し特殊なものがあります。前者は建物に関する瑕疵で、一方で後者は土地に関する瑕疵です。

中古マンションの入居後の不具合では漏水が代表的な契約不適合としてよく問題になりますが、漏水も目では気付かず、大抵は住んでしばらくしてから気付く類の不具合と言えます。

なお、旧制度の瑕疵担保責任では「買主だけではなく売主も知り得なかった不具合（＝隠れた瑕疵）」であることが要件でしたが、現行の契約不適合責任ではこの「隠れた」要件は撤廃されています。契約書や物件状況確認書の内容と実際の物件が一致しないかどうかが判断基準になる点が、大きな違いです。

契約不適合責任では、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知することが民法で規定されています（旧制度の瑕疵担保責任では「引渡しから1年以内」が起算点でしたが、改正で「知った時から」に変わり、買主に有利になりました）。通知後の請求権は5〜10年の消滅時効が適用されます。ただし民法の規定はすべて売買目的物についての規定であって、不動産に特化したものではありません。

そこで宅建業法では、売主が不動産会社（宅建業者）であれば、引渡しから2年以上を契約不適合責任が及ぶ期間と規定しています。

ただ不動産の売買は、不動産会社（宅建業者）が売主であることより、個人間の売買が圧倒的に多くなります。そこで個人間の不動産売買では、特殊な事例として、契約不適合責任が及ぶ期間について規定はなく、お互いの合意で良いとされています。一般的には引渡しから2ヶ月から3ヶ月と定めることが多いです。

また個人間の売買の場合、築年数がかなり経過している建物や空き家状態が長く続いていた物件については、いわゆる「現況引き渡し」や契約不適合責任を負わないという特約付きの契約を、買主の同意を得て結ぶことも可能としています。

このため個人間で行われる中古マンションなどの売買取引では、契約不適合責任の保証期間を長くて3ヶ月、あるいは責任を免責とする契約も存在しています。

ここまでの説明で、瑕疵担保責任の概要は大分つかめたのではないでしょうか。ただ、具体的に建物の保障範囲がどこまでなのかが釈然としません。一般的なルールとして言われる、瑕疵担保責任の保障範囲は

1. 雨漏り
2. 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕（一戸建てのみ）
3. 給排水管の故障
4. シロアリ被害

の４箇所に定められています。もちろんマンションについては、２番目の「建物構造上主要な部位の木部の腐蝕」は指定されていません。

そもそも、鉄筋コンクリート造のマンションでは「木部の腐蝕」ということはあまり関係がなく、マンションでは「主要構造部」が「建物構造上主要な部位」に該当します。

具体的に「主要構造部」とは次の箇所を指します。

• 　柱（間柱・付け柱を除く）
• 　梁（小梁を除く）
• 　床（揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床を除く）
• 　壁（間仕切壁を除く）
• 　階段（小階段、屋外階段を除く）

ただマンションの場合は「主要構造部」を住戸内（専有部）から確認はできず、建物の共有部から確認することになります。しかしながら中古マンションの「主要構造部」は部屋の所有者ではなく管理組合で管理し、補修工事も修繕積立金で行われます。

こうした違いや経緯がありますので、実はマンションの区分所有者が管理できる建物の保障範囲は、実質的には非常に限定的となります。

アフタサービスとは、主に新築住宅でのサービスとして使われる言葉で、通常は無償サービスと有償のサービスに別れ、利用者は双方を活用できます。

一方で契約不適合責任は、ここまでの説明でも登場している宅建業法のほかにも、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）で規定されている責任もあります（品確法では改正後も「瑕疵担保責任」の名称が使われています）。

品確法で規定されている瑕疵担保責任は、新築住宅を対象とします。そのため中古マンションをテーマとするこの記事では、混乱を避ける意味もあって、ここまで登場しませんでした。

ただここではアフターサービスと契約不適合責任との違いについて解説しますので、品確法で規定されている新築の瑕疵担保責任についても簡単に触れておきます。

 まず一番の違いは、中古マンションのような個人間の取引で、かつ新築物件でないものに、つけられるアフタサービス自体が残念ながら存在しないということです。

それはサービスの性格上「アフター」といういうものが、

• 　会社の資力によって運営されてるサービスということ（個人の資力ではとても提供できません）
• 　新築物件だから提供可能なサービスということ

という２点が関係しています。ただし例外もあります。それはリフォーム物件です。新築ほどではありませんが、リフォームによってある程度リニューアル（刷新）された建物には、アフターサービスがつけられます。

そこで簡単に理解するために「新築やリフォーム物件で使える」のがアフタサービスと考えていただくと早いと思います。

一方で新築の瑕疵担保責任は、先ほども出てきた「品確法」という法律で管理されており、原則として保証期間は１０年間、建物の保障範囲は「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」などが規定されています。

しかし繰り返すようですが、中古マンションのような中古住宅には、宅建業法の瑕疵担保責任しか原則として使用できません。ただ宅建業法の瑕疵担保責任では、入居後の不具合には、損害賠償や契約の解除を求められます。

アフタサービスについて、具体的なところまで話は及びませんでしたが、瑕疵担保責任との違いは、ある程度理解できたのではないでしょうか。

このように中古マンションの契約は、個人対個人の取引となることの方が多く、双方の合意の上で契約をすれば、それは民法の規定よりも優先されます。つまり全ては契約時の取り決めによるということです。

反対に、契約独自の取り決めがなければ民法、または宅建業法上の規定が適用されます。このことは覚えておくといいでしょう。

何れにしても避けなければいけないのは、契約後で揉め事に発展することです。ですから売買契約は、不動産エージェントを通じてしっかりとした取り決めをすることです。

2020年4月民法改正後の「契約不適合責任」について

ここまで解説してきた「瑕疵担保責任」は、2020年（令和2年）4月1日の民法改正により、「契約不適合責任」という名称・制度に変わっています。現在の実務は契約不適合責任ベースで進められるため、中古マンション購入を検討している方は現行ルールを押さえておくことが重要です。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約で「引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき」に、売主が負う責任のことを指します。旧瑕疵担保責任との主な違いは以下の通りです。

• 旧制度：「隠れた瑕疵」（買主が知り得なかった不具合）に限定されていた
• 新制度：「契約の内容に適合しないこと」が基準。目に見える不具合であっても、契約書に記載がなく買主が了承していなければ対象になり得る

つまり契約書や物件状況確認書・設備表の重要性がこれまで以上に高まっています。売買契約時に「どこまで売主が保証するのか」「どんな状態で引き渡されるのか」を書面で明確にしておくことが、後のトラブル回避に直結します。

契約不適合責任で使える4つの請求権

契約不適合が判明した場合、買主は売主に対して以下の4つの請求を行えます。これは旧瑕疵担保責任よりも請求権が拡充された大きな改正点です。

• 履行の追完請求：修補・代替物の引渡しなど、契約に適合する履行を求める（例：漏水の修理）
• 代金の減額請求：追完が不可能・売主が応じない場合に、不具合相当分の代金減額を求める
• 損害賠償請求：売主の帰責事由がある場合に、損害賠償を求める
• 契約の解除：追完が不可能・不適合が軽微でない場合に、契約そのものを解除する

特に「追完請求」と「代金減額請求」は旧制度では明文規定がなかった請求権で、買主保護が強化された部分です。

通知期限は「不具合を知った時から1年以内」

契約不適合責任を追及するためには、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります（民法566条）。旧制度では「引渡しから1年以内」が起算点でしたが、改正により「知った時から1年」と買主に有利な運用に変わりました。

ただし通知するだけで権利を保全でき、その後の請求は5年または10年の一般的な消滅時効が適用されます。不具合を発見したら、証拠を残したうえで速やかに売主・仲介エージェントへ通知することが重要です。

免責特約にも法的制限がある

個人売主との契約では「契約不適合責任は負わない」という免責特約を付けるケースがあります。しかしこの特約にも法的制限があります。

• 消費者契約法8条1項：売主が事業者（宅建業者）・買主が消費者の場合、一方的に不利な免責特約は無効
• 宅建業法40条：宅建業者が売主の場合、引渡しから2年以上の責任期間を設けることが強制される
• 売主が知りながら告げなかった不適合については、免責特約があっても責任を免れない

したがって免責特約があるからといって全ての不具合で売主が免責されるわけではなく、売主の認識と開示義務が争点になるケースも多くあります。

ここまで色んなケースを考えてきましたが、あらためて中古マンションの購入後に不具合を発見したら、買主がまずすべきことは担当エージェントや不動産会社にすぐ連絡することです。売主に契約不適合責任を請求する時は、売主の立ち合いが原則必要となります。先に直して請求書を後から送るという方法では請求が出来なくなることに注意が必要です。

そして出来るなら後で不具合を確認できるように、写真や動画で記録を残しておくことをおすすめします。また連絡方法ですが、電話よりメールの方が、伝達事項や日時などが記録として残るので望ましいでしょう。

契約にもよりますが、中古マンションの購入後のほとんどケースでは、すでに売主には担保責任を負えない時期になっているかと思います。ただ、これについても勝手に自己判断せず、連絡した担当エージェントや不動産会社の指示を待ちましょう。

また該当するトラブルが仮に水漏れの場合は、設備業者が状況を確認に来ることになります。そして原因を究明してもらい、再びトラブルが起こらないよう、復旧工事を進めてもらうことです。

最近ではこうしたトラブルを未然に防ぐ方法として、日本でもホームインスペクションを採用するケースが増えています。どちらかと言えば、中古マンションではあまり積極的ではありませんが、マンションによっては試してみるのも良いのではないでしょうか。

中古マンションのトラブル事例別の対処ガイド

ここでは、中古マンションでよくある不具合・トラブルのパターン別に、具体的な対処法を整理します。

水漏れ・漏水が発生した場合

水漏れは中古マンションで最も多い不具合の1つです。発見した場合の対応フローは以下の通りです。

• すぐに水道の元栓を閉めて被害の拡大を防ぐ
• 漏水箇所の写真・動画を撮影して記録を残す
• 階下や隣室への影響がある場合は、管理会社経由で被害状況を確認
• 担当エージェント・仲介会社に連絡し、売主への通知を依頼
• 設備業者による原因調査と見積もり取得

漏水が専有部の配管（キッチン下・洗面台下など）で発生した場合は区分所有者の責任ですが、共用部（パイプシャフト内など）が原因であれば管理組合の修繕積立金で対応されるケースもあります。原因がどちらかを早期に切り分けることが重要です。

床の傷・壁紙の汚れが見つかった場合

内覧時には気づかなかった床の傷や壁紙の汚れは、契約書・物件状況確認書・設備表に記載があるかどうかで対応が分かれます。

• 事前告知されていた傷・汚れ：契約前に了承したものとして売主に請求できない
• 事前告知されていなかった重大な傷・汚れ：契約不適合責任の対象となり得る
• 日常使用で生じる経年劣化の範囲：原則として売主の責任ではない

床の小さな傷程度は経年劣化と判断されやすく、請求が難しいケースが多いのが実情です。内覧時に細かくチェックし、気になる箇所は契約前に確認することで後のトラブルを防げます。

設備（給湯器・エアコン・換気扇等）が故障した場合

中古マンションの付帯設備は、売買契約時の「設備表」で残置するかどうか・保証するかどうかが明示されます。

• 「設備有・無し」：残置する設備の有無
• 「引渡し時の状態」：故障の有無
• 「保証の有無と期間」：売主が保証する範囲

個人間売買では設備の保証期間を「引渡し日から7日間」が多く、「なし」とする契約も珍しくありません。引渡し直後の動作確認が極めて重要で、入居初日に全ての設備を動かして異常がないか確認しておくことをお勧めします。

騒音・隣人トラブルが発覚した場合

騒音や隣人トラブルは、法的に売主の責任を問うことが難しい不具合です。

• 内覧時には気づけない心理的瑕疵にあたる可能性がある
• 売主が騒音の事実を知りながら告げなかった場合は告知義務違反の可能性
• 管理組合・管理会社に相談し、マンション全体の問題として対応してもらう
• 近隣住人との直接交渉は避け、管理会社を間に挟む

内覧時に夜間の足音や生活音を確認するため、曜日と時間帯を変えて複数回内覧することが、このタイプのトラブル予防に最も効果的です。

ホームインスペクションとかし保険で事前対策する

ここまでは入居後に不具合が発生した場合の対処について解説してきましたが、そもそもトラブルを未然に防ぐ事前対策も重要です。代表的な2つの制度を紹介します。

ホームインスペクション（既存住宅状況調査）

ホームインスペクションとは、既存住宅状況調査技術者（有資格者）による物件の状態調査です。2018年の宅建業法改正により、中古住宅の売買ではインスペクションの実施状況を買主に説明することが宅建業者に義務づけられました。

主な調査内容と費用目安

• 目視調査による劣化状況・不具合の把握
• 鉄筋コンクリート造マンションでは外壁のひび割れ・漏水痕・給排水管の状態などを確認
• 費用目安：7〜15万円程度（面積・調査範囲により変動）
• 調査時間：2〜3時間程度
• 報告書の形で結果が提出される

契約前のインスペクションを実施することで、購入後に発覚するトラブルのリスクを大幅に下げられます。費用は買主負担になるケースが多いですが、数千万円の買い物における数万円の保険料と考えると十分に価値があります。

既存住宅売買かし保険

既存住宅売買かし保険は、中古住宅の売買時に、売主または仲介業者が加入することで、引渡し後に構造上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に不具合が見つかった場合、買主が補修費用の保険金を受け取れる制度です。

主な特徴：

• 保険期間：1年・2年・5年のいずれか
• 保険金額：500万円〜1,000万円程度
• 加入条件：インスペクションに合格していること
• 保険料目安：5〜15万円程度（物件・期間による）
• 住宅ローン控除の新耐震扱い認定にも寄与（旧耐震の物件）

この保険に加入している物件は、事前にインスペクションで基準を満たしていることが確認されているため、保険加入済み物件を選ぶこと自体が品質の証明になります。物件探しの段階で「既存住宅売買かし保険付保」を条件に入れると、物件の絞り込みが効率的になります。

購入時・入居後のチェックリスト

中古マンションで入居後の不具合トラブルを最小化するため、購入段階・引渡し時・入居後の各フェーズで確認すべき項目を整理します。

購入前（契約前）

引渡し時

入居後

よくある質問（FAQ）

Q1. 中古マンション購入後、どれくらいの期間まで売主に不具合対応を請求できますか？

売主が個人の場合は契約書の定めが優先され、一般的には引渡し日から2〜3ヶ月と短く設定されます。売主が不動産会社（宅建業者）の場合は、宅建業法により引渡しから2年以上の期間が義務づけられています。2020年4月民法改正後は、「契約不適合を知った時から1年以内に通知すれば権利が保全される」という運用になっており、通知後は5〜10年の消滅時効まで請求可能です。

Q2. 売主が個人の場合と不動産会社の場合で保証は違いますか？

大きく違います。個人売主との契約では、契約不適合責任の期間や範囲を当事者間の合意で自由に決められるため、「引渡しから2〜3ヶ月」「責任は負わない（免責特約）」といった短縮・免責契約が多くあります。一方、不動産会社が売主の場合は宅建業法で最低2年以上の責任期間が強制されるため、買主の保護が厚くなります。また売主が知っていた不具合を告げなかった場合は、免責特約があっても売主は責任を免れません。

Q3. 入居後に水漏れや設備故障が発生したら最初に何をすべきですか？

最初の優先順位は以下の通りです。水道元栓を閉める等の応急処置、写真・動画での証拠記録、担当エージェント・仲介会社へのメールでの通知、設備業者の呼び出しと原因調査、売主立会いでの確認です。特に避けるべきは、売主に連絡する前に自分で修理業者を呼んで工事を完了させてしまうこと。これをすると請求権を失うリスクがあります。電話ではなくメールで連絡し、日時・内容が記録として残るようにすることも重要です。

Q4. ホームインスペクションは必要ですか？費用はどれくらいかかりますか？

必須ではありませんが、数千万円の買い物におけるリスクヘッジとして実施を強く推奨します。費用は5〜7万円程度が目安で、2〜3時間の調査で物件の劣化状況・不具合の有無を有資格者が確認してくれます。2018年の宅建業法改正で中古住宅売買時にインスペクション実施状況の説明が義務化されており、検討物件が既にインスペクション済みかどうかを仲介会社経由で確認できます。

Q5. 既存住宅売買かし保険とはどんな制度ですか？

中古住宅の売買時に、売主または仲介業者が加入する保険制度で、引渡し後に構造上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分で不具合が見つかった場合、買主が補修費用を保険金として受け取れる仕組みです。保険期間は1年・2年・5年のいずれか、保険金額は500万〜1,000万円が一般的です。加入にはインスペクション合格が条件となるため、付保済み物件は品質が一定水準以上と判断できます。旧耐震物件の住宅ローン控除の新耐震扱い認定にも活用できるため、物件選びの強い指標になります。