あなたは、非公開物件の情報を知りたいですか？
人生で何度も買うことのない住宅です。
それゆえ物件を探すときは、他の人より多くの情報を収集したいと思うものです。
そして、できるなら掘り出し物や隠れた優良物件の情報を入手したいですよね。
インターネット上には、「当社には、ホームページでは掲載していない非公開物件が多数あります！」とか「会員登録していただければ非公開物件が見られるようになります」というサイトがけっこうな数存在します。
非公開物件は本当に存在するのでしょうか？
本記事では、不動産のプロが業界の仕組みを踏まえて、非公開物件について詳しく解説していきます。
最後までお読みいただければ「非公開物件」という怪しくも魅力的なことばに惑わされることなく、物件探しができるようになります。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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非公開物件は存在しない？
家探しを、ネット等の物件情報収集から始めると、「思うような物件がぜんぜんない！」という事態におちいることがあります。
そして、だんだん「自分の知らない物件が世の中にはあるんじゃないか？」と思ってしまいます。
そんななか、ネット上に「非公開物件あります」と書いてあるサイトをみつければ、飛びつきたくなるのもいたしかたないことでしょう。
あなたを含めて一般の住宅を購入しようとしている方は、「非公開物件」というと「相場より安い掘り出し物」とイメージしているではないでしょうか？
結論からいいますと、そのような物件は不動産業界の仕組みから、一般の住宅を購入しようとしている人には情報が回ってくることはありません（詳しくは後ほどご説明します）。
つまり、あなたが思っている意味での「非公開物件」は存在していません。
基本的に住宅に関しては、よほどの事情がない限り、インターネット広告（物件情報サイト）に何かしらの形で掲載されています。
良く考えてみてください。
売主にとって、あえて「非公開」にするメリットを。
売主にとって全くメリットのない「非公開」
売主が物件を売ろうと思ったら、情報はできる限り広く拡散された方が、多くの人の目に触れるため、問い合わせも増え、結果として高値で早く売りやすくなります。
これはREINS（レインズ）という仕組みが不動産業階に作られた意味を考えてみても明らかです。
REINS（レインズ）は、より多くの不動産業者に情報が拡散する仕組みを作ることで、売主の物件がより高く早く売れるようにしたのです。
その仕組みを考えるのであれば、「売主」があえて物件を非公開にするメリットはありますでしょうか？
結論、全くと言っていいほどメリットはありません。
ただし、収益不動産や一部の面積の大きい土地などは、水面下で取引されることも多く、表にでていないことに価値が置かれる物件種別もあります。
しかし住宅においては、広く情報を拡散すればするほど、高く早く売れるということを覚えておきましょう。
非公開物件ってそもそもどんな物件？
不動産会社が使う「非公開物件」には、２つの意味があります。
- REINS（レインズ）に未登録の物件
- 表には出てこない、本当の非公開物件
以下順番に見ていきます。
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①REINS（レインズ）に未登録の物件について
不動産会社が売り物件の媒介の依頼を受けた場合（専任又は専属専任）には、不動産業界のデータベースであるREINS（レインズ）に登録しなければならない と宅地建物取引業法に定められています。
なので、売り物件情報は基本的に全て「公開」されます（一般媒介の場合はREINS（レインズ）登録義務はありませんが、複数の不動産会社の競争になりますのでREINS登録も競って行います）。
ただし、「売主の都合」と「不動産会社の都合（思惑）」の2つの例外があります。
- 売主の都合とは、新築への買い替えなどで「売りに出しているのを近所に知られたくない」という事情のためにREINSに登録せず非公開物件となる場合です。つまり、物件の良い悪いという中身に関係なく非公開物件になります。しかしこのケースは収益物件や、土地などでは見られるものの、一般的な住宅ではほとんど存在しません。
- 不動産会社の都合（思惑）とは、売上（仲介手数料）にかかわるものです。日本の得建物取引業法では、売主買主の双方から仲介手数料を受け取ることを禁止していません（業界では両手取引といいます）。なので、不動産会社は通常売上が2倍になる両手取引を優先します。
具体的には、売却依頼を受けた不動産仲介業者（元付業者）が、REINSに登録せずに、自社の手持ちの買い希望のお客さんに紹介したりするのです。
これは、REINSの登録義務に一定の猶予期間（４営業日〜7営業日）があるからです。
しかし、REINS（レインズ）に掲載しても、他の不動産業者に紹介をさせないことや、そもそもREINS（レインズ）に掲載しない「囲い込み」という違法行為をしている業者もいます。
さらに詳しく
2025年1月から、国土交通省は「囲い込み」に対する罰則規定を強化しました。
「囲い込み」が発覚した時点で処罰の対象になることから、大手を中心にコンプラ問題で「囲い込み」が減ることが期待されています。
Yahoo!知恵袋の不動産会社の回答に
「売主さんから公開しないでほしいと言われる物件とか、すぐに買主が見つかり両取りできる物件以外は公開しますよ。ですから、未公開で温存しておくような物件は無いということになります。」
⇒出典：Yahoo!知恵袋「不動産屋さんの非公開物件は本当にあるのですか？」
というのがあり、不動産会社の思惑を端的に表しています。
②表には出てこない、本当の非公開物件
おそらく、この記事を読んでいる方の多く、この「非公開物件」を期待しているのではないでしょうか。
本当の意味での非公開物件は確かに存在します。
それは売主に特殊な事情がある場合がほとんどです。
先ほど、情報はなるべく広く拡散させた方が、早く高く売れるというお話をしました。
ただ早くといっても、最低でも引き渡しには半年ほどかかるため、現金化を急いでいる方にとっては、そのような売り方は馴染みません。
今すぐお金が欲しい人は、多少安くなってもいいので、早く現金化をしたいと考える方もいます。
そのような状況下で、非公開物件は生まれます。
しかしこの非公開物件が、残念ながら一般のエンドユーザーに流れてくることはありません。
不動産業者間同士で、水面下で取引されますので、本当に「表には出て」きません。
その理由を、次に詳しく解説していきます。
本当の非公開物件が表には出てこない理由
本当の非公開物件が表に出てこない理由は、不動産会社に買ってもらった方が、早く現金化ができること。
そして、取引に関わる仲介業者の売上が増えるからです。
実際に、非公開物件の取引や流れを、具体的に解説します。
まず、売主さんのご事情で、早く現金化しなければならず、そのためには相場より安くてもかまわない物件は、仲介業者は買取をする不動産会社に紹介します。
なぜなら、不動産会社は判断が早く資金力がるので、素早く確実に売買できるからです。
ここで、1回目の売買で両手取引（売主と買主の両方から手数料をもらえる）ができます。
買い取った不動産会社は、物件に付加価値（リフォーム、リノベーション）をつけて再販売します。
そして物件を紹介してくれた不動産会社に今度は販売の依頼をします。
そしてここで、仲介業者が買主を自社で見つけることができると、2回めの売買でも両手取引ができます。
このように、1つの物件で2度の両手取引ができるので、一般に公開されることなく不動産会社間で取引が完了してしまうわけです。
仮にエンドユーザーが例え現金一括で、すぐに購入できる人がいたとしても、再販売時の仲介が獲得できないので、基本的に話は回ってきません。
非公開物件というワードで集客している業者は怪しい
いかかでしたでしょうか？
「非公開物件」は基本的には存在しないということが良くわかったと思います。
「非公開物件が多数あります！」という不動産会社は、十中八九「あなただけ」という「特別感」と「非公開物件＝良い物件」という思い込みを利用したマーケティング戦略です。
実際、非公開物件として紹介されても、物件情報サイトを良く見ている方なら「あれ？どこかで見たことある」となります。
不動産事情に詳しくない消費者を騙していることに近い行為なので、出来ればこれを読んでいただいているあなたには、このようなマーケティングに釣られてほしくはありません。
物件情報を早く、確実にゲットするのであれば、物件探しをAIに任せて自動化することです。
物件情報は全てインターネット上に公開されるのであれば、ライバルよりも以下に早く情報を獲得できるかに勝負がかかってきます。
ハウスクローバーでは、希望条件を入力すると、ロボットが毎日インターネット上を回遊して、希望に合致する物件があればお知らせしてくれます。
無料で利用できるサービスなので、ありもしない非公開物件を探すのではなく、新鮮な情報を機会ロスしないような仕組みを作ることに注力した方が、現実的なのではないかと思います。
詳細はこちら
不動産エージェントとのマッチングプラットフォーム「ハウスクローバー」
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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